En el contrato de compraventa una persona se obliga a pagar un precio determinado a otra que se compromete a entregar un bien inmueble con las características especificadas en el propio contrato.
Una vez encontrado el piso que se adecua a sus necesidades, es importante cerciorarse de la situación, no sólo física sino también jurídica, en la que éste se encuentra. Para ello, será necesario acudir al Registro de la Propiedad de cada localidad y solicitar una nota simple informativa de la finca. En ella ha de aparecer el titular registral, es decir, el propietario, así como el estado de las cargas y derechos reales, limitativos del dominio, que puedan pesar sobre el bien inmueble.
En este sentido, es importante fijarse en que no exista ninguna hipoteca o embargo, aunque éste sea preventivo. Si se diera alguna de estas situaciones debería procederse a su cancelación si ello fuera posible. En no pocas ocasiones aparecen gravadas con usufructos, es decir, el derecho de una persona a usar la vivienda sin ser titular de la misma. En este caso sería importante que el usufructuario renuncie a su derecho.
También se puede hacer constar en el Registro de la Propiedad la existencia de un contrato de arrendamiento, aunque la Ley no obliga a ello.
Un aspecto que se debe tener en cuenta en la adquisición de una vivienda es el estado de gastos de la Comunidad de Propietarios. Sería necesario en estos casos que el Presidente de la Comunidad nos entregara un certificado en el que conste que aquel inmueble no tiene ninguna deuda pendiente y, en todo caso, que no exista nada previsible que provenga de una situación anterior y que pudiera perjudicar económicamente al comprador de la finca. Es imprescindible que esta situación se haga constar también en la escritura de compraventa para evitar problemas posteriores a la perfección del contrato.
A continuación, las arras constituyen un elemento accidental del contrato de compraventa que el comprador entrega al vendedor en el momento de su conclusión. Según la legislación española existen tres tipos de arras. Las más conocidas son las llamadas penitenciales y están previstas por el Código Civil en su artículo 1.454. Posibilitan el desistimiento del contrato mediante la pérdida de quien las entrega o su devolución doblada por parte de quien las recibió. Esta condición de las arras ha de pactarse de forma expresa en el contrato ya que si no se hiciera así se entendería que son confirmatorias, consistiendo solamente en un anticipo sobre el precio pactado que no faculta su desistimiento.
La tercera fórmula son las arras penales. Éstas representan una garantía al cumplimiento del contrato y no solamente penalizan a las partes obligando a la devolución doblada por parte del vendedor o a su pérdida, si es el comprador el que incumple el contrato. Su interés radica en que posibilita a las partes la reclamación del cumplimiento de sus obligaciones.
Normalmente en el contrato de arras ya se ha estipulado una fecha límite para firmar el contrato de compraventa, momento en el que se perfecciona la operación inmobiliaria. Para que el contrato obligue a cada una de las partes el documento ha de contener tres elementos básicos en toda operación inmobiliaria: el consentimiento del comprador y del vendedor, la cosa, es decir, el inmueble, y el precio.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es esencial para proteger la titularidad del adquiriente. Para ello es necesario elevar el documento privado a público en la Notaría y haber pagado los impuestos.
A no ser que las partes hayan pactado otra cosa, el vendedor debe pagar la plusvalía, el impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
De la misma forma, en el supuesto que no se haya pactado lo contrario, el comprador está obligado a pagar el resto de los gastos:
- Primera copia de la escritura de compraventa.
- Los que surjan posteriormente, tales como inscripción en el Registro de la Propiedad.
- El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) o bien el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), según estemos ante una primera transmisión o se trate la segunda o sucesivas respectivamente.
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