burbuja inmobiliaria europea: nos habían advertido hace tiempo ya

La hora de la conjura contra la burbuja inmobiliaria europea

Hace más de seis años que el mercado inmobiliario inició una vertiginosa carrera alcista que desde hace meses amenaza con explotar, pero sin llegar a hacerlo. La debilidad bursátil fue señalada como la principal responsable del auge del ladrillo. Sin embargo, la tímida recuperación que están experimentando las bolsas en el último año no consigue detener el crecimiento del precio de la vivienda. ¿Cómo se puede parar esta escalada de los inmuebles?



“Hace falta un conjunto de factores que, combinados, terminarán con la subida de precios”, señala Santiago Carbó, catedrático de Economía de la Universidad de Granada. “Por una parte, es necesario una subida de los tipos de interés que frene a la gente a la hora de hipotecarse; eliminar las deducciones fiscales por adquirir una vivienda y lanzar más viviendas de protección oficial, lo que exige contar con más suelo urbanizable. Además, la recuperación de la bolsa desviará el interés inversor de los ladrillos al mercado de valores”, añade.



Por el momento, la mejoría bursátil no ha conseguido eliminar el interés por el ladrillo. En España, por ejemplo, el índice de referencia Ibex 35 ha subido un 16,16% en el último año. Sin embargo, el precio de la vivienda cerró 2003 con un incrementó del 17% y, en el primer trimestre de 2004, acumulan ya una subida del 3,5% en los pisos nuevos y del 4,4% en los usados. Reino Unido sufre una situación similar. En los últimos doce meses el índice FTSE 100 ha crecido un 7,23%; mientras que el precio de la vivienda creció un 23% en 2003 y este año mantiene un ritmo del 17%, según un informe de Deutsche Bank.



Estos dos países son los más ‘calientes’ de Europa en términos de precios de la vivienda. De hecho, tanto el Fondo Monetario Internacional (FMI) como el Organismo para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) han advertido

del riesgo de que la burbuja inmobiliaria estalle si no se empieza a frenar. Una posibilidad que el profesor Carbó descarta por el momento. “No creo que haya una burbuja, pero sí que estamos inmersos en un círculo vicioso del que necesitamos salir. Y esto requiere medidas de fondo que, sin embargo, no empezarán a notarse hasta dentro de un año”. Y advierte que “los precios no van a bajar, pero al menos sí que se puede conseguir que crezcan muy lentos, en torno a un 1%, 2% o 3%”.


Primera medida, subir los tipos

Consciente de la amenaza que sufre el mercado inmobiliario británico, el Banco de Inglaterra ha pisado el acelerador subiendo los tipos de interés. La semana pasada los incrementó un cuarto de punto por segunda vez en un mes, por tercera vez en tres meses y por cuarta vez en siete meses. Con esta medida, la principal entidad británica quiere frenar la tendencia de comprar vivienda para luego alquilarlas y así pagar la hipoteca. Este fenómeno, que también se produce en España, “está haciendo que la demanda de suelo sea mucho mayor que la oferta, lo que encarece los precios. Por tanto, es necesario recortar la demanda”.



En Reino Unido, además, se suma el problema de la escasez de suelo urbanizable en el área de la capital, Londres. Este hecho explica que sea el segundo país de Europa donde más ha crecido el precio del suelo en los últimos 20 años, un 5,2%; sólo superado por Luxemburgo, con un 6,3%, según el informe Factores Estructurales en los Mercados de Vivienda de la UE, elaborado por Banco Central Europeo.



Sin embargo, José Antonio Herce, director de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) y profesor de Economía en la Universidad Complutense de Madrid, recordaba hace poco en un artículo de opinión que publicó en el periódico español Expansión que “ni los tipos del 15% ni las tasas del 23% de desempleo de hace apenas diez años hicieron que cayese el precio nominal de las viviendas en España”. Pilar Gómez Aparicio, profesora del departamento de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Complutense de Madrid, explica que “no es fácil resolver el denominado problema de la vivienda: si la fórmula fuera fácil sería puesta en marcha por cualquier Gobierno como acción rentabilísima política y socialmente”.



En su opinión, uno de los cambios más importantes que deben llevarse a cabo son los relacionados con las políticas de fiscalidad. Aunque puntualiza que “estas acciones deben hacerse cuidadosamente, para respetar los derechos adquiridos”, al tiempo que recuerda que no son medidas “políticamente fáciles, porque tampoco se observaría rápidamente su influencia sobre los precios de la vivienda”. El nuevo Gobierno español, el socialista PSOE, ya ha anunciado que va a implantar medidas que incentiven el alquiler en detrimento de la compra.



“Hay que eliminar, cuanto antes, las deducciones para quien ahorra con el objetivo de adquirir una vivienda y para quien ya la ha adquirido”, destaca el profesor Carbó, que marca como plazo para llevarlo a cabo un par de años. “Donde no soy tan partidario es en crear incentivos a favor del alquiler, porque las medidas artificiales no son efectivas”. Con estas palabras, el catedrático de la Universidad de Granada subraya su idea de que “la falta de alquileres en España responde a un fenómeno cultural más que a factores económicos. A la gente le da más seguridad tener su propio piso. Además, con unos tipos bajos, el recibo de la hipoteca parece más barato que el alquiler con el aliciente de que la vivienda es mía”.


La eterna alternativa del alquiler

Desde 1980, la cuota de viviendas en alquiler sobre el stock total de viviendas en España ha pasado del 21% al 10%, según el BCE. Finlandia es el único país de las grandes potencias de la UE (los antiguos Quince) que ha incrementado su parqué de alquileres en los últimos 20 años, al pasar del 31% al 32% sobre el total. Alemania, que tan sólo ha recortado un punto porcentual el peso de los alquileres, es el Estado donde mejor funciona esta fórmula, que se aplica en el 60% de las viviendas, Irlanda e Italia se sitúan a la cola (16% y 19%, respectivamente), sólo superados por el 10% Español. Luxemburgo (26%), Portugal (28%), Finlandia y Reino Unido (32%), también figuran en los últimos puestos.



El fuerte peso que tienen los alquileres en Alemania explica, en parte, que sea uno de los pocos países de la OCDE, junto con Suiza y Japón, que ha reducido el precio de la vivienda entre 1995 y 2002. En el caso nipón, este hecho se debe a que los precios del suelo no han dejado de bajar desde que alcanzaron su punto álgido en 1991, cuando estalló la burbuja especulativa inmobiliaria que vivió el país entre 1987 y 1990. Según el rotativo Asahi, el suelo comercial ha caído desde entonces un 67,6% y el residencial un 43,2%, lo que sitúa los precios actuales en el mismo nivel que en 1987.



La profesora Gómez Aparicio señala que “para fomentar un mercado de alquiler en España es necesario establecer un marco en el que los propietarios, libremente, crean que es una alternativa rentable y segura alquilar las viviendas que puedan poseer y que no necesiten ocupar”, pero advierte de que se debe “ser cautos a la hora de intentar animar a los agentes a poner en alquiler nuevas viviendas a través de medidas legislativas que tengan un cierto carácter coercitivo, como por ejemplo penalizar las vivienda vacías”, que en España asciende a tres millones.



No obstante, critica que en España “la propiedad sea desgravable para cualquier tipo de vivienda (viviendas de cualquier precio), y para sujetos de cualquier tipo de renta (sin contar con los posibles fraudes al obtener bonificaciones fiscales por viviendas que no son las habituales). Y, por el contrario, no es desgravable el alquiler de vivienda habitual. Estas medidas están propiciando el acceso a la vivienda en propiedad y no el mercado de alquiler”.



El profesor Carbó se muestra más enérgico al señalar que “hace falta tomar medidas legislativas inmediatamente para frenar la compra”, al tiempo que recuerda que algunos Estados, como Alemania y los Países Nórdicos, cuentan con alquileres subvencionados y ayudas sociales, que concede el Departamento de la Vivienda, para familias desempleadas”.



En su artículo, José Antonio Herce considera que “la carestía de los alquileres se debe a su raquítica presencia en el mercado residencial por la obsesión de las familias hacia la propiedad, fiscalmente estimulada, de las viviendas que ocupan”.

Además, ante la pérdida de la baza de la bajada de los tipos de interés, algunos bancos barajan ya la posibilidad de modificar las condiciones de los créditos para seguir incrementando el apetito comprador.



A pesar de todo, Deutsche Bank considera que, al menos en Reino Unido, la subida de tipos va a reducir la práctica compradora a favor de los alquileres. De momento, este efecto ya se ha empezado a notar en el alquiler de oficinas de La City, que en 2002 sufrió una caída de precios del 12%, y en 2003, del 21%. Sin embargo, para este ejercicio la firma alemana estima un crecimiento del 0,7%, que se mantendrá en 2005 (+0,4%) y se consolidará en 2006 (+1,9%).



Pero el profesor Carbó advierte que estos datos no pueden ser extrapolables al mundo de la vivienda, “porque son dos mundos que actúan por separado y, en los primeros, el impacto cultural es menos importante”. Los factores sociales y culturales explican, por ejemplo, el mayor interés de los jóvenes alemanes por los alquileres, ya que se emancipan antes y muestran una mayor movilidad que los españoles, tendentes a permanecer más tiempo en el hogar paterno y reticentes a cambiar de ciudad.



Otra alternativa es elevar el parqué de viviendas de protección oficial (VPO), una posibilidad considerada por el profesor Carbó como esencial para romper el círculo vicioso actual. “Países como Alemania, Italia, Francia y Holanda tienen muy desarrollado este mercado; mientras que en España ha retrocedido en los últimos años”. En su opinión, para que esta opción sea viable, “hace falta más suelo urbanizable, que es difícil de encontrar en muchos ayuntamientos, porque se trata de su principal fuente de ingresos”.



El profesor Herce, por su parte, considera que una buena estrategia es la suma de “una estrategia decidida para liberalizar el suelo, acompañada de una reforma sustantiva de la ley (y la justicia, que no suele ser lo mismo) de alquileres. Si esto se acompaña de la desaparición de las ayudas fiscales a la adquisición de vivienda, miel sobre hojuelas. En estas condiciones, una política social de vivienda en alquiler para los hogares menos favorecidos tendrá un coste limitado y no distorsionaría el mercado libre”, señala en su artículo.

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