tener mucho cuidado antes de comprar un piso : los impuestos que hay que pagar llegan muchas veces al 7%

Pisos nuevos

Situación de particulares: están gravados por el IVA al 7% por el total de la compraventa, por ejemplo, un piso nuevo que vale 100 euros, realmente vale 107 pues hay que añadir el IVA que se paga al constructor o promotor. Los particulaes no pagan el IVA hacienda, sino que se lo pagan al promotor y este lo paga a hacienda (en teoría). El 7%, se paga en las cantidades a cuenta, y se resta luego del total, por ejemplo, si damos 10 euros a cuenta, pagaremos realmente 10.7 euros.

En los pisos nuevos se paga también al notario y al registro mercantil, pero esto supone apenas un 2 o 3% del valor de compra-venta o menos. Lo que cuesta dinero es el IVA.

A nivel de IRPF tenemos dos supuestos: la deducción por vivienda, y el incremento de patrimonio. Respecto de éste último, la compra-venta no se declara por el comprador. Si Vd. compra un piso nuevo, debe guardar la escritura, el pago de impuestos, la factura del notario y registro, y tener esto guardadito hasta que venda el piso, pues los pisos están gravados en el IRPF cuando se venden, y se grava un porcentaje sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta, y los gastos de notario impuestos y registro forman parte del valor de compra, así que si guardamos esto, menos impuestos pagaremos en el futuro.

Respecto de la deducción por vivienda, todas las cantidades que paguemos anticipadamente son deducibles del IRPF por la deducción por vivienda, más información ir a sección fiscal

Situación de profesionales o empresarios si el piso está afecto a la actividad empresarial: están gravados por el IVA al 7% por el total de la compraventa, por ejemplo, un piso nuevo que vale 100 euros, realmente vale 107 pues hay que añadir el IVA que se paga al constructor o promotor. El IVA puede subir al 16% en el caso de que lo que compremos no sea susceptible de ser vivienda, por ejemplo un bajo comercial, o algunos entresuelos. Si el piso es para un despacho o actividad profesional o comercial, este IVA es deducible, pero si en el mes de enero pedimos la devolución del IVA, es probable que nos revisen los libros de facturas emitidas y facturas recibidas y nos pidan la justificación del IVA del piso. El 7%, se paga en las cantidades a cuenta, y se resta luego del total, por ejemplo, si damos 10 euros a cuenta, pagaremos realmente 10.7 euros.

En los pisos nuevos se paga también al notario y al registro mercantil, pero esto supone apenas un 2 o 3% del valor de compra-venta o menos. Lo que cuesta dinero es el IVA.

A nivel de IRPF tenemos solo un supuesto: el incremento de patrimonio. Respecto de éste , la compra-venta no se declara por el comprador. Si Vd. compra un piso nuevo, debe guardar la escritura, el pago de impuestos, la factura del notario y registro, y tener esto guardadito hasta que venda el piso, pues los pisos están gravados en el IRPF cuando se venden, y se grava un porcentaje sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta, y los gastos de notario impuestos y registro forman parte del valor de compra, así que si guardamos esto, menos impuestos pagaremos en el futuro.

PISOS de segunda mano:

Situación de particulares: están gravados por el impuesto de transmisiones que también es el 7% del valor de la compra-venta, y si le añadimos gastos de notario y registro el total de cargos que lleva un piso usado es el 10% aproximadamente. Por ejemplo, un piso de 100 euros nos acabará costando 110 euros.

En los pisos usados se paga también al notario y al registro mercantil, pero esto supone apenas un 2 o 3% del valor de compra-venta o menos. Lo que cuesta dinero es el IVA. Además en el caso de que compremos un piso con cargas, por ejemplo una hipoteca, hay que hacer antes de la compraventa, la escritura de levantamiento de hipoteca que la pagará el vendedor en todo caso.

Hay que ir con cuidado en los pisos usados en quien paga el impuesto de transmisiones y la plusvalía. El impuesto de transmisiones por ley lo paga el comprador y la plusvalía municipal el vendedor. Pero en la escritura es válido cambiar estas cosas. El impuesto de transmisiones ya hemos dicho que es el 7% del valor de la compraventa, pero la plusvalía municipal varía mucho, pues este impuesto grava el incremento del valor del terreno desde que se hizo la compra hasta que se ha hecho la venta. Así que si el piso hace mucho que no se vende, la plusvalía puede subir mucho dinero. Las personas con conocimientos para saber cuanto puede costar la plusvalía son los oficiales de notaría, que son los que tratan estas cosas. No se fíe lo que le diga el Ayuntamiento (de los ayuntamientos en general no es bueno fiarse nunca). Tenemos que tener en cuenta que si, por ejemplo, en la escritura pactamos cosas diferentes de lo que dice la Ley, por ejemplo, que el impuesto de transmisiones lo pague el vendedor, si éste no lo paga, hacienda irá contra el comprador, y éste luego deberá demandar al vendedor para resarcirse, con el inconveniente de que el vendedor, al haber vendido el piso, ya no tiene bienes y puede ser insolvente.

La situación fiscal respecto del IRPF es la misma que para los pisos nuevos, pulse aquí.

Situación de profesionales o empresarios si el piso está afecto a la actividad empresarial: Tenemos que tener en cuenta que los pisos usados están gravados por el impuesto de transmisiones, pero si el vendedor fuera sujeto pasivo del IVA, se puede optar por vender el piso usado, en lugar de al impuesto de transmisiones, al IVA, y así podemos pedir la devolución del IVA. Esta opción hay que tomarla al hacer la escritura, después ya no vale. Hay que tener en cuenta que del impuesto de transmisiones no puede pedirse ninguna devolución.

En los pisos usados se paga también al notario y al registro mercantil, pero esto supone apenas un 2 o 3% del valor de compra-venta o menos. Lo que cuesta dinero es el IVA. Además en el caso de que compremos un piso con cargas, por ejemplo una hipoteca, hay que hacer antes de la compraventa, la escritura de levantamiento de hipoteca que la pagará el vendedor en todo caso.

Hay que ir con cuidado en los pisos usados en quien paga el impuesto de transmisiones y la plusvalía. El impuesto de transmisiones por ley lo paga el comprador y la plusvalía municipal el vendedor. Pero en la escritura es válido cambiar estas cosas. El impuesto de transmisiones ya hemos dicho que es el 7% del valor de la compraventa, pero la plusvalía municipal varía mucho, pues este impuesto grava el incremento del valor del terreno desde que se hizo la compra hasta que se ha hecho la venta. Así que si el piso hace mucho que no se vende, la plusvalía puede subir mucho dinero. Las personas con conocimientos para saber cuanto puede costar la plusvalía son los oficiales de notaría, que son los que tratan estas cosas. No se fíe lo que le diga el Ayuntamiento (de los ayuntamientos en general no es bueno fiarse nunca). Tenemos que tener en cuenta que si, por ejemplo, en la escritura pactamos cosas diferentes de lo que dice la Ley, por ejemplo, que el impuesto de transmisiones lo pague el vendedor, si éste no lo paga, hacienda irá contra el comprador, y éste luego deberá demandar al vendedor para resarcirse, con el inconveniente de que el vendedor, al haber vendido el piso, ya no tiene bienes y puede ser insolvente.


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