El joven Ouali Benmeziane (Argelia, 1982) llegó a España procedente de París hace apenas un año pero ya es el organizador del Search Congress Barcelona, el primer congreso en la capital catalana sobre buscadores, posicionamiento y márketing en Internet, que se celebrará entre el 28 al 31 de enero.
El fenómeno del posicionamiento en buscadores y del marketing online, explica Benmeziane, ya no es exclusivo de frikis de Internet sino que también interesa a pequeñas y medianas empresas y a todo aquél que quiera tener presencia en Internet. Google canaliza la inmensa mayoría de las búsquedas por Internet y entender su lenguaje no sólo permite encontrar, sino también ser encontrado.
-¿De dónde surge el Search Congress Barcelona?
-Cuando llegué hace un año a Barcelona buscaba a la gente de SEO [Optimización en Motores de Búsqueda, por sus siglas inglesas], de SEM [Marketing de Motores de Búsqueda] y de márketing online. Estaba segurísimo que habría un gran evento o feria donde hacer contactos, pero no la había. Barcelona es una ciudad avanzada a nivel tecnológico y puede ser sede de un evento de este tipo y traer a gente de Google, Microsoft, Yahoo! y empresas de este tipo.
-¿Qué habrá en el congreso?
-Será seguramente uno de los mayores congresos de España a nivel de marketing online. Será grande por los ponentes que tenemos: vienen los tres grandes buscadores y gente de toda España, Europa y desde fuera.
-¿A quien está dirigido?
-Queremos hacer un evento donde puedan venir las pymes, las ONG, los estudiantes... No nos interesa hacer un evento muy caro y enfocado sólo a expertos, porque ellos ya saben donde encontrar la información. Esta época difícil y de crisis es el momento para aprender a hacer marketing online y aprovechar Internet: es un medio barato y que realmente puede traer muchas ventas a una empresa. No se necesita ser un webmaster o un crack del posicionamiento. Por supuesto, vendrán expertos y el nivel de los ponentes es muy bueno, pero queremos que el nivel de los asistentes sea medio, que venga gente que sepa y gente que no sepa nada y quieran descubrir.
-¿La mayoría de la gente no especialista desconoce la importancia de esta forma de promocionarse?
-La gente no sabe que es un buscador. Conocen Google, Live o Yahoo!, pero no saben como funcionan y, lo que es peor, no saben lo que se puede hacer con ellos. Pueden utilizar un buscador como Google para atraer a muchos clientes. El marketing en buscadores sirve para esto y la idea del congreso es enseñar posicionamiento en buscadores. Además de los expertos y de comerciales que venderán sus servicios, también estarán los propios buscadores para explicar que es lo que se puede hacer con ellos. No enfocamos a un nivel súper-alto, sino a un nivel medio para compartir conocimientos y aprender.
-¿Cada vez hay más interés por las técnicas de posicionamiento en buscadores?
-La gente empieza por aprender palabras como SEO y SEM y por tener interés por aparecer en los buscadores. En realidad no son nada más que páginas web, pero si hablas de Google, Yahoo! o Microsoft la gente te responde que le interesa aparecer ahí y te preguntan cómo pueden hacerlo y si es gratuito o hay que pagar. Aparecer en la página 10 en una búsqueda de Google no vale, hay que aparecer en la primera página de resultados.
-¿Hay que saber mucho para mejorar el posicionamiento de una web?
-Ser SEO es algo muy técnico, muy difícil. No es ni arte ni magia, es una ciencia que requiere mucho trabajo, seguimiento y análisis y también tener conocimientos básicos de programación y saber de marketing. Pero para promocionar un producto o una página web no hay que ser experto. Los buscadores tienen un funcionamiento súper-sencillo, con unas herramientas donde se eligen unas palabras clave y ya se está online.
-¿Habrá un momento en que la principal inversión en márketing será online?
-Estoy convencido. En una campaña nacional de televisión no se sabe a que audiencia se va a llegar, mientras que con el marketing online se puede ir directamente al cliente que se quiere llegar. Las redes sociales, la blogosfera o los buscadores permiten pagar sólo la publicidad que llega a la gente que puede estar interesada en el producto.
-Y también se puede medir el impacto que ha tenido una campaña.
-En Internet se puede medir todo: el impacto, las visitas que has tenido, cuanto tiempo se quedaron en tu página web, quien es la persona, de donde viene, su perfil, su edad, su sexo… Y esta es un arma enorme para vender.
-¿Algún día podremos preguntar a los buscadores con un lenguaje natural?
-Esto es algo que se llama human search [búsqueda humana, en inglés]. Hay un buscador famoso que se llama Powerset y que lo acaba de comprar Microsoft. Lo que intenta hacer es comprender nuestro lenguaje, nuestra forma de hablar y dar los resultados adecuados a la consulta. Es difícil porque somos complejos.
-¿Entonces es mejor que nos adaptemos nosotros y hablemos como los indios de las películas?
-Somos capaces de hacerlo, pero al buscador le es más rentable entendernos él a nosotros porque así irá más rápido vendiéndonos sus servicios. Por lo tanto, iremos hacia una fórmula en la que el buscador entenderá más nuestro lenguaje.
-¿La mayoría de la gente sabe formular correctamente sus consultas en los buscadores?
-Hoy la gente no sabe buscar. La mayoría no saben. Con esto quiero decir que no optimizan sus búsquedas. Cuando se aprende a buscar ya no se busca pisos Barcelona, sino que se busca entendiendo cómo funciona el buscador. Si en el buscador introduzco la consulta piso en alquiler en Barcelona a compartir y que no supere los 400 euros, si hay un anuncio que diga esto lo voy a encontrar. Es lo que se llama la long tail [larga cola, en inglés]. En las búsquedas hay poner al menos tres o cuatro palabras clave. Algunas personas hacen búsquedas muy genéricas, que no les ayudan a encontrar lo que buscan.
Mostrando entradas con la etiqueta pisos barcelona. Mostrar todas las entradas
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jueves, 15 de enero de 2009
jueves, 29 de mayo de 2008
mejor manera de vender una casa: ponla guapa
Hemos de procurar que la casa esté en las mejores condiciones a la hora de recibir visitas de clientes.
Si la vamos a vaciar de muebles, conviene hacer fotos del interior antes de vaciarla de muebles, pues una habitación amueblada da mejor idea del tamaño, que las habitaciones vacías. Incluso las habitaciones vacías suelen parecer más pequeñas que amuebladas.
Trataremos de limpiar y ordenar la casa lo más posible, un aspecto desaseado y abandonado no ayuda a hacer una vivienda atractiva. Sin embargo no suelo aconsejar gastar mucho en arreglar una casa con vistas mejorar su aspecto para su venta.
Salvo en casas en muy buenas condiciones, de modo que si se pintan y limpian a fondo para venderlas como “impecables”, o por el contrario, casas desastrosas y muy anticuadas, que merezcan recibir una reforman a fondo para actualizarlas, y venderlas “a estrenar”, lo que según que casos pueden ser una buena inversión. En la mayoría de los casos, no compensa “lavar la cara” a casas que se encuentran en un estado de uso mediano, pues un buen vendedor, puede vender con más facilidad una casa necesitada de un a capa de pintura, que una casa a la que hay que aumentar su coste con el importe de la obra realizada.
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Por otra parte si es cierto que hay personas que desean recibir una casa “para entrar a vivir”, no lo es menos que la mayoría prefieren adaptar la decoración a su gusto y que muchas incluso, cambian la distribución interior, por lo que todo lo que nos hayamos gastado en arreglar la casa no será apreciado en su valor.
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Mejor vender pisos deshabitados
.
Vender un piso habitado es más difícil que venderlo vacío, por dos razones, hay que hacer compatible la vida familiar con las vivistas a la vivienda, lo que obliga a limitar las visitas a días y horas previamente establecidos para no interferir gravemente la vida familiar. Por ejemplo es corriente que la familia guste levantarse tarde el sábado, en esas condiciones no se puede enseñar el piso el sábado por la mañana que es una hora solicitada por muchos compradores.
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Igualmente a la gente la cohíbe fisgar en una vivienda habitada, por ejemplo les da “corte” revisar un armario con ropa, pues es una especie de intromisión en la vida privada de alguien. Como consecuencia, miran la vivienda muy por encima y con ganas de irse, lo que dificulta en gran medida la posibilidad de venta de un piso. Mi opinión, es que si se va a vender un piso mejor desalojarlo. Claro está, que ello no es posible siempre, pues se puede estar a la espera de la entrega de otro piso u otro motivo semejante.
.
Creo que en ese caso, lo mejor es venderlo uno mismo, pues tiene más facilidad para controlar el flujo de visitas y tampoco será muy molesto recibirlas, pues siempre estará en casa para esperarlos. De hacerlo con agencias, hay que indicar los días y horas en que se puede visitar el piso y respetar esos periodos escrupulosamente, quedando siempre alguien de guardia para abrir la puerta. La agencia ha de poder acordar con el cliente una hora de visita sin complicación, obligar a la Agencia a hacer de correveidile entre unos clientes y el propietario buscando una hora adecuada para ambos no es de recibo.
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Así pues a las horas convenidas de visita la casa estará ordenada y en condiciones de ser visitada en su integridad sin problemas. Si no podemos garantizar eso, o estamos de acuerdo en hacerlo, vendamos nosotros mismos la casa o pospongamos su venta hasta que la casa quede vacía.
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Vivienda amueblada
.
Si la vivienda está deshabilitada, pero aún conserva muebles o enseres de valor, no debe darse la llave a nadie y se debe acompañar a los visitantes yl empleados de la agencia un representante del propietario y en ningún caso se dirá que en el piso ya no vive nadie. La agencia no conoce nada sobre quien acompaña a visitar el piso y no sería la primera vez que un ladrón visita una vivienda deshabitada haciéndose pasar como un presunto comprador, con el fin de evaluar si merece la pena robar o no la vivienda.
En cualquier caso aconsejo que una vivienda no habitada se vacíe de antigüedades, cuadros de valor, adornos de plata y axial como de pequeños objetos que puedan suponer una tentación, como ordenadores portátiles, o piezas de coleccionista, sin esos elementos, puede enseñarse sin riesgo como si estuviera vacía.
Un riesgo adicional, no estrictamente relacionado con las visitas, sino de cualquier casa deshabitada, es atraer okupas. Siempre se debe cerrar la puerta con todos los cerrojos cuando se acabe de visitar la casa y asegurar que no queda abierto lugares como ventanas accesibles desde el patio de la escalera o similares, por donde se pueda entrar con facilidad..
Exclusivas, no
.
Probablemente las agencias con las que contacte, le solicitarán el piso en exclusiva. Ello quiere decir, que durante cierto tiempo la agencia será la única autorizada para vender el piso.
Mi consejo es que no firme ningún tipo de exclusiva con una agencia. Teóricamente, al tener la exclusiva, la agencia dedicara más medios económicos y humanos a la venta del piso, puesto que si no hay exclusiva, pudiera ocurrir que otro haga la venta y ellos se queden sin la posibilidad de resarcirse de su inversión en la venta del piso.
Si bien teóricamente es así, no lo es en la práctica, al menos en la mayoría las agencias. Las Agencias tratan de vender lo más que pueden, sean pisos con exclusiva o sin exclusiva y las inversiones en publicidad las destinan a atraer clientes hacia la agencia, pero no para vender determinados pisos, en detrimento de otros, sino para ofertar aquel piso que por sus características tiene más probabilidades de éxito de venta con eun cliente. Por tanto no veo ninguna ventaja clara, en la gran mayoría de los casos, en conceder la exclusiva a una determinada agencia.
Casos especiales
Como ocurre siempre hay excepciones, hubo un tiempo, en que determinadas agencias, por ejemplo Fincas Corral, ofrecían bajo contrato, el comprometerse a comprar el piso si en cierto tiempo no lo vendían en un precio pactado de antemano. Además para dar más seguridad al cliente ofrecían una cantidad a cuenta como señal de su compra, es decir que si pasado el tiempo establecido ellos optaban por no comprar el piso perdían la señal.
Esta si es una buena razón para dar la exclusiva a una Agencia, tener la seguridad que como máximo, en un tiempo razonable, se vende el piso. En estas condiciones aconsejo dar la exclusiva si la señal es suficientemente importante. Dudo que hoy que Fincas Corral siga haciendo este tipo de contratos, pero puede que quede alguien por ahí lo haga o bien que una agencia dé como contrapartida, algún servicio mensurable que sea lo suficientemente atractivo como para dar una exclusiva.
Habría que ser este lo suficientemente doloroso para la agencia, como para que el no vender el piso supusiera una perdida apreciable para ellos, pues si no es así, Vd. esta dando una exclusiva por nada. Si le hacen una oferta de este tipo, debe ser fácilmente mensurable y comprobable y ofrecida bajo contrato firmado por ambas partes, que aconsejo como siempre que revise con un abogado antes de firmar.
Cuantas agencias elegir.
Axial pues si no das la exclusiva a nadie puedes llegar a acuerdos con varias agencias para que te vendan el piso. Teóricamente cuantas mas agencias elijas mejor, pero como todo hay un límite cada agencia es un pequeño problema añadido y pasado un punto el problema supera la ventaja que obtienes por tanto hay que limitar el número, Yo no pasaría de acordar la venta con mas de seis, otros elevarían la cifra algo más, pero desde luego pasar de la docena es un absurdo. Reitero que seis bien elegidas pueden ser más que suficientes.
Preparar la documentación legal
Ocurre con frecuencia que al ir a firmar ante notario la venta de un piso, se descubre que en el Registro de la Propiedad tiene inscrita una hipoteca que incluso a veces se ha terminado de pagar, pero no se ha cancelado su inscripción en le Registro. Otras veces ocurre que la propiedad tiene varios dueños y que uno de ellos no vive lejos y tiene que enviar un poder para vender en su nombre.
Resulta muy peligroso demorar la firma por estos u otros motivos similares, por ello siempre conviene solicitar una Copia Simple de la propiedad al Registro, se puede hacer incluso por Internet, para averiguar si existe un impedimento para firmar la venta, y en caso contrario, tomar las medidas para solventarlos. Cuesta poco tener preparado un poder para vender o realizar las gestiones para cancelar la hipoteca en el registro pero ambas acciones llevan días conseguir cualquiera de estos trámites burocráticos. Sería triste que el comprador se repensase en ese tiempo la compra y se perdiera una venta prácticamente hecha.
pisos barcelona,
Si la vamos a vaciar de muebles, conviene hacer fotos del interior antes de vaciarla de muebles, pues una habitación amueblada da mejor idea del tamaño, que las habitaciones vacías. Incluso las habitaciones vacías suelen parecer más pequeñas que amuebladas.
Trataremos de limpiar y ordenar la casa lo más posible, un aspecto desaseado y abandonado no ayuda a hacer una vivienda atractiva. Sin embargo no suelo aconsejar gastar mucho en arreglar una casa con vistas mejorar su aspecto para su venta.
Salvo en casas en muy buenas condiciones, de modo que si se pintan y limpian a fondo para venderlas como “impecables”, o por el contrario, casas desastrosas y muy anticuadas, que merezcan recibir una reforman a fondo para actualizarlas, y venderlas “a estrenar”, lo que según que casos pueden ser una buena inversión. En la mayoría de los casos, no compensa “lavar la cara” a casas que se encuentran en un estado de uso mediano, pues un buen vendedor, puede vender con más facilidad una casa necesitada de un a capa de pintura, que una casa a la que hay que aumentar su coste con el importe de la obra realizada.
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Por otra parte si es cierto que hay personas que desean recibir una casa “para entrar a vivir”, no lo es menos que la mayoría prefieren adaptar la decoración a su gusto y que muchas incluso, cambian la distribución interior, por lo que todo lo que nos hayamos gastado en arreglar la casa no será apreciado en su valor.
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Mejor vender pisos deshabitados
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Vender un piso habitado es más difícil que venderlo vacío, por dos razones, hay que hacer compatible la vida familiar con las vivistas a la vivienda, lo que obliga a limitar las visitas a días y horas previamente establecidos para no interferir gravemente la vida familiar. Por ejemplo es corriente que la familia guste levantarse tarde el sábado, en esas condiciones no se puede enseñar el piso el sábado por la mañana que es una hora solicitada por muchos compradores.
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Igualmente a la gente la cohíbe fisgar en una vivienda habitada, por ejemplo les da “corte” revisar un armario con ropa, pues es una especie de intromisión en la vida privada de alguien. Como consecuencia, miran la vivienda muy por encima y con ganas de irse, lo que dificulta en gran medida la posibilidad de venta de un piso. Mi opinión, es que si se va a vender un piso mejor desalojarlo. Claro está, que ello no es posible siempre, pues se puede estar a la espera de la entrega de otro piso u otro motivo semejante.
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Creo que en ese caso, lo mejor es venderlo uno mismo, pues tiene más facilidad para controlar el flujo de visitas y tampoco será muy molesto recibirlas, pues siempre estará en casa para esperarlos. De hacerlo con agencias, hay que indicar los días y horas en que se puede visitar el piso y respetar esos periodos escrupulosamente, quedando siempre alguien de guardia para abrir la puerta. La agencia ha de poder acordar con el cliente una hora de visita sin complicación, obligar a la Agencia a hacer de correveidile entre unos clientes y el propietario buscando una hora adecuada para ambos no es de recibo.
.
Así pues a las horas convenidas de visita la casa estará ordenada y en condiciones de ser visitada en su integridad sin problemas. Si no podemos garantizar eso, o estamos de acuerdo en hacerlo, vendamos nosotros mismos la casa o pospongamos su venta hasta que la casa quede vacía.
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Vivienda amueblada
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Si la vivienda está deshabilitada, pero aún conserva muebles o enseres de valor, no debe darse la llave a nadie y se debe acompañar a los visitantes yl empleados de la agencia un representante del propietario y en ningún caso se dirá que en el piso ya no vive nadie. La agencia no conoce nada sobre quien acompaña a visitar el piso y no sería la primera vez que un ladrón visita una vivienda deshabitada haciéndose pasar como un presunto comprador, con el fin de evaluar si merece la pena robar o no la vivienda.
En cualquier caso aconsejo que una vivienda no habitada se vacíe de antigüedades, cuadros de valor, adornos de plata y axial como de pequeños objetos que puedan suponer una tentación, como ordenadores portátiles, o piezas de coleccionista, sin esos elementos, puede enseñarse sin riesgo como si estuviera vacía.
Un riesgo adicional, no estrictamente relacionado con las visitas, sino de cualquier casa deshabitada, es atraer okupas. Siempre se debe cerrar la puerta con todos los cerrojos cuando se acabe de visitar la casa y asegurar que no queda abierto lugares como ventanas accesibles desde el patio de la escalera o similares, por donde se pueda entrar con facilidad..
Exclusivas, no
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Probablemente las agencias con las que contacte, le solicitarán el piso en exclusiva. Ello quiere decir, que durante cierto tiempo la agencia será la única autorizada para vender el piso.
Mi consejo es que no firme ningún tipo de exclusiva con una agencia. Teóricamente, al tener la exclusiva, la agencia dedicara más medios económicos y humanos a la venta del piso, puesto que si no hay exclusiva, pudiera ocurrir que otro haga la venta y ellos se queden sin la posibilidad de resarcirse de su inversión en la venta del piso.
Si bien teóricamente es así, no lo es en la práctica, al menos en la mayoría las agencias. Las Agencias tratan de vender lo más que pueden, sean pisos con exclusiva o sin exclusiva y las inversiones en publicidad las destinan a atraer clientes hacia la agencia, pero no para vender determinados pisos, en detrimento de otros, sino para ofertar aquel piso que por sus características tiene más probabilidades de éxito de venta con eun cliente. Por tanto no veo ninguna ventaja clara, en la gran mayoría de los casos, en conceder la exclusiva a una determinada agencia.
Casos especiales
Como ocurre siempre hay excepciones, hubo un tiempo, en que determinadas agencias, por ejemplo Fincas Corral, ofrecían bajo contrato, el comprometerse a comprar el piso si en cierto tiempo no lo vendían en un precio pactado de antemano. Además para dar más seguridad al cliente ofrecían una cantidad a cuenta como señal de su compra, es decir que si pasado el tiempo establecido ellos optaban por no comprar el piso perdían la señal.
Esta si es una buena razón para dar la exclusiva a una Agencia, tener la seguridad que como máximo, en un tiempo razonable, se vende el piso. En estas condiciones aconsejo dar la exclusiva si la señal es suficientemente importante. Dudo que hoy que Fincas Corral siga haciendo este tipo de contratos, pero puede que quede alguien por ahí lo haga o bien que una agencia dé como contrapartida, algún servicio mensurable que sea lo suficientemente atractivo como para dar una exclusiva.
Habría que ser este lo suficientemente doloroso para la agencia, como para que el no vender el piso supusiera una perdida apreciable para ellos, pues si no es así, Vd. esta dando una exclusiva por nada. Si le hacen una oferta de este tipo, debe ser fácilmente mensurable y comprobable y ofrecida bajo contrato firmado por ambas partes, que aconsejo como siempre que revise con un abogado antes de firmar.
Cuantas agencias elegir.
Axial pues si no das la exclusiva a nadie puedes llegar a acuerdos con varias agencias para que te vendan el piso. Teóricamente cuantas mas agencias elijas mejor, pero como todo hay un límite cada agencia es un pequeño problema añadido y pasado un punto el problema supera la ventaja que obtienes por tanto hay que limitar el número, Yo no pasaría de acordar la venta con mas de seis, otros elevarían la cifra algo más, pero desde luego pasar de la docena es un absurdo. Reitero que seis bien elegidas pueden ser más que suficientes.
Preparar la documentación legal
Ocurre con frecuencia que al ir a firmar ante notario la venta de un piso, se descubre que en el Registro de la Propiedad tiene inscrita una hipoteca que incluso a veces se ha terminado de pagar, pero no se ha cancelado su inscripción en le Registro. Otras veces ocurre que la propiedad tiene varios dueños y que uno de ellos no vive lejos y tiene que enviar un poder para vender en su nombre.
Resulta muy peligroso demorar la firma por estos u otros motivos similares, por ello siempre conviene solicitar una Copia Simple de la propiedad al Registro, se puede hacer incluso por Internet, para averiguar si existe un impedimento para firmar la venta, y en caso contrario, tomar las medidas para solventarlos. Cuesta poco tener preparado un poder para vender o realizar las gestiones para cancelar la hipoteca en el registro pero ambas acciones llevan días conseguir cualquiera de estos trámites burocráticos. Sería triste que el comprador se repensase en ese tiempo la compra y se perdiera una venta prácticamente hecha.
pisos barcelona,
sábado, 17 de mayo de 2008
guia de compra de un piso: la venta guia y consejos
Algunos consejos sobre la venta de un piso:
1. Compruebe las condiciones de amortización de su hipoteca. Antes de poner en venta su vivienda compruebe las condiciones de la hipoteca que tiene contratada. En particular debe averiguar las comisiones de cancelación o amortización anticipada de hipoteca. Valore igualmente la posibilidad de subrogación de la hipoteca de tu vivienda. El objetivo es tener una idea de los costes totales que se derivan de su hipoteca como consecuencia de la venta de la casa.
2. Determinar el valor de la vivienda. Es un tema clave a la hora de vender la casa: determinar el valor de la casa en el mercado. Una forma directa es que un Agencia Inmobiliaria le determine su precio de venta. Tiene otras posibilidades: tomar como referencia precios de venta recientes de viviendas similares en la misma zona, una tasación de la vivienda por empresas especializadas (su banco le puede facilitar una), consultar en inmobiliarias los precios de casas similares puestas a la venta en la zona...
3. Estimar los costes de venta. Vender una casa a un precio determinado no significa que ingresará esa cantidad. Por esta razón, debe tener claro los gastos que generará la venta. He aquí algunos costes que deberá cuantificar con detalle:
o Los costes y gastos de cancelación o subrogación de hipoteca (ya mencionados en punto 1).
o La comisión por venta de la Agencia Inmobiliaria (si finalmente accede a utilizar sus servicios).
o Impuestos -sujetos a diversas hipótesis, por ejemplo si va a reinvertir o no el importe de la venta en otra vivienda-. Especialmente relevante es el impuesto de plusvalía que puede alcanzar una cuantía considerable si la diferencia entre el precio al que la compró y al que la vende (plusvalía) es importante.
o Otros gastos (anuncios publicitarios, abogado, puesta al día en gastos u obligaciones atrasadas, gestora, registro, reparaciones...).
El objetivo final es que sepa a ciencia cierta el ingreso neto que percibirá tras la venta y que le permitirá llevar a cabo sus planes (por ejemplo, comprar otra vivienda).
4. Determinar el coste de adquisición de una nueva casa (ver comprar vivienda). Si la vivienda que va a vender es su casa habitual, deberá dedicar algún tiempo a evaluar el coste de la nueva casa. Gastos de traslado, costes de préstanos complementarios, gastos de compraventa y escritura. Los puntos 2, 3, y 4 le permitirán tener claras las cuentas y saber a ciencia cierta si usted hace una buena operación "sin sorpresas" por ejemplo en un proceso de vender su vivienda y comprar una casa nueva.
5. Reparaciones y obras. Una vez que se decida a dar el paso, decenas de compradores visitarán su casa y contrastarán el estado de la misma con otras similares también a la venta. Ante precios similares, lo que decidirá a los compradores elegir una u otra será el estado y la imagen que dé su vivienda. Si tiene acceso a servicios de obras o reparaciones que a un precio razonable y competitivo y con gente de su confianza, evalúe el coste al que pueden dejarle la casa preparada para vender de tal forma que su casa quede en desventaja a la hora de venderla con respecto a otras. Hay muchos compradores que se les viene el mundo encima si tienen que hacer reparaciones u obras en su casa. Por esta razón le damos algunos consejos:
* Haga las reparaciones necesarias, especialmente de elementos que vayan a suponer una baja importante en el precio de venta.
* Considere si se mete en obras en pintar la totalidad de la casa (no es caro y da una imagen de vivienda cuidada y limpia).
6. Preparar su casa para enseñar. Una casa entra por los ojos. Si va una familia a verla opinarán los niños, la esposa... de alguna forma se verán viviendo en ella... Haga una limpieza a fondo, pinte algunas cosas visibles, tire o esconda trastos viejos que solo valora usted... Estos elementos son importantes:
* Fachada atractiva, pintura nueva en el interior (y, al ser posible, exterior), armarios arreglados, ventanas y aparatos limpios y un ambiente organizado y limpio son imprescindibles.
* Poner plantas y flores... cuide algo su jardín (si la casa lo tuviera). Algunos estudios demuestran que los compradores evalúan la misma casa de forma muy diferente si se introducen algunos elementos decorativos muy baratos (el caso más influyente es el de las plantas).
* Cocinas y baños son dos espacios muy delicados. Cuídelos todo lo que pueda a la hora de mostralos.
* Mantener siempre la casa limpia y ordenada cuando vayan a visitarla. Cuide los detalles.
* A la hora de enseñarla: abra las ventanas que entre luz del día e ilumine bien con todas las luces artificiales su casa si es de noche.
* Controle cualquier fuente de ruidos molestas (radios, música, televisiones, niños...).
* No deje libre ninguna mascota que pueda molestar la visita (ejemplo: su perro)
* Deje espacios libres. Empiece por hacer la limpieza que presumiblemente hará cuando se vaya. Tire cosas inservibles, cajas, trastos viejos... Deje los desvanes, sótanos, cuartos trasteros lo más vacios posibles.
7. Complazca la psicología del comprador. Siga algunas reglas que le gustarán a los potenciales compradores...
* Si pone su casa en venta con una buena agencia inmobiliaria, quizás le diga que procuren no estar presentes si van a enseñar la casa a unos potenciales compradores. La razón es que propietarios suelen poner nerviosos a los compradores -nadie se siente cómodo inspeccionando una casa, si sienten que están invadiendo una intimidad-. Evalúe abandonar su vivienda y dejarla en manos del agente o tercera persona que la va a enseñar.
* No ponga pegas en relación a los horarios para enseñarla. Piense que quizás los mejores compradores tienen horarios muy exigentes de trabajo y sólo pueden ver viviendas por la mañana muy temprano (7,30 horas...) o por la tarde -noche..)
* Si es usted es que se encarga personalmente de la venta prepare alguna información sobre las ventajas de la urbanización o de la zona (comunicaciones, comercios, colegios, tranquilidad...).
* Tenga una buena coartada para vender la casa. Si es buena compártala.
* Muéstrese orgulloso de su casa. Si conversa con un posible comprador, nunca se disculpe por lo que usted considere ser menos valioso de su casa.
inmobiliarias de Madrid
pisos en venta en barcelona, pisos.
1. Compruebe las condiciones de amortización de su hipoteca. Antes de poner en venta su vivienda compruebe las condiciones de la hipoteca que tiene contratada. En particular debe averiguar las comisiones de cancelación o amortización anticipada de hipoteca. Valore igualmente la posibilidad de subrogación de la hipoteca de tu vivienda. El objetivo es tener una idea de los costes totales que se derivan de su hipoteca como consecuencia de la venta de la casa.
2. Determinar el valor de la vivienda. Es un tema clave a la hora de vender la casa: determinar el valor de la casa en el mercado. Una forma directa es que un Agencia Inmobiliaria le determine su precio de venta. Tiene otras posibilidades: tomar como referencia precios de venta recientes de viviendas similares en la misma zona, una tasación de la vivienda por empresas especializadas (su banco le puede facilitar una), consultar en inmobiliarias los precios de casas similares puestas a la venta en la zona...
3. Estimar los costes de venta. Vender una casa a un precio determinado no significa que ingresará esa cantidad. Por esta razón, debe tener claro los gastos que generará la venta. He aquí algunos costes que deberá cuantificar con detalle:
o Los costes y gastos de cancelación o subrogación de hipoteca (ya mencionados en punto 1).
o La comisión por venta de la Agencia Inmobiliaria (si finalmente accede a utilizar sus servicios).
o Impuestos -sujetos a diversas hipótesis, por ejemplo si va a reinvertir o no el importe de la venta en otra vivienda-. Especialmente relevante es el impuesto de plusvalía que puede alcanzar una cuantía considerable si la diferencia entre el precio al que la compró y al que la vende (plusvalía) es importante.
o Otros gastos (anuncios publicitarios, abogado, puesta al día en gastos u obligaciones atrasadas, gestora, registro, reparaciones...).
El objetivo final es que sepa a ciencia cierta el ingreso neto que percibirá tras la venta y que le permitirá llevar a cabo sus planes (por ejemplo, comprar otra vivienda).
4. Determinar el coste de adquisición de una nueva casa (ver comprar vivienda). Si la vivienda que va a vender es su casa habitual, deberá dedicar algún tiempo a evaluar el coste de la nueva casa. Gastos de traslado, costes de préstanos complementarios, gastos de compraventa y escritura. Los puntos 2, 3, y 4 le permitirán tener claras las cuentas y saber a ciencia cierta si usted hace una buena operación "sin sorpresas" por ejemplo en un proceso de vender su vivienda y comprar una casa nueva.
5. Reparaciones y obras. Una vez que se decida a dar el paso, decenas de compradores visitarán su casa y contrastarán el estado de la misma con otras similares también a la venta. Ante precios similares, lo que decidirá a los compradores elegir una u otra será el estado y la imagen que dé su vivienda. Si tiene acceso a servicios de obras o reparaciones que a un precio razonable y competitivo y con gente de su confianza, evalúe el coste al que pueden dejarle la casa preparada para vender de tal forma que su casa quede en desventaja a la hora de venderla con respecto a otras. Hay muchos compradores que se les viene el mundo encima si tienen que hacer reparaciones u obras en su casa. Por esta razón le damos algunos consejos:
* Haga las reparaciones necesarias, especialmente de elementos que vayan a suponer una baja importante en el precio de venta.
* Considere si se mete en obras en pintar la totalidad de la casa (no es caro y da una imagen de vivienda cuidada y limpia).
6. Preparar su casa para enseñar. Una casa entra por los ojos. Si va una familia a verla opinarán los niños, la esposa... de alguna forma se verán viviendo en ella... Haga una limpieza a fondo, pinte algunas cosas visibles, tire o esconda trastos viejos que solo valora usted... Estos elementos son importantes:
* Fachada atractiva, pintura nueva en el interior (y, al ser posible, exterior), armarios arreglados, ventanas y aparatos limpios y un ambiente organizado y limpio son imprescindibles.
* Poner plantas y flores... cuide algo su jardín (si la casa lo tuviera). Algunos estudios demuestran que los compradores evalúan la misma casa de forma muy diferente si se introducen algunos elementos decorativos muy baratos (el caso más influyente es el de las plantas).
* Cocinas y baños son dos espacios muy delicados. Cuídelos todo lo que pueda a la hora de mostralos.
* Mantener siempre la casa limpia y ordenada cuando vayan a visitarla. Cuide los detalles.
* A la hora de enseñarla: abra las ventanas que entre luz del día e ilumine bien con todas las luces artificiales su casa si es de noche.
* Controle cualquier fuente de ruidos molestas (radios, música, televisiones, niños...).
* No deje libre ninguna mascota que pueda molestar la visita (ejemplo: su perro)
* Deje espacios libres. Empiece por hacer la limpieza que presumiblemente hará cuando se vaya. Tire cosas inservibles, cajas, trastos viejos... Deje los desvanes, sótanos, cuartos trasteros lo más vacios posibles.
7. Complazca la psicología del comprador. Siga algunas reglas que le gustarán a los potenciales compradores...
* Si pone su casa en venta con una buena agencia inmobiliaria, quizás le diga que procuren no estar presentes si van a enseñar la casa a unos potenciales compradores. La razón es que propietarios suelen poner nerviosos a los compradores -nadie se siente cómodo inspeccionando una casa, si sienten que están invadiendo una intimidad-. Evalúe abandonar su vivienda y dejarla en manos del agente o tercera persona que la va a enseñar.
* No ponga pegas en relación a los horarios para enseñarla. Piense que quizás los mejores compradores tienen horarios muy exigentes de trabajo y sólo pueden ver viviendas por la mañana muy temprano (7,30 horas...) o por la tarde -noche..)
* Si es usted es que se encarga personalmente de la venta prepare alguna información sobre las ventajas de la urbanización o de la zona (comunicaciones, comercios, colegios, tranquilidad...).
* Tenga una buena coartada para vender la casa. Si es buena compártala.
* Muéstrese orgulloso de su casa. Si conversa con un posible comprador, nunca se disculpe por lo que usted considere ser menos valioso de su casa.
inmobiliarias de Madrid
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guia de compra de un piso: la compra
En el contrato de compraventa una persona se obliga a pagar un precio determinado a otra que se compromete a entregar un bien inmueble con las características especificadas en el propio contrato.
Una vez encontrado el piso que se adecua a sus necesidades, es importante cerciorarse de la situación, no sólo física sino también jurídica, en la que éste se encuentra. Para ello, será necesario acudir al Registro de la Propiedad de cada localidad y solicitar una nota simple informativa de la finca. En ella ha de aparecer el titular registral, es decir, el propietario, así como el estado de las cargas y derechos reales, limitativos del dominio, que puedan pesar sobre el bien inmueble.
En este sentido, es importante fijarse en que no exista ninguna hipoteca o embargo, aunque éste sea preventivo. Si se diera alguna de estas situaciones debería procederse a su cancelación si ello fuera posible. En no pocas ocasiones aparecen gravadas con usufructos, es decir, el derecho de una persona a usar la vivienda sin ser titular de la misma. En este caso sería importante que el usufructuario renuncie a su derecho.
También se puede hacer constar en el Registro de la Propiedad la existencia de un contrato de arrendamiento, aunque la Ley no obliga a ello.
Un aspecto que se debe tener en cuenta en la adquisición de una vivienda es el estado de gastos de la Comunidad de Propietarios. Sería necesario en estos casos que el Presidente de la Comunidad nos entregara un certificado en el que conste que aquel inmueble no tiene ninguna deuda pendiente y, en todo caso, que no exista nada previsible que provenga de una situación anterior y que pudiera perjudicar económicamente al comprador de la finca. Es imprescindible que esta situación se haga constar también en la escritura de compraventa para evitar problemas posteriores a la perfección del contrato.
A continuación, las arras constituyen un elemento accidental del contrato de compraventa que el comprador entrega al vendedor en el momento de su conclusión. Según la legislación española existen tres tipos de arras. Las más conocidas son las llamadas penitenciales y están previstas por el Código Civil en su artículo 1.454. Posibilitan el desistimiento del contrato mediante la pérdida de quien las entrega o su devolución doblada por parte de quien las recibió. Esta condición de las arras ha de pactarse de forma expresa en el contrato ya que si no se hiciera así se entendería que son confirmatorias, consistiendo solamente en un anticipo sobre el precio pactado que no faculta su desistimiento.
La tercera fórmula son las arras penales. Éstas representan una garantía al cumplimiento del contrato y no solamente penalizan a las partes obligando a la devolución doblada por parte del vendedor o a su pérdida, si es el comprador el que incumple el contrato. Su interés radica en que posibilita a las partes la reclamación del cumplimiento de sus obligaciones.
Normalmente en el contrato de arras ya se ha estipulado una fecha límite para firmar el contrato de compraventa, momento en el que se perfecciona la operación inmobiliaria. Para que el contrato obligue a cada una de las partes el documento ha de contener tres elementos básicos en toda operación inmobiliaria: el consentimiento del comprador y del vendedor, la cosa, es decir, el inmueble, y el precio.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es esencial para proteger la titularidad del adquiriente. Para ello es necesario elevar el documento privado a público en la Notaría y haber pagado los impuestos.
A no ser que las partes hayan pactado otra cosa, el vendedor debe pagar la plusvalía, el impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
De la misma forma, en el supuesto que no se haya pactado lo contrario, el comprador está obligado a pagar el resto de los gastos:
- Primera copia de la escritura de compraventa.
- Los que surjan posteriormente, tales como inscripción en el Registro de la Propiedad.
- El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) o bien el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), según estemos ante una primera transmisión o se trate la segunda o sucesivas respectivamente.
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Una vez encontrado el piso que se adecua a sus necesidades, es importante cerciorarse de la situación, no sólo física sino también jurídica, en la que éste se encuentra. Para ello, será necesario acudir al Registro de la Propiedad de cada localidad y solicitar una nota simple informativa de la finca. En ella ha de aparecer el titular registral, es decir, el propietario, así como el estado de las cargas y derechos reales, limitativos del dominio, que puedan pesar sobre el bien inmueble.
En este sentido, es importante fijarse en que no exista ninguna hipoteca o embargo, aunque éste sea preventivo. Si se diera alguna de estas situaciones debería procederse a su cancelación si ello fuera posible. En no pocas ocasiones aparecen gravadas con usufructos, es decir, el derecho de una persona a usar la vivienda sin ser titular de la misma. En este caso sería importante que el usufructuario renuncie a su derecho.
También se puede hacer constar en el Registro de la Propiedad la existencia de un contrato de arrendamiento, aunque la Ley no obliga a ello.
Un aspecto que se debe tener en cuenta en la adquisición de una vivienda es el estado de gastos de la Comunidad de Propietarios. Sería necesario en estos casos que el Presidente de la Comunidad nos entregara un certificado en el que conste que aquel inmueble no tiene ninguna deuda pendiente y, en todo caso, que no exista nada previsible que provenga de una situación anterior y que pudiera perjudicar económicamente al comprador de la finca. Es imprescindible que esta situación se haga constar también en la escritura de compraventa para evitar problemas posteriores a la perfección del contrato.
A continuación, las arras constituyen un elemento accidental del contrato de compraventa que el comprador entrega al vendedor en el momento de su conclusión. Según la legislación española existen tres tipos de arras. Las más conocidas son las llamadas penitenciales y están previstas por el Código Civil en su artículo 1.454. Posibilitan el desistimiento del contrato mediante la pérdida de quien las entrega o su devolución doblada por parte de quien las recibió. Esta condición de las arras ha de pactarse de forma expresa en el contrato ya que si no se hiciera así se entendería que son confirmatorias, consistiendo solamente en un anticipo sobre el precio pactado que no faculta su desistimiento.
La tercera fórmula son las arras penales. Éstas representan una garantía al cumplimiento del contrato y no solamente penalizan a las partes obligando a la devolución doblada por parte del vendedor o a su pérdida, si es el comprador el que incumple el contrato. Su interés radica en que posibilita a las partes la reclamación del cumplimiento de sus obligaciones.
Normalmente en el contrato de arras ya se ha estipulado una fecha límite para firmar el contrato de compraventa, momento en el que se perfecciona la operación inmobiliaria. Para que el contrato obligue a cada una de las partes el documento ha de contener tres elementos básicos en toda operación inmobiliaria: el consentimiento del comprador y del vendedor, la cosa, es decir, el inmueble, y el precio.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es esencial para proteger la titularidad del adquiriente. Para ello es necesario elevar el documento privado a público en la Notaría y haber pagado los impuestos.
A no ser que las partes hayan pactado otra cosa, el vendedor debe pagar la plusvalía, el impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
De la misma forma, en el supuesto que no se haya pactado lo contrario, el comprador está obligado a pagar el resto de los gastos:
- Primera copia de la escritura de compraventa.
- Los que surjan posteriormente, tales como inscripción en el Registro de la Propiedad.
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