¿se habrá equivocado el Urbannland institute?

Esta es una noticia del año pasado, no me queda muy claro si se han equivocado o no:

El mercado inmobiliario europeo está acercándose al punto máximo de su ciclo de inversión. Los rendimientos se estabilizarán de forma importante durante 2007 y serán de un dígito, según los resultados de un informe sobre las tendencias del mercado inmobiliario en Europa, realizado por Urban Land Institute y PricewaterhouseCoopers.

"Si el punto álgido del ciclo lo tenemos en las 12, ahora estamos en las 12 menos cinco o menos diez", así comienza el citado informe que revela además el optimismo de los directivos del sector inmobiliario europeo tras el fuerte crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) en los últimos seis años. Los principales factores que frenan este ciclo alcista son la subida de precios del petróleo, de los tipos de interés, del IVA en Alemania y de los impuestos en Italia, que pueden tener un efecto desalentador en la demanda.

pisos

Asimismo, se prevé un incremento de la financiación con deuda, aunque las entidades están endureciendo las condiciones para acceder a ella y el aumento de los tipos de interés debería favorecer un equilibrio del mercado.

En relación a 2006, los mercados inmobiliarios europeos presentan un menor riesgo, mayores perspectivas de rentabilidad, un mayor equilibrio de la oferta y la demanda y mejores perspectivas de desarrollo de cara al futuro. En general, las perspectivas apuntan una ligera mejora respecto al pasado año.

Centros comerciales

El documento también subraya que muchos inversores y promotores europeos prestarán más atención a la regeneración urbanística y a la rehabilitación de inmuebles que en años precedentes. Por segmentos de negocio, los centros comerciales serán, por tercer año consecutivo, los que ofrezcan mejores perspectivas, seguido por los hoteles, las propiedades de uso mixto y las oficinas céntricas, que han ganado muchos enteros en el último ejercicio.

Por último, el informe desvela que la inversión inmobiliaria en Europa procedente de otros países del mundo sigue creciendo a buen ritmo y se concentra en Reino Unido, Francia y Alemania. Este documento se realiza a partir de la información que proporcionan más de 390 encuestas y entrevistas a expertos del sector: inversores, promotores, inmobiliarias, entidades de préstamo, brokers y consultores.

Madrid y Barcelona, opciones atractivas

Madrid y Barcelona figuran en séptima y octava posición del ranking del mercado inmobiliario de las grandes ciudades europeas. El informe tiene en cuenta el índice de rentabilidad global y el riesgo. Las dos ciudades españolas han sido superadas en el ranking por Estocolmo, Munich y Lyon respecto al año pasado. En el caso de Madrid, el mercado de alquiler ofrece perspectivas favorables, el equilibrio entre oferta y demanda sigue siendo bastante bueno, pero continúa ubicada en el décimo puesto de la lista en el segmento de promoción.

París y Londres encabezan el ranking un año más. La capital francesa es un buen mercado, pero demasiado caro, según la mayoría de los encuestados. A pesar de eso, París mantiene el número uno en la clasificación de 2007.

Respecto a Londres, los encuestados creen que es la ciudad europea con un menor índice de riesgo inmobiliario y con mejores perspectivas en el mercado de alquiler. Sin embargo, los mayores costes de construcción, que en parte se explican por la demanda creada por los Juegos Olímpicos 2012, pueden perjudicar a la obra nueva de Londres en los próximos años. Las ciudades europeas que actualmente ofrecen las mejores perspectivas de desarrollo son Estambul y Moscú.

los pisos mas caros de españa: en barcelona y madrid

Calles emblemáticas como Paseo de Gracia (Barcelona), Serrano (Madrid), Hernani (San Sebastián), Abandoibarra (Bilbao), Paseo de la Independencia y Plaza de España (Zaragoza) o el Sardinero (Santander) llegan a superar los 7.000 euros/m2

San Sebastián y Santander aumentan sus precios máximos, mientras que en Barcelona, Madrid, Bilbao y Zaragoza se mantienen

Las viviendas más baratas (por debajo de los 900 €/m2) se encuentran en Jerez de la Frontera, Cuenca, Sevilla, Murcia y Melilla


Según datos facilitados por TecniTasa (Técnicos en Tasación, S.A.), primera sociedad de tasación independiente de bancos y entidades financieras, las grandes ciudades, entre las que se encuentran Madrid, Barcelona, Bilbao y Zaragoza mantienen los precios máximos y mínimos de las viviendas del casco urbano. El precio por m2 se mantiene también en ciudades como Álava, Almería, Gijón, Cáceres, Castellón, Girona, Lugo, Móstoles, Palencia, Pontevedra, Vigo o Santa Cruz de Tenerife[1].

Las viviendas más caras siguen estando en Barcelona (11.000 €/m2. Paseo de Gracia), Madrid (10.000 €/m2. Serrano), San Sebastián (8.650 €/m2 Hernani y Zubieta), Bilbao ( 7.700 €/m2 Abandoibarra y Plaza de Euskadi), Zaragoza (7.500 €/m2 Paseo de la Independencia y Plaza de España) y Santander (7.500 €/m2 El Sardinero).

El informe de TecniTasa detecta además subidas en San Sebastián (8.650 €/m2 – 8.160 en 2007), Las Palmas de Gran Canaria (5.000 €/m2 – 4.500 en 2007-), Santander (7.500 €/m2 – 6.500 en 2007), Barakaldo (6.000 €/m2 – 5.400 en 2007) y Ávila (3.700 €/m2 – 3.300 en 2007-).

Este estudio, realizado en las ciudades más relevantes de cada provincia, a través de la red de 52 delegaciones que TecniTasa tiene repartidas por toda la geografía española, fija las viviendas más baratas en barrios de Jerez de la Frontera (650 €/m2 San Juan de Dios), Cuenca (700 €/m2 Barrio periferia), Sevilla (800 €/m2 Barriada Torreblanca y 3.000 viviendas), Murcia (840 €/m2 Polígono de la Paz) y Melilla (870 €/m2 Polígono hebreo y zonas Cabrerizas altas).

Hay algún descenso significativo según TecniTasa, por ejemplo en Marbella, que baja su máximo de 7.250 en 2007 a los 6.800 euros en 2008- Puerto Banús), Pamplona (Pío XII, Yamaguchi de 4.500€/m2 a 4.300) y Grupo Urdanoz (de 2.600 €/m2 a 2.450) o Teruel (Zona Carrel, Zona Arrabal, Zona San Julián de 1.600 €/m2 a 1.450)

pisos en Madrid

¿comprar ó alquilar un piso?

interesante articulo sobre un calculo que todos hemos querido hacer:
Desde hace un tiempo, y ante el panorama que se presenta, me hago la siguiente pregunta: ¿es más rentable comprar o alquilar un piso?

Para darle respuesta he construido una pequeña tabla con el Excel en la que comparo, año a año, los costes que se van acumulando por alquilar un piso, frente a los costes de comprar un piso (gastos de compra, normalmente un 10% del precio del piso, e intereses que le pagamos al banco año tras año) y la hipotética revalorización de éste.

Por darle números, he comparado la compra de un piso de 300M€, con una hipoteca al 80% de 35 años, para lo que se necesitaría unos ahorros de 90M€, frente a el alquiler de un piso por 600€ al mes (el primer año) y tener los 90M€ en un fondo al 4% anual. También he supuesto un impuesto sobre la plusvalía de la venta del piso del 30% (es decir, aunque tu piso se haya revalorizado después de un tiempo, un 30% del beneficio de la venta se lo lleva el Ayuntamiento como impuesto).

Con estos valores iniciales he estudiado distintas posibilidades:

1. En un primer escenario, muy simple, he considerado:

* Intereses fijos cada año en el 4.7% (similar al actual).
* Revalorización del piso también fija cada año del 5% (menor que la actual).
* Subida de los alquileres en un 2.8% cada año.

En este caso, el piso comprado comienza a dar beneficio neto (como inversión) a partir del año 13. No obstante, es a partir del 6º 8º año cuando comienza a ser notablemente más rentable tener el piso en propiedad que alquilar.

2. El segundo escenario, es el que parece cada vez más cercano: estabilización del mercado de la vivienda, desacelerándose la curva de revalorización de los pisos y manteniéndose llana durante casi una década, como ha ocurrido en España en al menos dos ocasiones en el pasado. Para ello, he supuesto la siguiente evolución:

tipos-interes-2.jpg

Manteniendo la subida de los alquileres en un 2.8% al año, lo que se observa es que la compra del piso no es rentable hasta el año 18 (¡!) y que la situación comienza a ser más rentable frente a alquilar a partir del año 14 16; cuando la revalorización del piso vuelve a ser importante (en este caso, un 7.5%).

3. Por último, he considerado un escenario como el que existía recientemente, con subidas “imparables” de dos cifras y tipos de interés muy bajo. En este caso, la evolución considerada es del 12.5% de revalorización del piso y 3.0% los intereses de la hipoteca. No hace falta irse a un período de 20 años para este caso, pues ya en el año 3 la compra sale rentable frente a alquilar, y también en este año comenzamos a obtener un beneficio neto del piso comprado. Es más, si la revalorización del piso es mayor que el 15% 16% anual, como ha llegado a ser, sólo en 1 año es más rentable comprar frente a alquilar, y en dos años recuperas la inversión hecha en el piso (es decir, gastos de compra e intereses).

Está claro que caben infinitos escenarios, y por ello aquí está la hoja de cálculo para que experimentes y obtengas tus propias conclusiones. Puedes modificar el precio del piso a comprar, la hipoteca a pedir (hasta 40 años) y los índices económicos. ¡A jugar!

Actualización 3/7/07: En la opción de alquilar se ha añadido el beneficio dado por el ahorro de 90M€ en un fondo de inversión al 4%, lo cual retrasa un par de años en la opción 1 y 2 el momento en el que comprar es beneficioso frente a alquilar.

Disclaimer: Esta hoja no debe ser usada para tomar decisiones a la hora de comprar un piso; los escenarios incluidas en ellas son meras especulaciones.