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sábado, 3 de enero de 2009
domingo, 18 de mayo de 2008
ejemplo de contrato de alquiler
Contrato de arrendamiento de vivienda
_____ ciudad ,___________ (fecha)
REUNIDOS
De una parte, __________________
Y de la otra, ___________________
INTERVIENEN
Cada uno en su propio nombre y derecho, y se reconocen mutuamente capacidad legal suficiente para el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y,
EXPONEN
I.- Don ________________, denominado en lo sucesivo y a efectos del presente contrato de arrendamiento ARRENDADOR, que es propietario de la vivienda sita en______________________________
II.- Don _________________________, denominada en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato ARRENDATARIO, que está interesado en alquilar la mencionada vivienda, para lo cual, ambos acuerdan formalizar el contrato que se articula en las siguientes,
CLAUSULAS
PRIMERA.- El presente contrato se otorga conforme a lo establecido en la Ley 29/l.994 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos y se regirá por lo dispuesto en la misma, y por lo pactado en este documento.
SEGUNDA.- El piso arrendado es la vivienda sita en__________________, y que se destinará para uso exclusivo de vivienda de la arrendataria y de su familia, con exclusión de todo otro uso, y no podrá por consiguiente, cederlo, realquilarlo o subarrendarlo, en todo ni en parte, ni alojar en él a huéspedes sin permiso escrito del propietario.
TERCERA.- El contrato comenzará a regir a partir del día _____________, concertándose el arrendamiento por el plazo de UN AÑO.
Concluido el periodo contractual pactado, el contrato se prorrogará por la tácita, por periodos de un año, mientras una de la partes no notifique a la otra, en el plazo de 15 días antes de la fecha de vencimiento del contrato o de alguna de sus eventuales prórrogas, su deseo de darlo por terminado.
En cualquier caso, si la arrendataria quisiera desistir del cumplimiento total del contrato, deberá ésta indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferior a un año, darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
CUARTA.- La renta inicial se establece en la cantidad de ________________ mensuales, debiendo de satisfacerse por la arrendataria dentro de los cinco primeros días de cada mes. El importe de la renta deberá pagarse en el domicilio del arrendador o en la Cuenta Corriente núm. ____________________.
Las partes contratantes convienen que el importe total de la renta que en cada momento satisfaga la arrendataria durante la vigencia del contrato y en sus posibles prórrogas, se acomodará cada año a las variaciones que, en más o en menos, sufra el Indice General de Precios al Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística (u organismo que le sustituya en el futuro), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al periodo de revisión, teniendo en cuenta que el mes de referencia para la primera actualizaciónserá el último índice que esté publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
Las revisiones tendrán carácter acumulativo, de suerte tal que la primera revisión se efectuará tomando como base la primera renta inicialmente convenida y, para las sucesivas la renta revalorizada (renta + incrementos) como consecuencia de actualizaciones precedentes.
En ningún caso la demora, retraso o tardanza en la aplicación de dicha acomodaciónimplicará pérdida, renuncia o abdicación del derecho del arrendador a practicar la misma.
A los indicados efectos, las partes convienen que tendrá plena eficacia vinculante la notificación que practique el arrendador o su administrador por nota en el recibo de la mensualidad precedente a aquel en que la revalorización de renta haya de surtir efecto.
QUINTA.- La arrendataria, quién previamente ha procedido al examen exhaustivo y pormenorizado del piso y sus accesorios, declara recibir todo lo que es objeto del arriendo en perfecto estado para el uso a que se destinay presto para ser ocupado y utilizado, al completo de instalaciones y servicios y en igual estado ha de devolverlo una vez finalizado el contrato, siendo de cuenta de la arrendataria todas las reparaciones que hayan de realizarse por daños causados por el, o personas que del mismo dependan, en el edificio o vivienda por el mal uso, omisión o negligencia, siendo así mismo a cuenta de la arrendataria las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Los servicios de gas, electricidad, teléfono y cualesquiera otros que pudieran ser susceptibles de individualizaciónmediante aparatos contadores serán de cuenta de la arrendataria, que deberá contratarlos a sus costas con las empresas suministradoras, siendo también de su cuenta la eventual adquisición o reparación de los contadores correspondientes : los gastos de conservación y reparación de tales suministrosy el costo de las modificaciones que en las mismas deba realizarse por disposición o imperativo legal o administrativo y si fuere el caso. Todo lo anterior se entiende con absoluta indemnidad del arrendador.
SEXTA.- Los gastos de comunidad, y los que graviten sobre la propiedad de la finca serán de cuenta del arrendador.
La arrendataria deberá respetar y cumpliren todo momento las normas por las que se rige la comunidad de propietarios de la que forma parte el piso arrendado.
La arrendataria se obliga a permitir el acceso al piso, al propietario y a las personas y/o profesionales designados por el mismo para la inspeccióny comprobación del estado de la vivienda y sus elementos así comoen su caso para la realización de cualquier tipo de obra o reparaciónque pudiera ser necesariollevar a cabo tanto en la vivienda arrendada como del edificio del que forma parte.
SÉPTIMA.- Salvo que concurra la autorización previa y por escrito del arrendador queda prohibida la realización de obras y la modificación de las instalaciones ; tener en el piso materiales peligrosos y/o antihigiénicos o que puedan perturbar la normal convivencia entre los vecinos de la finca ; subarriendo o cesión de la vivienda ; colocación de cualesquiera elementos que modifiquen la uniformidad o estético del edificio, o de las diversas partes que lo componen ; y el de dar a la vivienda cualquier otro uso que no sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria.
La arrendataria será la única responsable de cuantos daños, tanto físicos como materiales puedan ocasionarse a terceros, y sean consecuencia, directa o indirecta de su habitación en la finca, eximiendo de toda responsabilidad al propietario, incluso por daños derivados de instalaciones para servicios o suministros.
OCTAVA.- Por la arrendataria se constituye en este acto fianza por importe de _______________que equivale a una mensualidad de renta, que responderá del pago del alquiler, de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados en el inmueble.
Durante el primer año de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero transcurrido dicho plazo la fianza se actualizará en la cuantía que corresponda hasta que aquella sea igual a una mensualidad de la renta vigente en cada momento.
NOVENA.- La arrendataria hace expresa y formal renuncia a todos los beneficios y derechos especiales que le concede la Ley 29/l994 de Arrendamientos Urbanos, y que teniendo el carácter de renunciables, no se le reconozcan expresamente en el presente contrato.
DÉCIMA.- Las partes convienen que de producirse el fallecimiento de la arrendataria una vez transcurridos dos años más tres años de prórroga, no será de aplicación el régimen de subrogación mortis, causa que regula el Art. 16 de la Ley 29/l994 de Arrendamientos Urbanos. De producirse dicha defunciónen el plazo citado, el arrendamiento se extinguirá al cumplirse dicho plazo sea quien fuere el que hubiera sucedido a la arrendataria en el arrendamiento.
A los efectos del Art. 14 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y a cuantos otros pudieran resultar pertinentes, las partes convienen que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento.
EL ARRENDADOR LA ARRENDATARIA
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_____ ciudad ,___________ (fecha)
REUNIDOS
De una parte, __________________
Y de la otra, ___________________
INTERVIENEN
Cada uno en su propio nombre y derecho, y se reconocen mutuamente capacidad legal suficiente para el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y,
EXPONEN
I.- Don ________________, denominado en lo sucesivo y a efectos del presente contrato de arrendamiento ARRENDADOR, que es propietario de la vivienda sita en______________________________
II.- Don _________________________, denominada en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato ARRENDATARIO, que está interesado en alquilar la mencionada vivienda, para lo cual, ambos acuerdan formalizar el contrato que se articula en las siguientes,
CLAUSULAS
PRIMERA.- El presente contrato se otorga conforme a lo establecido en la Ley 29/l.994 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos y se regirá por lo dispuesto en la misma, y por lo pactado en este documento.
SEGUNDA.- El piso arrendado es la vivienda sita en__________________, y que se destinará para uso exclusivo de vivienda de la arrendataria y de su familia, con exclusión de todo otro uso, y no podrá por consiguiente, cederlo, realquilarlo o subarrendarlo, en todo ni en parte, ni alojar en él a huéspedes sin permiso escrito del propietario.
TERCERA.- El contrato comenzará a regir a partir del día _____________, concertándose el arrendamiento por el plazo de UN AÑO.
Concluido el periodo contractual pactado, el contrato se prorrogará por la tácita, por periodos de un año, mientras una de la partes no notifique a la otra, en el plazo de 15 días antes de la fecha de vencimiento del contrato o de alguna de sus eventuales prórrogas, su deseo de darlo por terminado.
En cualquier caso, si la arrendataria quisiera desistir del cumplimiento total del contrato, deberá ésta indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferior a un año, darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
CUARTA.- La renta inicial se establece en la cantidad de ________________ mensuales, debiendo de satisfacerse por la arrendataria dentro de los cinco primeros días de cada mes. El importe de la renta deberá pagarse en el domicilio del arrendador o en la Cuenta Corriente núm. ____________________.
Las partes contratantes convienen que el importe total de la renta que en cada momento satisfaga la arrendataria durante la vigencia del contrato y en sus posibles prórrogas, se acomodará cada año a las variaciones que, en más o en menos, sufra el Indice General de Precios al Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística (u organismo que le sustituya en el futuro), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al periodo de revisión, teniendo en cuenta que el mes de referencia para la primera actualizaciónserá el último índice que esté publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
Las revisiones tendrán carácter acumulativo, de suerte tal que la primera revisión se efectuará tomando como base la primera renta inicialmente convenida y, para las sucesivas la renta revalorizada (renta + incrementos) como consecuencia de actualizaciones precedentes.
En ningún caso la demora, retraso o tardanza en la aplicación de dicha acomodaciónimplicará pérdida, renuncia o abdicación del derecho del arrendador a practicar la misma.
A los indicados efectos, las partes convienen que tendrá plena eficacia vinculante la notificación que practique el arrendador o su administrador por nota en el recibo de la mensualidad precedente a aquel en que la revalorización de renta haya de surtir efecto.
QUINTA.- La arrendataria, quién previamente ha procedido al examen exhaustivo y pormenorizado del piso y sus accesorios, declara recibir todo lo que es objeto del arriendo en perfecto estado para el uso a que se destinay presto para ser ocupado y utilizado, al completo de instalaciones y servicios y en igual estado ha de devolverlo una vez finalizado el contrato, siendo de cuenta de la arrendataria todas las reparaciones que hayan de realizarse por daños causados por el, o personas que del mismo dependan, en el edificio o vivienda por el mal uso, omisión o negligencia, siendo así mismo a cuenta de la arrendataria las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Los servicios de gas, electricidad, teléfono y cualesquiera otros que pudieran ser susceptibles de individualizaciónmediante aparatos contadores serán de cuenta de la arrendataria, que deberá contratarlos a sus costas con las empresas suministradoras, siendo también de su cuenta la eventual adquisición o reparación de los contadores correspondientes : los gastos de conservación y reparación de tales suministrosy el costo de las modificaciones que en las mismas deba realizarse por disposición o imperativo legal o administrativo y si fuere el caso. Todo lo anterior se entiende con absoluta indemnidad del arrendador.
SEXTA.- Los gastos de comunidad, y los que graviten sobre la propiedad de la finca serán de cuenta del arrendador.
La arrendataria deberá respetar y cumpliren todo momento las normas por las que se rige la comunidad de propietarios de la que forma parte el piso arrendado.
La arrendataria se obliga a permitir el acceso al piso, al propietario y a las personas y/o profesionales designados por el mismo para la inspeccióny comprobación del estado de la vivienda y sus elementos así comoen su caso para la realización de cualquier tipo de obra o reparaciónque pudiera ser necesariollevar a cabo tanto en la vivienda arrendada como del edificio del que forma parte.
SÉPTIMA.- Salvo que concurra la autorización previa y por escrito del arrendador queda prohibida la realización de obras y la modificación de las instalaciones ; tener en el piso materiales peligrosos y/o antihigiénicos o que puedan perturbar la normal convivencia entre los vecinos de la finca ; subarriendo o cesión de la vivienda ; colocación de cualesquiera elementos que modifiquen la uniformidad o estético del edificio, o de las diversas partes que lo componen ; y el de dar a la vivienda cualquier otro uso que no sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria.
La arrendataria será la única responsable de cuantos daños, tanto físicos como materiales puedan ocasionarse a terceros, y sean consecuencia, directa o indirecta de su habitación en la finca, eximiendo de toda responsabilidad al propietario, incluso por daños derivados de instalaciones para servicios o suministros.
OCTAVA.- Por la arrendataria se constituye en este acto fianza por importe de _______________que equivale a una mensualidad de renta, que responderá del pago del alquiler, de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados en el inmueble.
Durante el primer año de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero transcurrido dicho plazo la fianza se actualizará en la cuantía que corresponda hasta que aquella sea igual a una mensualidad de la renta vigente en cada momento.
NOVENA.- La arrendataria hace expresa y formal renuncia a todos los beneficios y derechos especiales que le concede la Ley 29/l994 de Arrendamientos Urbanos, y que teniendo el carácter de renunciables, no se le reconozcan expresamente en el presente contrato.
DÉCIMA.- Las partes convienen que de producirse el fallecimiento de la arrendataria una vez transcurridos dos años más tres años de prórroga, no será de aplicación el régimen de subrogación mortis, causa que regula el Art. 16 de la Ley 29/l994 de Arrendamientos Urbanos. De producirse dicha defunciónen el plazo citado, el arrendamiento se extinguirá al cumplirse dicho plazo sea quien fuere el que hubiera sucedido a la arrendataria en el arrendamiento.
A los efectos del Art. 14 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y a cuantos otros pudieran resultar pertinentes, las partes convienen que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento.
EL ARRENDADOR LA ARRENDATARIA
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sábado, 17 de mayo de 2008
¿comprar ó alquilar un piso?
interesante articulo sobre un calculo que todos hemos querido hacer:
Desde hace un tiempo, y ante el panorama que se presenta, me hago la siguiente pregunta: ¿es más rentable comprar o alquilar un piso?
Para darle respuesta he construido una pequeña tabla con el Excel en la que comparo, año a año, los costes que se van acumulando por alquilar un piso, frente a los costes de comprar un piso (gastos de compra, normalmente un 10% del precio del piso, e intereses que le pagamos al banco año tras año) y la hipotética revalorización de éste.
Por darle números, he comparado la compra de un piso de 300M€, con una hipoteca al 80% de 35 años, para lo que se necesitaría unos ahorros de 90M€, frente a el alquiler de un piso por 600€ al mes (el primer año) y tener los 90M€ en un fondo al 4% anual. También he supuesto un impuesto sobre la plusvalía de la venta del piso del 30% (es decir, aunque tu piso se haya revalorizado después de un tiempo, un 30% del beneficio de la venta se lo lleva el Ayuntamiento como impuesto).
Con estos valores iniciales he estudiado distintas posibilidades:
1. En un primer escenario, muy simple, he considerado:
* Intereses fijos cada año en el 4.7% (similar al actual).
* Revalorización del piso también fija cada año del 5% (menor que la actual).
* Subida de los alquileres en un 2.8% cada año.
En este caso, el piso comprado comienza a dar beneficio neto (como inversión) a partir del año 13. No obstante, es a partir del 6º 8º año cuando comienza a ser notablemente más rentable tener el piso en propiedad que alquilar.
2. El segundo escenario, es el que parece cada vez más cercano: estabilización del mercado de la vivienda, desacelerándose la curva de revalorización de los pisos y manteniéndose llana durante casi una década, como ha ocurrido en España en al menos dos ocasiones en el pasado. Para ello, he supuesto la siguiente evolución:
tipos-interes-2.jpg
Manteniendo la subida de los alquileres en un 2.8% al año, lo que se observa es que la compra del piso no es rentable hasta el año 18 (¡!) y que la situación comienza a ser más rentable frente a alquilar a partir del año 14 16; cuando la revalorización del piso vuelve a ser importante (en este caso, un 7.5%).
3. Por último, he considerado un escenario como el que existía recientemente, con subidas “imparables” de dos cifras y tipos de interés muy bajo. En este caso, la evolución considerada es del 12.5% de revalorización del piso y 3.0% los intereses de la hipoteca. No hace falta irse a un período de 20 años para este caso, pues ya en el año 3 la compra sale rentable frente a alquilar, y también en este año comenzamos a obtener un beneficio neto del piso comprado. Es más, si la revalorización del piso es mayor que el 15% 16% anual, como ha llegado a ser, sólo en 1 año es más rentable comprar frente a alquilar, y en dos años recuperas la inversión hecha en el piso (es decir, gastos de compra e intereses).
Está claro que caben infinitos escenarios, y por ello aquí está la hoja de cálculo para que experimentes y obtengas tus propias conclusiones. Puedes modificar el precio del piso a comprar, la hipoteca a pedir (hasta 40 años) y los índices económicos. ¡A jugar!
Actualización 3/7/07: En la opción de alquilar se ha añadido el beneficio dado por el ahorro de 90M€ en un fondo de inversión al 4%, lo cual retrasa un par de años en la opción 1 y 2 el momento en el que comprar es beneficioso frente a alquilar.
Disclaimer: Esta hoja no debe ser usada para tomar decisiones a la hora de comprar un piso; los escenarios incluidas en ellas son meras especulaciones.
Desde hace un tiempo, y ante el panorama que se presenta, me hago la siguiente pregunta: ¿es más rentable comprar o alquilar un piso?
Para darle respuesta he construido una pequeña tabla con el Excel en la que comparo, año a año, los costes que se van acumulando por alquilar un piso, frente a los costes de comprar un piso (gastos de compra, normalmente un 10% del precio del piso, e intereses que le pagamos al banco año tras año) y la hipotética revalorización de éste.
Por darle números, he comparado la compra de un piso de 300M€, con una hipoteca al 80% de 35 años, para lo que se necesitaría unos ahorros de 90M€, frente a el alquiler de un piso por 600€ al mes (el primer año) y tener los 90M€ en un fondo al 4% anual. También he supuesto un impuesto sobre la plusvalía de la venta del piso del 30% (es decir, aunque tu piso se haya revalorizado después de un tiempo, un 30% del beneficio de la venta se lo lleva el Ayuntamiento como impuesto).
Con estos valores iniciales he estudiado distintas posibilidades:
1. En un primer escenario, muy simple, he considerado:
* Intereses fijos cada año en el 4.7% (similar al actual).
* Revalorización del piso también fija cada año del 5% (menor que la actual).
* Subida de los alquileres en un 2.8% cada año.
En este caso, el piso comprado comienza a dar beneficio neto (como inversión) a partir del año 13. No obstante, es a partir del 6º 8º año cuando comienza a ser notablemente más rentable tener el piso en propiedad que alquilar.
2. El segundo escenario, es el que parece cada vez más cercano: estabilización del mercado de la vivienda, desacelerándose la curva de revalorización de los pisos y manteniéndose llana durante casi una década, como ha ocurrido en España en al menos dos ocasiones en el pasado. Para ello, he supuesto la siguiente evolución:
tipos-interes-2.jpg
Manteniendo la subida de los alquileres en un 2.8% al año, lo que se observa es que la compra del piso no es rentable hasta el año 18 (¡!) y que la situación comienza a ser más rentable frente a alquilar a partir del año 14 16; cuando la revalorización del piso vuelve a ser importante (en este caso, un 7.5%).
3. Por último, he considerado un escenario como el que existía recientemente, con subidas “imparables” de dos cifras y tipos de interés muy bajo. En este caso, la evolución considerada es del 12.5% de revalorización del piso y 3.0% los intereses de la hipoteca. No hace falta irse a un período de 20 años para este caso, pues ya en el año 3 la compra sale rentable frente a alquilar, y también en este año comenzamos a obtener un beneficio neto del piso comprado. Es más, si la revalorización del piso es mayor que el 15% 16% anual, como ha llegado a ser, sólo en 1 año es más rentable comprar frente a alquilar, y en dos años recuperas la inversión hecha en el piso (es decir, gastos de compra e intereses).
Está claro que caben infinitos escenarios, y por ello aquí está la hoja de cálculo para que experimentes y obtengas tus propias conclusiones. Puedes modificar el precio del piso a comprar, la hipoteca a pedir (hasta 40 años) y los índices económicos. ¡A jugar!
Actualización 3/7/07: En la opción de alquilar se ha añadido el beneficio dado por el ahorro de 90M€ en un fondo de inversión al 4%, lo cual retrasa un par de años en la opción 1 y 2 el momento en el que comprar es beneficioso frente a alquilar.
Disclaimer: Esta hoja no debe ser usada para tomar decisiones a la hora de comprar un piso; los escenarios incluidas en ellas son meras especulaciones.
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