La crisis económica y las restricciones crediticias han frenado en seco la compra de viviendas, lo que ha dejado a las promotoras con una bolsa de 7.000 pisos nuevos sin vender y otros 19.000 en construcción en Sevilla. Para obtener ingresos inmediatos y dar salida a ese stock de viviendas, muchas promotoras han optado por usar una fórmula en desuso en el mercado inmobiliario español: el alquiler con opción a compra. Nuevas parejas, separados y solteros que quieren adquirir una vivienda a corto y medio plazo son los principales demandantes de este producto.( alquiler con opcion a compra barcelona)
Las promotoras que aún no han implantado el alquiler con opción a compra en Sevilla están estudiando hacerlo en los próximos meses. Manuel Sillero, gerente de Gaesco, explicó que muchas de las constructoras y promotoras no han tomado aún la decisión de ofrecerlo porque esperan a que la Junta apruebe antes del verano el nuevo Plan de la Vivienda Andaluz para saber qué subvenciones se otorgarán a los caseros e inquilinos.
Por otra parte, Sillero manifestó que muchas de las promotoras que tomen esa decisión deberán cambiar su objeto social para incluir el alquiler, así como cambiar su estructura organizativa, ya que es necesario contar con un departamento que se ocupe de la gestión de alquileres y mantenimiento de esas viviendas.
La mayoría de las promotoras que ya ofrecen esta fórmula permiten la opción de compra a los dos o tres años de alquiler, pudiendo deducirse el comprador entre el 50% y el 100% de lo que han pagado en concepto de arrendamiento.
El boom del alquiler con opción a compra ha llevado a algunas empresas a comenzar los trámites para homologarse como agencia de fomento de alquiler, lo que les permitirá gestionar para los inquilinos subvenciones de la Junta para el arrendamiento.
A la entrada de Espartinas un gran cartel anuncia la venta de viviendas en la urbanización «La Hacienda» con un atractivo mensaje: «¿Quién dijo que alquilar es tirar el dinero? Por 600 euros al mes, alquila de 4 dormitorios y ahorra para comprarla». Ana López, directora de la promotora, el grupo Desarrollos del Sur, explicó a ABC que optaron por esa fórmula ante la falta de ventas. «Nos sentamos a pensar soluciones a la crisis y concluimos que el alquiler con opción a compra podía interesar porque hay gente que no tiene suficientes ingresos para hipotecarse y otros quieren, pero el banco no les da el crédito en estos momentos. Por esa razón, hemos reorientado el negocio hacia el alquiler, a la espera de que en los próximos años se reactive el mercado», explicó Ana López.
Aunque esta promotora ofreció inicialmente el alquiler por 600 euros al mes, de los cuales 200 iban destinados a la futura compra, ahora ha cambiado su oferta por 800 euros, de los que 400 euros podrán ser deducidos de la compra de la vivienda dos años después.
Grandes grupos inmobiliarios se han sumado también a esta modalidad de alquiler, como es Inmobiliaria Osuna (Grupo Noga). Esta inmobiliaria ofrece desde hace tres meses algunas viviendas en alquiler con opción a compra en Sevilla Este, más concretamente en los edificios Galileo y Reinado. Se trata de viviendas de dos habitaciones, cuyo precio de venta oscila entre 230.000 y 250.000 euros, pero cuyo alquiler mensual es de 800 euros mensuales, alquiler que podrá deducirse del precio de adquisición, descontando siempre los impuestos y gastos de comunidad.
La inmobiliaria andaluza Prasa está estudiando la posibilidad de introducir también este tipo de alquiler para dinamizar las ventas en sus promociones de Bermejales y Gines, indicaron fuentes de la compañía cordobesa.
De igual forma, Inmobiliaria del Sur, empresa que dirige Joaquín González, analizará en las próximas semanas la implantación de esta fórmula novedosa para hacer frente a la crisis económica y las restricciones crediticias. «Aún no hemos tomado la decisión, pero es una de las posibilidades que barajamos para dinamizar las ventas», explicó Francisco Pumar, directivo de la inmobiliaria sevillana.
De igual forma, Alejandro Pizcueta, del departamento comercial de Bekinsa, explicó a ABC que «de momento no tenemos alquiler con opción a compra para nuestras viviendas de Coria del Río y Montequinto. aunque estamos analizando la posibilidad de hacerlo si no se venden bien las promociones».
Otra inmobiliaria que no descarta implantar la modalidad de alquiler con opción a compra es Reyal Urbis. «Estamos pensando si ofrecemos esa modalidad de aquí a un año, cuando saquemos al mercado unas 250 viviendas en Sevilla capital, junto al campo del Betis, y en San Juan de Aznalfarache, cerca del río», declaró a ABC Fernando Santos, del departamento de Ventas de Reyal Urbis en Sevilla.
La Junta de Andalucía introdujo en 2007 en el IV Plan Andaluz de Vivienda la figura del alquiler de VPO con opción de compra, destinada a jóvenes «mileuristas» y a familias con recursos medios. En el caso de los jóvenes, se trata de viviendas de entre 50 y 70 metros cuadrados destinadas a personas con una renta inferior a los 20.000 euros anuales. En este caso, se fija una ayuda estatal del 40% del precio del alquiler los dos primeros años, mientras que del segundo al séptimo año existe una ayuda autonómica del 20%. Si a los siete años, el inquilino decide comprar, se le computará como pago el 50% de lo abonado.
En el caso de las viviendas destinadas a familias de renta media (entre 20.000 y 40.000 euros anuales), la superficie de la vivienda fluctuará entre los 90 y los 100 metros cuadrados y la decisión sobre la opción de compra se adopta a los diez años. ( fuente, ABC)
http://www.stayinbarcelona.net/alquiler-con-opcion-a-compra-barcelona.htm
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martes, 23 de septiembre de 2008
sábado, 17 de mayo de 2008
¿comprar ó alquilar un piso?
interesante articulo sobre un calculo que todos hemos querido hacer:
Desde hace un tiempo, y ante el panorama que se presenta, me hago la siguiente pregunta: ¿es más rentable comprar o alquilar un piso?
Para darle respuesta he construido una pequeña tabla con el Excel en la que comparo, año a año, los costes que se van acumulando por alquilar un piso, frente a los costes de comprar un piso (gastos de compra, normalmente un 10% del precio del piso, e intereses que le pagamos al banco año tras año) y la hipotética revalorización de éste.
Por darle números, he comparado la compra de un piso de 300M€, con una hipoteca al 80% de 35 años, para lo que se necesitaría unos ahorros de 90M€, frente a el alquiler de un piso por 600€ al mes (el primer año) y tener los 90M€ en un fondo al 4% anual. También he supuesto un impuesto sobre la plusvalía de la venta del piso del 30% (es decir, aunque tu piso se haya revalorizado después de un tiempo, un 30% del beneficio de la venta se lo lleva el Ayuntamiento como impuesto).
Con estos valores iniciales he estudiado distintas posibilidades:
1. En un primer escenario, muy simple, he considerado:
* Intereses fijos cada año en el 4.7% (similar al actual).
* Revalorización del piso también fija cada año del 5% (menor que la actual).
* Subida de los alquileres en un 2.8% cada año.
En este caso, el piso comprado comienza a dar beneficio neto (como inversión) a partir del año 13. No obstante, es a partir del 6º 8º año cuando comienza a ser notablemente más rentable tener el piso en propiedad que alquilar.
2. El segundo escenario, es el que parece cada vez más cercano: estabilización del mercado de la vivienda, desacelerándose la curva de revalorización de los pisos y manteniéndose llana durante casi una década, como ha ocurrido en España en al menos dos ocasiones en el pasado. Para ello, he supuesto la siguiente evolución:
tipos-interes-2.jpg
Manteniendo la subida de los alquileres en un 2.8% al año, lo que se observa es que la compra del piso no es rentable hasta el año 18 (¡!) y que la situación comienza a ser más rentable frente a alquilar a partir del año 14 16; cuando la revalorización del piso vuelve a ser importante (en este caso, un 7.5%).
3. Por último, he considerado un escenario como el que existía recientemente, con subidas “imparables” de dos cifras y tipos de interés muy bajo. En este caso, la evolución considerada es del 12.5% de revalorización del piso y 3.0% los intereses de la hipoteca. No hace falta irse a un período de 20 años para este caso, pues ya en el año 3 la compra sale rentable frente a alquilar, y también en este año comenzamos a obtener un beneficio neto del piso comprado. Es más, si la revalorización del piso es mayor que el 15% 16% anual, como ha llegado a ser, sólo en 1 año es más rentable comprar frente a alquilar, y en dos años recuperas la inversión hecha en el piso (es decir, gastos de compra e intereses).
Está claro que caben infinitos escenarios, y por ello aquí está la hoja de cálculo para que experimentes y obtengas tus propias conclusiones. Puedes modificar el precio del piso a comprar, la hipoteca a pedir (hasta 40 años) y los índices económicos. ¡A jugar!
Actualización 3/7/07: En la opción de alquilar se ha añadido el beneficio dado por el ahorro de 90M€ en un fondo de inversión al 4%, lo cual retrasa un par de años en la opción 1 y 2 el momento en el que comprar es beneficioso frente a alquilar.
Disclaimer: Esta hoja no debe ser usada para tomar decisiones a la hora de comprar un piso; los escenarios incluidas en ellas son meras especulaciones.
Desde hace un tiempo, y ante el panorama que se presenta, me hago la siguiente pregunta: ¿es más rentable comprar o alquilar un piso?
Para darle respuesta he construido una pequeña tabla con el Excel en la que comparo, año a año, los costes que se van acumulando por alquilar un piso, frente a los costes de comprar un piso (gastos de compra, normalmente un 10% del precio del piso, e intereses que le pagamos al banco año tras año) y la hipotética revalorización de éste.
Por darle números, he comparado la compra de un piso de 300M€, con una hipoteca al 80% de 35 años, para lo que se necesitaría unos ahorros de 90M€, frente a el alquiler de un piso por 600€ al mes (el primer año) y tener los 90M€ en un fondo al 4% anual. También he supuesto un impuesto sobre la plusvalía de la venta del piso del 30% (es decir, aunque tu piso se haya revalorizado después de un tiempo, un 30% del beneficio de la venta se lo lleva el Ayuntamiento como impuesto).
Con estos valores iniciales he estudiado distintas posibilidades:
1. En un primer escenario, muy simple, he considerado:
* Intereses fijos cada año en el 4.7% (similar al actual).
* Revalorización del piso también fija cada año del 5% (menor que la actual).
* Subida de los alquileres en un 2.8% cada año.
En este caso, el piso comprado comienza a dar beneficio neto (como inversión) a partir del año 13. No obstante, es a partir del 6º 8º año cuando comienza a ser notablemente más rentable tener el piso en propiedad que alquilar.
2. El segundo escenario, es el que parece cada vez más cercano: estabilización del mercado de la vivienda, desacelerándose la curva de revalorización de los pisos y manteniéndose llana durante casi una década, como ha ocurrido en España en al menos dos ocasiones en el pasado. Para ello, he supuesto la siguiente evolución:
tipos-interes-2.jpg
Manteniendo la subida de los alquileres en un 2.8% al año, lo que se observa es que la compra del piso no es rentable hasta el año 18 (¡!) y que la situación comienza a ser más rentable frente a alquilar a partir del año 14 16; cuando la revalorización del piso vuelve a ser importante (en este caso, un 7.5%).
3. Por último, he considerado un escenario como el que existía recientemente, con subidas “imparables” de dos cifras y tipos de interés muy bajo. En este caso, la evolución considerada es del 12.5% de revalorización del piso y 3.0% los intereses de la hipoteca. No hace falta irse a un período de 20 años para este caso, pues ya en el año 3 la compra sale rentable frente a alquilar, y también en este año comenzamos a obtener un beneficio neto del piso comprado. Es más, si la revalorización del piso es mayor que el 15% 16% anual, como ha llegado a ser, sólo en 1 año es más rentable comprar frente a alquilar, y en dos años recuperas la inversión hecha en el piso (es decir, gastos de compra e intereses).
Está claro que caben infinitos escenarios, y por ello aquí está la hoja de cálculo para que experimentes y obtengas tus propias conclusiones. Puedes modificar el precio del piso a comprar, la hipoteca a pedir (hasta 40 años) y los índices económicos. ¡A jugar!
Actualización 3/7/07: En la opción de alquilar se ha añadido el beneficio dado por el ahorro de 90M€ en un fondo de inversión al 4%, lo cual retrasa un par de años en la opción 1 y 2 el momento en el que comprar es beneficioso frente a alquilar.
Disclaimer: Esta hoja no debe ser usada para tomar decisiones a la hora de comprar un piso; los escenarios incluidas en ellas son meras especulaciones.
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