Hemos de procurar que la casa esté en las mejores condiciones a la hora de recibir visitas de clientes.
Si la vamos a vaciar de muebles, conviene hacer fotos del interior antes de vaciarla de muebles, pues una habitación amueblada da mejor idea del tamaño, que las habitaciones vacías. Incluso las habitaciones vacías suelen parecer más pequeñas que amuebladas.
Trataremos de limpiar y ordenar la casa lo más posible, un aspecto desaseado y abandonado no ayuda a hacer una vivienda atractiva. Sin embargo no suelo aconsejar gastar mucho en arreglar una casa con vistas mejorar su aspecto para su venta.
Salvo en casas en muy buenas condiciones, de modo que si se pintan y limpian a fondo para venderlas como “impecables”, o por el contrario, casas desastrosas y muy anticuadas, que merezcan recibir una reforman a fondo para actualizarlas, y venderlas “a estrenar”, lo que según que casos pueden ser una buena inversión. En la mayoría de los casos, no compensa “lavar la cara” a casas que se encuentran en un estado de uso mediano, pues un buen vendedor, puede vender con más facilidad una casa necesitada de un a capa de pintura, que una casa a la que hay que aumentar su coste con el importe de la obra realizada.
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Por otra parte si es cierto que hay personas que desean recibir una casa “para entrar a vivir”, no lo es menos que la mayoría prefieren adaptar la decoración a su gusto y que muchas incluso, cambian la distribución interior, por lo que todo lo que nos hayamos gastado en arreglar la casa no será apreciado en su valor.
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Mejor vender pisos deshabitados
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Vender un piso habitado es más difícil que venderlo vacío, por dos razones, hay que hacer compatible la vida familiar con las vivistas a la vivienda, lo que obliga a limitar las visitas a días y horas previamente establecidos para no interferir gravemente la vida familiar. Por ejemplo es corriente que la familia guste levantarse tarde el sábado, en esas condiciones no se puede enseñar el piso el sábado por la mañana que es una hora solicitada por muchos compradores.
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Igualmente a la gente la cohíbe fisgar en una vivienda habitada, por ejemplo les da “corte” revisar un armario con ropa, pues es una especie de intromisión en la vida privada de alguien. Como consecuencia, miran la vivienda muy por encima y con ganas de irse, lo que dificulta en gran medida la posibilidad de venta de un piso. Mi opinión, es que si se va a vender un piso mejor desalojarlo. Claro está, que ello no es posible siempre, pues se puede estar a la espera de la entrega de otro piso u otro motivo semejante.
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Creo que en ese caso, lo mejor es venderlo uno mismo, pues tiene más facilidad para controlar el flujo de visitas y tampoco será muy molesto recibirlas, pues siempre estará en casa para esperarlos. De hacerlo con agencias, hay que indicar los días y horas en que se puede visitar el piso y respetar esos periodos escrupulosamente, quedando siempre alguien de guardia para abrir la puerta. La agencia ha de poder acordar con el cliente una hora de visita sin complicación, obligar a la Agencia a hacer de correveidile entre unos clientes y el propietario buscando una hora adecuada para ambos no es de recibo.
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Así pues a las horas convenidas de visita la casa estará ordenada y en condiciones de ser visitada en su integridad sin problemas. Si no podemos garantizar eso, o estamos de acuerdo en hacerlo, vendamos nosotros mismos la casa o pospongamos su venta hasta que la casa quede vacía.
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Vivienda amueblada
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Si la vivienda está deshabilitada, pero aún conserva muebles o enseres de valor, no debe darse la llave a nadie y se debe acompañar a los visitantes yl empleados de la agencia un representante del propietario y en ningún caso se dirá que en el piso ya no vive nadie. La agencia no conoce nada sobre quien acompaña a visitar el piso y no sería la primera vez que un ladrón visita una vivienda deshabitada haciéndose pasar como un presunto comprador, con el fin de evaluar si merece la pena robar o no la vivienda.
En cualquier caso aconsejo que una vivienda no habitada se vacíe de antigüedades, cuadros de valor, adornos de plata y axial como de pequeños objetos que puedan suponer una tentación, como ordenadores portátiles, o piezas de coleccionista, sin esos elementos, puede enseñarse sin riesgo como si estuviera vacía.
Un riesgo adicional, no estrictamente relacionado con las visitas, sino de cualquier casa deshabitada, es atraer okupas. Siempre se debe cerrar la puerta con todos los cerrojos cuando se acabe de visitar la casa y asegurar que no queda abierto lugares como ventanas accesibles desde el patio de la escalera o similares, por donde se pueda entrar con facilidad..
Exclusivas, no
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Probablemente las agencias con las que contacte, le solicitarán el piso en exclusiva. Ello quiere decir, que durante cierto tiempo la agencia será la única autorizada para vender el piso.
Mi consejo es que no firme ningún tipo de exclusiva con una agencia. Teóricamente, al tener la exclusiva, la agencia dedicara más medios económicos y humanos a la venta del piso, puesto que si no hay exclusiva, pudiera ocurrir que otro haga la venta y ellos se queden sin la posibilidad de resarcirse de su inversión en la venta del piso.
Si bien teóricamente es así, no lo es en la práctica, al menos en la mayoría las agencias. Las Agencias tratan de vender lo más que pueden, sean pisos con exclusiva o sin exclusiva y las inversiones en publicidad las destinan a atraer clientes hacia la agencia, pero no para vender determinados pisos, en detrimento de otros, sino para ofertar aquel piso que por sus características tiene más probabilidades de éxito de venta con eun cliente. Por tanto no veo ninguna ventaja clara, en la gran mayoría de los casos, en conceder la exclusiva a una determinada agencia.
Casos especiales
Como ocurre siempre hay excepciones, hubo un tiempo, en que determinadas agencias, por ejemplo Fincas Corral, ofrecían bajo contrato, el comprometerse a comprar el piso si en cierto tiempo no lo vendían en un precio pactado de antemano. Además para dar más seguridad al cliente ofrecían una cantidad a cuenta como señal de su compra, es decir que si pasado el tiempo establecido ellos optaban por no comprar el piso perdían la señal.
Esta si es una buena razón para dar la exclusiva a una Agencia, tener la seguridad que como máximo, en un tiempo razonable, se vende el piso. En estas condiciones aconsejo dar la exclusiva si la señal es suficientemente importante. Dudo que hoy que Fincas Corral siga haciendo este tipo de contratos, pero puede que quede alguien por ahí lo haga o bien que una agencia dé como contrapartida, algún servicio mensurable que sea lo suficientemente atractivo como para dar una exclusiva.
Habría que ser este lo suficientemente doloroso para la agencia, como para que el no vender el piso supusiera una perdida apreciable para ellos, pues si no es así, Vd. esta dando una exclusiva por nada. Si le hacen una oferta de este tipo, debe ser fácilmente mensurable y comprobable y ofrecida bajo contrato firmado por ambas partes, que aconsejo como siempre que revise con un abogado antes de firmar.
Cuantas agencias elegir.
Axial pues si no das la exclusiva a nadie puedes llegar a acuerdos con varias agencias para que te vendan el piso. Teóricamente cuantas mas agencias elijas mejor, pero como todo hay un límite cada agencia es un pequeño problema añadido y pasado un punto el problema supera la ventaja que obtienes por tanto hay que limitar el número, Yo no pasaría de acordar la venta con mas de seis, otros elevarían la cifra algo más, pero desde luego pasar de la docena es un absurdo. Reitero que seis bien elegidas pueden ser más que suficientes.
Preparar la documentación legal
Ocurre con frecuencia que al ir a firmar ante notario la venta de un piso, se descubre que en el Registro de la Propiedad tiene inscrita una hipoteca que incluso a veces se ha terminado de pagar, pero no se ha cancelado su inscripción en le Registro. Otras veces ocurre que la propiedad tiene varios dueños y que uno de ellos no vive lejos y tiene que enviar un poder para vender en su nombre.
Resulta muy peligroso demorar la firma por estos u otros motivos similares, por ello siempre conviene solicitar una Copia Simple de la propiedad al Registro, se puede hacer incluso por Internet, para averiguar si existe un impedimento para firmar la venta, y en caso contrario, tomar las medidas para solventarlos. Cuesta poco tener preparado un poder para vender o realizar las gestiones para cancelar la hipoteca en el registro pero ambas acciones llevan días conseguir cualquiera de estos trámites burocráticos. Sería triste que el comprador se repensase en ese tiempo la compra y se perdiera una venta prácticamente hecha.
pisos barcelona,
jueves, 29 de mayo de 2008
viernes, 23 de mayo de 2008
contrato de arrendamiento con aval bancario: barcelona y madrid
En __________, a _____ de ___________ de dos mil _____.
R E U N I D O S
De una parte, Dª __________________________, con domicilio en _______, C/ ____ nº __ y con D.N.I nº __________________, actuando en nombre propio como propietario y arrendador de la vivienda objeto del presente contrato.
Y de otra, Dª _____________, mayor de edad, con domicilio en la C/____________ nº __ y con D.N.I nº ____________, actuando en nombre propio como arrendatario.
Ambas partes tienen y se reconocen mutuamente plena capacidad para el otorgamiento del presente contrato, y a tal fin:
E X P O N E N
PRIMERO.- Que D. __________________________ es propietario de la finca urbana sita en ____________, C/____________, nº __, piso __º, escalera ____________, letra __. Inscrita en el Registro de la Propiedad Nº ___ de _______, Tomo X, Libro X, Folio X, Finca X. Con referencia catastral XXXXXX.
SEGUNDO.- Que interesando a D. ________________________, arrendar dicho inmueble para satisfacer su necesidad permanente de vivienda, y previas conversaciones mantenidas al efecto, ambas partes llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, de conformidad con las siguientes:
C L Á U S U L A S
PRIMERA.-Legislación aplicable.
El presente contrato se regirá por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y por lo establecido en este contrato .
En defecto de norma o pacto expreso, se regirá por lo previsto en el Código Civil.
SEGUNDA.- Objeto.
Es objeto de este arrendamiento la finca urbana sita en ________, C/_____________________, nº __, piso _º, escalera ___________, letra __. Cuenta con una superficie construida de __ m2, y útil de ___ m2. Consta de distribuidor, cocina, salón-comedor, ___ dormitorios, ___ baños y tendedero. Linda a la izquierda con el apartamento de puerta ____, y a la derecha, con ________.
Fue adquirida por el arrendador mediante compraventa en escritura autorizada por el Notario de _________, Don _____________________, en fecha __ de ________ de 198__.
Se encuentra libre de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos, según declara el arrendador bajo su personal responsabilidad.
Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad Nº __ de ______, Tomo X, Libro X, Folio X, Finca X. Con referencia catastral XXXXXX.
El arrendatario declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato.
TERCERA.- Destino./b>
La finca objeto del presente contrato se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su familia, excluyendo la posibilidad de instalar en ella o en parte de ella, comercio, industria, despacho profesional, oficina, hospedaje, o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrienda.
Será causa de resolución contractual la variación de dicho fin sin autorización escrita de la propiedad.
CUARTA.-Duración del contrato.
El plazo de duración de este contrato es de __ AÑO, a contar desde el otorgamiento del presente contrato, prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9de la LAU.
De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.
Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.
QUINTA.- Renta.
La renta anual será de ___________________ Euros, a pagar en plazos mensuales de ____________ Euros, por adelantado y dentro de los ________ primeros días de cada mes.
El abono de la renta se deberá verificar por el arrendador mediante transferencia bancaria, a la cuenta del arrendador cuyos datos son los siguientes:
Titular: .......
Entidad: .....
Oficina: ......
Cta/cte: ......
El resguardo de ingreso emitido por la entidad bancaria acreditará el pago de la renta salvo prueba en contrario.
El retraso en el pago de la renta será causa suficiente para la resolución del contrato, siendo de cuenta del arrendatario los gastos que ello origine, incluidos los derechos y honorarios de Procurador y Abogado aunque ellos no fuesen preceptivos.
SEXTA.- Revisión de la renta.
La renta será revisada anualmente de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración d
el contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
Publicado el índice correspondiente al mes de la actualización, el arrendador comunicará al arrendatario de forma fehaciente su voluntad de actualizar la renta conforme a lo establecido legalmente, expresando la cantidad en que se fija la renta revisada, y adjuntando certificación del Instituto Nacional de Estadística.
La base sobre la que se efectuará la citada revisión será la renta que se pague el mes inmediatamente anterior a la fecha de revisión.
SEPTIMA.- Gastos
Serán de cuenta del arrendador los gastos correspondientes a la Comunidad de Propietarios que se giren sobre la vivienda arrendada, así como la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
A tal efecto se expresa el importe anual de gastos que actualmente se gira a la vivienda, que es de _____ Euros según desglose:
_____ Euros en concepto de Comunidad (__ Euros/mes).
______ Euros en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles
También serán de cuenta de la arrendataria el gasto por consumo, instalación, reparación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua, luz, gas y teléfono, así como cualquier otro susceptible de ser individualizado por medio de contador. A tal efecto, el arrendatario se compromete a dar de alta a su nombre tales servicios en las respectivas compañías suministradoras.
OCTAVA.- Intereses de demora.
En caso de impago de rentas o de las cantidades pactadas en este contrato y cuyo abono son a cargo del arrendatario, se establece que dichos impagos, si se produjeran, devengarán un interés equivalente al interés legal del dinero incrementado en tres puntos porcentuales.
NOVENA.-Fianza
A la firma del presente contrato la arrendataria hace entrega a la arrendadora de la cantidad de ____ Euros, importe de una mensualidad de renta, en concepto de fianza legal arrendaticia, conforme establece el artículo 36.1 de la LAU.
El importe de dicha fianza será depositado en Instituto de la Vivienda de Madrid, hasta la extinción del contrato , conforme establece el artículo 4del Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regula el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos en la Comunidad de Madrid, en relación con la disposición adicional 3ª de la LAU.
Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con el arrendador por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece en el presente contrato.
Le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se haya en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior.
DÉCIMA.- Aval bancario
A efectos de garantizar el fiel cumplimiento del contrato y para el caso de que la parte arrendataria no pudiese hacer pago de las rentas que se devenguen durante su vigencia, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 36 de la L.A.U que dispone que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". La parte arrendataria entrega en este acto un Aval Bancario de la Entidad ________________ (Referencia del Aval n.º___________), por un importe total de ________________________EUROS, a primer requerimiento, y como garantía de todas las responsabilidades económicas asumidas por el arrendatario como consecuencia del presente contrato de arrendamiento, incluida la responsabilidad por los daños que pudiera ocasionar el arrendatario en el inmueble arrendado y que se deban exclusivamente a su culpa o negligencia.
El referido Aval Bancario se constituye por un plazo de ________________________.
El AVAL BANCARIO que se reseña se incorpora al presente contrato como anexo número uno.
UNDÉCIMA.- Conservación, mejora, obras y habitabilidad.
En todas estas materias, las partes se remiten a lo establecido en los artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de la LAU.
Queda prohibida la realización de cualquier obra sin previa autorización escrita de la propiedad, aunque no se altere la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales en ella empleados.
Las obras autorizadas quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a reintegro alguno.
Serán de cuenta de la arrendataria las pequeñas reparaciones que se deban realizar para mantener la vivienda en estado de servir al uso al que se destina.
La arrendataria declara encontrar el piso en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación. Asume la obligación de entregar la vivienda al término del arriendo, en las mismas condiciones en las que se lo encontró; sin otros desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el presente contrato.
DUODÉCIMA.-Derecho de adquisición preferente.
En caso de venta de la finca arrendada, el arrendatario dispondrá del derecho de adquisición preferente de la forma y en las condiciones establecidas en el artículo 25 de la LAU.
DECIMOTERCERA.- Cesión y subarriendo.
Será aplicable el régimen establecido en el artículo 8 de la LAU.
DECIMOCUARTA.-Comunidad de Propietarios.
El arrendatario se compromete a cumplir lo dispuesto por los Estatutos y normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada, que manifiesta conocer y aceptar.
DECIMOQUINTA.-Responsabilidad.
Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la LAU, conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil se establece expresamente que el arrendatario no podrá realizar ninguna conducta específica que sea objeto de prohibición pues ello llevará a la resolución del contrato, o a la exigencia de cumplir lo pactado, según decisión unilateral del arrendador. Además se considerará incumplimiento todo aquello que el arrendatario haga en contra de lo dispuesto por los Estatutos o normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada.
El arrendatario será responsable tanto de sus propios actos como de los que cometan los restantes ocupantes de la vivienda, aún siendo estos ocasionales, a efectos de la posible indemnización que por daños y perjuicios de los mismos pueda derivarse tanto a los efectos del párrafo anterior, como de una posible indemnización de daños y perjuicios.
DECIMOSEXTA.- Formalización.
A instancia de cualquiera de las partes este contrato podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad. Los gastos y derechos que se deriven de esta actuación serán de cuenta de la parte que solicite la formalización, repartiéndose a partes iguales si interesara a ambas partes.
DECIMOSÉPTIMA.- Jurisdicción de los Tribunales.
Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales de _______, lugar donde radica la finca.
Leído el presente documento por ambas partes, y estando conformes con su contenido, lo firman por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.
EL ARRENDADOR · · · · · EL/LOS ARRENDATARIO/S
comprar piso en barcelona,
R E U N I D O S
De una parte, Dª __________________________, con domicilio en _______, C/ ____ nº __ y con D.N.I nº __________________, actuando en nombre propio como propietario y arrendador de la vivienda objeto del presente contrato.
Y de otra, Dª _____________, mayor de edad, con domicilio en la C/____________ nº __ y con D.N.I nº ____________, actuando en nombre propio como arrendatario.
Ambas partes tienen y se reconocen mutuamente plena capacidad para el otorgamiento del presente contrato, y a tal fin:
E X P O N E N
PRIMERO.- Que D. __________________________ es propietario de la finca urbana sita en ____________, C/____________, nº __, piso __º, escalera ____________, letra __. Inscrita en el Registro de la Propiedad Nº ___ de _______, Tomo X, Libro X, Folio X, Finca X. Con referencia catastral XXXXXX.
SEGUNDO.- Que interesando a D. ________________________, arrendar dicho inmueble para satisfacer su necesidad permanente de vivienda, y previas conversaciones mantenidas al efecto, ambas partes llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, de conformidad con las siguientes:
C L Á U S U L A S
PRIMERA.-Legislación aplicable.
El presente contrato se regirá por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y por lo establecido en este contrato .
En defecto de norma o pacto expreso, se regirá por lo previsto en el Código Civil.
SEGUNDA.- Objeto.
Es objeto de este arrendamiento la finca urbana sita en ________, C/_____________________, nº __, piso _º, escalera ___________, letra __. Cuenta con una superficie construida de __ m2, y útil de ___ m2. Consta de distribuidor, cocina, salón-comedor, ___ dormitorios, ___ baños y tendedero. Linda a la izquierda con el apartamento de puerta ____, y a la derecha, con ________.
Fue adquirida por el arrendador mediante compraventa en escritura autorizada por el Notario de _________, Don _____________________, en fecha __ de ________ de 198__.
Se encuentra libre de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos, según declara el arrendador bajo su personal responsabilidad.
Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad Nº __ de ______, Tomo X, Libro X, Folio X, Finca X. Con referencia catastral XXXXXX.
El arrendatario declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato.
TERCERA.- Destino./b>
La finca objeto del presente contrato se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su familia, excluyendo la posibilidad de instalar en ella o en parte de ella, comercio, industria, despacho profesional, oficina, hospedaje, o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrienda.
Será causa de resolución contractual la variación de dicho fin sin autorización escrita de la propiedad.
CUARTA.-Duración del contrato.
El plazo de duración de este contrato es de __ AÑO, a contar desde el otorgamiento del presente contrato, prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9de la LAU.
De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.
Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.
QUINTA.- Renta.
La renta anual será de ___________________ Euros, a pagar en plazos mensuales de ____________ Euros, por adelantado y dentro de los ________ primeros días de cada mes.
El abono de la renta se deberá verificar por el arrendador mediante transferencia bancaria, a la cuenta del arrendador cuyos datos son los siguientes:
Titular: .......
Entidad: .....
Oficina: ......
Cta/cte: ......
El resguardo de ingreso emitido por la entidad bancaria acreditará el pago de la renta salvo prueba en contrario.
El retraso en el pago de la renta será causa suficiente para la resolución del contrato, siendo de cuenta del arrendatario los gastos que ello origine, incluidos los derechos y honorarios de Procurador y Abogado aunque ellos no fuesen preceptivos.
SEXTA.- Revisión de la renta.
La renta será revisada anualmente de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración d
el contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
Publicado el índice correspondiente al mes de la actualización, el arrendador comunicará al arrendatario de forma fehaciente su voluntad de actualizar la renta conforme a lo establecido legalmente, expresando la cantidad en que se fija la renta revisada, y adjuntando certificación del Instituto Nacional de Estadística.
La base sobre la que se efectuará la citada revisión será la renta que se pague el mes inmediatamente anterior a la fecha de revisión.
SEPTIMA.- Gastos
Serán de cuenta del arrendador los gastos correspondientes a la Comunidad de Propietarios que se giren sobre la vivienda arrendada, así como la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
A tal efecto se expresa el importe anual de gastos que actualmente se gira a la vivienda, que es de _____ Euros según desglose:
_____ Euros en concepto de Comunidad (__ Euros/mes).
______ Euros en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles
También serán de cuenta de la arrendataria el gasto por consumo, instalación, reparación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua, luz, gas y teléfono, así como cualquier otro susceptible de ser individualizado por medio de contador. A tal efecto, el arrendatario se compromete a dar de alta a su nombre tales servicios en las respectivas compañías suministradoras.
OCTAVA.- Intereses de demora.
En caso de impago de rentas o de las cantidades pactadas en este contrato y cuyo abono son a cargo del arrendatario, se establece que dichos impagos, si se produjeran, devengarán un interés equivalente al interés legal del dinero incrementado en tres puntos porcentuales.
NOVENA.-Fianza
A la firma del presente contrato la arrendataria hace entrega a la arrendadora de la cantidad de ____ Euros, importe de una mensualidad de renta, en concepto de fianza legal arrendaticia, conforme establece el artículo 36.1 de la LAU.
El importe de dicha fianza será depositado en Instituto de la Vivienda de Madrid, hasta la extinción del contrato , conforme establece el artículo 4del Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regula el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos en la Comunidad de Madrid, en relación con la disposición adicional 3ª de la LAU.
Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con el arrendador por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece en el presente contrato.
Le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se haya en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior.
DÉCIMA.- Aval bancario
A efectos de garantizar el fiel cumplimiento del contrato y para el caso de que la parte arrendataria no pudiese hacer pago de las rentas que se devenguen durante su vigencia, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 36 de la L.A.U que dispone que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". La parte arrendataria entrega en este acto un Aval Bancario de la Entidad ________________ (Referencia del Aval n.º___________), por un importe total de ________________________EUROS, a primer requerimiento, y como garantía de todas las responsabilidades económicas asumidas por el arrendatario como consecuencia del presente contrato de arrendamiento, incluida la responsabilidad por los daños que pudiera ocasionar el arrendatario en el inmueble arrendado y que se deban exclusivamente a su culpa o negligencia.
El referido Aval Bancario se constituye por un plazo de ________________________.
El AVAL BANCARIO que se reseña se incorpora al presente contrato como anexo número uno.
UNDÉCIMA.- Conservación, mejora, obras y habitabilidad.
En todas estas materias, las partes se remiten a lo establecido en los artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de la LAU.
Queda prohibida la realización de cualquier obra sin previa autorización escrita de la propiedad, aunque no se altere la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales en ella empleados.
Las obras autorizadas quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a reintegro alguno.
Serán de cuenta de la arrendataria las pequeñas reparaciones que se deban realizar para mantener la vivienda en estado de servir al uso al que se destina.
La arrendataria declara encontrar el piso en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación. Asume la obligación de entregar la vivienda al término del arriendo, en las mismas condiciones en las que se lo encontró; sin otros desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el presente contrato.
DUODÉCIMA.-Derecho de adquisición preferente.
En caso de venta de la finca arrendada, el arrendatario dispondrá del derecho de adquisición preferente de la forma y en las condiciones establecidas en el artículo 25 de la LAU.
DECIMOTERCERA.- Cesión y subarriendo.
Será aplicable el régimen establecido en el artículo 8 de la LAU.
DECIMOCUARTA.-Comunidad de Propietarios.
El arrendatario se compromete a cumplir lo dispuesto por los Estatutos y normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada, que manifiesta conocer y aceptar.
DECIMOQUINTA.-Responsabilidad.
Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la LAU, conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil se establece expresamente que el arrendatario no podrá realizar ninguna conducta específica que sea objeto de prohibición pues ello llevará a la resolución del contrato, o a la exigencia de cumplir lo pactado, según decisión unilateral del arrendador. Además se considerará incumplimiento todo aquello que el arrendatario haga en contra de lo dispuesto por los Estatutos o normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada.
El arrendatario será responsable tanto de sus propios actos como de los que cometan los restantes ocupantes de la vivienda, aún siendo estos ocasionales, a efectos de la posible indemnización que por daños y perjuicios de los mismos pueda derivarse tanto a los efectos del párrafo anterior, como de una posible indemnización de daños y perjuicios.
DECIMOSEXTA.- Formalización.
A instancia de cualquiera de las partes este contrato podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad. Los gastos y derechos que se deriven de esta actuación serán de cuenta de la parte que solicite la formalización, repartiéndose a partes iguales si interesara a ambas partes.
DECIMOSÉPTIMA.- Jurisdicción de los Tribunales.
Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales de _______, lugar donde radica la finca.
Leído el presente documento por ambas partes, y estando conformes con su contenido, lo firman por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.
EL ARRENDADOR · · · · · EL/LOS ARRENDATARIO/S
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miércoles, 21 de mayo de 2008
Anexo al contrato de compra venta
De conformidad con lo establecido en la estipulación octava del contrato de compraventa suscrito por los abajo firmantes en esta fecha, en este acto se hace entrega a la parte compradora de la documentación exigida por el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril y de las normas autonómicas de aplicación. No obstante, la documentación que no fuera legalmente exigible a la firma del contrato y que se señala con una "x" se facilitará a la parte compradora en el momento que, actuando con la diligencia debida, obren en poder de la parte vendedora:
DATOS SOBRE LA PROPIEDAD Y LA FINANCIACION
- Copia de la declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal.
- Copia de la escritura de préstamo.
- Cuadro de amortización correspondiente a la responsabilidad hipotecaria de la vivienda.
- Datos relativos a la cuenta especial en la que se ingresan las cantidades recibidas a cuenta de conformidad con lo previsto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
DATOS SOBRE LA CONSTRUCCION
- Plano general del emplazamiento de la vivienda.
- Plano de la vivienda.
- Descripción y trazado de las redes eléctricas, de telecomunicaciones, de agua, gas y calefacción.
- Garantías de las instalaciones.
- Descripción de las medidas de seguridad.
- Descripción de la vivienda, con expresión de su superficie útil y, si consta, de la construida.
- Descripción general del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Referencia a los materiales y calidades empleados en la construcción de las viviendas, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, del edificio, zonas comunes y servicios accesorios.
INSTRUCCIONES
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial.
- Instrucciones sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
COPIA DE AUTORIZACIONES Y LICENCIAS
- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de las viviendas.
- Copia de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias.
- Copia de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios, en su caso.
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
- Copia de los Estatutos y normas de funcionamiento.
- Información de los contratos de servicio y suministro de la comunidad.
GARANTIA DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS
- Copia del documento o documentos en que se formalizan las garantías de las cantidades entregadas a cuenta, según la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
INFORMACION JURIDICA
- Copia del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
- Copia de la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, con las modificaciones introducidas por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
INFORMACIÓN SOBRE GARANTÍAS DE LA EDIFICACIÓN
- En su caso, copia de la Póliza de Seguro, emitida por la Compañía ______________, que cubre las garantías exigidas por el artículo 19.1.c) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Sólo en el caso de vivienda terminada .
INFORMACIÓN SOBRE CARGAS DE LA VIVIENDA
- ………………………………………………………………………………………………………… ... ………………………………. (Se transcribirán las cargas resultantes del título o de la información registral)
INFORMACION SOBRE EL PAGO DE LOS TRIBUTOS.
- La parte vendedora ha abonado, o garantizado, en su caso, todos los tributos que gravan la propiedad o la tenencia o utilización del inmueble que, devengados hasta este momento, han sido liquidados y notificados en forma.
- Los impuestos devengados hasta la entrega de la vivienda y/o anexos correrán de cuenta de la parte vendedora. No obstante, serán de cuenta de la parte compradora los tributos devengados desde la puesta a disposición de la vivienda y/o anexos, si la entrega se demora por su causa.
- Los impuestos y arbitrios de toda clase devengados a partir de la entrega de la vivienda y, en su caso, anexos, correrán de cuenta de la parte compradora.
- No obstante, para una mayor información sobre los tributos recayentes en la compra y propiedad del inmueble, se sugiere al comprador que la solicite de las Administraciones Central, Autonómica y Local.
TRANSCRIPCION DE LOS ARTICULOS 1279 Y 1280, 1º, DEL CODIGO CIVIL
Art. 1279 "Si la Ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez".
Art. 1280 "Deberán constar en documento público:
1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.".
En prueba de conformidad y como constancia de la entrega de la documentación, las partes firman por duplicado ejemplar el presente anexo en _____________, a ___________ de ______________de __________
Fdo.: LA PARTE VENDEDORA · · · · · Fdo. : LA PARTE COMPRADORA
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DATOS SOBRE LA PROPIEDAD Y LA FINANCIACION
- Copia de la declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal.
- Copia de la escritura de préstamo.
- Cuadro de amortización correspondiente a la responsabilidad hipotecaria de la vivienda.
- Datos relativos a la cuenta especial en la que se ingresan las cantidades recibidas a cuenta de conformidad con lo previsto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
DATOS SOBRE LA CONSTRUCCION
- Plano general del emplazamiento de la vivienda.
- Plano de la vivienda.
- Descripción y trazado de las redes eléctricas, de telecomunicaciones, de agua, gas y calefacción.
- Garantías de las instalaciones.
- Descripción de las medidas de seguridad.
- Descripción de la vivienda, con expresión de su superficie útil y, si consta, de la construida.
- Descripción general del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Referencia a los materiales y calidades empleados en la construcción de las viviendas, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, del edificio, zonas comunes y servicios accesorios.
INSTRUCCIONES
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial.
- Instrucciones sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
COPIA DE AUTORIZACIONES Y LICENCIAS
- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de las viviendas.
- Copia de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias.
- Copia de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios, en su caso.
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
- Copia de los Estatutos y normas de funcionamiento.
- Información de los contratos de servicio y suministro de la comunidad.
GARANTIA DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS
- Copia del documento o documentos en que se formalizan las garantías de las cantidades entregadas a cuenta, según la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
INFORMACION JURIDICA
- Copia del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
- Copia de la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, con las modificaciones introducidas por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
INFORMACIÓN SOBRE GARANTÍAS DE LA EDIFICACIÓN
- En su caso, copia de la Póliza de Seguro, emitida por la Compañía ______________, que cubre las garantías exigidas por el artículo 19.1.c) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Sólo en el caso de vivienda terminada .
INFORMACIÓN SOBRE CARGAS DE LA VIVIENDA
- ………………………………………………………………………………………………………… ... ………………………………. (Se transcribirán las cargas resultantes del título o de la información registral)
INFORMACION SOBRE EL PAGO DE LOS TRIBUTOS.
- La parte vendedora ha abonado, o garantizado, en su caso, todos los tributos que gravan la propiedad o la tenencia o utilización del inmueble que, devengados hasta este momento, han sido liquidados y notificados en forma.
- Los impuestos devengados hasta la entrega de la vivienda y/o anexos correrán de cuenta de la parte vendedora. No obstante, serán de cuenta de la parte compradora los tributos devengados desde la puesta a disposición de la vivienda y/o anexos, si la entrega se demora por su causa.
- Los impuestos y arbitrios de toda clase devengados a partir de la entrega de la vivienda y, en su caso, anexos, correrán de cuenta de la parte compradora.
- No obstante, para una mayor información sobre los tributos recayentes en la compra y propiedad del inmueble, se sugiere al comprador que la solicite de las Administraciones Central, Autonómica y Local.
TRANSCRIPCION DE LOS ARTICULOS 1279 Y 1280, 1º, DEL CODIGO CIVIL
Art. 1279 "Si la Ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez".
Art. 1280 "Deberán constar en documento público:
1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.".
En prueba de conformidad y como constancia de la entrega de la documentación, las partes firman por duplicado ejemplar el presente anexo en _____________, a ___________ de ______________de __________
Fdo.: LA PARTE VENDEDORA · · · · · Fdo. : LA PARTE COMPRADORA
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