La crisis económica y las restricciones crediticias han frenado en seco la compra de viviendas, lo que ha dejado a las promotoras con una bolsa de 7.000 pisos nuevos sin vender y otros 19.000 en construcción en Sevilla. Para obtener ingresos inmediatos y dar salida a ese stock de viviendas, muchas promotoras han optado por usar una fórmula en desuso en el mercado inmobiliario español: el alquiler con opción a compra. Nuevas parejas, separados y solteros que quieren adquirir una vivienda a corto y medio plazo son los principales demandantes de este producto.( alquiler con opcion a compra barcelona)
Las promotoras que aún no han implantado el alquiler con opción a compra en Sevilla están estudiando hacerlo en los próximos meses. Manuel Sillero, gerente de Gaesco, explicó que muchas de las constructoras y promotoras no han tomado aún la decisión de ofrecerlo porque esperan a que la Junta apruebe antes del verano el nuevo Plan de la Vivienda Andaluz para saber qué subvenciones se otorgarán a los caseros e inquilinos.
Por otra parte, Sillero manifestó que muchas de las promotoras que tomen esa decisión deberán cambiar su objeto social para incluir el alquiler, así como cambiar su estructura organizativa, ya que es necesario contar con un departamento que se ocupe de la gestión de alquileres y mantenimiento de esas viviendas.
La mayoría de las promotoras que ya ofrecen esta fórmula permiten la opción de compra a los dos o tres años de alquiler, pudiendo deducirse el comprador entre el 50% y el 100% de lo que han pagado en concepto de arrendamiento.
El boom del alquiler con opción a compra ha llevado a algunas empresas a comenzar los trámites para homologarse como agencia de fomento de alquiler, lo que les permitirá gestionar para los inquilinos subvenciones de la Junta para el arrendamiento.
A la entrada de Espartinas un gran cartel anuncia la venta de viviendas en la urbanización «La Hacienda» con un atractivo mensaje: «¿Quién dijo que alquilar es tirar el dinero? Por 600 euros al mes, alquila de 4 dormitorios y ahorra para comprarla». Ana López, directora de la promotora, el grupo Desarrollos del Sur, explicó a ABC que optaron por esa fórmula ante la falta de ventas. «Nos sentamos a pensar soluciones a la crisis y concluimos que el alquiler con opción a compra podía interesar porque hay gente que no tiene suficientes ingresos para hipotecarse y otros quieren, pero el banco no les da el crédito en estos momentos. Por esa razón, hemos reorientado el negocio hacia el alquiler, a la espera de que en los próximos años se reactive el mercado», explicó Ana López.
Aunque esta promotora ofreció inicialmente el alquiler por 600 euros al mes, de los cuales 200 iban destinados a la futura compra, ahora ha cambiado su oferta por 800 euros, de los que 400 euros podrán ser deducidos de la compra de la vivienda dos años después.
Grandes grupos inmobiliarios se han sumado también a esta modalidad de alquiler, como es Inmobiliaria Osuna (Grupo Noga). Esta inmobiliaria ofrece desde hace tres meses algunas viviendas en alquiler con opción a compra en Sevilla Este, más concretamente en los edificios Galileo y Reinado. Se trata de viviendas de dos habitaciones, cuyo precio de venta oscila entre 230.000 y 250.000 euros, pero cuyo alquiler mensual es de 800 euros mensuales, alquiler que podrá deducirse del precio de adquisición, descontando siempre los impuestos y gastos de comunidad.
La inmobiliaria andaluza Prasa está estudiando la posibilidad de introducir también este tipo de alquiler para dinamizar las ventas en sus promociones de Bermejales y Gines, indicaron fuentes de la compañía cordobesa.
De igual forma, Inmobiliaria del Sur, empresa que dirige Joaquín González, analizará en las próximas semanas la implantación de esta fórmula novedosa para hacer frente a la crisis económica y las restricciones crediticias. «Aún no hemos tomado la decisión, pero es una de las posibilidades que barajamos para dinamizar las ventas», explicó Francisco Pumar, directivo de la inmobiliaria sevillana.
De igual forma, Alejandro Pizcueta, del departamento comercial de Bekinsa, explicó a ABC que «de momento no tenemos alquiler con opción a compra para nuestras viviendas de Coria del Río y Montequinto. aunque estamos analizando la posibilidad de hacerlo si no se venden bien las promociones».
Otra inmobiliaria que no descarta implantar la modalidad de alquiler con opción a compra es Reyal Urbis. «Estamos pensando si ofrecemos esa modalidad de aquí a un año, cuando saquemos al mercado unas 250 viviendas en Sevilla capital, junto al campo del Betis, y en San Juan de Aznalfarache, cerca del río», declaró a ABC Fernando Santos, del departamento de Ventas de Reyal Urbis en Sevilla.
La Junta de Andalucía introdujo en 2007 en el IV Plan Andaluz de Vivienda la figura del alquiler de VPO con opción de compra, destinada a jóvenes «mileuristas» y a familias con recursos medios. En el caso de los jóvenes, se trata de viviendas de entre 50 y 70 metros cuadrados destinadas a personas con una renta inferior a los 20.000 euros anuales. En este caso, se fija una ayuda estatal del 40% del precio del alquiler los dos primeros años, mientras que del segundo al séptimo año existe una ayuda autonómica del 20%. Si a los siete años, el inquilino decide comprar, se le computará como pago el 50% de lo abonado.
En el caso de las viviendas destinadas a familias de renta media (entre 20.000 y 40.000 euros anuales), la superficie de la vivienda fluctuará entre los 90 y los 100 metros cuadrados y la decisión sobre la opción de compra se adopta a los diez años. ( fuente, ABC)
http://www.stayinbarcelona.net/alquiler-con-opcion-a-compra-barcelona.htm
martes, 23 de septiembre de 2008
jueves, 18 de septiembre de 2008
lunes, 18 de agosto de 2008
nuevo portal de pisos de particular a particular
pisos particular consejos
Tú, como parte vendedora, tienes que ir al Ayuntamiento y pagar la PLUSVALÍA DE LA VIVIENDA (varía de una ciudad a otra, y no tiene un valor fijo). Llevar al Notario una Copia simple de la Escritura de la casa que vas a vender (una fotocopia de la escritura). OJO no entregues el ORIGINAL, de ninguna de las maneras, antes de recibir el dinero. Si te van a pagar en efectivo (dinero negro) y a un precio menor que el de mercado; hazles un recibo por la cantidad recibida en "negro" y el resto, si te lo pagan con un talón de "su cuenta bancaría" exige que sea un "TALON CONFORMADO"; si es del mismo banco, no es necesario ya que lo puedes ingresar en el acto y te transfieren la cantidad total a tu c.c.
El Comprador, tiene que pagar los gastos de Notaría; el IUmpuesto Bienes Inmuebles (esto a tí te es igual. Hacienda les reclamará); pero que sepas que son por su parte. Que hay mucho listo
pisos particular barcelona
pisos particular madrid
Tú, como parte vendedora, tienes que ir al Ayuntamiento y pagar la PLUSVALÍA DE LA VIVIENDA (varía de una ciudad a otra, y no tiene un valor fijo). Llevar al Notario una Copia simple de la Escritura de la casa que vas a vender (una fotocopia de la escritura). OJO no entregues el ORIGINAL, de ninguna de las maneras, antes de recibir el dinero. Si te van a pagar en efectivo (dinero negro) y a un precio menor que el de mercado; hazles un recibo por la cantidad recibida en "negro" y el resto, si te lo pagan con un talón de "su cuenta bancaría" exige que sea un "TALON CONFORMADO"; si es del mismo banco, no es necesario ya que lo puedes ingresar en el acto y te transfieren la cantidad total a tu c.c.
El Comprador, tiene que pagar los gastos de Notaría; el IUmpuesto Bienes Inmuebles (esto a tí te es igual. Hacienda les reclamará); pero que sepas que son por su parte. Que hay mucho listo
pisos particular barcelona
pisos particular madrid
lunes, 4 de agosto de 2008
pisos sitges y barcelona: dentro de los mas caros
Las localidades de Sitges, Sant Cugat del Vallès y Barcelona son la segunda, tercera y cuarta ciudades de España con el precio de la vivienda más caro, según concluye un informe del sector inmobiliario realizado por el portal de internet Fotocasa, en colaboración con la escuela de negocios barcelonesa IESE, correspondiente al mes de julio.
Aunque la tendencia de los precios del mercado sigue a la baja, como en el resto del país, en Sitges el precio medio del metro cuadrado se situó en los 5.165 euros; en Sant Cugat del Vallès, en los 4.772 euros y en la ciudad de Barcelona, en los 4.692 euros. Los tres municipios solo se ven superados por San Sebastián, donde el precio medio por metro cuadrado supera los 5.400 euros.
COMUNIDAD CARA En realidad, entre los 10 primeros municipios más caros de España se sitúan siete catalanes, todos ellos, en la provincia de Barcelona, ya que la sexta ciudad con la vivienda más cara de España es Montgat (4.335 euros por metro cuadrado de media), y a continuación se sitúan Esplugues de Llobregat (4.332 euros) y Castelldefels (4.303 euros). En décimo lugar, figura Vilassar de Mar (4.275 euros).
En la capital catalana, el barrio más caro vuelve a ser Pedralbes y Sarrià (6.668 euros por metro cuadrado de media), y a continuación, se sitúan Tres Torres y Vallvidrera (6.422 euros), Sant Gervasi (6.226 euros), Putxet (5.793 euros) y la derecha de l'Eixample (5.778 euros).
La localidad española donde el precio medio de la vivienda se ha incrementado más es Torroella de Montgrí, en la comarca del Baix Empordà (Girona) donde la variación intertrimestral es del 7,5%.
De los 14 municipios de España con más variación interanual positiva, seis se encuentran también en Catalunya. Entre ellos, destacan Corbera de Llobregat (6,1%) y Arenys de Munt (5,7%).
ELEVADO PRECIO MEDIO El precio medio de los pisos en Catalunya se sitúa en los 3.524 euros, el doble de la media de autonomías como Extremadura (1.755 euros) y Murcia (1.946 euros). La comunidad con la vivienda más cara es el País Vasco (4.035 euros de media), y en segundo lugar está Madrid (3.537 euros).
Dicho estudio pone de manifiesto que, en el último año, la variación del precio medio de la vivienda ha sido del 7,5%. El precio de los pisos cae en todas las autonomías. También se registra una caída en el precio de la vivienda de segunda mano. En Catalunya se detecta un descenso del precio del 8,5% en el mes de julio en términos interanuales. Con respecto a junio la bajada es del 0,7%. Barcelona es la provincia con un descenso mayor, del 1%.
alquiler pisos barcelona
Aunque la tendencia de los precios del mercado sigue a la baja, como en el resto del país, en Sitges el precio medio del metro cuadrado se situó en los 5.165 euros; en Sant Cugat del Vallès, en los 4.772 euros y en la ciudad de Barcelona, en los 4.692 euros. Los tres municipios solo se ven superados por San Sebastián, donde el precio medio por metro cuadrado supera los 5.400 euros.
COMUNIDAD CARA En realidad, entre los 10 primeros municipios más caros de España se sitúan siete catalanes, todos ellos, en la provincia de Barcelona, ya que la sexta ciudad con la vivienda más cara de España es Montgat (4.335 euros por metro cuadrado de media), y a continuación se sitúan Esplugues de Llobregat (4.332 euros) y Castelldefels (4.303 euros). En décimo lugar, figura Vilassar de Mar (4.275 euros).
En la capital catalana, el barrio más caro vuelve a ser Pedralbes y Sarrià (6.668 euros por metro cuadrado de media), y a continuación, se sitúan Tres Torres y Vallvidrera (6.422 euros), Sant Gervasi (6.226 euros), Putxet (5.793 euros) y la derecha de l'Eixample (5.778 euros).
La localidad española donde el precio medio de la vivienda se ha incrementado más es Torroella de Montgrí, en la comarca del Baix Empordà (Girona) donde la variación intertrimestral es del 7,5%.
De los 14 municipios de España con más variación interanual positiva, seis se encuentran también en Catalunya. Entre ellos, destacan Corbera de Llobregat (6,1%) y Arenys de Munt (5,7%).
ELEVADO PRECIO MEDIO El precio medio de los pisos en Catalunya se sitúa en los 3.524 euros, el doble de la media de autonomías como Extremadura (1.755 euros) y Murcia (1.946 euros). La comunidad con la vivienda más cara es el País Vasco (4.035 euros de media), y en segundo lugar está Madrid (3.537 euros).
Dicho estudio pone de manifiesto que, en el último año, la variación del precio medio de la vivienda ha sido del 7,5%. El precio de los pisos cae en todas las autonomías. También se registra una caída en el precio de la vivienda de segunda mano. En Catalunya se detecta un descenso del precio del 8,5% en el mes de julio en términos interanuales. Con respecto a junio la bajada es del 0,7%. Barcelona es la provincia con un descenso mayor, del 1%.
alquiler pisos barcelona
jueves, 24 de julio de 2008
el robo de los bancos
Articulo muy interesante:
Las acciones de los últimos dias de los bancos centrales incluida la reserva federal de Estados Unidos, demuestra que el sistema financiero es insolvente, es decir los bancos no pueden pagar sus créditos, o dicho de otra manera, los bancos han prestado dinero que no tenían y ahora no tienen efectivo para hacer frente a los pagos en los que han incurrido.
"Es otra ola de la tormenta financiera. Algunos mercados están empeorando más rápido que en Diciembre o Agosto. El miedo generalizado es que algo dramático va a ocurrir y el miedo, como el fuego se autoalimenta."
Así hablaba a Reuters Jesper Fischer-Nielsen, del Danske Bank de Copenage sobre la ola de pesimismo que asola los mercados.
También se demuestra que los bancos centrales son partidarios de intervenir directamente en los mercados si de ésa forma se conservan los beneficios. Esto es una clara violación de las funciones de los bancos centrales y es contrario a todo lo que se quiere identificar cuando se habla de mercado liberal.
En una declaración muy preparada, Bernanke, anunció que la Reserva Federal añadirá doscientos mill millones de dólares ($ 200 billion) al sistema financiero para ayudar a los bancos a capear el temporal que les ha abatido por las pérdidas millonarias de la llamada 'crisis de las hipotecas.' Las noticias fueron muy bien recibidas en Wall Street que subió 416 puntos en un día, la mayor ganancia en cinco años.
"Es como conectar los cables de la batería para arrancar al mercado crediticio. Están intentando restaurar la confianza de los inversores" (Nick Raich, National City Private Group, Cleveland, USA).
La ‘tercera ola de la crisis crediticia’
De la misma forma, en el International Herald Tribune se podía leer hace unos días cómo el mercado había caído 3% en una semana debido a los problemas derivados de la crisis hipotecaria y que las mismas condiciones que precedieron las dos últimas crisis de liquidez, en Agosto y Diciembre estaban presentes pero más fuertes que nunca: la liquidez se está desvaneciendo del sistema y el mercado encara un crash.
Bernanke ha coordinado ésta acción con los otros miembros de lo que comienza a llamarse en los ambientes progresivos como ‘Cartel Bancario Global’: los bancos de Canadá, Inglaterra, Suiza, el banco central europeo y la reserva federal. Este Cartel “intenta llenar de liquidez al sistema financiero para robustecer el funcionamiento de los mercados”(Reserva Federal).
Este plan, por supuesto, es inflacionario y supondrá mucha más presión para un dólar muy debilitado desde hace ya demasiado tiempo. Sin embargo, eso no importa: todos los mecanismos de la reserva federal y de los bancos centrales son inflacionarios de todas formas y eso se verá una vez la presente crisis pase y se vean los desperfectos.
La declaración de la Reserva Federal continúa: “El acuerdo proveerá dólares en la cantidad de $30 mil millones (30 billones en dólares USA) y $6 mil millones ($6 billones en dólares USA) al Banco Central Europeo Y al Banco Nacional de Suiza respectivamente” y el plazo de devolución se extiende hasta el 30 Septiembre del presente año.
Y yo me pregunto, por qué la reserve federal está prestando dinero a bancos extranjeros? No será por venderles la moto con productos derivados de hipotecas a sabiendas que no habría dinero en los bolsillos de los contribuyentes Americanos para respardarlas??
O bien para hacer uso de un dólar del que todo el mundo quiere desprenderse bien cambiándolos a otras monedas más estables como el euro o el yen o bien comprando oro o cualquier otro metal precioso??
De cualquier manera, las acciones de la Reserva Federal muestra cómo el grupo G-10 opera como un cartel de hecho, determinando la politica monetaria en todo el mundo (el G-10 representa el 85% del PIB global).
A cambio de éste préstamo, las entidades pueden presentar como aval los fondos derivados de las hipotecas y los respectivos bancos centrales tragarán con ello a cambio de que la Reserva Federal dé los fondos para ello.
Para que la jugada sea redonda, los tipos de interés han de bajar para que no suba el precio de las hipotecas y los hipotecados puedan pagar hasta que se pase éste mal bache.
Hasta aquí la versión official más o menos disimulada y remitida a través de los medios de comunicación.
En realidad y examinando un poco más detenidamente el asunto, ésta conclusión asume que los consumidores e inversores son un poco cortos para saber que el mercado inmobiliario está en su mayor decline desde hace 100 años (desde la Gran Depresión en USA), y nadie va a resucitarlo en un futuro próximo.
El problema es que no hay compradores !! Los que pudieron comprar casa ya lo han hecho y ahora están pagando las consecuencias de unos precios desmesurados, alimentados por el boom del dinero barato, iniciado por Alan Greespan quien bajó los tipos de interés hasta el 1.5% y los recortes fiscales ofrecidos por el gobierno de George W. Bush a los más ricos. Todo ello y el ‘descuido’ de los bancos en otorgar créditos con revisión de intereses a los dos años, sin preocuparse de que los firmantes pudieran o no pagar pasado éstetiempo, propició que el precio de la vivienda se disparara a niveles nunca vistos.
Ahora, la burbuja inmobiliaria ha explotado y los que tienen dinero para invertirlo en el mercado inmobiliario no están dispuestos a comprar a éstos precios y deciden esperar a que bajen para comprar barato. Mientras, están cambiando sus remesas a monedas más estables o bien invirtiendo en valores refugio como el oro, que también está marcando niveles históricos y que es significativo ya que siempre sube cuando los tiempos que se avecinan son difíciles.
No importa hacia dónde se mire, cualquier camino hasta el reajuste sera doloroso, sólo hay que escoger el menos malo, evitar una recesión a cualquier precio?? Y si es inevitable?? No sería mejor no hacer nada, que caiga quien caiga, y después recoger las piezas y reconstruir el puzzle?
En cada paso que los bancos centrales dan incrementan la presión sobre los precios, mirar el barril de petróleo, la inflación en Europa, etc. con lo que muchas cosas nos van a salir más caras, con lo que habrá que apretarse el cinturón...aún más !!
Lo mejor es que lo peor está por llegar y sera cuando miles, si no millones de hipotecados van a ver sus sueños truncados cuando los tipos de interés terminen subiendo para contener la inflación, que es lo que ocurre cuando se presta dinero a interés, o se infla el crecimiento metiendo millones y millones de dólares o euros en el sistema financiero.
Todo, para que volvamos al mismo punto de partida: créditos hipotecarios impagados, confiscación de la vivienda por el banco y subasta del inmueble.
He aquí el problema: NO Hay COMPRADORES, al menos a éstos precios, ni precios subastados ni vivienda recién construidas, con lo que los bancos no pueden recuperar la cantidad prestada y las constructoras no pueden pagar a los bancos mientras no vendan lo que ya han construido y no van a vender hasta que bajen los precios.
Aquí es cuando la cosa se va poniendo interesante porque éso, ni más ni menos, es lo que están llamando ‘falta de liquidez’.
Para poder deshacerse de éstos pisos han de bajar los precios para hacerlos más asequibles, sin embargo, al bajar los precios digamos un 10 ó 15%, se da el hecho de que el precio de 2008 es 15% más bajo que el precio del 2006; pero la hipoteca tiene un precio del 2006 con lo que estás pagando en hipoteca un precio más alto de lo que vale tu vivienda actualmente, es decir, si intentas vender tu casa hipotecada no sólo no vas a recuperar el precio que has pagado, sino que además de estar en la calle le deberás dinero al banco,… en caso de que el banco no haya quebrado por no poder recuperar el dinero que ha prestado, y haya sido adquirido por otra institución financiera a precio de saldo, bien privada (caso reciente de Bearn Sterns en EEUU), bien pública (caso Northern Rock en Inglaterra). En el primer caso, tenemos acumulación de capital en manos de unas pocas instituciones financieras, véase BBVA adquiriendo, no uno sino CUATRO bancos tejanos nada menos, o el Grupo Santander en Latino América.
En el segundo caso, tenemos nacionalización de los bancos, es decir, el estado se hace cargo de las pérdidas de la institución (con dinero del contribuyente, por cierto), y los accionistas tan contentos, a esperar que las circunstancias mejoren y al estado le venga bien revendérselo ya limpio de deudas.
El incremento de los precios ya se está notando en la gasolina, la energía, el pan o la leche, pero dentro de poco se hará extensiva a todos los demás sectores
El resultado: transferencia de riqueza de los que pagamos impuestos hacia los que no.
pisos barcelona
El sistema en quiebra
Las acciones de los últimos dias de los bancos centrales incluida la reserva federal de Estados Unidos, demuestra que el sistema financiero es insolvente, es decir los bancos no pueden pagar sus créditos, o dicho de otra manera, los bancos han prestado dinero que no tenían y ahora no tienen efectivo para hacer frente a los pagos en los que han incurrido.
"Es otra ola de la tormenta financiera. Algunos mercados están empeorando más rápido que en Diciembre o Agosto. El miedo generalizado es que algo dramático va a ocurrir y el miedo, como el fuego se autoalimenta."
Así hablaba a Reuters Jesper Fischer-Nielsen, del Danske Bank de Copenage sobre la ola de pesimismo que asola los mercados.
También se demuestra que los bancos centrales son partidarios de intervenir directamente en los mercados si de ésa forma se conservan los beneficios. Esto es una clara violación de las funciones de los bancos centrales y es contrario a todo lo que se quiere identificar cuando se habla de mercado liberal.
En una declaración muy preparada, Bernanke, anunció que la Reserva Federal añadirá doscientos mill millones de dólares ($ 200 billion) al sistema financiero para ayudar a los bancos a capear el temporal que les ha abatido por las pérdidas millonarias de la llamada 'crisis de las hipotecas.' Las noticias fueron muy bien recibidas en Wall Street que subió 416 puntos en un día, la mayor ganancia en cinco años.
"Es como conectar los cables de la batería para arrancar al mercado crediticio. Están intentando restaurar la confianza de los inversores" (Nick Raich, National City Private Group, Cleveland, USA).
La ‘tercera ola de la crisis crediticia’
De la misma forma, en el International Herald Tribune se podía leer hace unos días cómo el mercado había caído 3% en una semana debido a los problemas derivados de la crisis hipotecaria y que las mismas condiciones que precedieron las dos últimas crisis de liquidez, en Agosto y Diciembre estaban presentes pero más fuertes que nunca: la liquidez se está desvaneciendo del sistema y el mercado encara un crash.
Bernanke ha coordinado ésta acción con los otros miembros de lo que comienza a llamarse en los ambientes progresivos como ‘Cartel Bancario Global’: los bancos de Canadá, Inglaterra, Suiza, el banco central europeo y la reserva federal. Este Cartel “intenta llenar de liquidez al sistema financiero para robustecer el funcionamiento de los mercados”(Reserva Federal).
Este plan, por supuesto, es inflacionario y supondrá mucha más presión para un dólar muy debilitado desde hace ya demasiado tiempo. Sin embargo, eso no importa: todos los mecanismos de la reserva federal y de los bancos centrales son inflacionarios de todas formas y eso se verá una vez la presente crisis pase y se vean los desperfectos.
La declaración de la Reserva Federal continúa: “El acuerdo proveerá dólares en la cantidad de $30 mil millones (30 billones en dólares USA) y $6 mil millones ($6 billones en dólares USA) al Banco Central Europeo Y al Banco Nacional de Suiza respectivamente” y el plazo de devolución se extiende hasta el 30 Septiembre del presente año.
Y yo me pregunto, por qué la reserve federal está prestando dinero a bancos extranjeros? No será por venderles la moto con productos derivados de hipotecas a sabiendas que no habría dinero en los bolsillos de los contribuyentes Americanos para respardarlas??
O bien para hacer uso de un dólar del que todo el mundo quiere desprenderse bien cambiándolos a otras monedas más estables como el euro o el yen o bien comprando oro o cualquier otro metal precioso??
De cualquier manera, las acciones de la Reserva Federal muestra cómo el grupo G-10 opera como un cartel de hecho, determinando la politica monetaria en todo el mundo (el G-10 representa el 85% del PIB global).
A cambio de éste préstamo, las entidades pueden presentar como aval los fondos derivados de las hipotecas y los respectivos bancos centrales tragarán con ello a cambio de que la Reserva Federal dé los fondos para ello.
Para que la jugada sea redonda, los tipos de interés han de bajar para que no suba el precio de las hipotecas y los hipotecados puedan pagar hasta que se pase éste mal bache.
Hasta aquí la versión official más o menos disimulada y remitida a través de los medios de comunicación.
En realidad y examinando un poco más detenidamente el asunto, ésta conclusión asume que los consumidores e inversores son un poco cortos para saber que el mercado inmobiliario está en su mayor decline desde hace 100 años (desde la Gran Depresión en USA), y nadie va a resucitarlo en un futuro próximo.
El problema es que no hay compradores !! Los que pudieron comprar casa ya lo han hecho y ahora están pagando las consecuencias de unos precios desmesurados, alimentados por el boom del dinero barato, iniciado por Alan Greespan quien bajó los tipos de interés hasta el 1.5% y los recortes fiscales ofrecidos por el gobierno de George W. Bush a los más ricos. Todo ello y el ‘descuido’ de los bancos en otorgar créditos con revisión de intereses a los dos años, sin preocuparse de que los firmantes pudieran o no pagar pasado éstetiempo, propició que el precio de la vivienda se disparara a niveles nunca vistos.
Ahora, la burbuja inmobiliaria ha explotado y los que tienen dinero para invertirlo en el mercado inmobiliario no están dispuestos a comprar a éstos precios y deciden esperar a que bajen para comprar barato. Mientras, están cambiando sus remesas a monedas más estables o bien invirtiendo en valores refugio como el oro, que también está marcando niveles históricos y que es significativo ya que siempre sube cuando los tiempos que se avecinan son difíciles.
No importa hacia dónde se mire, cualquier camino hasta el reajuste sera doloroso, sólo hay que escoger el menos malo, evitar una recesión a cualquier precio?? Y si es inevitable?? No sería mejor no hacer nada, que caiga quien caiga, y después recoger las piezas y reconstruir el puzzle?
En cada paso que los bancos centrales dan incrementan la presión sobre los precios, mirar el barril de petróleo, la inflación en Europa, etc. con lo que muchas cosas nos van a salir más caras, con lo que habrá que apretarse el cinturón...aún más !!
Lo mejor es que lo peor está por llegar y sera cuando miles, si no millones de hipotecados van a ver sus sueños truncados cuando los tipos de interés terminen subiendo para contener la inflación, que es lo que ocurre cuando se presta dinero a interés, o se infla el crecimiento metiendo millones y millones de dólares o euros en el sistema financiero.
Todo, para que volvamos al mismo punto de partida: créditos hipotecarios impagados, confiscación de la vivienda por el banco y subasta del inmueble.
He aquí el problema: NO Hay COMPRADORES, al menos a éstos precios, ni precios subastados ni vivienda recién construidas, con lo que los bancos no pueden recuperar la cantidad prestada y las constructoras no pueden pagar a los bancos mientras no vendan lo que ya han construido y no van a vender hasta que bajen los precios.
Aquí es cuando la cosa se va poniendo interesante porque éso, ni más ni menos, es lo que están llamando ‘falta de liquidez’.
Para poder deshacerse de éstos pisos han de bajar los precios para hacerlos más asequibles, sin embargo, al bajar los precios digamos un 10 ó 15%, se da el hecho de que el precio de 2008 es 15% más bajo que el precio del 2006; pero la hipoteca tiene un precio del 2006 con lo que estás pagando en hipoteca un precio más alto de lo que vale tu vivienda actualmente, es decir, si intentas vender tu casa hipotecada no sólo no vas a recuperar el precio que has pagado, sino que además de estar en la calle le deberás dinero al banco,… en caso de que el banco no haya quebrado por no poder recuperar el dinero que ha prestado, y haya sido adquirido por otra institución financiera a precio de saldo, bien privada (caso reciente de Bearn Sterns en EEUU), bien pública (caso Northern Rock en Inglaterra). En el primer caso, tenemos acumulación de capital en manos de unas pocas instituciones financieras, véase BBVA adquiriendo, no uno sino CUATRO bancos tejanos nada menos, o el Grupo Santander en Latino América.
En el segundo caso, tenemos nacionalización de los bancos, es decir, el estado se hace cargo de las pérdidas de la institución (con dinero del contribuyente, por cierto), y los accionistas tan contentos, a esperar que las circunstancias mejoren y al estado le venga bien revendérselo ya limpio de deudas.
El incremento de los precios ya se está notando en la gasolina, la energía, el pan o la leche, pero dentro de poco se hará extensiva a todos los demás sectores
El resultado: transferencia de riqueza de los que pagamos impuestos hacia los que no.
pisos barcelona
¿se habrá equivocado el Urbannland institute?
Esta es una noticia del año pasado, no me queda muy claro si se han equivocado o no:
El mercado inmobiliario europeo está acercándose al punto máximo de su ciclo de inversión. Los rendimientos se estabilizarán de forma importante durante 2007 y serán de un dígito, según los resultados de un informe sobre las tendencias del mercado inmobiliario en Europa, realizado por Urban Land Institute y PricewaterhouseCoopers.
"Si el punto álgido del ciclo lo tenemos en las 12, ahora estamos en las 12 menos cinco o menos diez", así comienza el citado informe que revela además el optimismo de los directivos del sector inmobiliario europeo tras el fuerte crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) en los últimos seis años. Los principales factores que frenan este ciclo alcista son la subida de precios del petróleo, de los tipos de interés, del IVA en Alemania y de los impuestos en Italia, que pueden tener un efecto desalentador en la demanda.
Asimismo, se prevé un incremento de la financiación con deuda, aunque las entidades están endureciendo las condiciones para acceder a ella y el aumento de los tipos de interés debería favorecer un equilibrio del mercado.
En relación a 2006, los mercados inmobiliarios europeos presentan un menor riesgo, mayores perspectivas de rentabilidad, un mayor equilibrio de la oferta y la demanda y mejores perspectivas de desarrollo de cara al futuro. En general, las perspectivas apuntan una ligera mejora respecto al pasado año.
Centros comerciales
El documento también subraya que muchos inversores y promotores europeos prestarán más atención a la regeneración urbanística y a la rehabilitación de inmuebles que en años precedentes. Por segmentos de negocio, los centros comerciales serán, por tercer año consecutivo, los que ofrezcan mejores perspectivas, seguido por los hoteles, las propiedades de uso mixto y las oficinas céntricas, que han ganado muchos enteros en el último ejercicio.
Por último, el informe desvela que la inversión inmobiliaria en Europa procedente de otros países del mundo sigue creciendo a buen ritmo y se concentra en Reino Unido, Francia y Alemania. Este documento se realiza a partir de la información que proporcionan más de 390 encuestas y entrevistas a expertos del sector: inversores, promotores, inmobiliarias, entidades de préstamo, brokers y consultores.
Madrid y Barcelona, opciones atractivas
Madrid y Barcelona figuran en séptima y octava posición del ranking del mercado inmobiliario de las grandes ciudades europeas. El informe tiene en cuenta el índice de rentabilidad global y el riesgo. Las dos ciudades españolas han sido superadas en el ranking por Estocolmo, Munich y Lyon respecto al año pasado. En el caso de Madrid, el mercado de alquiler ofrece perspectivas favorables, el equilibrio entre oferta y demanda sigue siendo bastante bueno, pero continúa ubicada en el décimo puesto de la lista en el segmento de promoción.
París y Londres encabezan el ranking un año más. La capital francesa es un buen mercado, pero demasiado caro, según la mayoría de los encuestados. A pesar de eso, París mantiene el número uno en la clasificación de 2007.
Respecto a Londres, los encuestados creen que es la ciudad europea con un menor índice de riesgo inmobiliario y con mejores perspectivas en el mercado de alquiler. Sin embargo, los mayores costes de construcción, que en parte se explican por la demanda creada por los Juegos Olímpicos 2012, pueden perjudicar a la obra nueva de Londres en los próximos años. Las ciudades europeas que actualmente ofrecen las mejores perspectivas de desarrollo son Estambul y Moscú.
martes, 22 de julio de 2008
lunes, 7 de julio de 2008
bajan los precios de alquiler en barcelona
Desaceleración. Este término, utilizado hasta la saciedad los últimos meses para describir la situación económica general, aterriza ahora en el mercado de la vivienda de alquiler de la ciudad de Barcelona, donde el alza de precios de los últimos tiempos, alimentado por un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda y más recientemente por la crisis de la compraventa, parece haber entrado en una fase de ajuste. La renta mensual cayó en el primer trimestre del año un 2% en comparación con el último del 2007. Así consta en el último informe de la Cambra de la Propietat Urbana, que acaba de darse a conocer y que fija el importe medio en poco más de mil euros, 1.020,39, para ser exactos.
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* El precio de la vivienda de segunda mano cae un 8% en el último año
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* Edición Impresa: La contratación crece seis veces más en el resto de Catalunya
*
PALABRAS CLAVE
Barcelona, Cambra, Santa Coloma, Terrassa, Hospitalet, Gramenet, Badalona, Sabadell
El estudio pone de manifiesto que, como otras actividades del sector inmobiliario, aunque más tarde, el arrendamiento de viviendas también ha puesto el freno en los precios. Para ilustrarlo, se compara la renta del primer trimestre del 2008 con la de un año antes. El resultado es que el importe medio que se paga al mes por un piso de alquiler en la capital catalana ha crecido en esos doce meses un 5,6%. Se trata, sostiene el informe, de una "importante desaceleración en los precios" puesto que habría que remontarse al segundo trimestre del 2000 para encontrar un incremento interanual inferior a este. En aquella ocasión, los precios crecieron sólo un 5,4%.
Si se consideran periodos más largos que un trimestre los precios todavía crecen. Sin embargo, el estudio de la Cambra de la Propietat recuerda que el último incremento interanual está "muy alejado" del que se producía un año antes, que fue del 17,8%. Durante todo el 2007, el encarecimiento se mantuvo permanentemente de manera que se cerró el año con un aumento medio del 13,6%. Por ello, todavía llama más la atención los datos de los tres primeros meses del 2008.
"Por vez primera en los últimos años se produce una caída de precios de este nivel", destacan los autores del estudio de la Cambra de la Propietat, que se muestran cautos a la hora de describir la evolución que tendrá el mercado a corto y medio plazo aunque, añaden, hay algunas pistas que apuntan al mantenimiento de esta moderación. La razón principal es que las ciudades del área metropolitana cuentan con un parquet de alquiler en plena expansión que puede absorber una parte importante de la demanda.
Debe tenerse en cuenta que en muchos de estos municipios los precios están por debajo de los de la capital. Por ejemplo, la renta media el primer trimestre del 2008 en l´Hospitalet era de 961 euros, en Badalona de 886, Santa Coloma de Gramenet de 830, en Sabadell de 924 y en Terrassa de 939 euros, según consta en el estudio.
Esta tendencia a la moderación de precios en Barcelona ciudad ocurre en un momento en que el sector inmobiliario sufre una importante crisis que comenzó en la compraventa. La incertidumbre sobre esta última actividad ha llevado a muchos barceloneses a refugiarse en el alquiler. En primera instancia, este trasvase de la demanda empujó los precios al alza - fenómeno que quedó claramente reflejado en los dos anteriores informes trimestrales de la Cambra de la Propietat- y puso las cosas, si cabe, todavía más difíciles a los interesados en acceder a una vivienda en la capital catalana. "Ahora pueden ser estos municipios del entorno los que están en condiciones de atraer a estos hipotéticos arrendatarios que no pueden pagar las rentas; mientras exista esta alternativa, los precios en Barcelona pueden seguir moderándose", añaden los autores del documento.
http://www.pisosmadrid-online.com/
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*
PALABRAS CLAVE
Barcelona, Cambra, Santa Coloma, Terrassa, Hospitalet, Gramenet, Badalona, Sabadell
El estudio pone de manifiesto que, como otras actividades del sector inmobiliario, aunque más tarde, el arrendamiento de viviendas también ha puesto el freno en los precios. Para ilustrarlo, se compara la renta del primer trimestre del 2008 con la de un año antes. El resultado es que el importe medio que se paga al mes por un piso de alquiler en la capital catalana ha crecido en esos doce meses un 5,6%. Se trata, sostiene el informe, de una "importante desaceleración en los precios" puesto que habría que remontarse al segundo trimestre del 2000 para encontrar un incremento interanual inferior a este. En aquella ocasión, los precios crecieron sólo un 5,4%.
Si se consideran periodos más largos que un trimestre los precios todavía crecen. Sin embargo, el estudio de la Cambra de la Propietat recuerda que el último incremento interanual está "muy alejado" del que se producía un año antes, que fue del 17,8%. Durante todo el 2007, el encarecimiento se mantuvo permanentemente de manera que se cerró el año con un aumento medio del 13,6%. Por ello, todavía llama más la atención los datos de los tres primeros meses del 2008.
"Por vez primera en los últimos años se produce una caída de precios de este nivel", destacan los autores del estudio de la Cambra de la Propietat, que se muestran cautos a la hora de describir la evolución que tendrá el mercado a corto y medio plazo aunque, añaden, hay algunas pistas que apuntan al mantenimiento de esta moderación. La razón principal es que las ciudades del área metropolitana cuentan con un parquet de alquiler en plena expansión que puede absorber una parte importante de la demanda.
Debe tenerse en cuenta que en muchos de estos municipios los precios están por debajo de los de la capital. Por ejemplo, la renta media el primer trimestre del 2008 en l´Hospitalet era de 961 euros, en Badalona de 886, Santa Coloma de Gramenet de 830, en Sabadell de 924 y en Terrassa de 939 euros, según consta en el estudio.
Esta tendencia a la moderación de precios en Barcelona ciudad ocurre en un momento en que el sector inmobiliario sufre una importante crisis que comenzó en la compraventa. La incertidumbre sobre esta última actividad ha llevado a muchos barceloneses a refugiarse en el alquiler. En primera instancia, este trasvase de la demanda empujó los precios al alza - fenómeno que quedó claramente reflejado en los dos anteriores informes trimestrales de la Cambra de la Propietat- y puso las cosas, si cabe, todavía más difíciles a los interesados en acceder a una vivienda en la capital catalana. "Ahora pueden ser estos municipios del entorno los que están en condiciones de atraer a estos hipotéticos arrendatarios que no pueden pagar las rentas; mientras exista esta alternativa, los precios en Barcelona pueden seguir moderándose", añaden los autores del documento.
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pisos barcelona
miércoles, 18 de junio de 2008
pisos en barcelona
Un juez de Barcelona ha condenado a una inmobiliaria denunciada por un grupo de ocho vecinos por acoso inmobiliario a rehabilitar a fondo el edificio, situado en la calle Enric Granados de Barcelona, ya que se encuentra en un estado muy deteriorado, como lo atestigua la presencia de ratas.
EFE Tras casi cuatro años de demandas y recursos judiciales interpuestos por ambas partes, el juzgado de primera instancia número 9 de Barcelona ha condenado finalmente a Inmuebles en Renta SA a acometer una reforma estructural del bloque, desratizar el edificio, rehabilitar las instalaciones de agua, gas y luz y aplicar un tratamiento anti-termitas.
El juzgado obliga asimismo a los vecinos a permitir la entrada de los operarios que lleven a cabo las obras -la inmobiliaria había denunciado que se oponían a su presencia-, si bien les reconoce su derecho a reclamar la reducción de la renta si su piso está más de 40 días en obras.
El bloque está situado en el número 147 de la calle Enric Granados, donde un grupo de ocho vecinos, en su mayoría ancianos -de los que uno ya ha fallecido-, denunciaron que sufrían "métodos de extorsión" y "presión psicológica" por parte de la inmobiliaria, que adquirió el edificio hace seis años, para echarlos del inmueble.
Los inquilinos tienen contratos de renta antigua y pagan por el alquiler una media de 150 euros al mes.
Según los vecinos, la inmobiliaria levantó cuatro sobre-techos sin cubrirlos y mantenía abandonados los pisos superiores, sin el más mínimo mantenimiento.
Además, la rotura y no reparación de un desagüe de los bajos del edificio llevó una plaga de ratas que invadió todo el inmueble, según pudo comprobar un perito judicial que inspeccionó el edificio.
Según los vecinos, la inmobiliaria, tras comprar el bloque, pidió al ayuntamiento que lo declarara en ruina para poder derribarlo, lo que el consistorio denegó. Ahora, tras la sentencia judicial, tendrá que reformarlo a fondo.
pisos en barcelona
EFE Tras casi cuatro años de demandas y recursos judiciales interpuestos por ambas partes, el juzgado de primera instancia número 9 de Barcelona ha condenado finalmente a Inmuebles en Renta SA a acometer una reforma estructural del bloque, desratizar el edificio, rehabilitar las instalaciones de agua, gas y luz y aplicar un tratamiento anti-termitas.
El juzgado obliga asimismo a los vecinos a permitir la entrada de los operarios que lleven a cabo las obras -la inmobiliaria había denunciado que se oponían a su presencia-, si bien les reconoce su derecho a reclamar la reducción de la renta si su piso está más de 40 días en obras.
El bloque está situado en el número 147 de la calle Enric Granados, donde un grupo de ocho vecinos, en su mayoría ancianos -de los que uno ya ha fallecido-, denunciaron que sufrían "métodos de extorsión" y "presión psicológica" por parte de la inmobiliaria, que adquirió el edificio hace seis años, para echarlos del inmueble.
Los inquilinos tienen contratos de renta antigua y pagan por el alquiler una media de 150 euros al mes.
Según los vecinos, la inmobiliaria levantó cuatro sobre-techos sin cubrirlos y mantenía abandonados los pisos superiores, sin el más mínimo mantenimiento.
Además, la rotura y no reparación de un desagüe de los bajos del edificio llevó una plaga de ratas que invadió todo el inmueble, según pudo comprobar un perito judicial que inspeccionó el edificio.
Según los vecinos, la inmobiliaria, tras comprar el bloque, pidió al ayuntamiento que lo declarara en ruina para poder derribarlo, lo que el consistorio denegó. Ahora, tras la sentencia judicial, tendrá que reformarlo a fondo.
pisos en barcelona
martes, 10 de junio de 2008
el mal estado del mecado inmobiliario en madrid
Aunque el Gobierno prevé que el crecimiento de los precios de la vivienda se estabilice en torno a los niveles de inflación, que actualmente se sitúa en el 2,7%, ‘nada garantiza’ que esta previsión se haga realidad.
Este descenso de los precios podría generar ‘ansiedad’ en el mercado y acelerar el proceso de ajuste, ‘especialmente en un contexto de endurecimiento de las condiciones crediticias’, subraya el informe.
La entidad espera que esta desaceleración de los precios finalice en 2009, cuando el precio de las viviendas crecerá como máximo al nivel de la inflación en el periodo.
Deutsche Bank considera que el mercado inmobiliario español está sobrevalorado en un 30%, por lo que los precios pueden bajar con facilidad como reacción a factores externos, entre los que señala la pérdida temporal de confianza en el mercado o porque los compradores potenciales prefieran esperar para hacer la adquisición.
Con respecto al elevado ratio de endeudamiento de la economía española, que alcanzó el 15% en 2007, su mayor nivel en 7 años, la entidad explica que este incremento no obedece tanto a la subida de los tipos de interés, sino a la acumulación de deuda consecuencia de la subida de los precios de la vivienda.
Deutsche Bank pronostica que dicho ajuste impactará en el crecimiento en al menos un punto porcentual sobre el potencial de la economía española, estimado en 'cerca de un 3%'.
Eso sí, el banco advierte que cambios drásticos en la confianza económica podrían modificar tanto el tamaño como el calendario del ajuste en el PIB.
Deutsche Bank resalta que en España no habrá problemas derivados del mercado nacional 'subprime', debido a que éste no existe como tal, ya que la exposición a la crisis de las hipotecas 'basura' internacional es muy reducida, ya que el mercado bancario español está relativamente bien protegido de estos activos, gracias en gran parte al ‘diligente trabajo’ del Banco de España.
Durante años, los bancos españoles ha incrementado la confianza en los fondos globales y han mantenido los adecuados niveles de liquidez en medio del 'credit crunch' (crisis del crédito).
El ratio de cobertura del mercado español es del 250% comparado con la media del 63% en Europa. Sin embargo, y debido al incremento del Euribor trimestral, habrá algún impacto inevitable sobre los beneficios, que podría afectar más severamente en pequeñas entidades comerciales.
Por esto, y aunque en el sistema bancario global no se aprecian riesgos, no se puede decir lo mismo de algunas entidades más pequeñas, subraya Deutsche Bank.
inmobiliaria madrid
inmobiliaria de madrid
Este descenso de los precios podría generar ‘ansiedad’ en el mercado y acelerar el proceso de ajuste, ‘especialmente en un contexto de endurecimiento de las condiciones crediticias’, subraya el informe.
La entidad espera que esta desaceleración de los precios finalice en 2009, cuando el precio de las viviendas crecerá como máximo al nivel de la inflación en el periodo.
Deutsche Bank considera que el mercado inmobiliario español está sobrevalorado en un 30%, por lo que los precios pueden bajar con facilidad como reacción a factores externos, entre los que señala la pérdida temporal de confianza en el mercado o porque los compradores potenciales prefieran esperar para hacer la adquisición.
Con respecto al elevado ratio de endeudamiento de la economía española, que alcanzó el 15% en 2007, su mayor nivel en 7 años, la entidad explica que este incremento no obedece tanto a la subida de los tipos de interés, sino a la acumulación de deuda consecuencia de la subida de los precios de la vivienda.
Deutsche Bank pronostica que dicho ajuste impactará en el crecimiento en al menos un punto porcentual sobre el potencial de la economía española, estimado en 'cerca de un 3%'.
Eso sí, el banco advierte que cambios drásticos en la confianza económica podrían modificar tanto el tamaño como el calendario del ajuste en el PIB.
Deutsche Bank resalta que en España no habrá problemas derivados del mercado nacional 'subprime', debido a que éste no existe como tal, ya que la exposición a la crisis de las hipotecas 'basura' internacional es muy reducida, ya que el mercado bancario español está relativamente bien protegido de estos activos, gracias en gran parte al ‘diligente trabajo’ del Banco de España.
Durante años, los bancos españoles ha incrementado la confianza en los fondos globales y han mantenido los adecuados niveles de liquidez en medio del 'credit crunch' (crisis del crédito).
El ratio de cobertura del mercado español es del 250% comparado con la media del 63% en Europa. Sin embargo, y debido al incremento del Euribor trimestral, habrá algún impacto inevitable sobre los beneficios, que podría afectar más severamente en pequeñas entidades comerciales.
Por esto, y aunque en el sistema bancario global no se aprecian riesgos, no se puede decir lo mismo de algunas entidades más pequeñas, subraya Deutsche Bank.
inmobiliaria madrid
inmobiliaria de madrid
inmobiliaria en madrid:
El sector inmobiliario español tardará al menos tres años en volver a una situación de equilibrio entre la oferta y la demanda, situación que podría llevar a la economía a la ‘recesión’ en 2009, según el informe 'Spanish Housing Market' de Deutsche Bank.
El banco alemán sostiene que el precio de la vivienda caerá entre un 2% y un 8% en 2008 y entre un 5% y un 10% en los años 2009 y 2010.
Según apunta, la demanda ‘se ha secado significativamente’ por el doble efecto de la crisis crediticia desatada desde el pasado verano y por las expectativas de caídas de precios en el mercado inmobiliario.
Al mismo tiempo, existe un 'stock' de viviendas que, según apunta el banco, supera el millón de unidades, a la espera de ser vendidas. Además, esta sobreoferta se traducirá en una caída de la iniciación de viviendas de entre el 40% y el 50% en 2008. Además, el informe espera que el sector de la vivienda continúe la senda de contracción durante unos cuantos trimestres más.
Señala que el sector inmobiliario español se enfrenta a una ‘recesión’ que podría ser más prolongada que la vivida entre 1992 y 1997, periodo durante el cual se produjeron caídas de precios de hasta el 22%.
Más aún, el informe apunta que ‘teniendo en cuenta que el sector residencial representa el 9,5% del PIB español, sería lógico pensar que el ajuste en este mercado podría dañar seriamente a la economía, incluso hasta el punto de provocar una recesión’.
Aunque Deutsche Bank apunta que es improbable un escenario de recesión en 2008 por el efecto compensador del sector público, afirma que será ‘más que teóricamente probable’ asistir a un escenario de recesión a medida que avance el año 2009.
El informe señala que las malas perspectivas para el mercado de la vivienda en España aún no se han restado en las previsiones de beneficios de las empresas inmobiliarias, de forma que la previsión de crecimiento de estos beneficios por acción es del 9% en 2008.
inmobiliaria madrid
inmobiliaria en madrid
El banco alemán sostiene que el precio de la vivienda caerá entre un 2% y un 8% en 2008 y entre un 5% y un 10% en los años 2009 y 2010.
Según apunta, la demanda ‘se ha secado significativamente’ por el doble efecto de la crisis crediticia desatada desde el pasado verano y por las expectativas de caídas de precios en el mercado inmobiliario.
Al mismo tiempo, existe un 'stock' de viviendas que, según apunta el banco, supera el millón de unidades, a la espera de ser vendidas. Además, esta sobreoferta se traducirá en una caída de la iniciación de viviendas de entre el 40% y el 50% en 2008. Además, el informe espera que el sector de la vivienda continúe la senda de contracción durante unos cuantos trimestres más.
Señala que el sector inmobiliario español se enfrenta a una ‘recesión’ que podría ser más prolongada que la vivida entre 1992 y 1997, periodo durante el cual se produjeron caídas de precios de hasta el 22%.
Más aún, el informe apunta que ‘teniendo en cuenta que el sector residencial representa el 9,5% del PIB español, sería lógico pensar que el ajuste en este mercado podría dañar seriamente a la economía, incluso hasta el punto de provocar una recesión’.
Aunque Deutsche Bank apunta que es improbable un escenario de recesión en 2008 por el efecto compensador del sector público, afirma que será ‘más que teóricamente probable’ asistir a un escenario de recesión a medida que avance el año 2009.
El informe señala que las malas perspectivas para el mercado de la vivienda en España aún no se han restado en las previsiones de beneficios de las empresas inmobiliarias, de forma que la previsión de crecimiento de estos beneficios por acción es del 9% en 2008.
inmobiliaria madrid
inmobiliaria en madrid
jueves, 5 de junio de 2008
Barcelona holiday accommodation
Barcelona overlooks the Mediterranean and is located in a heavily populated area which is a hub of economic activity.
Barcelona enjoys a Mediterranean climate, with mild winters and warm summers. It is a coastal city and has over four kilometres of urban beaches and large areas of nearby forest. Although it is a large city, it is easy to get around on public transport and on foot. You can reach any point in the city by metro, bus and taxi.
Barcelona is the capital of Catalonia. Its inhabitants are open and welcoming. The people of Barcelona speak Catalan, their own language, and Spanish. Many of them also understand a little English and French.
Most of Barcelona’s inhabitants are bilingual and speak Catalan, their own language, and Spanish. These are the two official languages of Catalonia. Street names and many road and transport signs are in Catalan.
Many restaurants have menus in a number of languages. The Catalans will help you to find your way around. Many of the city’s inhabitants understand English and French.
The table below includes some of the most frequent expressions which will help you get around the city.
If you want to find out more abaout the Catalan language Catalan language.http:///
Barcelona’s location on the shores of the Mediterranean means it enjoys a warm, welcoming climate, with pleasant temperatures all the year round. It has five kilometres of beaches with every amenity, which are used by Barcelona’s inhabitants all the year round, and an Olympic marina which meets all the requisites in order to enjoy nautical sports throughout the year.
Rainfall, which is occasionally heavy, averages 1.000 mm. a year, making it possible to maintain the many green areas around the city.
Barcelona enjoys sunshine during all the seasons of the year. You can eat at open-air restaurants or enjoy a drink at any of its many pavement cafés, always on the shores of the Mediterranean.
( source: barcelona tourisme)
barcelona holiday accommodation
Barcelona enjoys a Mediterranean climate, with mild winters and warm summers. It is a coastal city and has over four kilometres of urban beaches and large areas of nearby forest. Although it is a large city, it is easy to get around on public transport and on foot. You can reach any point in the city by metro, bus and taxi.
Barcelona is the capital of Catalonia. Its inhabitants are open and welcoming. The people of Barcelona speak Catalan, their own language, and Spanish. Many of them also understand a little English and French.
Most of Barcelona’s inhabitants are bilingual and speak Catalan, their own language, and Spanish. These are the two official languages of Catalonia. Street names and many road and transport signs are in Catalan.
Many restaurants have menus in a number of languages. The Catalans will help you to find your way around. Many of the city’s inhabitants understand English and French.
The table below includes some of the most frequent expressions which will help you get around the city.
If you want to find out more abaout the Catalan language Catalan language.http:///
Barcelona’s location on the shores of the Mediterranean means it enjoys a warm, welcoming climate, with pleasant temperatures all the year round. It has five kilometres of beaches with every amenity, which are used by Barcelona’s inhabitants all the year round, and an Olympic marina which meets all the requisites in order to enjoy nautical sports throughout the year.
Rainfall, which is occasionally heavy, averages 1.000 mm. a year, making it possible to maintain the many green areas around the city.
Barcelona enjoys sunshine during all the seasons of the year. You can eat at open-air restaurants or enjoy a drink at any of its many pavement cafés, always on the shores of the Mediterranean.
( source: barcelona tourisme)
barcelona holiday accommodation
jueves, 29 de mayo de 2008
mejor manera de vender una casa: ponla guapa
Hemos de procurar que la casa esté en las mejores condiciones a la hora de recibir visitas de clientes.
Si la vamos a vaciar de muebles, conviene hacer fotos del interior antes de vaciarla de muebles, pues una habitación amueblada da mejor idea del tamaño, que las habitaciones vacías. Incluso las habitaciones vacías suelen parecer más pequeñas que amuebladas.
Trataremos de limpiar y ordenar la casa lo más posible, un aspecto desaseado y abandonado no ayuda a hacer una vivienda atractiva. Sin embargo no suelo aconsejar gastar mucho en arreglar una casa con vistas mejorar su aspecto para su venta.
Salvo en casas en muy buenas condiciones, de modo que si se pintan y limpian a fondo para venderlas como “impecables”, o por el contrario, casas desastrosas y muy anticuadas, que merezcan recibir una reforman a fondo para actualizarlas, y venderlas “a estrenar”, lo que según que casos pueden ser una buena inversión. En la mayoría de los casos, no compensa “lavar la cara” a casas que se encuentran en un estado de uso mediano, pues un buen vendedor, puede vender con más facilidad una casa necesitada de un a capa de pintura, que una casa a la que hay que aumentar su coste con el importe de la obra realizada.
.
Por otra parte si es cierto que hay personas que desean recibir una casa “para entrar a vivir”, no lo es menos que la mayoría prefieren adaptar la decoración a su gusto y que muchas incluso, cambian la distribución interior, por lo que todo lo que nos hayamos gastado en arreglar la casa no será apreciado en su valor.
.
Mejor vender pisos deshabitados
.
Vender un piso habitado es más difícil que venderlo vacío, por dos razones, hay que hacer compatible la vida familiar con las vivistas a la vivienda, lo que obliga a limitar las visitas a días y horas previamente establecidos para no interferir gravemente la vida familiar. Por ejemplo es corriente que la familia guste levantarse tarde el sábado, en esas condiciones no se puede enseñar el piso el sábado por la mañana que es una hora solicitada por muchos compradores.
.
Igualmente a la gente la cohíbe fisgar en una vivienda habitada, por ejemplo les da “corte” revisar un armario con ropa, pues es una especie de intromisión en la vida privada de alguien. Como consecuencia, miran la vivienda muy por encima y con ganas de irse, lo que dificulta en gran medida la posibilidad de venta de un piso. Mi opinión, es que si se va a vender un piso mejor desalojarlo. Claro está, que ello no es posible siempre, pues se puede estar a la espera de la entrega de otro piso u otro motivo semejante.
.
Creo que en ese caso, lo mejor es venderlo uno mismo, pues tiene más facilidad para controlar el flujo de visitas y tampoco será muy molesto recibirlas, pues siempre estará en casa para esperarlos. De hacerlo con agencias, hay que indicar los días y horas en que se puede visitar el piso y respetar esos periodos escrupulosamente, quedando siempre alguien de guardia para abrir la puerta. La agencia ha de poder acordar con el cliente una hora de visita sin complicación, obligar a la Agencia a hacer de correveidile entre unos clientes y el propietario buscando una hora adecuada para ambos no es de recibo.
.
Así pues a las horas convenidas de visita la casa estará ordenada y en condiciones de ser visitada en su integridad sin problemas. Si no podemos garantizar eso, o estamos de acuerdo en hacerlo, vendamos nosotros mismos la casa o pospongamos su venta hasta que la casa quede vacía.
.
Vivienda amueblada
.
Si la vivienda está deshabilitada, pero aún conserva muebles o enseres de valor, no debe darse la llave a nadie y se debe acompañar a los visitantes yl empleados de la agencia un representante del propietario y en ningún caso se dirá que en el piso ya no vive nadie. La agencia no conoce nada sobre quien acompaña a visitar el piso y no sería la primera vez que un ladrón visita una vivienda deshabitada haciéndose pasar como un presunto comprador, con el fin de evaluar si merece la pena robar o no la vivienda.
En cualquier caso aconsejo que una vivienda no habitada se vacíe de antigüedades, cuadros de valor, adornos de plata y axial como de pequeños objetos que puedan suponer una tentación, como ordenadores portátiles, o piezas de coleccionista, sin esos elementos, puede enseñarse sin riesgo como si estuviera vacía.
Un riesgo adicional, no estrictamente relacionado con las visitas, sino de cualquier casa deshabitada, es atraer okupas. Siempre se debe cerrar la puerta con todos los cerrojos cuando se acabe de visitar la casa y asegurar que no queda abierto lugares como ventanas accesibles desde el patio de la escalera o similares, por donde se pueda entrar con facilidad..
Exclusivas, no
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Probablemente las agencias con las que contacte, le solicitarán el piso en exclusiva. Ello quiere decir, que durante cierto tiempo la agencia será la única autorizada para vender el piso.
Mi consejo es que no firme ningún tipo de exclusiva con una agencia. Teóricamente, al tener la exclusiva, la agencia dedicara más medios económicos y humanos a la venta del piso, puesto que si no hay exclusiva, pudiera ocurrir que otro haga la venta y ellos se queden sin la posibilidad de resarcirse de su inversión en la venta del piso.
Si bien teóricamente es así, no lo es en la práctica, al menos en la mayoría las agencias. Las Agencias tratan de vender lo más que pueden, sean pisos con exclusiva o sin exclusiva y las inversiones en publicidad las destinan a atraer clientes hacia la agencia, pero no para vender determinados pisos, en detrimento de otros, sino para ofertar aquel piso que por sus características tiene más probabilidades de éxito de venta con eun cliente. Por tanto no veo ninguna ventaja clara, en la gran mayoría de los casos, en conceder la exclusiva a una determinada agencia.
Casos especiales
Como ocurre siempre hay excepciones, hubo un tiempo, en que determinadas agencias, por ejemplo Fincas Corral, ofrecían bajo contrato, el comprometerse a comprar el piso si en cierto tiempo no lo vendían en un precio pactado de antemano. Además para dar más seguridad al cliente ofrecían una cantidad a cuenta como señal de su compra, es decir que si pasado el tiempo establecido ellos optaban por no comprar el piso perdían la señal.
Esta si es una buena razón para dar la exclusiva a una Agencia, tener la seguridad que como máximo, en un tiempo razonable, se vende el piso. En estas condiciones aconsejo dar la exclusiva si la señal es suficientemente importante. Dudo que hoy que Fincas Corral siga haciendo este tipo de contratos, pero puede que quede alguien por ahí lo haga o bien que una agencia dé como contrapartida, algún servicio mensurable que sea lo suficientemente atractivo como para dar una exclusiva.
Habría que ser este lo suficientemente doloroso para la agencia, como para que el no vender el piso supusiera una perdida apreciable para ellos, pues si no es así, Vd. esta dando una exclusiva por nada. Si le hacen una oferta de este tipo, debe ser fácilmente mensurable y comprobable y ofrecida bajo contrato firmado por ambas partes, que aconsejo como siempre que revise con un abogado antes de firmar.
Cuantas agencias elegir.
Axial pues si no das la exclusiva a nadie puedes llegar a acuerdos con varias agencias para que te vendan el piso. Teóricamente cuantas mas agencias elijas mejor, pero como todo hay un límite cada agencia es un pequeño problema añadido y pasado un punto el problema supera la ventaja que obtienes por tanto hay que limitar el número, Yo no pasaría de acordar la venta con mas de seis, otros elevarían la cifra algo más, pero desde luego pasar de la docena es un absurdo. Reitero que seis bien elegidas pueden ser más que suficientes.
Preparar la documentación legal
Ocurre con frecuencia que al ir a firmar ante notario la venta de un piso, se descubre que en el Registro de la Propiedad tiene inscrita una hipoteca que incluso a veces se ha terminado de pagar, pero no se ha cancelado su inscripción en le Registro. Otras veces ocurre que la propiedad tiene varios dueños y que uno de ellos no vive lejos y tiene que enviar un poder para vender en su nombre.
Resulta muy peligroso demorar la firma por estos u otros motivos similares, por ello siempre conviene solicitar una Copia Simple de la propiedad al Registro, se puede hacer incluso por Internet, para averiguar si existe un impedimento para firmar la venta, y en caso contrario, tomar las medidas para solventarlos. Cuesta poco tener preparado un poder para vender o realizar las gestiones para cancelar la hipoteca en el registro pero ambas acciones llevan días conseguir cualquiera de estos trámites burocráticos. Sería triste que el comprador se repensase en ese tiempo la compra y se perdiera una venta prácticamente hecha.
pisos barcelona,
Si la vamos a vaciar de muebles, conviene hacer fotos del interior antes de vaciarla de muebles, pues una habitación amueblada da mejor idea del tamaño, que las habitaciones vacías. Incluso las habitaciones vacías suelen parecer más pequeñas que amuebladas.
Trataremos de limpiar y ordenar la casa lo más posible, un aspecto desaseado y abandonado no ayuda a hacer una vivienda atractiva. Sin embargo no suelo aconsejar gastar mucho en arreglar una casa con vistas mejorar su aspecto para su venta.
Salvo en casas en muy buenas condiciones, de modo que si se pintan y limpian a fondo para venderlas como “impecables”, o por el contrario, casas desastrosas y muy anticuadas, que merezcan recibir una reforman a fondo para actualizarlas, y venderlas “a estrenar”, lo que según que casos pueden ser una buena inversión. En la mayoría de los casos, no compensa “lavar la cara” a casas que se encuentran en un estado de uso mediano, pues un buen vendedor, puede vender con más facilidad una casa necesitada de un a capa de pintura, que una casa a la que hay que aumentar su coste con el importe de la obra realizada.
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Por otra parte si es cierto que hay personas que desean recibir una casa “para entrar a vivir”, no lo es menos que la mayoría prefieren adaptar la decoración a su gusto y que muchas incluso, cambian la distribución interior, por lo que todo lo que nos hayamos gastado en arreglar la casa no será apreciado en su valor.
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Mejor vender pisos deshabitados
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Vender un piso habitado es más difícil que venderlo vacío, por dos razones, hay que hacer compatible la vida familiar con las vivistas a la vivienda, lo que obliga a limitar las visitas a días y horas previamente establecidos para no interferir gravemente la vida familiar. Por ejemplo es corriente que la familia guste levantarse tarde el sábado, en esas condiciones no se puede enseñar el piso el sábado por la mañana que es una hora solicitada por muchos compradores.
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Igualmente a la gente la cohíbe fisgar en una vivienda habitada, por ejemplo les da “corte” revisar un armario con ropa, pues es una especie de intromisión en la vida privada de alguien. Como consecuencia, miran la vivienda muy por encima y con ganas de irse, lo que dificulta en gran medida la posibilidad de venta de un piso. Mi opinión, es que si se va a vender un piso mejor desalojarlo. Claro está, que ello no es posible siempre, pues se puede estar a la espera de la entrega de otro piso u otro motivo semejante.
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Creo que en ese caso, lo mejor es venderlo uno mismo, pues tiene más facilidad para controlar el flujo de visitas y tampoco será muy molesto recibirlas, pues siempre estará en casa para esperarlos. De hacerlo con agencias, hay que indicar los días y horas en que se puede visitar el piso y respetar esos periodos escrupulosamente, quedando siempre alguien de guardia para abrir la puerta. La agencia ha de poder acordar con el cliente una hora de visita sin complicación, obligar a la Agencia a hacer de correveidile entre unos clientes y el propietario buscando una hora adecuada para ambos no es de recibo.
.
Así pues a las horas convenidas de visita la casa estará ordenada y en condiciones de ser visitada en su integridad sin problemas. Si no podemos garantizar eso, o estamos de acuerdo en hacerlo, vendamos nosotros mismos la casa o pospongamos su venta hasta que la casa quede vacía.
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Vivienda amueblada
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Si la vivienda está deshabilitada, pero aún conserva muebles o enseres de valor, no debe darse la llave a nadie y se debe acompañar a los visitantes yl empleados de la agencia un representante del propietario y en ningún caso se dirá que en el piso ya no vive nadie. La agencia no conoce nada sobre quien acompaña a visitar el piso y no sería la primera vez que un ladrón visita una vivienda deshabitada haciéndose pasar como un presunto comprador, con el fin de evaluar si merece la pena robar o no la vivienda.
En cualquier caso aconsejo que una vivienda no habitada se vacíe de antigüedades, cuadros de valor, adornos de plata y axial como de pequeños objetos que puedan suponer una tentación, como ordenadores portátiles, o piezas de coleccionista, sin esos elementos, puede enseñarse sin riesgo como si estuviera vacía.
Un riesgo adicional, no estrictamente relacionado con las visitas, sino de cualquier casa deshabitada, es atraer okupas. Siempre se debe cerrar la puerta con todos los cerrojos cuando se acabe de visitar la casa y asegurar que no queda abierto lugares como ventanas accesibles desde el patio de la escalera o similares, por donde se pueda entrar con facilidad..
Exclusivas, no
.
Probablemente las agencias con las que contacte, le solicitarán el piso en exclusiva. Ello quiere decir, que durante cierto tiempo la agencia será la única autorizada para vender el piso.
Mi consejo es que no firme ningún tipo de exclusiva con una agencia. Teóricamente, al tener la exclusiva, la agencia dedicara más medios económicos y humanos a la venta del piso, puesto que si no hay exclusiva, pudiera ocurrir que otro haga la venta y ellos se queden sin la posibilidad de resarcirse de su inversión en la venta del piso.
Si bien teóricamente es así, no lo es en la práctica, al menos en la mayoría las agencias. Las Agencias tratan de vender lo más que pueden, sean pisos con exclusiva o sin exclusiva y las inversiones en publicidad las destinan a atraer clientes hacia la agencia, pero no para vender determinados pisos, en detrimento de otros, sino para ofertar aquel piso que por sus características tiene más probabilidades de éxito de venta con eun cliente. Por tanto no veo ninguna ventaja clara, en la gran mayoría de los casos, en conceder la exclusiva a una determinada agencia.
Casos especiales
Como ocurre siempre hay excepciones, hubo un tiempo, en que determinadas agencias, por ejemplo Fincas Corral, ofrecían bajo contrato, el comprometerse a comprar el piso si en cierto tiempo no lo vendían en un precio pactado de antemano. Además para dar más seguridad al cliente ofrecían una cantidad a cuenta como señal de su compra, es decir que si pasado el tiempo establecido ellos optaban por no comprar el piso perdían la señal.
Esta si es una buena razón para dar la exclusiva a una Agencia, tener la seguridad que como máximo, en un tiempo razonable, se vende el piso. En estas condiciones aconsejo dar la exclusiva si la señal es suficientemente importante. Dudo que hoy que Fincas Corral siga haciendo este tipo de contratos, pero puede que quede alguien por ahí lo haga o bien que una agencia dé como contrapartida, algún servicio mensurable que sea lo suficientemente atractivo como para dar una exclusiva.
Habría que ser este lo suficientemente doloroso para la agencia, como para que el no vender el piso supusiera una perdida apreciable para ellos, pues si no es así, Vd. esta dando una exclusiva por nada. Si le hacen una oferta de este tipo, debe ser fácilmente mensurable y comprobable y ofrecida bajo contrato firmado por ambas partes, que aconsejo como siempre que revise con un abogado antes de firmar.
Cuantas agencias elegir.
Axial pues si no das la exclusiva a nadie puedes llegar a acuerdos con varias agencias para que te vendan el piso. Teóricamente cuantas mas agencias elijas mejor, pero como todo hay un límite cada agencia es un pequeño problema añadido y pasado un punto el problema supera la ventaja que obtienes por tanto hay que limitar el número, Yo no pasaría de acordar la venta con mas de seis, otros elevarían la cifra algo más, pero desde luego pasar de la docena es un absurdo. Reitero que seis bien elegidas pueden ser más que suficientes.
Preparar la documentación legal
Ocurre con frecuencia que al ir a firmar ante notario la venta de un piso, se descubre que en el Registro de la Propiedad tiene inscrita una hipoteca que incluso a veces se ha terminado de pagar, pero no se ha cancelado su inscripción en le Registro. Otras veces ocurre que la propiedad tiene varios dueños y que uno de ellos no vive lejos y tiene que enviar un poder para vender en su nombre.
Resulta muy peligroso demorar la firma por estos u otros motivos similares, por ello siempre conviene solicitar una Copia Simple de la propiedad al Registro, se puede hacer incluso por Internet, para averiguar si existe un impedimento para firmar la venta, y en caso contrario, tomar las medidas para solventarlos. Cuesta poco tener preparado un poder para vender o realizar las gestiones para cancelar la hipoteca en el registro pero ambas acciones llevan días conseguir cualquiera de estos trámites burocráticos. Sería triste que el comprador se repensase en ese tiempo la compra y se perdiera una venta prácticamente hecha.
pisos barcelona,
viernes, 23 de mayo de 2008
contrato de arrendamiento con aval bancario: barcelona y madrid
En __________, a _____ de ___________ de dos mil _____.
R E U N I D O S
De una parte, Dª __________________________, con domicilio en _______, C/ ____ nº __ y con D.N.I nº __________________, actuando en nombre propio como propietario y arrendador de la vivienda objeto del presente contrato.
Y de otra, Dª _____________, mayor de edad, con domicilio en la C/____________ nº __ y con D.N.I nº ____________, actuando en nombre propio como arrendatario.
Ambas partes tienen y se reconocen mutuamente plena capacidad para el otorgamiento del presente contrato, y a tal fin:
E X P O N E N
PRIMERO.- Que D. __________________________ es propietario de la finca urbana sita en ____________, C/____________, nº __, piso __º, escalera ____________, letra __. Inscrita en el Registro de la Propiedad Nº ___ de _______, Tomo X, Libro X, Folio X, Finca X. Con referencia catastral XXXXXX.
SEGUNDO.- Que interesando a D. ________________________, arrendar dicho inmueble para satisfacer su necesidad permanente de vivienda, y previas conversaciones mantenidas al efecto, ambas partes llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, de conformidad con las siguientes:
C L Á U S U L A S
PRIMERA.-Legislación aplicable.
El presente contrato se regirá por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y por lo establecido en este contrato .
En defecto de norma o pacto expreso, se regirá por lo previsto en el Código Civil.
SEGUNDA.- Objeto.
Es objeto de este arrendamiento la finca urbana sita en ________, C/_____________________, nº __, piso _º, escalera ___________, letra __. Cuenta con una superficie construida de __ m2, y útil de ___ m2. Consta de distribuidor, cocina, salón-comedor, ___ dormitorios, ___ baños y tendedero. Linda a la izquierda con el apartamento de puerta ____, y a la derecha, con ________.
Fue adquirida por el arrendador mediante compraventa en escritura autorizada por el Notario de _________, Don _____________________, en fecha __ de ________ de 198__.
Se encuentra libre de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos, según declara el arrendador bajo su personal responsabilidad.
Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad Nº __ de ______, Tomo X, Libro X, Folio X, Finca X. Con referencia catastral XXXXXX.
El arrendatario declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato.
TERCERA.- Destino./b>
La finca objeto del presente contrato se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su familia, excluyendo la posibilidad de instalar en ella o en parte de ella, comercio, industria, despacho profesional, oficina, hospedaje, o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrienda.
Será causa de resolución contractual la variación de dicho fin sin autorización escrita de la propiedad.
CUARTA.-Duración del contrato.
El plazo de duración de este contrato es de __ AÑO, a contar desde el otorgamiento del presente contrato, prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9de la LAU.
De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.
Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.
QUINTA.- Renta.
La renta anual será de ___________________ Euros, a pagar en plazos mensuales de ____________ Euros, por adelantado y dentro de los ________ primeros días de cada mes.
El abono de la renta se deberá verificar por el arrendador mediante transferencia bancaria, a la cuenta del arrendador cuyos datos son los siguientes:
Titular: .......
Entidad: .....
Oficina: ......
Cta/cte: ......
El resguardo de ingreso emitido por la entidad bancaria acreditará el pago de la renta salvo prueba en contrario.
El retraso en el pago de la renta será causa suficiente para la resolución del contrato, siendo de cuenta del arrendatario los gastos que ello origine, incluidos los derechos y honorarios de Procurador y Abogado aunque ellos no fuesen preceptivos.
SEXTA.- Revisión de la renta.
La renta será revisada anualmente de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración d
el contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
Publicado el índice correspondiente al mes de la actualización, el arrendador comunicará al arrendatario de forma fehaciente su voluntad de actualizar la renta conforme a lo establecido legalmente, expresando la cantidad en que se fija la renta revisada, y adjuntando certificación del Instituto Nacional de Estadística.
La base sobre la que se efectuará la citada revisión será la renta que se pague el mes inmediatamente anterior a la fecha de revisión.
SEPTIMA.- Gastos
Serán de cuenta del arrendador los gastos correspondientes a la Comunidad de Propietarios que se giren sobre la vivienda arrendada, así como la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
A tal efecto se expresa el importe anual de gastos que actualmente se gira a la vivienda, que es de _____ Euros según desglose:
_____ Euros en concepto de Comunidad (__ Euros/mes).
______ Euros en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles
También serán de cuenta de la arrendataria el gasto por consumo, instalación, reparación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua, luz, gas y teléfono, así como cualquier otro susceptible de ser individualizado por medio de contador. A tal efecto, el arrendatario se compromete a dar de alta a su nombre tales servicios en las respectivas compañías suministradoras.
OCTAVA.- Intereses de demora.
En caso de impago de rentas o de las cantidades pactadas en este contrato y cuyo abono son a cargo del arrendatario, se establece que dichos impagos, si se produjeran, devengarán un interés equivalente al interés legal del dinero incrementado en tres puntos porcentuales.
NOVENA.-Fianza
A la firma del presente contrato la arrendataria hace entrega a la arrendadora de la cantidad de ____ Euros, importe de una mensualidad de renta, en concepto de fianza legal arrendaticia, conforme establece el artículo 36.1 de la LAU.
El importe de dicha fianza será depositado en Instituto de la Vivienda de Madrid, hasta la extinción del contrato , conforme establece el artículo 4del Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regula el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos en la Comunidad de Madrid, en relación con la disposición adicional 3ª de la LAU.
Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con el arrendador por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece en el presente contrato.
Le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se haya en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior.
DÉCIMA.- Aval bancario
A efectos de garantizar el fiel cumplimiento del contrato y para el caso de que la parte arrendataria no pudiese hacer pago de las rentas que se devenguen durante su vigencia, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 36 de la L.A.U que dispone que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". La parte arrendataria entrega en este acto un Aval Bancario de la Entidad ________________ (Referencia del Aval n.º___________), por un importe total de ________________________EUROS, a primer requerimiento, y como garantía de todas las responsabilidades económicas asumidas por el arrendatario como consecuencia del presente contrato de arrendamiento, incluida la responsabilidad por los daños que pudiera ocasionar el arrendatario en el inmueble arrendado y que se deban exclusivamente a su culpa o negligencia.
El referido Aval Bancario se constituye por un plazo de ________________________.
El AVAL BANCARIO que se reseña se incorpora al presente contrato como anexo número uno.
UNDÉCIMA.- Conservación, mejora, obras y habitabilidad.
En todas estas materias, las partes se remiten a lo establecido en los artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de la LAU.
Queda prohibida la realización de cualquier obra sin previa autorización escrita de la propiedad, aunque no se altere la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales en ella empleados.
Las obras autorizadas quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a reintegro alguno.
Serán de cuenta de la arrendataria las pequeñas reparaciones que se deban realizar para mantener la vivienda en estado de servir al uso al que se destina.
La arrendataria declara encontrar el piso en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación. Asume la obligación de entregar la vivienda al término del arriendo, en las mismas condiciones en las que se lo encontró; sin otros desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el presente contrato.
DUODÉCIMA.-Derecho de adquisición preferente.
En caso de venta de la finca arrendada, el arrendatario dispondrá del derecho de adquisición preferente de la forma y en las condiciones establecidas en el artículo 25 de la LAU.
DECIMOTERCERA.- Cesión y subarriendo.
Será aplicable el régimen establecido en el artículo 8 de la LAU.
DECIMOCUARTA.-Comunidad de Propietarios.
El arrendatario se compromete a cumplir lo dispuesto por los Estatutos y normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada, que manifiesta conocer y aceptar.
DECIMOQUINTA.-Responsabilidad.
Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la LAU, conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil se establece expresamente que el arrendatario no podrá realizar ninguna conducta específica que sea objeto de prohibición pues ello llevará a la resolución del contrato, o a la exigencia de cumplir lo pactado, según decisión unilateral del arrendador. Además se considerará incumplimiento todo aquello que el arrendatario haga en contra de lo dispuesto por los Estatutos o normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada.
El arrendatario será responsable tanto de sus propios actos como de los que cometan los restantes ocupantes de la vivienda, aún siendo estos ocasionales, a efectos de la posible indemnización que por daños y perjuicios de los mismos pueda derivarse tanto a los efectos del párrafo anterior, como de una posible indemnización de daños y perjuicios.
DECIMOSEXTA.- Formalización.
A instancia de cualquiera de las partes este contrato podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad. Los gastos y derechos que se deriven de esta actuación serán de cuenta de la parte que solicite la formalización, repartiéndose a partes iguales si interesara a ambas partes.
DECIMOSÉPTIMA.- Jurisdicción de los Tribunales.
Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales de _______, lugar donde radica la finca.
Leído el presente documento por ambas partes, y estando conformes con su contenido, lo firman por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.
EL ARRENDADOR · · · · · EL/LOS ARRENDATARIO/S
comprar piso en barcelona,
R E U N I D O S
De una parte, Dª __________________________, con domicilio en _______, C/ ____ nº __ y con D.N.I nº __________________, actuando en nombre propio como propietario y arrendador de la vivienda objeto del presente contrato.
Y de otra, Dª _____________, mayor de edad, con domicilio en la C/____________ nº __ y con D.N.I nº ____________, actuando en nombre propio como arrendatario.
Ambas partes tienen y se reconocen mutuamente plena capacidad para el otorgamiento del presente contrato, y a tal fin:
E X P O N E N
PRIMERO.- Que D. __________________________ es propietario de la finca urbana sita en ____________, C/____________, nº __, piso __º, escalera ____________, letra __. Inscrita en el Registro de la Propiedad Nº ___ de _______, Tomo X, Libro X, Folio X, Finca X. Con referencia catastral XXXXXX.
SEGUNDO.- Que interesando a D. ________________________, arrendar dicho inmueble para satisfacer su necesidad permanente de vivienda, y previas conversaciones mantenidas al efecto, ambas partes llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, de conformidad con las siguientes:
C L Á U S U L A S
PRIMERA.-Legislación aplicable.
El presente contrato se regirá por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y por lo establecido en este contrato .
En defecto de norma o pacto expreso, se regirá por lo previsto en el Código Civil.
SEGUNDA.- Objeto.
Es objeto de este arrendamiento la finca urbana sita en ________, C/_____________________, nº __, piso _º, escalera ___________, letra __. Cuenta con una superficie construida de __ m2, y útil de ___ m2. Consta de distribuidor, cocina, salón-comedor, ___ dormitorios, ___ baños y tendedero. Linda a la izquierda con el apartamento de puerta ____, y a la derecha, con ________.
Fue adquirida por el arrendador mediante compraventa en escritura autorizada por el Notario de _________, Don _____________________, en fecha __ de ________ de 198__.
Se encuentra libre de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos, según declara el arrendador bajo su personal responsabilidad.
Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad Nº __ de ______, Tomo X, Libro X, Folio X, Finca X. Con referencia catastral XXXXXX.
El arrendatario declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato.
TERCERA.- Destino./b>
La finca objeto del presente contrato se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su familia, excluyendo la posibilidad de instalar en ella o en parte de ella, comercio, industria, despacho profesional, oficina, hospedaje, o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrienda.
Será causa de resolución contractual la variación de dicho fin sin autorización escrita de la propiedad.
CUARTA.-Duración del contrato.
El plazo de duración de este contrato es de __ AÑO, a contar desde el otorgamiento del presente contrato, prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9de la LAU.
De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.
Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.
QUINTA.- Renta.
La renta anual será de ___________________ Euros, a pagar en plazos mensuales de ____________ Euros, por adelantado y dentro de los ________ primeros días de cada mes.
El abono de la renta se deberá verificar por el arrendador mediante transferencia bancaria, a la cuenta del arrendador cuyos datos son los siguientes:
Titular: .......
Entidad: .....
Oficina: ......
Cta/cte: ......
El resguardo de ingreso emitido por la entidad bancaria acreditará el pago de la renta salvo prueba en contrario.
El retraso en el pago de la renta será causa suficiente para la resolución del contrato, siendo de cuenta del arrendatario los gastos que ello origine, incluidos los derechos y honorarios de Procurador y Abogado aunque ellos no fuesen preceptivos.
SEXTA.- Revisión de la renta.
La renta será revisada anualmente de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración d
el contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
Publicado el índice correspondiente al mes de la actualización, el arrendador comunicará al arrendatario de forma fehaciente su voluntad de actualizar la renta conforme a lo establecido legalmente, expresando la cantidad en que se fija la renta revisada, y adjuntando certificación del Instituto Nacional de Estadística.
La base sobre la que se efectuará la citada revisión será la renta que se pague el mes inmediatamente anterior a la fecha de revisión.
SEPTIMA.- Gastos
Serán de cuenta del arrendador los gastos correspondientes a la Comunidad de Propietarios que se giren sobre la vivienda arrendada, así como la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
A tal efecto se expresa el importe anual de gastos que actualmente se gira a la vivienda, que es de _____ Euros según desglose:
_____ Euros en concepto de Comunidad (__ Euros/mes).
______ Euros en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles
También serán de cuenta de la arrendataria el gasto por consumo, instalación, reparación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua, luz, gas y teléfono, así como cualquier otro susceptible de ser individualizado por medio de contador. A tal efecto, el arrendatario se compromete a dar de alta a su nombre tales servicios en las respectivas compañías suministradoras.
OCTAVA.- Intereses de demora.
En caso de impago de rentas o de las cantidades pactadas en este contrato y cuyo abono son a cargo del arrendatario, se establece que dichos impagos, si se produjeran, devengarán un interés equivalente al interés legal del dinero incrementado en tres puntos porcentuales.
NOVENA.-Fianza
A la firma del presente contrato la arrendataria hace entrega a la arrendadora de la cantidad de ____ Euros, importe de una mensualidad de renta, en concepto de fianza legal arrendaticia, conforme establece el artículo 36.1 de la LAU.
El importe de dicha fianza será depositado en Instituto de la Vivienda de Madrid, hasta la extinción del contrato , conforme establece el artículo 4del Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regula el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos en la Comunidad de Madrid, en relación con la disposición adicional 3ª de la LAU.
Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con el arrendador por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece en el presente contrato.
Le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se haya en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior.
DÉCIMA.- Aval bancario
A efectos de garantizar el fiel cumplimiento del contrato y para el caso de que la parte arrendataria no pudiese hacer pago de las rentas que se devenguen durante su vigencia, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 36 de la L.A.U que dispone que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". La parte arrendataria entrega en este acto un Aval Bancario de la Entidad ________________ (Referencia del Aval n.º___________), por un importe total de ________________________EUROS, a primer requerimiento, y como garantía de todas las responsabilidades económicas asumidas por el arrendatario como consecuencia del presente contrato de arrendamiento, incluida la responsabilidad por los daños que pudiera ocasionar el arrendatario en el inmueble arrendado y que se deban exclusivamente a su culpa o negligencia.
El referido Aval Bancario se constituye por un plazo de ________________________.
El AVAL BANCARIO que se reseña se incorpora al presente contrato como anexo número uno.
UNDÉCIMA.- Conservación, mejora, obras y habitabilidad.
En todas estas materias, las partes se remiten a lo establecido en los artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de la LAU.
Queda prohibida la realización de cualquier obra sin previa autorización escrita de la propiedad, aunque no se altere la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales en ella empleados.
Las obras autorizadas quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a reintegro alguno.
Serán de cuenta de la arrendataria las pequeñas reparaciones que se deban realizar para mantener la vivienda en estado de servir al uso al que se destina.
La arrendataria declara encontrar el piso en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación. Asume la obligación de entregar la vivienda al término del arriendo, en las mismas condiciones en las que se lo encontró; sin otros desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el presente contrato.
DUODÉCIMA.-Derecho de adquisición preferente.
En caso de venta de la finca arrendada, el arrendatario dispondrá del derecho de adquisición preferente de la forma y en las condiciones establecidas en el artículo 25 de la LAU.
DECIMOTERCERA.- Cesión y subarriendo.
Será aplicable el régimen establecido en el artículo 8 de la LAU.
DECIMOCUARTA.-Comunidad de Propietarios.
El arrendatario se compromete a cumplir lo dispuesto por los Estatutos y normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada, que manifiesta conocer y aceptar.
DECIMOQUINTA.-Responsabilidad.
Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la LAU, conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil se establece expresamente que el arrendatario no podrá realizar ninguna conducta específica que sea objeto de prohibición pues ello llevará a la resolución del contrato, o a la exigencia de cumplir lo pactado, según decisión unilateral del arrendador. Además se considerará incumplimiento todo aquello que el arrendatario haga en contra de lo dispuesto por los Estatutos o normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada.
El arrendatario será responsable tanto de sus propios actos como de los que cometan los restantes ocupantes de la vivienda, aún siendo estos ocasionales, a efectos de la posible indemnización que por daños y perjuicios de los mismos pueda derivarse tanto a los efectos del párrafo anterior, como de una posible indemnización de daños y perjuicios.
DECIMOSEXTA.- Formalización.
A instancia de cualquiera de las partes este contrato podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad. Los gastos y derechos que se deriven de esta actuación serán de cuenta de la parte que solicite la formalización, repartiéndose a partes iguales si interesara a ambas partes.
DECIMOSÉPTIMA.- Jurisdicción de los Tribunales.
Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales de _______, lugar donde radica la finca.
Leído el presente documento por ambas partes, y estando conformes con su contenido, lo firman por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.
EL ARRENDADOR · · · · · EL/LOS ARRENDATARIO/S
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miércoles, 21 de mayo de 2008
Anexo al contrato de compra venta
De conformidad con lo establecido en la estipulación octava del contrato de compraventa suscrito por los abajo firmantes en esta fecha, en este acto se hace entrega a la parte compradora de la documentación exigida por el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril y de las normas autonómicas de aplicación. No obstante, la documentación que no fuera legalmente exigible a la firma del contrato y que se señala con una "x" se facilitará a la parte compradora en el momento que, actuando con la diligencia debida, obren en poder de la parte vendedora:
DATOS SOBRE LA PROPIEDAD Y LA FINANCIACION
- Copia de la declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal.
- Copia de la escritura de préstamo.
- Cuadro de amortización correspondiente a la responsabilidad hipotecaria de la vivienda.
- Datos relativos a la cuenta especial en la que se ingresan las cantidades recibidas a cuenta de conformidad con lo previsto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
DATOS SOBRE LA CONSTRUCCION
- Plano general del emplazamiento de la vivienda.
- Plano de la vivienda.
- Descripción y trazado de las redes eléctricas, de telecomunicaciones, de agua, gas y calefacción.
- Garantías de las instalaciones.
- Descripción de las medidas de seguridad.
- Descripción de la vivienda, con expresión de su superficie útil y, si consta, de la construida.
- Descripción general del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Referencia a los materiales y calidades empleados en la construcción de las viviendas, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, del edificio, zonas comunes y servicios accesorios.
INSTRUCCIONES
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial.
- Instrucciones sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
COPIA DE AUTORIZACIONES Y LICENCIAS
- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de las viviendas.
- Copia de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias.
- Copia de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios, en su caso.
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
- Copia de los Estatutos y normas de funcionamiento.
- Información de los contratos de servicio y suministro de la comunidad.
GARANTIA DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS
- Copia del documento o documentos en que se formalizan las garantías de las cantidades entregadas a cuenta, según la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
INFORMACION JURIDICA
- Copia del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
- Copia de la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, con las modificaciones introducidas por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
INFORMACIÓN SOBRE GARANTÍAS DE LA EDIFICACIÓN
- En su caso, copia de la Póliza de Seguro, emitida por la Compañía ______________, que cubre las garantías exigidas por el artículo 19.1.c) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Sólo en el caso de vivienda terminada .
INFORMACIÓN SOBRE CARGAS DE LA VIVIENDA
- ………………………………………………………………………………………………………… ... ………………………………. (Se transcribirán las cargas resultantes del título o de la información registral)
INFORMACION SOBRE EL PAGO DE LOS TRIBUTOS.
- La parte vendedora ha abonado, o garantizado, en su caso, todos los tributos que gravan la propiedad o la tenencia o utilización del inmueble que, devengados hasta este momento, han sido liquidados y notificados en forma.
- Los impuestos devengados hasta la entrega de la vivienda y/o anexos correrán de cuenta de la parte vendedora. No obstante, serán de cuenta de la parte compradora los tributos devengados desde la puesta a disposición de la vivienda y/o anexos, si la entrega se demora por su causa.
- Los impuestos y arbitrios de toda clase devengados a partir de la entrega de la vivienda y, en su caso, anexos, correrán de cuenta de la parte compradora.
- No obstante, para una mayor información sobre los tributos recayentes en la compra y propiedad del inmueble, se sugiere al comprador que la solicite de las Administraciones Central, Autonómica y Local.
TRANSCRIPCION DE LOS ARTICULOS 1279 Y 1280, 1º, DEL CODIGO CIVIL
Art. 1279 "Si la Ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez".
Art. 1280 "Deberán constar en documento público:
1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.".
En prueba de conformidad y como constancia de la entrega de la documentación, las partes firman por duplicado ejemplar el presente anexo en _____________, a ___________ de ______________de __________
Fdo.: LA PARTE VENDEDORA · · · · · Fdo. : LA PARTE COMPRADORA
vender piso en madrid
DATOS SOBRE LA PROPIEDAD Y LA FINANCIACION
- Copia de la declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal.
- Copia de la escritura de préstamo.
- Cuadro de amortización correspondiente a la responsabilidad hipotecaria de la vivienda.
- Datos relativos a la cuenta especial en la que se ingresan las cantidades recibidas a cuenta de conformidad con lo previsto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
DATOS SOBRE LA CONSTRUCCION
- Plano general del emplazamiento de la vivienda.
- Plano de la vivienda.
- Descripción y trazado de las redes eléctricas, de telecomunicaciones, de agua, gas y calefacción.
- Garantías de las instalaciones.
- Descripción de las medidas de seguridad.
- Descripción de la vivienda, con expresión de su superficie útil y, si consta, de la construida.
- Descripción general del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Referencia a los materiales y calidades empleados en la construcción de las viviendas, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, del edificio, zonas comunes y servicios accesorios.
INSTRUCCIONES
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial.
- Instrucciones sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
COPIA DE AUTORIZACIONES Y LICENCIAS
- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de las viviendas.
- Copia de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias.
- Copia de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios, en su caso.
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
- Copia de los Estatutos y normas de funcionamiento.
- Información de los contratos de servicio y suministro de la comunidad.
GARANTIA DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS
- Copia del documento o documentos en que se formalizan las garantías de las cantidades entregadas a cuenta, según la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
INFORMACION JURIDICA
- Copia del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
- Copia de la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, con las modificaciones introducidas por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
INFORMACIÓN SOBRE GARANTÍAS DE LA EDIFICACIÓN
- En su caso, copia de la Póliza de Seguro, emitida por la Compañía ______________, que cubre las garantías exigidas por el artículo 19.1.c) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Sólo en el caso de vivienda terminada .
INFORMACIÓN SOBRE CARGAS DE LA VIVIENDA
- ………………………………………………………………………………………………………… ... ………………………………. (Se transcribirán las cargas resultantes del título o de la información registral)
INFORMACION SOBRE EL PAGO DE LOS TRIBUTOS.
- La parte vendedora ha abonado, o garantizado, en su caso, todos los tributos que gravan la propiedad o la tenencia o utilización del inmueble que, devengados hasta este momento, han sido liquidados y notificados en forma.
- Los impuestos devengados hasta la entrega de la vivienda y/o anexos correrán de cuenta de la parte vendedora. No obstante, serán de cuenta de la parte compradora los tributos devengados desde la puesta a disposición de la vivienda y/o anexos, si la entrega se demora por su causa.
- Los impuestos y arbitrios de toda clase devengados a partir de la entrega de la vivienda y, en su caso, anexos, correrán de cuenta de la parte compradora.
- No obstante, para una mayor información sobre los tributos recayentes en la compra y propiedad del inmueble, se sugiere al comprador que la solicite de las Administraciones Central, Autonómica y Local.
TRANSCRIPCION DE LOS ARTICULOS 1279 Y 1280, 1º, DEL CODIGO CIVIL
Art. 1279 "Si la Ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez".
Art. 1280 "Deberán constar en documento público:
1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.".
En prueba de conformidad y como constancia de la entrega de la documentación, las partes firman por duplicado ejemplar el presente anexo en _____________, a ___________ de ______________de __________
Fdo.: LA PARTE VENDEDORA · · · · · Fdo. : LA PARTE COMPRADORA
vender piso en madrid
contrato de arras penitenciales
En _________ a __ de ______ de ____
REUNIDOS
De una parte, DON _______________________, mayor de edad, estado civil, casado, vecino de _________, con domicilio en calle _____________, núm. _, y D.N.I. nº _______.
Y de otra, DON _________________________, mayor de edad, estado civil soltero, vecino de _______ con domicilio en calle ___________, núm. __, y D.N.I. nº ________.
ACTÚAN
Ambos, en su propio nombre y se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, y la asunción de las obligaciones que en el mismo dimanan, y de su libre y espontánea voluntad,
MANIFIESTAN
Primero.- Que Don ___________________ (en adelante, VENDEDOR) es propietario, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca:
Inscrita en el Registro de la Propiedad número __ de Madrid, al tomo __, libro __, folio __, sección _ª, finca registral número ___, inscripción ___.
Segundo.- Que Don ______________________ (en adelante, EL ADQUIRENTE) está interesado en la adquisición de la finca descrita, por lo que en este acto entrega en concepto de arras penitenciales, la cantidad de mil euros (0.000 EUROS), en efectivo metálico, con los efectos previstos en el artículo 1.454 del Código Civil.
Tercero.- El precio de la venta se establece en ________________ euros, del que deberá deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras (0.000 euros).
Cuarto.- La señal entregada tendrá validez hasta el día _____ de ___________ de 2.00_ en que se formalizará la escritura pública de compraventa. La escritura se formalizará en la Notaría que a tales efectos designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una antelación de, al menos, siete días, el lugar día y hora para su otorgamiento. La parte compradora se reserva el Derecho para que la escritura pública de compraventa sea otorgada a favor de la persona que ésta libremente designe.
Quinto.- La entrega de llaves y toma de posesión, se realizará a la firma de Escritura Pública, salvo pacto.
Sexto.- Todos los gastos e impuestos que se generen como consecuencia de la compraventa serán a cargo del adquirente exceptuando el impuesto municipal de plusvalía que correrá a cuenta del vendedor.
Séptimo.- Reconoce la propiedad que el inmueble se halla libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y vicios ocultos respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la Ley. Igualmente reconoce estar al corriente del pago de impuestos, tasas y comunidad que afecten al inmueble debiendo abonarlos previamente al otorgamiento de escritura pública, en caso contrario
Octavo.- Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras penitenciales, pudiendo tanto el adquirente como el vendedor en concordancia con el artículo 1.454 del Código Civil, desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En el caso de desistimiento por parte del adquirente, éste perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta del precio. Si desistiera el vendedor el adquirente percibirá de ésta la cantidad que entrego, duplicada.
Y para que así conste, suscriben el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados.
EL VENDEDOR · · · · · EL ADQUIRENTE
venta de pisos en madrid
pisos en venta en barcelona,
REUNIDOS
De una parte, DON _______________________, mayor de edad, estado civil, casado, vecino de _________, con domicilio en calle _____________, núm. _, y D.N.I. nº _______.
Y de otra, DON _________________________, mayor de edad, estado civil soltero, vecino de _______ con domicilio en calle ___________, núm. __, y D.N.I. nº ________.
ACTÚAN
Ambos, en su propio nombre y se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, y la asunción de las obligaciones que en el mismo dimanan, y de su libre y espontánea voluntad,
MANIFIESTAN
Primero.- Que Don ___________________ (en adelante, VENDEDOR) es propietario, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca:
Inscrita en el Registro de la Propiedad número __ de Madrid, al tomo __, libro __, folio __, sección _ª, finca registral número ___, inscripción ___.
Segundo.- Que Don ______________________ (en adelante, EL ADQUIRENTE) está interesado en la adquisición de la finca descrita, por lo que en este acto entrega en concepto de arras penitenciales, la cantidad de mil euros (0.000 EUROS), en efectivo metálico, con los efectos previstos en el artículo 1.454 del Código Civil.
Tercero.- El precio de la venta se establece en ________________ euros, del que deberá deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras (0.000 euros).
Cuarto.- La señal entregada tendrá validez hasta el día _____ de ___________ de 2.00_ en que se formalizará la escritura pública de compraventa. La escritura se formalizará en la Notaría que a tales efectos designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una antelación de, al menos, siete días, el lugar día y hora para su otorgamiento. La parte compradora se reserva el Derecho para que la escritura pública de compraventa sea otorgada a favor de la persona que ésta libremente designe.
Quinto.- La entrega de llaves y toma de posesión, se realizará a la firma de Escritura Pública, salvo pacto.
Sexto.- Todos los gastos e impuestos que se generen como consecuencia de la compraventa serán a cargo del adquirente exceptuando el impuesto municipal de plusvalía que correrá a cuenta del vendedor.
Séptimo.- Reconoce la propiedad que el inmueble se halla libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y vicios ocultos respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la Ley. Igualmente reconoce estar al corriente del pago de impuestos, tasas y comunidad que afecten al inmueble debiendo abonarlos previamente al otorgamiento de escritura pública, en caso contrario
Octavo.- Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras penitenciales, pudiendo tanto el adquirente como el vendedor en concordancia con el artículo 1.454 del Código Civil, desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En el caso de desistimiento por parte del adquirente, éste perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta del precio. Si desistiera el vendedor el adquirente percibirá de ésta la cantidad que entrego, duplicada.
Y para que así conste, suscriben el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados.
EL VENDEDOR · · · · · EL ADQUIRENTE
venta de pisos en madrid
pisos en venta en barcelona,
contrato arras confirmatorias
En ___________ a ___ de _________ de 200_
REUNIDOS
De una parte, DON _______________________, mayor de edad, estado civil, casado, vecino de ________, con domicilio en calle _________, núm. __, y D.N.I. nº ________.
Y de otra, DON _________________________, mayor de edad, estado civil soltero, vecino de ______ con domicilio en calle __________, núm. __, y D.N.I. nº _________.
ACTÚAN
Ambos, en su propio nombre y se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, y la asunción de las obligaciones que en el mismo dimanan, y de su libre y espontánea voluntad,
MANIFIESTAN
Primero.- Que Don _________________________ (en adelante, VENDEDOR) es propietario, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca:
Inscrita en el Registro de la Propiedad número _ de ______, al tomo _, libro __, folio __, sección _ª, finca registral número ______, inscripción ___.
Segundo.- Que Don ______________________ (en adelante, EL ADQUIRENTE) está interesado en la adquisición de la finca descrita, por lo que en este acto entrega en concepto de arras confirmatorias, la cantidad de ___ euros (________ EUROS), en efectivo metálico.
Tercero.- El precio de la venta se establece en ________________ euros, del que deberá deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras (______ euros).
Cuarto.- La señal entregada tendrá validez hasta el día _____ de ___________ de 2.00_ en que se formalizará la escritura pública de compraventa. La escritura se formalizará en la Notaría que a tales efectos designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una antelación de, al menos, siete días, el lugar día y hora para su otorgamiento. La parte compradora se reserva el Derecho para que la escritura pública de compraventa sea otorgada a favor de la persona que ésta libremente designe.
Quinto.- La entrega de llaves y toma de posesión, se realizará a la firma de Escritura Pública, salvo pacto.
Sexto.- Todos los gastos e impuestos que se generen como consecuencia de la compraventa serán a cargo del adquirente exceptuando el impuesto municipal de plusvalía que correrá a cuenta del vendedor.
Séptimo.- Reconoce la propiedad que el inmueble se halla libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y vicios ocultos respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la Ley. Igualmente reconoce estar al corriente del pago de impuestos, tasas y comunidad que afecten al inmueble debiendo abonarlos previamente al otorgamiento de escritura pública, en caso contrario
Octavo.- Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras confirmatorias, por lo que si el adquirente desistiera del contrato, el vendedor hará suyas las cantidades entregadas, pudiendo exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses, y si es el vendedor el que desiste, el adquirente podrá optar conforme a lo dispuesto por el 1124 del Código Civil entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También el adquirente podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando el cumplimiento no fuere posible.
Y para que así conste, suscriben el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados.
EL VENDEDOR · · · · · EL ADQUIRENTE
venta de pisos en madrid
inmobiliaria barcelona,
REUNIDOS
De una parte, DON _______________________, mayor de edad, estado civil, casado, vecino de ________, con domicilio en calle _________, núm. __, y D.N.I. nº ________.
Y de otra, DON _________________________, mayor de edad, estado civil soltero, vecino de ______ con domicilio en calle __________, núm. __, y D.N.I. nº _________.
ACTÚAN
Ambos, en su propio nombre y se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, y la asunción de las obligaciones que en el mismo dimanan, y de su libre y espontánea voluntad,
MANIFIESTAN
Primero.- Que Don _________________________ (en adelante, VENDEDOR) es propietario, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca:
Inscrita en el Registro de la Propiedad número _ de ______, al tomo _, libro __, folio __, sección _ª, finca registral número ______, inscripción ___.
Segundo.- Que Don ______________________ (en adelante, EL ADQUIRENTE) está interesado en la adquisición de la finca descrita, por lo que en este acto entrega en concepto de arras confirmatorias, la cantidad de ___ euros (________ EUROS), en efectivo metálico.
Tercero.- El precio de la venta se establece en ________________ euros, del que deberá deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras (______ euros).
Cuarto.- La señal entregada tendrá validez hasta el día _____ de ___________ de 2.00_ en que se formalizará la escritura pública de compraventa. La escritura se formalizará en la Notaría que a tales efectos designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una antelación de, al menos, siete días, el lugar día y hora para su otorgamiento. La parte compradora se reserva el Derecho para que la escritura pública de compraventa sea otorgada a favor de la persona que ésta libremente designe.
Quinto.- La entrega de llaves y toma de posesión, se realizará a la firma de Escritura Pública, salvo pacto.
Sexto.- Todos los gastos e impuestos que se generen como consecuencia de la compraventa serán a cargo del adquirente exceptuando el impuesto municipal de plusvalía que correrá a cuenta del vendedor.
Séptimo.- Reconoce la propiedad que el inmueble se halla libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y vicios ocultos respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la Ley. Igualmente reconoce estar al corriente del pago de impuestos, tasas y comunidad que afecten al inmueble debiendo abonarlos previamente al otorgamiento de escritura pública, en caso contrario
Octavo.- Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras confirmatorias, por lo que si el adquirente desistiera del contrato, el vendedor hará suyas las cantidades entregadas, pudiendo exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses, y si es el vendedor el que desiste, el adquirente podrá optar conforme a lo dispuesto por el 1124 del Código Civil entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También el adquirente podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando el cumplimiento no fuere posible.
Y para que así conste, suscriben el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados.
EL VENDEDOR · · · · · EL ADQUIRENTE
venta de pisos en madrid
inmobiliaria barcelona,
es cada vez mas dificil conseguir hipotecas
Las entidades aplican criterios más exigentes para conceder los préstamos debido a las tensiones de liquidez y el repunte de la morosidad provocados por el entorno de desaceleración económica.
Una cosa es la oferta comercial y otra, su disponibilidad real. Desde que estalló la crisis de las hipotecas basura estadounidenses el pasado verano, varios bancos y cajas han lanzado numerosas iniciativas comerciales en el mundo de las hipotecas, desde préstamos que cobran euribor más 0,17% hasta productos al 0,2%, pasando por ofertas para determinados segmentos como los jóvenes, sin olvidar las que realizan las entidades para captar las hipotecas de la competencia.
Sin embargo, pese a semejante avalancha comercial, con precios aparentemente muy atractivos que exigen a cambio contratar una batería de productos, la realidad tiene otra cara. La banca rechaza más solicitudes de hipotecas que hace un año.
Aunque no hay estadísticas oficiales sobre este aspecto, en algunas entidades se manejan estimaciones de que la banca está denegando seis de cada diez peticiones que recibe. Según estas mismas fuentes, hace un año se rechazaban cuatro solicitudes de cada diez que tenían.
Criterios exigentes
Desde hace meses las entidades están aplicando criterios de riesgos más exigentes, dado el incremento de la morosidad y el contexto de desaceleración de la economía española. De hecho, la morosidad de los créditos concedidos a particulares y empresas se situó en febrero en el 1,12%, el nivel más alto en cinco años aunque es más bajo que en otros países de la zona euro. En pleno cambio de ciclo económico, las entidades son conscientes de que esta ratio, el peor enemigo de la actividad bancaria, seguirá subiendo durante meses. La propia Asociación Hipotecaria Española (AHE), que está integrada por varios bancos y cajas, pronostica que la morosidad aumentará “durante un año y medio más”.
Ante el repunte de los impagos, bancos y cajas se han vuelto mucho más exigentes a la hora de conceder créditos. “Al incrementarse la morosidad derivado de la situación económica, los criterios de riesgos son más duros y, por tanto, el porcentaje de operaciones rechazadas es superior”, reconocen en un banco.
A esto se suma otro factor directamente ligado con la actual situación. Las tensiones de liquidez que hay en el sistema obligan a las entidades a ser todavía más exigentes a la hora de seleccionar a qué operaciones destinan sus recursos. Fruto de estas tensiones, el precio al que se prestan dinero las entidades, el euribor, está en varias referencias en su nivel más alto en más de siete años.
Aunque la media del sector se sitúa en seis operaciones rechazadas de cada diez, hay entidades en las que esta medida es incluso superior. Esto se produce porque muchas de ellas tienen ahora ofertas a precios aparentemente muy atractivos, lo que atrae más solicitudes de clientes, y por eso reciben muchas propuestas que no han encontrado crédito en otros bancos o cajas. Por ejemplo, una de las grandes entidades del mercado está rechazando nueve de cada diez solicitudes.
Un banco mediano está denegando 51 de cada 100 peticiones de hipoteca. “Nuestra área de hipotecas percibe que nos llegan más solicitudes porque en el mercado se están descartando más operaciones”, explican fuentes de un banco extranjero. En otra entidad constatan que “las cajas, que antes daban muchos préstamos, están ahora denegando más operaciones”.
En este entorno, las estadísticas oficiales constatan que mes a mes se están firmando menos préstamos. En 2007 se contrataron 361.088 hipotecas menos que en 2006. Ya este año, en febrero, último dato disponible, se firmaron 81.897 préstamos, casi un 26% menos que doce meses antes.
En esta línea y ante la ralentización en el alza del mercado inmobiliario, el volumen en hipotecas crece a su nivel más bajo desde 1996. Hasta febrero lo hacía un 13,1%, y la AHE ya pronosticó que este año podría crecer entre un 6% y un 9%, el menor ritmo de su historia.
Precios al alza y menos flexibilidad para rebajar la cuota mensual
Mucho ha cambiado la oferta hipotecaria de las entidades desde que se desató la crisis crediticia el pasado verano. Hasta hace algo más de un año la banca estaba inmersa en una vorágine de fuertes crecimientos del negocio hipotecario –aumentaba a tasas superiores a un 21% frente al 13,1% del pasado febrero–. Para responder al alza del euribor y a las fuertes subidas del precio de las viviendas se hicieron habituales en las ofertas de las entidades las fórmulas para rebajar la cuota mensual. Entre otras, había préstamos que permitían aplazar el pago de una parte del capital inicial hasta el final del préstamo.
Sólo cobraban intereses durante un tiempo –con lo que la cuota, compuesta de capital e intereses, se reducía–. Podían llegar a financiar hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda. Algunas tenían plazos de amortización superiores a los 40 años. Hoy muchas de estas fórmulas apenas existen en las ofertas de las entidades. Es un claro signo de cómo ha cambiado la estrategia por la crisis. Otra señal está en los propios precios de los productos.
Varias entidades han retirado préstamos a precios muy atractivos o han encarecido su hipoteca. Por ejemplo, Bankinter retiró en otoño su préstamo a euribor más 0,18%, y recientemente ING Direct y Sabadell, entre otras, han subido el diferencial que aplican sobre euribor.
También están aumentando el tipo fijo que cobran los primeros seis o doce meses de préstamo. Santander y Openbank, entre otros, han colocado el tipo de salida de algunos préstamos en un 5,9% y un 5,75%. Estos cambios se producen en plena subida del euribor. La referencia más utilizada para calcular el tipo de interés de las hipotecas en España alcanzó en abril el 4,82%, el nivel más alto desde diciembre de 2000.
comprar pisos madrid
Una cosa es la oferta comercial y otra, su disponibilidad real. Desde que estalló la crisis de las hipotecas basura estadounidenses el pasado verano, varios bancos y cajas han lanzado numerosas iniciativas comerciales en el mundo de las hipotecas, desde préstamos que cobran euribor más 0,17% hasta productos al 0,2%, pasando por ofertas para determinados segmentos como los jóvenes, sin olvidar las que realizan las entidades para captar las hipotecas de la competencia.
Sin embargo, pese a semejante avalancha comercial, con precios aparentemente muy atractivos que exigen a cambio contratar una batería de productos, la realidad tiene otra cara. La banca rechaza más solicitudes de hipotecas que hace un año.
Aunque no hay estadísticas oficiales sobre este aspecto, en algunas entidades se manejan estimaciones de que la banca está denegando seis de cada diez peticiones que recibe. Según estas mismas fuentes, hace un año se rechazaban cuatro solicitudes de cada diez que tenían.
Criterios exigentes
Desde hace meses las entidades están aplicando criterios de riesgos más exigentes, dado el incremento de la morosidad y el contexto de desaceleración de la economía española. De hecho, la morosidad de los créditos concedidos a particulares y empresas se situó en febrero en el 1,12%, el nivel más alto en cinco años aunque es más bajo que en otros países de la zona euro. En pleno cambio de ciclo económico, las entidades son conscientes de que esta ratio, el peor enemigo de la actividad bancaria, seguirá subiendo durante meses. La propia Asociación Hipotecaria Española (AHE), que está integrada por varios bancos y cajas, pronostica que la morosidad aumentará “durante un año y medio más”.
Ante el repunte de los impagos, bancos y cajas se han vuelto mucho más exigentes a la hora de conceder créditos. “Al incrementarse la morosidad derivado de la situación económica, los criterios de riesgos son más duros y, por tanto, el porcentaje de operaciones rechazadas es superior”, reconocen en un banco.
A esto se suma otro factor directamente ligado con la actual situación. Las tensiones de liquidez que hay en el sistema obligan a las entidades a ser todavía más exigentes a la hora de seleccionar a qué operaciones destinan sus recursos. Fruto de estas tensiones, el precio al que se prestan dinero las entidades, el euribor, está en varias referencias en su nivel más alto en más de siete años.
Aunque la media del sector se sitúa en seis operaciones rechazadas de cada diez, hay entidades en las que esta medida es incluso superior. Esto se produce porque muchas de ellas tienen ahora ofertas a precios aparentemente muy atractivos, lo que atrae más solicitudes de clientes, y por eso reciben muchas propuestas que no han encontrado crédito en otros bancos o cajas. Por ejemplo, una de las grandes entidades del mercado está rechazando nueve de cada diez solicitudes.
Un banco mediano está denegando 51 de cada 100 peticiones de hipoteca. “Nuestra área de hipotecas percibe que nos llegan más solicitudes porque en el mercado se están descartando más operaciones”, explican fuentes de un banco extranjero. En otra entidad constatan que “las cajas, que antes daban muchos préstamos, están ahora denegando más operaciones”.
En este entorno, las estadísticas oficiales constatan que mes a mes se están firmando menos préstamos. En 2007 se contrataron 361.088 hipotecas menos que en 2006. Ya este año, en febrero, último dato disponible, se firmaron 81.897 préstamos, casi un 26% menos que doce meses antes.
En esta línea y ante la ralentización en el alza del mercado inmobiliario, el volumen en hipotecas crece a su nivel más bajo desde 1996. Hasta febrero lo hacía un 13,1%, y la AHE ya pronosticó que este año podría crecer entre un 6% y un 9%, el menor ritmo de su historia.
Precios al alza y menos flexibilidad para rebajar la cuota mensual
Mucho ha cambiado la oferta hipotecaria de las entidades desde que se desató la crisis crediticia el pasado verano. Hasta hace algo más de un año la banca estaba inmersa en una vorágine de fuertes crecimientos del negocio hipotecario –aumentaba a tasas superiores a un 21% frente al 13,1% del pasado febrero–. Para responder al alza del euribor y a las fuertes subidas del precio de las viviendas se hicieron habituales en las ofertas de las entidades las fórmulas para rebajar la cuota mensual. Entre otras, había préstamos que permitían aplazar el pago de una parte del capital inicial hasta el final del préstamo.
Sólo cobraban intereses durante un tiempo –con lo que la cuota, compuesta de capital e intereses, se reducía–. Podían llegar a financiar hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda. Algunas tenían plazos de amortización superiores a los 40 años. Hoy muchas de estas fórmulas apenas existen en las ofertas de las entidades. Es un claro signo de cómo ha cambiado la estrategia por la crisis. Otra señal está en los propios precios de los productos.
Varias entidades han retirado préstamos a precios muy atractivos o han encarecido su hipoteca. Por ejemplo, Bankinter retiró en otoño su préstamo a euribor más 0,18%, y recientemente ING Direct y Sabadell, entre otras, han subido el diferencial que aplican sobre euribor.
También están aumentando el tipo fijo que cobran los primeros seis o doce meses de préstamo. Santander y Openbank, entre otros, han colocado el tipo de salida de algunos préstamos en un 5,9% y un 5,75%. Estos cambios se producen en plena subida del euribor. La referencia más utilizada para calcular el tipo de interés de las hipotecas en España alcanzó en abril el 4,82%, el nivel más alto desde diciembre de 2000.
comprar pisos madrid
martes, 20 de mayo de 2008
inmobiliaria con comisión fija en Madrid
Nueva inmobiliaria con comisión fija y de lejos la más barata del mercado:
Se trata de una inmobiliaria en Madrid, en el centro que ha logrado optimizar al máximo los gastos de marketing y ahora comercializa pisos con una comisión de solo 6000 euros para pisos de hasta 300.000 euros y de 10.000 euros para el resto de los pisos.
Lo bueno es además que, al parecer, se trata de un equipo joven y dinámico que habla 3 idiomas, castellano, ingles y francés.
Tiene también otra inmobiliaria en Barcelona, en el centro, aunque la segunda es mas bien una inmobiliaria clásica.
Ademas ofrecen un servicio de apartamentos turísticos en Madrid.
Se trata de una inmobiliaria en Madrid, en el centro que ha logrado optimizar al máximo los gastos de marketing y ahora comercializa pisos con una comisión de solo 6000 euros para pisos de hasta 300.000 euros y de 10.000 euros para el resto de los pisos.
Lo bueno es además que, al parecer, se trata de un equipo joven y dinámico que habla 3 idiomas, castellano, ingles y francés.
Tiene también otra inmobiliaria en Barcelona, en el centro, aunque la segunda es mas bien una inmobiliaria clásica.
Ademas ofrecen un servicio de apartamentos turísticos en Madrid.
los pisos mas caros de españa: en barcelona y madrid
Calles emblemáticas como Paseo de Gracia (Barcelona), Serrano (Madrid), Hernani (San Sebastián), Abandoibarra (Bilbao), Paseo de la Independencia y Plaza de España (Zaragoza) o el Sardinero (Santander) llegan a superar los 7.000 euros/m2
San Sebastián y Santander aumentan sus precios máximos, mientras que en Barcelona, Madrid, Bilbao y Zaragoza se mantienen
Las viviendas más baratas (por debajo de los 900 €/m2) se encuentran en Jerez de la Frontera, Cuenca, Sevilla, Murcia y Melilla
Según datos facilitados por TecniTasa (Técnicos en Tasación, S.A.), primera sociedad de tasación independiente de bancos y entidades financieras, las grandes ciudades, entre las que se encuentran Madrid, Barcelona, Bilbao y Zaragoza mantienen los precios máximos y mínimos de las viviendas del casco urbano. El precio por m2 se mantiene también en ciudades como Álava, Almería, Gijón, Cáceres, Castellón, Girona, Lugo, Móstoles, Palencia, Pontevedra, Vigo o Santa Cruz de Tenerife[1].
Las viviendas más caras siguen estando en Barcelona (11.000 €/m2. Paseo de Gracia), Madrid (10.000 €/m2. Serrano), San Sebastián (8.650 €/m2 Hernani y Zubieta), Bilbao ( 7.700 €/m2 Abandoibarra y Plaza de Euskadi), Zaragoza (7.500 €/m2 Paseo de la Independencia y Plaza de España) y Santander (7.500 €/m2 El Sardinero).
El informe de TecniTasa detecta además subidas en San Sebastián (8.650 €/m2 – 8.160 en 2007), Las Palmas de Gran Canaria (5.000 €/m2 – 4.500 en 2007-), Santander (7.500 €/m2 – 6.500 en 2007), Barakaldo (6.000 €/m2 – 5.400 en 2007) y Ávila (3.700 €/m2 – 3.300 en 2007-).
Este estudio, realizado en las ciudades más relevantes de cada provincia, a través de la red de 52 delegaciones que TecniTasa tiene repartidas por toda la geografía española, fija las viviendas más baratas en barrios de Jerez de la Frontera (650 €/m2 San Juan de Dios), Cuenca (700 €/m2 Barrio periferia), Sevilla (800 €/m2 Barriada Torreblanca y 3.000 viviendas), Murcia (840 €/m2 Polígono de la Paz) y Melilla (870 €/m2 Polígono hebreo y zonas Cabrerizas altas).
Hay algún descenso significativo según TecniTasa, por ejemplo en Marbella, que baja su máximo de 7.250 en 2007 a los 6.800 euros en 2008- Puerto Banús), Pamplona (Pío XII, Yamaguchi de 4.500€/m2 a 4.300) y Grupo Urdanoz (de 2.600 €/m2 a 2.450) o Teruel (Zona Carrel, Zona Arrabal, Zona San Julián de 1.600 €/m2 a 1.450)
pisos en Madrid
San Sebastián y Santander aumentan sus precios máximos, mientras que en Barcelona, Madrid, Bilbao y Zaragoza se mantienen
Las viviendas más baratas (por debajo de los 900 €/m2) se encuentran en Jerez de la Frontera, Cuenca, Sevilla, Murcia y Melilla
Según datos facilitados por TecniTasa (Técnicos en Tasación, S.A.), primera sociedad de tasación independiente de bancos y entidades financieras, las grandes ciudades, entre las que se encuentran Madrid, Barcelona, Bilbao y Zaragoza mantienen los precios máximos y mínimos de las viviendas del casco urbano. El precio por m2 se mantiene también en ciudades como Álava, Almería, Gijón, Cáceres, Castellón, Girona, Lugo, Móstoles, Palencia, Pontevedra, Vigo o Santa Cruz de Tenerife[1].
Las viviendas más caras siguen estando en Barcelona (11.000 €/m2. Paseo de Gracia), Madrid (10.000 €/m2. Serrano), San Sebastián (8.650 €/m2 Hernani y Zubieta), Bilbao ( 7.700 €/m2 Abandoibarra y Plaza de Euskadi), Zaragoza (7.500 €/m2 Paseo de la Independencia y Plaza de España) y Santander (7.500 €/m2 El Sardinero).
El informe de TecniTasa detecta además subidas en San Sebastián (8.650 €/m2 – 8.160 en 2007), Las Palmas de Gran Canaria (5.000 €/m2 – 4.500 en 2007-), Santander (7.500 €/m2 – 6.500 en 2007), Barakaldo (6.000 €/m2 – 5.400 en 2007) y Ávila (3.700 €/m2 – 3.300 en 2007-).
Este estudio, realizado en las ciudades más relevantes de cada provincia, a través de la red de 52 delegaciones que TecniTasa tiene repartidas por toda la geografía española, fija las viviendas más baratas en barrios de Jerez de la Frontera (650 €/m2 San Juan de Dios), Cuenca (700 €/m2 Barrio periferia), Sevilla (800 €/m2 Barriada Torreblanca y 3.000 viviendas), Murcia (840 €/m2 Polígono de la Paz) y Melilla (870 €/m2 Polígono hebreo y zonas Cabrerizas altas).
Hay algún descenso significativo según TecniTasa, por ejemplo en Marbella, que baja su máximo de 7.250 en 2007 a los 6.800 euros en 2008- Puerto Banús), Pamplona (Pío XII, Yamaguchi de 4.500€/m2 a 4.300) y Grupo Urdanoz (de 2.600 €/m2 a 2.450) o Teruel (Zona Carrel, Zona Arrabal, Zona San Julián de 1.600 €/m2 a 1.450)
pisos en Madrid
lunes, 19 de mayo de 2008
interesante articulo sobre la caida de precios de los pisos en barcelona o madrid
A Juan le pedían 550.000 euros por un piso de más de cien metros cuadrados en el centro de Madrid. Tan caro que ni se acercó a verlo. Ahora, dos meses más tarde, le ofrecen la misma casa pero mucho más barata: 460.000. Una rebaja del 16%. Y además, le avisan, esta cifra es negociable. "Nadie se ha acercado a verlo en este tiempo", le ha confesado el comercial.
La promotora Lubasa acaba de anunciar que reduce un 10% el precio de unas viviendas que trata de vender en Madrid. Si antes pedía 335.000 euros por un apartamento con dos habitaciones, ahora se conforma con 300.000. Un 10% menos.
Cualquiera que en los últimos meses haya intentando comprar o vender ha presenciado casos parecidos. Pero entonces, ¿por qué los datos oficiales se resisten a registrar caídas nominales en los precios? El Ministerio de Vivienda anunció la semana pasada un encarecimiento del 3,8%. Es la primera vez en una década que los precios de los pisos crecen por debajo de la inflación, pero siguen en una tasa positiva.
Otros estudios sí llevan tiempo diciendo que los pisos son más asequibles cada mes que pasa. Son informes de páginas web que comercializan viviendas de segunda mano o de distintas universidades. Cada una hace cálculos distintos, todas con una muestra mucho menos representativa que la oficial, pero todas coinciden en que los precios ya están cayendo. Y van desde disminuciones mínimas hasta otras más importantes, del 10% como máximo.
Una razón para esta divergencia entre lo que ocurre en la calle y lo que se lee en los periódicos es que la estadística oficial, que elabora el ministerio con los datos que le suministran los registradores, no refleja los precios de mercado, sino lo que dice el tasador. Este método minimiza las subidas desorbitadas de los años del boom, e infravalora las potenciales caídas que ya se puedan estar dando.
"El índice de precios al consumo selecciona una cesta de productos. Compara lo que valía antes un tomate y lo que vale ahora otro con las mismas características. En vivienda, no hay nada parecido porque la muestra elegida varía cada trimestre y no es comparable", explica el estadístico Julio Rodríguez.
Los datos son, pues, poco representativos y distorsionan la realidad. Pero, según Rodríguez, no estamos tan mal como parece. "El mercado de la vivienda es por definición opaco y poco eficiente. En Europa, sólo Francia y el Reino Unido tienen estadísticas mejores", explica. "Tiene sus limitaciones, pero la única base de datos global que tenemos es la que publica el ministerio", concede Paloma Taltavull, de la Universidad de Alicante.
Más crítico es el profesor Gonzalo Bernardos. En su opinión, los datos oficiales yerran en la tendencia, porque los precios ya están cayendo, y en términos conceptuales, porque en Madrid y Barcelona los pisos son un 50% más caros de lo que se publica. "Y el problema de los portales inmobiliarios es que son una carta a los Reyes Magos. No dicen lo que se paga, sino lo que los propietarios piden", añade.
Entonces, ¿cómo saber qué está ocurriendo? "Es muy difícil", dice Bernardos. "La única manera es ver el sector de cerca. Y los casos que conozco son los de empresarios que lo están pasando realmente mal".
fuente ( El país)
inmobiliarias madrid
inmobiliarias de barcelona,
La promotora Lubasa acaba de anunciar que reduce un 10% el precio de unas viviendas que trata de vender en Madrid. Si antes pedía 335.000 euros por un apartamento con dos habitaciones, ahora se conforma con 300.000. Un 10% menos.
Cualquiera que en los últimos meses haya intentando comprar o vender ha presenciado casos parecidos. Pero entonces, ¿por qué los datos oficiales se resisten a registrar caídas nominales en los precios? El Ministerio de Vivienda anunció la semana pasada un encarecimiento del 3,8%. Es la primera vez en una década que los precios de los pisos crecen por debajo de la inflación, pero siguen en una tasa positiva.
Otros estudios sí llevan tiempo diciendo que los pisos son más asequibles cada mes que pasa. Son informes de páginas web que comercializan viviendas de segunda mano o de distintas universidades. Cada una hace cálculos distintos, todas con una muestra mucho menos representativa que la oficial, pero todas coinciden en que los precios ya están cayendo. Y van desde disminuciones mínimas hasta otras más importantes, del 10% como máximo.
Una razón para esta divergencia entre lo que ocurre en la calle y lo que se lee en los periódicos es que la estadística oficial, que elabora el ministerio con los datos que le suministran los registradores, no refleja los precios de mercado, sino lo que dice el tasador. Este método minimiza las subidas desorbitadas de los años del boom, e infravalora las potenciales caídas que ya se puedan estar dando.
"El índice de precios al consumo selecciona una cesta de productos. Compara lo que valía antes un tomate y lo que vale ahora otro con las mismas características. En vivienda, no hay nada parecido porque la muestra elegida varía cada trimestre y no es comparable", explica el estadístico Julio Rodríguez.
Los datos son, pues, poco representativos y distorsionan la realidad. Pero, según Rodríguez, no estamos tan mal como parece. "El mercado de la vivienda es por definición opaco y poco eficiente. En Europa, sólo Francia y el Reino Unido tienen estadísticas mejores", explica. "Tiene sus limitaciones, pero la única base de datos global que tenemos es la que publica el ministerio", concede Paloma Taltavull, de la Universidad de Alicante.
Más crítico es el profesor Gonzalo Bernardos. En su opinión, los datos oficiales yerran en la tendencia, porque los precios ya están cayendo, y en términos conceptuales, porque en Madrid y Barcelona los pisos son un 50% más caros de lo que se publica. "Y el problema de los portales inmobiliarios es que son una carta a los Reyes Magos. No dicen lo que se paga, sino lo que los propietarios piden", añade.
Entonces, ¿cómo saber qué está ocurriendo? "Es muy difícil", dice Bernardos. "La única manera es ver el sector de cerca. Y los casos que conozco son los de empresarios que lo están pasando realmente mal".
fuente ( El país)
inmobiliarias madrid
inmobiliarias de barcelona,
consejos para alquilar de una vivienda en madrid o barcelona
El arrendamiento de la vivienda
¿A qué arrendamientos se aplica la nueva Ley?
¿Qué es el arrendamiento de vivienda?
¿Cómo se celebra el contrato?
¿Cuál puede ser la duración?
¿Qué otros temas pueden incluirse en el contrato?
¿Qué vicisitudes pueden suceder a lo largo de la vida del contrato?
¿Cuando termina el contrato?
La principal referencia normativa en materia de arrendamientos urbanos es la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre (B.O.E. del 25 de Noviembre de 1994). Pero no es la única que se debe tener en cuenta, ya que no deroga totalmente la leyes anteriores. Estas siguen vigentes en muchos puntos para los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995.
¿A qué arrendamientos se aplica la nueva Ley?
Aunque la nueva Ley tiene por objeto regular los arrendamientos que se celebren a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 1995, mediante sus disposiciones transitorias se establecen unas reglas importantísimas aplicables a contratos celebrados con anterioridad a dicha fecha.
Nos encontramos así con un situación enormemente compleja, en la que es fundamental la fecha de la celebración del contratato de arrendamiento para determinar la normativa aplicable. Lo primero que habrá que hacer, en todo caso, es consultar la nueva Ley para comprobar en qué materias se aplica ésta y en cuáles puede entenderse subsistente la anterior legislación.
Además, hay que tener en cuenta que la legislación antigua en materia de arrendamientos no es unitaria, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964 fue objeto de una importantísima modificación, fundamentalmente en cuanto a la prórroga, por el Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de Abril, sobre medidas de Política Económica (popularmente conocido como "Decreto Boyer"), modificación que sólo es aplicable a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
Son precisamente los contratos anteriores al 1 de enero de 1995 los que plantean mayores problemas, tanto a la hora de determinar la legislación aplicable, como a la de interpretar las complejísimas normas transitorias de la nueva Ley, fundamentalmente en cuanto a la determinación de la duración del contrato y en cuanto a la posible elevación de la renta. Es aquí donde cabe esperar una mayor conflictividad y donde más necesaria será la intervención de los Tribunales.
Sin embargo, lo limitado de esta exposición y su finalidad meramente divulgativa hace imposible el estudio de la compleja causística que puede plantearse. Baste aquí aconsejar el recurso al consejo profesional y al asesoramiento que los miembros de la Abogacía pueden proporcionar. Especialmente útil puede resultar, para los arrendadores, la asistencia que, a través de sus abogados, proporcionan las Cámaras de la Propiedad.
El objeto de esta exposición van a ser, en consecuencia, los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 1 de enero de 1995. No se pretende hacer un estudio doctrinal exhaustivo, sino proporcionar consejos sobre puntos concretos que puedan ser de alguna utilidad a quien, sin tener conocimientos jurídicos, se enfrente, como propietario-arrendador o como inquilino o arrendatario, al contrato de arrendamiento. Además, esta exposición se va a ceñir a los arrendamientos de viviendas, ya que tratándose de locales la Ley es enormemente permisiva y lo normal es que los contratantes se procuren asistencia profesional.
Es precisamente en el arrendamientos de viviendas donde la regulación es más extensa y minuciosa, como no podía ser menos, puesto que se trata de compatibilizar la protección del arrendatario o inquilino en su aspiración de acceder a una vivienda digna en unas condiciones justas y con una cierta estabilidad, por una parte, y, por otra, de hacer el arrendamiento una opción económicamente rentable y segura para los propietarios de viviendas.
¿Qué es el arrendamiento de vivienda?
Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Lo fundamental es, por tanto, el destino que se vaya a dar al inmueble que se arrienda, circunstancia que debe reflejarse con claridad en el contrato. A estos efectos será irrelevante el cambio que posteriormente pueda hacer el arrendatario sin contar con el arrendador (así, si el arrendatario alquila el inmueble como oficina y después, sin autorización del arrendador, instala allí su vivienda, no por eso se van aplicar las normas del arrendamiento de viviendas, claramente más favorables para el inquilino).
El arrendatario debe efectivamente ocupar la vivienda, ya que si no lo hiciese así (por ejemplo, si mantiene desocupada la vivienda, la destina sólo a residencia de vacaciones o la usa como oficina o local) el arrendador podrá dar por terminado el contrato.
Sin embargo, es posible que el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
¿Cómo se celebra el contrato?
En cuanto a la forma, el contrato se puede celebrar de cualquier manera, incluso de palabra.
Sin embargo, una elemental prudencia exige que se utilice, al menos, la forma escrita. Así queda constancia de la existencia del contrato, de cuál es la vivienda arrendada y de condiciones tales como la duración, la renta y otras cuestiones que es importante fijar con claridad desde el primer momento.
Resulta conveniente utilizar los formularios oficiales existentes en papel timbrado, ya que de esta forma, mediante la adquisición del formulario, se paga el impuesto correspondiente.
La escritura pública no es imprescindible salvo que se pretenda que el arrendamiento se inscriba en el Registro de la Propiedad.
En cualquier caso, se vaya a pedir o no la inscripción en el Registro, la posibilidad de formalizar el contrato en escritura pública es siempre una opción interesante, puesto que, con un coste no excesivamente alto, se dota al contrato de la mayor eficacia posible, tanto en juicio como fuera de él. Además, al formalizar el contrato en escritura pública se accede a los servicios de un cualificado profesional del Derecho, el Notario, que asesorará a ambas partes con imparcialidad y se ocupará personalmente de la redacción del contrato.
Formalizado el contrato en escritura pública, se podrá solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad, con lo cual se conseguirá la plena eficacia del arrendamiento frente a terceros que no han intervenido en el contrato. Esto es especialmente aconsejable cuando el contrato se celebra con una duración superior a cinco años, ya que pasado este plazo el contrato puede quedar resuelto antes de lo previsto por resolución del derecho del arrendador o por venta de la vivienda.
En la redacción del contrato merecen especial atención una serie de extremos que pasamos a estudiar.
¿Cuál puede ser la duración?
En principio, la Ley permite que sean las partes las que fijen libremente el plazo del arrendamiento, pero al mismo tiempo establece una serie de normas para garantizar al arrendatario una mínima estabilidad.
En concreto, se ha optado por considerar que la duración mínima debe ser de cinco años, pero ello no impide que la duración inicialmente pactada sea inferior o superior.
Si la duración que se pacta es inferior a cinco años, una vez transcurrido el plazo pactado el arrendamiento se prorroga por plazos anuales, hasta alcanzar una duración mínima de cinco años. Ello quiere decir que se puede pactar cualquier duración, que no tiene que venir fijada por años (pueden ser meses, semanas o cualquier número de días), pero pasado el periodo pactado, el arrendamiento se prorroga por un año, y pasado éste, si todavía no se ha llegado a los cinco años, se prorroga por otro año y así sucesivamente.
Las prórrogas son obligatorias para el arrendador, pero voluntarias para el arrendatario, de tal forma que el contrato quedará extinguido si el arrendatario manifiesta al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Cabe la posibilidad de que no se haya pactado plazo, bien porque nada se diga en el contrato o bien porque el contrato se celebre verbalmente y no sea posible probar cuál es la duración pactada. En este caso, el contrato se entiende celebrado por un año y al finalizar el año se aplica lo dicho sobre la prórroga.
El problema que puede plantearse es que, en contra de lo que normalmente se piensa y podía resultar de la anterior legislación, la duración pactada es obligatoria tanto para el arrendador como para el arrendatario. Ello quiere decir que, si bien la prórroga del contrato depende de la voluntad del arrendatario, durante la vigencia del plazo fijado en el contrato o durante el periodo de un año en que consiste la prórroga, el arrendatario no puede desistir libremente del contrato. Así, si se ha pactado una duración de tres años, durante este plazo el arrendatario no puede dar por terminado el arrendamiento si no es con el consentimiento del arrendador, hasta que pasen los tres años.
Lo mismo ocurre en caso de prórroga del contrato: si finalizado el contrato el arrendatario no manifiesta su voluntad contraria a la prórroga, el arrendamiento continúa durante un año, y durante ese año el arrendatario no puede dar por terminado el arrendamiento por su sola voluntad.
Todo lo anterior se traduce en que si el arrendatario y el arrendador no se ponen de acuerdo, habrá que respetar el plazo que proceda, de tal forma que el arrendador no puede echar al arrendatario, pero el inquilino deberá continuar en el arrendamiento y tendrá que pagar la renta aunque, por cualquier causa, ya no habite en la vivienda.
Todo lo anterior supone que si la duración que se pacte es, en cierta forma irrelevante para el arrendador (salvo que se trate de un arrendamiento de larga duración, superior a cinco años), ya que en todo caso el arrendamiento va a durar cinco años si el arrendatario así lo quiere, para el inquilino es un dato fundamental, ya que se obliga a respetar el plazo pactado y a pagar la renta en todo caso, por lo que a la hora de pactar la duración deberá tener muy en cuenta sus perspectivas de futuro.
Por ello, lo más aconsejable para él es fijar una duración de un año, o incluso de menos, ya que de esta forma cada año podrá decidir sobre si sigue o no en el arrendamiento. Claro que el arrendador buscará la duración más larga posible, ya que, si en todo caso tiene que soportar el arrendamiento durante cinco años si así lo quiere el arrendatario, le interesa garantizarse la ocupación de la vivienda y no depender de la voluntad del inquilino.
También es posible, y en mucho casos aconsejable, pactar una duración de cinco años y reconocer en el contrato expresamente al arrendatario su derecho a desistir del contrato, es decir, que el inquilino pueda en cualquier momento durante los cinco años o durante el plazo pactado, dar por acabado el contrato y poder abandonar la vivienda sin tener que seguir pagando la renta. En tal caso, es aconsejable fijar algún requisito previo, como puede ser la notificación al arrendador del desistimiento con la suficiente antelación.
La solución apuntada no está prevista por la Ley, pero es admisible, ya que la Ley no lo prohíbe y se trata de ampliar los derechos del arrendatario, aunque no deja de ser perturbadora la posible interpretación "a contrario senso" del artículo 11.
Si la duración pactada es superior a cinco años, el plazo será obligatorio para ambas partes. En tal caso, parece posible pactar el desistimiento del arrendatario en las condiciones señaladas anteriormente, de tal forma que el arrendatario pueda dar por finalizado el contrato durante los cinco primeros años. Si nada se ha pactado en este caso, la Ley sí contempla el desistimiento del arrendatario, pero sólo es posible si han pasado los cinco primeros años y el arrendatario da el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínimo de dos meses. En este caso, puede pactarse en el contrato una indemnización que consistirá en una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste de cumplir. Si nada se dice no habrá indemnización, pero si se pacta, ésta no puede ser superior a la señalada, aunque parece que sería posible una clausula favorable al arrendatario, es decir, pactar una indemnización pero que esta sea de menor cuantía que la señalada por la ley.
Una vez transcurrido el periodo de cinco años, bien porque ésta fue la duración que se pactó o porque ha habido prórrogas, el contrato se extingue si cualquiera de las partes comunica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo. Si ninguna de las partes manifiesta tal voluntad, el contrato se prórroga por tres años más. Este último plazo es obligatorio para el arrendador, aunque el arrendatario puede dar por terminado el contrato cada vez que pase una anualidad, para lo que debe comunicárselo al arrendador con una antelación de un mes.
¿Qué otros temas pueden incluirse en el contrato?
El contrato puede recoger una serie de temas de gran trascendencia en el arrendamiento.
La regla básica en esta materia es la contemplada en el artículo 6, según el cual "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo en los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Ello supone que se puede pactar cualquier cosa, aunque suponga una modificación del régimen legal, si el resultado es favorable para el arrendatario. Lo que perjudique al arrendatario sólo se admite cuando la Ley contempla expresamente esa posibilidad. Entre estas posibilidades, dignas de ser tenidas en cuenta a la hora de redactar el contrato, podemos destacar:
– Cesión y subarriendo. En principio, sólo se admite la cesión del contrato (es decir, que el arrendatario transmita a otro su condición de tal) y el subarriendo parcial (el arrendatario sigue siéndolo y es él el que paga la renta al arrendador, pero a su vez alquila una o varias habitaciones a otra persona a cambio de una renta) previo consentimiento escrito del arrendador. Parece que debe entenderse posible que el arrendador preste ya este consentimiento en el contrato de arrendamiento.
– Cabe la posibilidad de que al tiempo de celebración del arrendamiento se haga constar expresamente la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí. Esta previsión es muy importante porque, a diferencia del sistema anterior, aunque el arrendador tenga efectiva necesidad de ocupar la vivienda no podrá denegar la prórroga durante los cinco primeros años si no se hizo la correspondiente advertencia en el contrato.
– En el contrato de arrendamiento puede recogerse el consentimiento del arrendador a la realización de obras por parte del arrendatario.
Si el contrato tiene una duración superior a cinco años se admiten diversos pactos que deben recogerse en el contrato:
– Se puede pactar la indemnización antes indicada para el caso de desistimiento.
– Podrá pactarse que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento. En este caso, si la vivienda se vende, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento por el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
– Podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se halla producido con anterioridad.
– La elevación de la renta por mejoras hechas transcurridos cinco años puede ser objeto de pacto en contrario en el contrato.
– Se admite el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto.
¿Qué vicisitudes pueden suceder a lo largo de la vida del contrato?
Durante la vida del contrato pueden producirse ciertas vicisitudes. Son especialmente dignas de mención:
– Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
Si durante la vigencia del arrendamiento el arrendatario desiste voluntariamente del contrato o simplemente abandona la vivienda, se puede producir un perjuicio para el cónyuge que habita en la vivienda, que puede verse privado de la misma. Por ello la Ley le concede el derecho a que el arrendamiento continúe en su beneficio.
Si el arrendatario ha desistido, el cónyuge no tiene que hacer nada, ya que será el arrendador el que deberá requerirle sobre este extremo y el contrato sólo se extingue si el cónyuge no contesta en el plazo de quince días.
Sin embargo, si el arrendatario abandona la vivienda, es el cónyuge el que debe tomar la iniciativa, ya que si quiere hacer uso de este beneficio deberá comunicarlo por escrito al arrendador en el plazo de un mes. En otro caso, el contrato se extingue. Se trata de un requisito de complicada aplicación, ya que es difícil determinar cuál es el momento exacto del abandono, sobre todo si el arrendatario desaparece sin más y no se sabe si es por causas voluntarias o involuntarias, o si se ignora si se trata o no de una situación transitoria.
En cualquier caso, la prudencia exige, en caso de duda y aunque en ocasiones puede tratarse de una situación personal delicada e íntima, practicar lo antes posible la notificación, para evitar que esa situación se vea agravada por la obligación de abandonar la vivienda al considerar el arrendador extinguido el contrato.
Todo lo dicho respecto del cónyuge es aplicable en favor de la persona que hubiere venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente –en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual– durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
– Fallecimiento del arrendatario.
En caso de muerte del arrendatario, la Ley permite que continúe en la vivienda ocupando la posición del arrendatario una persona determinada. La Ley regula minuciosamente quiénes son estas personas (cónyuge o conviviente, descendientes del arrendatario, ascendientes, hermanos y otros parientes con minusvalías dentro del tercer grado), qué requisitos deben cumplir (fundamentalmente la convivencia habitual con el arrendatario durante los dos años precedentes al fallecimiento, salvo que se trate del cónyuge, del conviviente de hecho que haya tenido descendencia con el arrendatario o los descendientes sujetos a la patria potestad o tutela del arrendatario) y la preferencia entre estas personas: sólo una de ellas podrá subrogarse. De no existir ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
A efectos prácticos, lo que es muy importante es que según la Ley el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, en los términos que resultan del art. 16.3. Esta notificación se convierte en algo de vital importancia, ya que su omisión supone la pérdida de sus derechos por quien podía subrogarse (normalmente el viudo o viuda) y la extinción del contrato, con la consiguiente obligación de abandonar la vivienda.
– Notificaciones y comunicaciones entre el arrendador y arrendatario.
Durante la vida del contrato se pueden producir numerosas vicisitudes que las partes deben comunicarse (la elevación de la renta, la voluntad de continuar o no en el arrendamiento, la necesidad de realizar obras, el fallecimiento del arrendador o del arrendatario y un larguísimo etcétera).
La Ley exige en muchos casos que una de las partes realice estas notificaciones a la otra. Esto es especialmente importante para el arrendatario, ya que en ocasiones la omisión de esta obligación puede suponer la extinción del contrato.
Ciertamente la Ley no es clara en esta materia, ya que en ocasiones exige notificación fehaciente, otras veces exige la forma escrita y en muchos casos no dice nada al respecto. Ello exige consultar la Ley y buscar asesoramiento en los supuestos más importantes.
En cualquier caso, aunque la Ley no exija una forma determinada, lo cierto es que siempre se plantea un importante problema: el de la prueba. Así, no basta realizar la notificación oralmente o mediante un simple escrito entregado en mano o remitido por correo ordinario, ya que la otra parte siempre podrá negar la existencia de la notificación.
Existiendo buenas relaciones entre las partes, la forma más eficaz de resolver el problema es la de realizar las comunicaciones o notificaciones por escrito, pero teniendo la precaución de realizar una copia del escrito que sea firmada a modo de "recibí" por el destinatario.
Si el destinatario se niega a firmar, habrá que recurrir a otros métodos, teniendo siempre en cuenta lo que en cada caso exige la Ley y las consecuencias de la falta de notificación, o lo que es lo mismo a efectos prácticos, de la imposibilidad de probar su realización.
La remisión por correo o por telegrama no es suficiente, ya que no queda constancia del envío. Tampoco es suficiente el envío certificado, ya que no se acredita la recepción por el destinatario. Habrá que recurrir al envío por correo certificado con acuse de recibo, pero aún así no queda constancia de qué es lo que efectivamente se ha enviado por ese medio.
Para evitar que el destinatario diga que ha recibido otra cosa, se puede recurrir al envío por medio de Notario. En tal caso, el Notario se encarga personalmente de la remisión desde la oficina de correos y deja constancia fehaciente del hecho del envío y del contenido de lo enviado. El problema es que la existencia efectiva de la notificación dependerá siempre del resultado de la gestión del personal del Servicio de Correos, de tal forma que, como señalan abundantes sentencias, no se entenderá producida la notificación si no llega efectivamente el envío a poder del destinatario, por ejemplo porque no se encuentra a nadie en el domicilio o nadie quiere recoger la carta.
Por todo lo anterior, la forma más aconsejable en los casos más trascendentales, especialmente cuando la omisión del requisito de la notificación dentro de determinado plazo puede afectar a la subsistencia del arrendamiento, es la notificación o requerimiento notarial. En estos casos será el Notario, a instancia del interesado, el que personalmente se traslade al domicilio del destinatario de la notificación y le entregará la misma. Se considerará producida tal notificación aunque en tal domicilio no se encuentre a nadie o nadie quiera recoger el escrito, extremos que el Notario se encargará de consignar fehacientemente.
De esta forma, se consigue la garantía absoluta de que la notificación se va a producir, de que va a quedar prueba fehaciente de la misma y de que se va a practicar dentro de plazo. Además, se permite al destinatario contestar lo que tenga por conveniente. El Notario recogerá en la misma acta la contestación (siempre que ésta se realice en el momento de la notificación o requerimiento o dentro de los dos días siguientes).
¿Cuándo termina el contrato?
El contrato se extingue al finalizar el plazo pactado si no tiene lugar la prórroga o la tácita reconducción. Además, el contrato se extingue por la pérdida de la cosa arrendada por causa no imputable al arrendador y por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
El arrendador podrá resolver el contrato por la falta de pago de la renta, de las cantidades que correspondan al arrendador o de la fianza o su actualización, por subarriendo o cesión inconsentida, por realización de daños causados intencionadamente por el arrendatario u obras no consentidas por el arrendador cuando su autorización sea necesaria, por la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y cuando la vivienda deje de estar destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de su cónyuge o hijos dependientes.
El arrendatario puede resolver el arrendamiento por la no realización por el arrendatario de las obras a las que está obligado y por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
¿En qué casos se aplica la Ley?
• La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos no se aplica cuando la superficie de la vivienda sea superior a 300 metros cuadrados o la renta anual inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En estos casos los contratantes pueden pactar las condiciones que consideren convenientes. Es aconsejable que el contrato sea lo más explícito posible, porque en lo que no se haya pactado o previsto en el contrato sí se va a aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Tampoco se aplica la Ley cuando se trate de algunos de los supuesto excluidos por el art. 5, en los que el arrendamiento de la vivienda es accesorio a una relación más amplia (viviendas asignadas a una persona por razón de su cargo o servicio, vivendas de militares, fincas con casa-habitación y viviendas universitarias).
¿Qué personas deben intervenir en el contrato?
• Como arrendador debe intervenir el propietario de la vivienda. Se pueden plantear problemas si el propietario está casado.
• Si la vivienda pertenece con carácter privativo a una persona casada (por ejemplo, porque la ha heredado, o la compró antes del matrimonio o se ha pactado separación de bienes), esa persona podrá por sí sola arrendar.
• Sin embargo, si en la vivienda tuviese su residencia el matrimonio, sería necesario el consentimiento del otro cónyuge, por lo que resulta conveniente recoger, siempre que el arrendador esté casado, la manifestación de éste de que la vivienda no constituye vivienda habitual del matrimonio.
• Si la vivienda es ganacial y figuran como dueños ambos cónyuges (por ejemplo, si ha sido comprada durante el matrimonio por ambos), el arrendamiento debe ser firmado necesariamente por los dos. Se trata de una cuestión importante, ya que si sólo firma uno de los cónyuges propietarios, el otro podrá impugnar el contrato por faltar su consentimiento. Unicamente en el caso de que la vivienda, aun siendo ganancial, figure a nombre exclusivamente de uno de los cónyuges (por ejemplo, cuando sólo uno de ellos firmó la escritura de compra) podrá éste por sí solo celebrar el contrato, pero ello sólo en el caso de que el arrendamiento se estime un acto de administración y la finca no sea vivienda habitual del matrimonio.
• Por todo lo anterior, siempre que la vivienda sea ganancial (y ello debe presumirse si el arrendador está casado y compró durante el matrimonio, y no se trata de persona con vecindad civil catalana o balear) resulta conveniente que se pida que firmen ambos cónyuges.
• En cuanto al arrendatario, tendrá tal condición el que vaya a ocupar la vivienda pagando la renta. Lo que ocurre es que si la vivienda va a ser ocupada por un matrimonio o una pareja que convive, lo normal es que sólo firme uno de ellos. En tal caso, arrendatario será sólo el que firme el contrato, sin perjuicio de que en caso de abandono, desistimiento o muerte de éste se reconocen una serie de derechos al cónyuge o conviviente.
• Sin embargo, nada impide que el contrato sea firmado por ambos cónyuges o convivientes, en cuyo caso ambos son arrendatarios, lo cual supone un importante reforzamiento de su situación. Así, por ejemplo, si la pareja se separa o uno de ellos muere, podrá el otro continuar en la vivienda en concepto de arrendatario sin que opere el mecanismo de la subrogación y sin tener que cumplir ningún requisito.
• Cuando los que van a ocupar la vivienda sean varias personas sin relación de parentesco directo y que no constituyan una "pareja", el contrato puede ser firmado por todos. Hay que tener en cuenta que arrendatario será sólo el que firme el contrato, de tal forma que los demás no tendrán ningún derecho si el que firmó muere, renuncia o abandona la vivienda.
¿Qué es la renta?
• La renta será la que fijan libremente las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En nigún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
• La fijación de la renta es uno de los requisitos esenciales del contrato. Es conveniente que se fije el lugar de pago y el procedimiento para hacerla efectiva (por ejemplo, mediante transferencia a determinada cuenta bancaria). Si nada se dice, el pago debe hacerse en metálico y en la vivienda arrendada.
• En el contrato puede estipularse la actualización de la renta, pero el sistema de actualización durante los cinco primeros años debe ser necesariamente por años y con referencia al Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo. Pasados los cinco primeros años, la renta se actualiza por el sistema fijado libremente por las partes. Si nada se ha dicho, se sigue aplicando el índice señalado.
• Sin embargo, aunque la Ley nada dice, creemos que, en cuanto cláusula favorable para el arrendatario, se podría excluir la actualización en cuanto beneficie a éste. Es decir, durante los cinco primeros años el sistema de actualización debe ser el fijado por el la Ley y no otro. Sin embargo, nada impide excluir totalmente la actualización durante toda la vida del contrato o durante los primeros años, pero sólo en cuanto beneficie al arrendatario, lo que quiere decir que habrá que dejar a salvo la actualización para el caso de que el Indice de Precios sea negativo, supuesto en que la renta deberá reducirse, posibilidad que, aunque en la práctica parece chocante, teóricamente es posible.
Los gastos
• Además de la renta, se puede pactar en el contrato que sean a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean suceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios.
• Para la validez de este pacto es requisito imprescindible que se recoja por escrito y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
• Durante los cinco primeros años de vigencia, el incremento anual de estas cantidades no podrá ser superior al doble del porcentaje en que pueda aumentarse la renta.
¿Qué es el derecho de adquisición preferente?
• En caso de venta de vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma. El dueño de la vivienda arrendada tendrá que notificar al arrendatario su intención de vender o el hecho de haber realizado ya la venta. En esta notificación hará constar el precio y las condiciones de la compraventa.
• El arrendatario podrá optar a adquirir la vivienda en las mismas condiciones, durante los treinta días naturales siguientes a la notificación. En esta materia, puesto que la compraventa se realizará normalmente en escritura y la notificación debe hacerse de forma fehaciente, será obligada la intervención del Notario, quien podrá prestar su asesoramiento a ambas partes.
• No hay derecho a la adquisición preferente en caso de transmisión por título distinto a la venta (por ejemplo, en caso de herencia, donación, aportación a una sociedad, dación en pago, etc.), o cuando se venda la vivienda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
¿Cómo se regulan las obras y reparaciones?
• Durante la vida del arrendamiento es muy posible que la vivienda sufra desperfectos que exijan la realización de obras. La Ley regula minuciosamente el tema, que es especialmente importante para el arrendatario, ya que la realización de obras no autorizadas por la Ley sin el previo consentimiento del arrendador puede suponer la resolución del contrato.
• El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. El arrandatario deberá poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad sde estas reparaciones.
• Si las obras no pueden razonablemente diferirse hasta el final del arrendamiento, el arrendatario debe soportarlas, aunque le sean muy molestas o durante ellas se vea privado de una parte de la vivienda; en este último caso el arrendatario tendrá derecho a disminución de la renta sólo cuando las obras duren más de veinte días.
• El arrendatario está obligado a hacer a su cargo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Además, el arrendatario, previa comunicación al arrendador, podrá realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
• Excepcionalmente, el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá relizar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido, o a la de su cónyuge, pareja o familiar que con él conviva.
• Fuera de los casos contemplados, la realización de obras por el arrendatario exigirá el consentimiento por escrito del arrendador. A falta de este consentimiento, la realización de las obras permitirá al arrendador resolver el contrato, exigir que se repongan las cosas al estado anterior o beneficiarse de las obras sin pagar nada.
¿A qué arrendamientos se aplica la nueva Ley?
¿Qué es el arrendamiento de vivienda?
¿Cómo se celebra el contrato?
¿Cuál puede ser la duración?
¿Qué otros temas pueden incluirse en el contrato?
¿Qué vicisitudes pueden suceder a lo largo de la vida del contrato?
¿Cuando termina el contrato?
La principal referencia normativa en materia de arrendamientos urbanos es la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre (B.O.E. del 25 de Noviembre de 1994). Pero no es la única que se debe tener en cuenta, ya que no deroga totalmente la leyes anteriores. Estas siguen vigentes en muchos puntos para los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995.
¿A qué arrendamientos se aplica la nueva Ley?
Aunque la nueva Ley tiene por objeto regular los arrendamientos que se celebren a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 1995, mediante sus disposiciones transitorias se establecen unas reglas importantísimas aplicables a contratos celebrados con anterioridad a dicha fecha.
Nos encontramos así con un situación enormemente compleja, en la que es fundamental la fecha de la celebración del contratato de arrendamiento para determinar la normativa aplicable. Lo primero que habrá que hacer, en todo caso, es consultar la nueva Ley para comprobar en qué materias se aplica ésta y en cuáles puede entenderse subsistente la anterior legislación.
Además, hay que tener en cuenta que la legislación antigua en materia de arrendamientos no es unitaria, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964 fue objeto de una importantísima modificación, fundamentalmente en cuanto a la prórroga, por el Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de Abril, sobre medidas de Política Económica (popularmente conocido como "Decreto Boyer"), modificación que sólo es aplicable a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
Son precisamente los contratos anteriores al 1 de enero de 1995 los que plantean mayores problemas, tanto a la hora de determinar la legislación aplicable, como a la de interpretar las complejísimas normas transitorias de la nueva Ley, fundamentalmente en cuanto a la determinación de la duración del contrato y en cuanto a la posible elevación de la renta. Es aquí donde cabe esperar una mayor conflictividad y donde más necesaria será la intervención de los Tribunales.
Sin embargo, lo limitado de esta exposición y su finalidad meramente divulgativa hace imposible el estudio de la compleja causística que puede plantearse. Baste aquí aconsejar el recurso al consejo profesional y al asesoramiento que los miembros de la Abogacía pueden proporcionar. Especialmente útil puede resultar, para los arrendadores, la asistencia que, a través de sus abogados, proporcionan las Cámaras de la Propiedad.
El objeto de esta exposición van a ser, en consecuencia, los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 1 de enero de 1995. No se pretende hacer un estudio doctrinal exhaustivo, sino proporcionar consejos sobre puntos concretos que puedan ser de alguna utilidad a quien, sin tener conocimientos jurídicos, se enfrente, como propietario-arrendador o como inquilino o arrendatario, al contrato de arrendamiento. Además, esta exposición se va a ceñir a los arrendamientos de viviendas, ya que tratándose de locales la Ley es enormemente permisiva y lo normal es que los contratantes se procuren asistencia profesional.
Es precisamente en el arrendamientos de viviendas donde la regulación es más extensa y minuciosa, como no podía ser menos, puesto que se trata de compatibilizar la protección del arrendatario o inquilino en su aspiración de acceder a una vivienda digna en unas condiciones justas y con una cierta estabilidad, por una parte, y, por otra, de hacer el arrendamiento una opción económicamente rentable y segura para los propietarios de viviendas.
¿Qué es el arrendamiento de vivienda?
Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Lo fundamental es, por tanto, el destino que se vaya a dar al inmueble que se arrienda, circunstancia que debe reflejarse con claridad en el contrato. A estos efectos será irrelevante el cambio que posteriormente pueda hacer el arrendatario sin contar con el arrendador (así, si el arrendatario alquila el inmueble como oficina y después, sin autorización del arrendador, instala allí su vivienda, no por eso se van aplicar las normas del arrendamiento de viviendas, claramente más favorables para el inquilino).
El arrendatario debe efectivamente ocupar la vivienda, ya que si no lo hiciese así (por ejemplo, si mantiene desocupada la vivienda, la destina sólo a residencia de vacaciones o la usa como oficina o local) el arrendador podrá dar por terminado el contrato.
Sin embargo, es posible que el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
¿Cómo se celebra el contrato?
En cuanto a la forma, el contrato se puede celebrar de cualquier manera, incluso de palabra.
Sin embargo, una elemental prudencia exige que se utilice, al menos, la forma escrita. Así queda constancia de la existencia del contrato, de cuál es la vivienda arrendada y de condiciones tales como la duración, la renta y otras cuestiones que es importante fijar con claridad desde el primer momento.
Resulta conveniente utilizar los formularios oficiales existentes en papel timbrado, ya que de esta forma, mediante la adquisición del formulario, se paga el impuesto correspondiente.
La escritura pública no es imprescindible salvo que se pretenda que el arrendamiento se inscriba en el Registro de la Propiedad.
En cualquier caso, se vaya a pedir o no la inscripción en el Registro, la posibilidad de formalizar el contrato en escritura pública es siempre una opción interesante, puesto que, con un coste no excesivamente alto, se dota al contrato de la mayor eficacia posible, tanto en juicio como fuera de él. Además, al formalizar el contrato en escritura pública se accede a los servicios de un cualificado profesional del Derecho, el Notario, que asesorará a ambas partes con imparcialidad y se ocupará personalmente de la redacción del contrato.
Formalizado el contrato en escritura pública, se podrá solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad, con lo cual se conseguirá la plena eficacia del arrendamiento frente a terceros que no han intervenido en el contrato. Esto es especialmente aconsejable cuando el contrato se celebra con una duración superior a cinco años, ya que pasado este plazo el contrato puede quedar resuelto antes de lo previsto por resolución del derecho del arrendador o por venta de la vivienda.
En la redacción del contrato merecen especial atención una serie de extremos que pasamos a estudiar.
¿Cuál puede ser la duración?
En principio, la Ley permite que sean las partes las que fijen libremente el plazo del arrendamiento, pero al mismo tiempo establece una serie de normas para garantizar al arrendatario una mínima estabilidad.
En concreto, se ha optado por considerar que la duración mínima debe ser de cinco años, pero ello no impide que la duración inicialmente pactada sea inferior o superior.
Si la duración que se pacta es inferior a cinco años, una vez transcurrido el plazo pactado el arrendamiento se prorroga por plazos anuales, hasta alcanzar una duración mínima de cinco años. Ello quiere decir que se puede pactar cualquier duración, que no tiene que venir fijada por años (pueden ser meses, semanas o cualquier número de días), pero pasado el periodo pactado, el arrendamiento se prorroga por un año, y pasado éste, si todavía no se ha llegado a los cinco años, se prorroga por otro año y así sucesivamente.
Las prórrogas son obligatorias para el arrendador, pero voluntarias para el arrendatario, de tal forma que el contrato quedará extinguido si el arrendatario manifiesta al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Cabe la posibilidad de que no se haya pactado plazo, bien porque nada se diga en el contrato o bien porque el contrato se celebre verbalmente y no sea posible probar cuál es la duración pactada. En este caso, el contrato se entiende celebrado por un año y al finalizar el año se aplica lo dicho sobre la prórroga.
El problema que puede plantearse es que, en contra de lo que normalmente se piensa y podía resultar de la anterior legislación, la duración pactada es obligatoria tanto para el arrendador como para el arrendatario. Ello quiere decir que, si bien la prórroga del contrato depende de la voluntad del arrendatario, durante la vigencia del plazo fijado en el contrato o durante el periodo de un año en que consiste la prórroga, el arrendatario no puede desistir libremente del contrato. Así, si se ha pactado una duración de tres años, durante este plazo el arrendatario no puede dar por terminado el arrendamiento si no es con el consentimiento del arrendador, hasta que pasen los tres años.
Lo mismo ocurre en caso de prórroga del contrato: si finalizado el contrato el arrendatario no manifiesta su voluntad contraria a la prórroga, el arrendamiento continúa durante un año, y durante ese año el arrendatario no puede dar por terminado el arrendamiento por su sola voluntad.
Todo lo anterior se traduce en que si el arrendatario y el arrendador no se ponen de acuerdo, habrá que respetar el plazo que proceda, de tal forma que el arrendador no puede echar al arrendatario, pero el inquilino deberá continuar en el arrendamiento y tendrá que pagar la renta aunque, por cualquier causa, ya no habite en la vivienda.
Todo lo anterior supone que si la duración que se pacte es, en cierta forma irrelevante para el arrendador (salvo que se trate de un arrendamiento de larga duración, superior a cinco años), ya que en todo caso el arrendamiento va a durar cinco años si el arrendatario así lo quiere, para el inquilino es un dato fundamental, ya que se obliga a respetar el plazo pactado y a pagar la renta en todo caso, por lo que a la hora de pactar la duración deberá tener muy en cuenta sus perspectivas de futuro.
Por ello, lo más aconsejable para él es fijar una duración de un año, o incluso de menos, ya que de esta forma cada año podrá decidir sobre si sigue o no en el arrendamiento. Claro que el arrendador buscará la duración más larga posible, ya que, si en todo caso tiene que soportar el arrendamiento durante cinco años si así lo quiere el arrendatario, le interesa garantizarse la ocupación de la vivienda y no depender de la voluntad del inquilino.
También es posible, y en mucho casos aconsejable, pactar una duración de cinco años y reconocer en el contrato expresamente al arrendatario su derecho a desistir del contrato, es decir, que el inquilino pueda en cualquier momento durante los cinco años o durante el plazo pactado, dar por acabado el contrato y poder abandonar la vivienda sin tener que seguir pagando la renta. En tal caso, es aconsejable fijar algún requisito previo, como puede ser la notificación al arrendador del desistimiento con la suficiente antelación.
La solución apuntada no está prevista por la Ley, pero es admisible, ya que la Ley no lo prohíbe y se trata de ampliar los derechos del arrendatario, aunque no deja de ser perturbadora la posible interpretación "a contrario senso" del artículo 11.
Si la duración pactada es superior a cinco años, el plazo será obligatorio para ambas partes. En tal caso, parece posible pactar el desistimiento del arrendatario en las condiciones señaladas anteriormente, de tal forma que el arrendatario pueda dar por finalizado el contrato durante los cinco primeros años. Si nada se ha pactado en este caso, la Ley sí contempla el desistimiento del arrendatario, pero sólo es posible si han pasado los cinco primeros años y el arrendatario da el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínimo de dos meses. En este caso, puede pactarse en el contrato una indemnización que consistirá en una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste de cumplir. Si nada se dice no habrá indemnización, pero si se pacta, ésta no puede ser superior a la señalada, aunque parece que sería posible una clausula favorable al arrendatario, es decir, pactar una indemnización pero que esta sea de menor cuantía que la señalada por la ley.
Una vez transcurrido el periodo de cinco años, bien porque ésta fue la duración que se pactó o porque ha habido prórrogas, el contrato se extingue si cualquiera de las partes comunica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo. Si ninguna de las partes manifiesta tal voluntad, el contrato se prórroga por tres años más. Este último plazo es obligatorio para el arrendador, aunque el arrendatario puede dar por terminado el contrato cada vez que pase una anualidad, para lo que debe comunicárselo al arrendador con una antelación de un mes.
¿Qué otros temas pueden incluirse en el contrato?
El contrato puede recoger una serie de temas de gran trascendencia en el arrendamiento.
La regla básica en esta materia es la contemplada en el artículo 6, según el cual "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo en los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Ello supone que se puede pactar cualquier cosa, aunque suponga una modificación del régimen legal, si el resultado es favorable para el arrendatario. Lo que perjudique al arrendatario sólo se admite cuando la Ley contempla expresamente esa posibilidad. Entre estas posibilidades, dignas de ser tenidas en cuenta a la hora de redactar el contrato, podemos destacar:
– Cesión y subarriendo. En principio, sólo se admite la cesión del contrato (es decir, que el arrendatario transmita a otro su condición de tal) y el subarriendo parcial (el arrendatario sigue siéndolo y es él el que paga la renta al arrendador, pero a su vez alquila una o varias habitaciones a otra persona a cambio de una renta) previo consentimiento escrito del arrendador. Parece que debe entenderse posible que el arrendador preste ya este consentimiento en el contrato de arrendamiento.
– Cabe la posibilidad de que al tiempo de celebración del arrendamiento se haga constar expresamente la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí. Esta previsión es muy importante porque, a diferencia del sistema anterior, aunque el arrendador tenga efectiva necesidad de ocupar la vivienda no podrá denegar la prórroga durante los cinco primeros años si no se hizo la correspondiente advertencia en el contrato.
– En el contrato de arrendamiento puede recogerse el consentimiento del arrendador a la realización de obras por parte del arrendatario.
Si el contrato tiene una duración superior a cinco años se admiten diversos pactos que deben recogerse en el contrato:
– Se puede pactar la indemnización antes indicada para el caso de desistimiento.
– Podrá pactarse que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento. En este caso, si la vivienda se vende, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento por el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
– Podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se halla producido con anterioridad.
– La elevación de la renta por mejoras hechas transcurridos cinco años puede ser objeto de pacto en contrario en el contrato.
– Se admite el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto.
¿Qué vicisitudes pueden suceder a lo largo de la vida del contrato?
Durante la vida del contrato pueden producirse ciertas vicisitudes. Son especialmente dignas de mención:
– Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
Si durante la vigencia del arrendamiento el arrendatario desiste voluntariamente del contrato o simplemente abandona la vivienda, se puede producir un perjuicio para el cónyuge que habita en la vivienda, que puede verse privado de la misma. Por ello la Ley le concede el derecho a que el arrendamiento continúe en su beneficio.
Si el arrendatario ha desistido, el cónyuge no tiene que hacer nada, ya que será el arrendador el que deberá requerirle sobre este extremo y el contrato sólo se extingue si el cónyuge no contesta en el plazo de quince días.
Sin embargo, si el arrendatario abandona la vivienda, es el cónyuge el que debe tomar la iniciativa, ya que si quiere hacer uso de este beneficio deberá comunicarlo por escrito al arrendador en el plazo de un mes. En otro caso, el contrato se extingue. Se trata de un requisito de complicada aplicación, ya que es difícil determinar cuál es el momento exacto del abandono, sobre todo si el arrendatario desaparece sin más y no se sabe si es por causas voluntarias o involuntarias, o si se ignora si se trata o no de una situación transitoria.
En cualquier caso, la prudencia exige, en caso de duda y aunque en ocasiones puede tratarse de una situación personal delicada e íntima, practicar lo antes posible la notificación, para evitar que esa situación se vea agravada por la obligación de abandonar la vivienda al considerar el arrendador extinguido el contrato.
Todo lo dicho respecto del cónyuge es aplicable en favor de la persona que hubiere venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente –en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual– durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
– Fallecimiento del arrendatario.
En caso de muerte del arrendatario, la Ley permite que continúe en la vivienda ocupando la posición del arrendatario una persona determinada. La Ley regula minuciosamente quiénes son estas personas (cónyuge o conviviente, descendientes del arrendatario, ascendientes, hermanos y otros parientes con minusvalías dentro del tercer grado), qué requisitos deben cumplir (fundamentalmente la convivencia habitual con el arrendatario durante los dos años precedentes al fallecimiento, salvo que se trate del cónyuge, del conviviente de hecho que haya tenido descendencia con el arrendatario o los descendientes sujetos a la patria potestad o tutela del arrendatario) y la preferencia entre estas personas: sólo una de ellas podrá subrogarse. De no existir ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
A efectos prácticos, lo que es muy importante es que según la Ley el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, en los términos que resultan del art. 16.3. Esta notificación se convierte en algo de vital importancia, ya que su omisión supone la pérdida de sus derechos por quien podía subrogarse (normalmente el viudo o viuda) y la extinción del contrato, con la consiguiente obligación de abandonar la vivienda.
– Notificaciones y comunicaciones entre el arrendador y arrendatario.
Durante la vida del contrato se pueden producir numerosas vicisitudes que las partes deben comunicarse (la elevación de la renta, la voluntad de continuar o no en el arrendamiento, la necesidad de realizar obras, el fallecimiento del arrendador o del arrendatario y un larguísimo etcétera).
La Ley exige en muchos casos que una de las partes realice estas notificaciones a la otra. Esto es especialmente importante para el arrendatario, ya que en ocasiones la omisión de esta obligación puede suponer la extinción del contrato.
Ciertamente la Ley no es clara en esta materia, ya que en ocasiones exige notificación fehaciente, otras veces exige la forma escrita y en muchos casos no dice nada al respecto. Ello exige consultar la Ley y buscar asesoramiento en los supuestos más importantes.
En cualquier caso, aunque la Ley no exija una forma determinada, lo cierto es que siempre se plantea un importante problema: el de la prueba. Así, no basta realizar la notificación oralmente o mediante un simple escrito entregado en mano o remitido por correo ordinario, ya que la otra parte siempre podrá negar la existencia de la notificación.
Existiendo buenas relaciones entre las partes, la forma más eficaz de resolver el problema es la de realizar las comunicaciones o notificaciones por escrito, pero teniendo la precaución de realizar una copia del escrito que sea firmada a modo de "recibí" por el destinatario.
Si el destinatario se niega a firmar, habrá que recurrir a otros métodos, teniendo siempre en cuenta lo que en cada caso exige la Ley y las consecuencias de la falta de notificación, o lo que es lo mismo a efectos prácticos, de la imposibilidad de probar su realización.
La remisión por correo o por telegrama no es suficiente, ya que no queda constancia del envío. Tampoco es suficiente el envío certificado, ya que no se acredita la recepción por el destinatario. Habrá que recurrir al envío por correo certificado con acuse de recibo, pero aún así no queda constancia de qué es lo que efectivamente se ha enviado por ese medio.
Para evitar que el destinatario diga que ha recibido otra cosa, se puede recurrir al envío por medio de Notario. En tal caso, el Notario se encarga personalmente de la remisión desde la oficina de correos y deja constancia fehaciente del hecho del envío y del contenido de lo enviado. El problema es que la existencia efectiva de la notificación dependerá siempre del resultado de la gestión del personal del Servicio de Correos, de tal forma que, como señalan abundantes sentencias, no se entenderá producida la notificación si no llega efectivamente el envío a poder del destinatario, por ejemplo porque no se encuentra a nadie en el domicilio o nadie quiere recoger la carta.
Por todo lo anterior, la forma más aconsejable en los casos más trascendentales, especialmente cuando la omisión del requisito de la notificación dentro de determinado plazo puede afectar a la subsistencia del arrendamiento, es la notificación o requerimiento notarial. En estos casos será el Notario, a instancia del interesado, el que personalmente se traslade al domicilio del destinatario de la notificación y le entregará la misma. Se considerará producida tal notificación aunque en tal domicilio no se encuentre a nadie o nadie quiera recoger el escrito, extremos que el Notario se encargará de consignar fehacientemente.
De esta forma, se consigue la garantía absoluta de que la notificación se va a producir, de que va a quedar prueba fehaciente de la misma y de que se va a practicar dentro de plazo. Además, se permite al destinatario contestar lo que tenga por conveniente. El Notario recogerá en la misma acta la contestación (siempre que ésta se realice en el momento de la notificación o requerimiento o dentro de los dos días siguientes).
¿Cuándo termina el contrato?
El contrato se extingue al finalizar el plazo pactado si no tiene lugar la prórroga o la tácita reconducción. Además, el contrato se extingue por la pérdida de la cosa arrendada por causa no imputable al arrendador y por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
El arrendador podrá resolver el contrato por la falta de pago de la renta, de las cantidades que correspondan al arrendador o de la fianza o su actualización, por subarriendo o cesión inconsentida, por realización de daños causados intencionadamente por el arrendatario u obras no consentidas por el arrendador cuando su autorización sea necesaria, por la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y cuando la vivienda deje de estar destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de su cónyuge o hijos dependientes.
El arrendatario puede resolver el arrendamiento por la no realización por el arrendatario de las obras a las que está obligado y por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
¿En qué casos se aplica la Ley?
• La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos no se aplica cuando la superficie de la vivienda sea superior a 300 metros cuadrados o la renta anual inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En estos casos los contratantes pueden pactar las condiciones que consideren convenientes. Es aconsejable que el contrato sea lo más explícito posible, porque en lo que no se haya pactado o previsto en el contrato sí se va a aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Tampoco se aplica la Ley cuando se trate de algunos de los supuesto excluidos por el art. 5, en los que el arrendamiento de la vivienda es accesorio a una relación más amplia (viviendas asignadas a una persona por razón de su cargo o servicio, vivendas de militares, fincas con casa-habitación y viviendas universitarias).
¿Qué personas deben intervenir en el contrato?
• Como arrendador debe intervenir el propietario de la vivienda. Se pueden plantear problemas si el propietario está casado.
• Si la vivienda pertenece con carácter privativo a una persona casada (por ejemplo, porque la ha heredado, o la compró antes del matrimonio o se ha pactado separación de bienes), esa persona podrá por sí sola arrendar.
• Sin embargo, si en la vivienda tuviese su residencia el matrimonio, sería necesario el consentimiento del otro cónyuge, por lo que resulta conveniente recoger, siempre que el arrendador esté casado, la manifestación de éste de que la vivienda no constituye vivienda habitual del matrimonio.
• Si la vivienda es ganacial y figuran como dueños ambos cónyuges (por ejemplo, si ha sido comprada durante el matrimonio por ambos), el arrendamiento debe ser firmado necesariamente por los dos. Se trata de una cuestión importante, ya que si sólo firma uno de los cónyuges propietarios, el otro podrá impugnar el contrato por faltar su consentimiento. Unicamente en el caso de que la vivienda, aun siendo ganancial, figure a nombre exclusivamente de uno de los cónyuges (por ejemplo, cuando sólo uno de ellos firmó la escritura de compra) podrá éste por sí solo celebrar el contrato, pero ello sólo en el caso de que el arrendamiento se estime un acto de administración y la finca no sea vivienda habitual del matrimonio.
• Por todo lo anterior, siempre que la vivienda sea ganancial (y ello debe presumirse si el arrendador está casado y compró durante el matrimonio, y no se trata de persona con vecindad civil catalana o balear) resulta conveniente que se pida que firmen ambos cónyuges.
• En cuanto al arrendatario, tendrá tal condición el que vaya a ocupar la vivienda pagando la renta. Lo que ocurre es que si la vivienda va a ser ocupada por un matrimonio o una pareja que convive, lo normal es que sólo firme uno de ellos. En tal caso, arrendatario será sólo el que firme el contrato, sin perjuicio de que en caso de abandono, desistimiento o muerte de éste se reconocen una serie de derechos al cónyuge o conviviente.
• Sin embargo, nada impide que el contrato sea firmado por ambos cónyuges o convivientes, en cuyo caso ambos son arrendatarios, lo cual supone un importante reforzamiento de su situación. Así, por ejemplo, si la pareja se separa o uno de ellos muere, podrá el otro continuar en la vivienda en concepto de arrendatario sin que opere el mecanismo de la subrogación y sin tener que cumplir ningún requisito.
• Cuando los que van a ocupar la vivienda sean varias personas sin relación de parentesco directo y que no constituyan una "pareja", el contrato puede ser firmado por todos. Hay que tener en cuenta que arrendatario será sólo el que firme el contrato, de tal forma que los demás no tendrán ningún derecho si el que firmó muere, renuncia o abandona la vivienda.
¿Qué es la renta?
• La renta será la que fijan libremente las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En nigún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
• La fijación de la renta es uno de los requisitos esenciales del contrato. Es conveniente que se fije el lugar de pago y el procedimiento para hacerla efectiva (por ejemplo, mediante transferencia a determinada cuenta bancaria). Si nada se dice, el pago debe hacerse en metálico y en la vivienda arrendada.
• En el contrato puede estipularse la actualización de la renta, pero el sistema de actualización durante los cinco primeros años debe ser necesariamente por años y con referencia al Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo. Pasados los cinco primeros años, la renta se actualiza por el sistema fijado libremente por las partes. Si nada se ha dicho, se sigue aplicando el índice señalado.
• Sin embargo, aunque la Ley nada dice, creemos que, en cuanto cláusula favorable para el arrendatario, se podría excluir la actualización en cuanto beneficie a éste. Es decir, durante los cinco primeros años el sistema de actualización debe ser el fijado por el la Ley y no otro. Sin embargo, nada impide excluir totalmente la actualización durante toda la vida del contrato o durante los primeros años, pero sólo en cuanto beneficie al arrendatario, lo que quiere decir que habrá que dejar a salvo la actualización para el caso de que el Indice de Precios sea negativo, supuesto en que la renta deberá reducirse, posibilidad que, aunque en la práctica parece chocante, teóricamente es posible.
Los gastos
• Además de la renta, se puede pactar en el contrato que sean a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean suceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios.
• Para la validez de este pacto es requisito imprescindible que se recoja por escrito y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
• Durante los cinco primeros años de vigencia, el incremento anual de estas cantidades no podrá ser superior al doble del porcentaje en que pueda aumentarse la renta.
¿Qué es el derecho de adquisición preferente?
• En caso de venta de vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma. El dueño de la vivienda arrendada tendrá que notificar al arrendatario su intención de vender o el hecho de haber realizado ya la venta. En esta notificación hará constar el precio y las condiciones de la compraventa.
• El arrendatario podrá optar a adquirir la vivienda en las mismas condiciones, durante los treinta días naturales siguientes a la notificación. En esta materia, puesto que la compraventa se realizará normalmente en escritura y la notificación debe hacerse de forma fehaciente, será obligada la intervención del Notario, quien podrá prestar su asesoramiento a ambas partes.
• No hay derecho a la adquisición preferente en caso de transmisión por título distinto a la venta (por ejemplo, en caso de herencia, donación, aportación a una sociedad, dación en pago, etc.), o cuando se venda la vivienda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
¿Cómo se regulan las obras y reparaciones?
• Durante la vida del arrendamiento es muy posible que la vivienda sufra desperfectos que exijan la realización de obras. La Ley regula minuciosamente el tema, que es especialmente importante para el arrendatario, ya que la realización de obras no autorizadas por la Ley sin el previo consentimiento del arrendador puede suponer la resolución del contrato.
• El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. El arrandatario deberá poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad sde estas reparaciones.
• Si las obras no pueden razonablemente diferirse hasta el final del arrendamiento, el arrendatario debe soportarlas, aunque le sean muy molestas o durante ellas se vea privado de una parte de la vivienda; en este último caso el arrendatario tendrá derecho a disminución de la renta sólo cuando las obras duren más de veinte días.
• El arrendatario está obligado a hacer a su cargo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Además, el arrendatario, previa comunicación al arrendador, podrá realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
• Excepcionalmente, el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá relizar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido, o a la de su cónyuge, pareja o familiar que con él conviva.
• Fuera de los casos contemplados, la realización de obras por el arrendatario exigirá el consentimiento por escrito del arrendador. A falta de este consentimiento, la realización de las obras permitirá al arrendador resolver el contrato, exigir que se repongan las cosas al estado anterior o beneficiarse de las obras sin pagar nada.
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