debo comprar un piso o alquilarlo? en madrid y barcelona

como buscar pisos barcelona en google

2009-01-15T01:00:00.000-08:00

El joven Ouali Benmeziane (Argelia, 1982) llegó a España procedente de París hace apenas un año pero ya es el organizador del Search Congress Barcelona, el primer congreso en la capital catalana sobre buscadores, posicionamiento y márketing en Internet, que se celebrará entre el 28 al 31 de enero.

El fenómeno del posicionamiento en buscadores y del marketing online, explica Benmeziane, ya no es exclusivo de frikis de Internet sino que también interesa a pequeñas y medianas empresas y a todo aquél que quiera tener presencia en Internet. Google canaliza la inmensa mayoría de las búsquedas por Internet y entender su lenguaje no sólo permite encontrar, sino también ser encontrado.

-¿De dónde surge el Search Congress Barcelona?
-Cuando llegué hace un año a Barcelona buscaba a la gente de SEO [Optimización en Motores de Búsqueda, por sus siglas inglesas], de SEM [Marketing de Motores de Búsqueda] y de márketing online. Estaba segurísimo que habría un gran evento o feria donde hacer contactos, pero no la había. Barcelona es una ciudad avanzada a nivel tecnológico y puede ser sede de un evento de este tipo y traer a gente de Google, Microsoft, Yahoo! y empresas de este tipo.

-¿Qué habrá en el congreso?
-Será seguramente uno de los mayores congresos de España a nivel de marketing online. Será grande por los ponentes que tenemos: vienen los tres grandes buscadores y gente de toda España, Europa y desde fuera.

-¿A quien está dirigido?
-Queremos hacer un evento donde puedan venir las pymes, las ONG, los estudiantes... No nos interesa hacer un evento muy caro y enfocado sólo a expertos, porque ellos ya saben donde encontrar la información. Esta época difícil y de crisis es el momento para aprender a hacer marketing online y aprovechar Internet: es un medio barato y que realmente puede traer muchas ventas a una empresa. No se necesita ser un webmaster o un crack del posicionamiento. Por supuesto, vendrán expertos y el nivel de los ponentes es muy bueno, pero queremos que el nivel de los asistentes sea medio, que venga gente que sepa y gente que no sepa nada y quieran descubrir.

-¿La mayoría de la gente no especialista desconoce la importancia de esta forma de promocionarse?
-La gente no sabe que es un buscador. Conocen Google, Live o Yahoo!, pero no saben como funcionan y, lo que es peor, no saben lo que se puede hacer con ellos. Pueden utilizar un buscador como Google para atraer a muchos clientes. El marketing en buscadores sirve para esto y la idea del congreso es enseñar posicionamiento en buscadores. Además de los expertos y de comerciales que venderán sus servicios, también estarán los propios buscadores para explicar que es lo que se puede hacer con ellos. No enfocamos a un nivel súper-alto, sino a un nivel medio para compartir conocimientos y aprender.

-¿Cada vez hay más interés por las técnicas de posicionamiento en buscadores?
-La gente empieza por aprender palabras como SEO y SEM y por tener interés por aparecer en los buscadores. En realidad no son nada más que páginas web, pero si hablas de Google, Yahoo! o Microsoft la gente te responde que le interesa aparecer ahí y te preguntan cómo pueden hacerlo y si es gratuito o hay que pagar. Aparecer en la página 10 en una búsqueda de Google no vale, hay que aparecer en la primera página de resultados.

-¿Hay que saber mucho para mejorar el posicionamiento de una web?
-Ser SEO es algo muy técnico, muy difícil. No es ni arte ni magia, es una ciencia que requiere mucho trabajo, seguimiento y análisis y también tener conocimientos básicos de programación y saber de marketing. Pero para promocionar un producto o una página web no hay que ser experto. Los buscadores tienen un funcionamiento súper-sencillo, con unas herramientas donde se eligen unas palabras clave y ya se está online.

-¿Habrá un momento en que la principal inversión en márketing será online?
-Estoy convencido. En una campaña nacional de televisión no se sabe a que audiencia se va a llegar, mientras que con el marketing online se puede ir directamente al cliente que se quiere llegar. Las redes sociales, la blogosfera o los buscadores permiten pagar sólo la publicidad que llega a la gente que puede estar interesada en el producto.
-Y también se puede medir el impacto que ha tenido una campaña.
-En Internet se puede medir todo: el impacto, las visitas que has tenido, cuanto tiempo se quedaron en tu página web, quien es la persona, de donde viene, su perfil, su edad, su sexo… Y esta es un arma enorme para vender.

-¿Algún día podremos preguntar a los buscadores con un lenguaje natural?
-Esto es algo que se llama human search [búsqueda humana, en inglés]. Hay un buscador famoso que se llama Powerset y que lo acaba de comprar Microsoft. Lo que intenta hacer es comprender nuestro lenguaje, nuestra forma de hablar y dar los resultados adecuados a la consulta. Es difícil porque somos complejos.

-¿Entonces es mejor que nos adaptemos nosotros y hablemos como los indios de las películas?
-Somos capaces de hacerlo, pero al buscador le es más rentable entendernos él a nosotros porque así irá más rápido vendiéndonos sus servicios. Por lo tanto, iremos hacia una fórmula en la que el buscador entenderá más nuestro lenguaje.

-¿La mayoría de la gente sabe formular correctamente sus consultas en los buscadores?
-Hoy la gente no sabe buscar. La mayoría no saben. Con esto quiero decir que no optimizan sus búsquedas. Cuando se aprende a buscar ya no se busca pisos Barcelona, sino que se busca entendiendo cómo funciona el buscador. Si en el buscador introduzco la consulta piso en alquiler en Barcelona a compartir y que no supere los 400 euros, si hay un anuncio que diga esto lo voy a encontrar. Es lo que se llama la long tail [larga cola, en inglés]. En las búsquedas hay poner al menos tres o cuatro palabras clave. Algunas personas hacen búsquedas muy genéricas, que no les ayudan a encontrar lo que buscan.

caida del precio de los pisos

2009-01-07T01:03:00.000-08:00

La semana pasada terminó el año que los empresarios del ladrillo recordarán como el peor de la historia. Al desplome de las ventas y de la producción se ha unido una caída inédita en los precios. La Sociedad de Tasación estima en un 6,6% el abaratamiento de la vivienda nueva. El problema no es sólo que el año pasado haya sido catastrófico, sino que el que acaba de comenzar no tiene mejor pinta.

La caída de la que da cuenta la Sociedad de Tasación es la mayor registrada en las más de dos décadas que lleva elaborando sus estudios semestrales. Las capitales de provincia donde más ha bajado son Almería, Vitoria, Las Palmas, Segovia, Zaragoza y Madrid. Pedro Pérez, secretario general del G-14, asociación que reúne a las grandes inmobiliarias, prevé que el descenso en los precios va a continuar; opinión que comparte el presidente de la tasadora.

Los expertos llevan meses avisando de que es necesario un fuerte ajuste en los precios para que se restablezca la normalidad en el sector inmobiliario. Es el caso de José García Montalvo. "Ahora es necesario destinar siete veces la renta anual disponible para comprar un piso. Volveremos al equilibrio cuando esta cifra llegue a cuatro, que es donde estaba hasta el año 2000, antes de que empezara a hincharse la burbuja", señala el catedrático de Economía.

Pero lo novedoso es que los propios inmobiliarios -que al principio negaban la posibilidad de que los precios de la vivienda bajaran de precio y luego aseguraban que el ajuste ya se había producido, por lo que no iban a bajar más- reconozcan ahora que la línea descendente va a continuar en los próximos meses.

"La vivienda nueva ya es ahora entre un 15% y un 20% más barata. Se trata de la caída más fuerte que hemos visto nunca. Además, 2008 ha sido el peor año desde que existen estadísticas inmobiliarias. A pesar de todo esto, no veo ninguna luz que anuncie una salida del túnel. Y si no hay ninguna novedad, los precios seguirán cayendo", asegura el representante del lobby de las promotoras. Más categórico es el presidente de la Sociedad de Tasación, José Luis Estevas-Guilmain, que considera "seguro" que los precios continúen a la baja. "El cambio de tendencia está confirmado. Todos los indicadores aseguran que este año la caída será igual o mayor a la de 2008", añade.

La caída de los precios -presente y futura- constituye para los constructores una pésima noticia, pero excelente para los que están a la espera de que bajen aún más para comprar. A esta noticia se une la sangría que vive el Euríbor, que ayer encadenó 60 días consecutivos de descensos, quedándose por debajo de la barrera del 3%. Hay que remontarse a marzo de 2006 para encontrar un Euríbor tan bajo.

El problema es que esta caída continua favorece principalmente a los que ya cuentan con una hipoteca que les toca revisar. Y no tanto a los que piensan contratar un nuevo préstamo, ya que las entidades financieras aplican ahora diferenciales más altos de los que hace años eran habituales.
(fuente: el pais)

comprar piso en Barcelona

el precio de los pisos cae en madrid y barcelona

2009-01-06T06:03:00.000-08:00

Dos noticias para el que quiera comprarse una casa en Madrid, una buena y otra mala. La buena es que el precio de la vivienda nueva en la capital ha caído casi un 8% en los últimos 12 meses y que se prevé que siga bajando durante este año. La mala es que Madrid sigue en el podio de las ciudades más caras de España. El metro cuadrado construido se vende a 3.658 euros de media, sólo por detrás de Barcelona (4.243 euros) y San Sebastián (3.918). Pero Madrid es la sexta ciudad donde más han bajado los precios, dos puntos menos que la media anual (-6,6%), según el Estudio de Mercado de Vivienda Nueva en 2008, presentado ayer por la Sociedad de Tasación.

La caída de los precios del último año en Madrid supone el mayor descenso al menos desde 1985, cuando la Sociedad de Tasación comenzó sus mediciones, y la única bajada registrada durante la última década. El precio de la vivienda cayó a principios de la década de los noventa del siglo pasado, siempre por debajo del 3,3%. Volvió a bajar un 0,8% en 1996. Y desde entonces había subido sin parar hasta ahora.

La Sociedad de Tasación, que revisó más de 136.000 viviendas de casi 6.000 promociones en todo el país, prevé en su informe que el precio de los pisos nuevos seguirá bajando en los próximos meses y señala la desaceleración económica, el aumento de desempleo o el exceso de oferta de vivienda recién construida entre los factores que han provocado la caída, que fue más acusada en los últimos seis meses del año.

Entre enero y diciembre se registraron rebajas en casi todos los distritos de la capital. La única excepción fue Centro, donde subieron menos de un punto. El informe destaca que en esa zona, donde escasea el suelo, ha aumentado en un año el mercado de alquiler. En el resto de la capital, los pisos se abarataron sobre todo en Retiro, Puente de Vallecas, Ciudad Lineal y Moncloa (ver gráfico). El metro cuadrado más caro de Madrid se ofrece en Chamberí (11.555 euros). La cifra supone casi multiplicar por 10 el más barato, que se vende en San Blas (1.662 euros).

La media por metro también ha caído en un año en los principales municipios del área metropolitana, donde baja más de seis puntos hasta quedarse en 2.521 euros, según el estudio, que excluye en su medición las unifamiliares, las que miden menos de 60 metros cuadrados o más de 150 o aquellas con "condiciones especiales que distorsionan su precio", como los áticos.

Entre las poblaciones cercanas con más de 50.000 habitantes, los precios cayeron sobre todo en el sur (Getafe y Leganés) y al norte (San Sebastián de los Reyes). Bajó más de ocho puntos en los tres municipios, con precios medios entre 2.300 y 2.800 euros. Donde hubo menos rebajas fue en Boadilla del Monte, Las Rozas y Coslada, con descensos del 0,5 al 2,6% y una media entre 2.400 y 2.900 euros. El piso más caro del entorno se vende en Alcobendas (6.681 euros por metro cuadrado). El más barato, en Parla (1.742).

(fuente: el pais)

alojamiento barato en Madrid

2009-01-03T06:40:00.000-08:00

Si buscas alojamiento barato en madrid, te podemos aconsejar la siguiente página:
http://www.cheapaccommodationonline.com/es/madrid/

alquiler con opcion a compra, una buena solucion anti crisis

2008-09-23T02:06:00.000-07:00

La crisis económica y las restricciones crediticias han frenado en seco la compra de viviendas, lo que ha dejado a las promotoras con una bolsa de 7.000 pisos nuevos sin vender y otros 19.000 en construcción en Sevilla. Para obtener ingresos inmediatos y dar salida a ese stock de viviendas, muchas promotoras han optado por usar una fórmula en desuso en el mercado inmobiliario español: el alquiler con opción a compra. Nuevas parejas, separados y solteros que quieren adquirir una vivienda a corto y medio plazo son los principales demandantes de este producto.( alquiler con opcion a compra barcelona)

Las promotoras que aún no han implantado el alquiler con opción a compra en Sevilla están estudiando hacerlo en los próximos meses. Manuel Sillero, gerente de Gaesco, explicó que muchas de las constructoras y promotoras no han tomado aún la decisión de ofrecerlo porque esperan a que la Junta apruebe antes del verano el nuevo Plan de la Vivienda Andaluz para saber qué subvenciones se otorgarán a los caseros e inquilinos.

Por otra parte, Sillero manifestó que muchas de las promotoras que tomen esa decisión deberán cambiar su objeto social para incluir el alquiler, así como cambiar su estructura organizativa, ya que es necesario contar con un departamento que se ocupe de la gestión de alquileres y mantenimiento de esas viviendas.

La mayoría de las promotoras que ya ofrecen esta fórmula permiten la opción de compra a los dos o tres años de alquiler, pudiendo deducirse el comprador entre el 50% y el 100% de lo que han pagado en concepto de arrendamiento.

El boom del alquiler con opción a compra ha llevado a algunas empresas a comenzar los trámites para homologarse como agencia de fomento de alquiler, lo que les permitirá gestionar para los inquilinos subvenciones de la Junta para el arrendamiento.

A la entrada de Espartinas un gran cartel anuncia la venta de viviendas en la urbanización «La Hacienda» con un atractivo mensaje: «¿Quién dijo que alquilar es tirar el dinero? Por 600 euros al mes, alquila de 4 dormitorios y ahorra para comprarla». Ana López, directora de la promotora, el grupo Desarrollos del Sur, explicó a ABC que optaron por esa fórmula ante la falta de ventas. «Nos sentamos a pensar soluciones a la crisis y concluimos que el alquiler con opción a compra podía interesar porque hay gente que no tiene suficientes ingresos para hipotecarse y otros quieren, pero el banco no les da el crédito en estos momentos. Por esa razón, hemos reorientado el negocio hacia el alquiler, a la espera de que en los próximos años se reactive el mercado», explicó Ana López.

Aunque esta promotora ofreció inicialmente el alquiler por 600 euros al mes, de los cuales 200 iban destinados a la futura compra, ahora ha cambiado su oferta por 800 euros, de los que 400 euros podrán ser deducidos de la compra de la vivienda dos años después.

Grandes grupos inmobiliarios se han sumado también a esta modalidad de alquiler, como es Inmobiliaria Osuna (Grupo Noga). Esta inmobiliaria ofrece desde hace tres meses algunas viviendas en alquiler con opción a compra en Sevilla Este, más concretamente en los edificios Galileo y Reinado. Se trata de viviendas de dos habitaciones, cuyo precio de venta oscila entre 230.000 y 250.000 euros, pero cuyo alquiler mensual es de 800 euros mensuales, alquiler que podrá deducirse del precio de adquisición, descontando siempre los impuestos y gastos de comunidad.

La inmobiliaria andaluza Prasa está estudiando la posibilidad de introducir también este tipo de alquiler para dinamizar las ventas en sus promociones de Bermejales y Gines, indicaron fuentes de la compañía cordobesa.

De igual forma, Inmobiliaria del Sur, empresa que dirige Joaquín González, analizará en las próximas semanas la implantación de esta fórmula novedosa para hacer frente a la crisis económica y las restricciones crediticias. «Aún no hemos tomado la decisión, pero es una de las posibilidades que barajamos para dinamizar las ventas», explicó Francisco Pumar, directivo de la inmobiliaria sevillana.

De igual forma, Alejandro Pizcueta, del departamento comercial de Bekinsa, explicó a ABC que «de momento no tenemos alquiler con opción a compra para nuestras viviendas de Coria del Río y Montequinto. aunque estamos analizando la posibilidad de hacerlo si no se venden bien las promociones».

Otra inmobiliaria que no descarta implantar la modalidad de alquiler con opción a compra es Reyal Urbis. «Estamos pensando si ofrecemos esa modalidad de aquí a un año, cuando saquemos al mercado unas 250 viviendas en Sevilla capital, junto al campo del Betis, y en San Juan de Aznalfarache, cerca del río», declaró a ABC Fernando Santos, del departamento de Ventas de Reyal Urbis en Sevilla.

La Junta de Andalucía introdujo en 2007 en el IV Plan Andaluz de Vivienda la figura del alquiler de VPO con opción de compra, destinada a jóvenes «mileuristas» y a familias con recursos medios. En el caso de los jóvenes, se trata de viviendas de entre 50 y 70 metros cuadrados destinadas a personas con una renta inferior a los 20.000 euros anuales. En este caso, se fija una ayuda estatal del 40% del precio del alquiler los dos primeros años, mientras que del segundo al séptimo año existe una ayuda autonómica del 20%. Si a los siete años, el inquilino decide comprar, se le computará como pago el 50% de lo abonado.

En el caso de las viviendas destinadas a familias de renta media (entre 20.000 y 40.000 euros anuales), la superficie de la vivienda fluctuará entre los 90 y los 100 metros cuadrados y la decisión sobre la opción de compra se adopta a los diez años. ( fuente, ABC)
http://www.stayinbarcelona.net/alquiler-con-opcion-a-compra-barcelona.htm

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2008-09-18T07:51:00.000-07:00

Technorati Profile

nuevo portal de pisos de particular a particular

2008-08-18T03:47:00.000-07:00

pisos particular consejos
Tú, como parte vendedora, tienes que ir al Ayuntamiento y pagar la PLUSVALÍA DE LA VIVIENDA (varía de una ciudad a otra, y no tiene un valor fijo). Llevar al Notario una Copia simple de la Escritura de la casa que vas a vender (una fotocopia de la escritura). OJO no entregues el ORIGINAL, de ninguna de las maneras, antes de recibir el dinero. Si te van a pagar en efectivo (dinero negro) y a un precio menor que el de mercado; hazles un recibo por la cantidad recibida en "negro" y el resto, si te lo pagan con un talón de "su cuenta bancaría" exige que sea un "TALON CONFORMADO"; si es del mismo banco, no es necesario ya que lo puedes ingresar en el acto y te transfieren la cantidad total a tu c.c.
El Comprador, tiene que pagar los gastos de Notaría; el IUmpuesto Bienes Inmuebles (esto a tí te es igual. Hacienda les reclamará); pero que sepas que son por su parte. Que hay mucho listo
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pisos sitges y barcelona: dentro de los mas caros

2008-08-04T08:33:00.000-07:00

Las localidades de Sitges, Sant Cugat del Vallès y Barcelona son la segunda, tercera y cuarta ciudades de España con el precio de la vivienda más caro, según concluye un informe del sector inmobiliario realizado por el portal de internet Fotocasa, en colaboración con la escuela de negocios barcelonesa IESE, correspondiente al mes de julio.
Aunque la tendencia de los precios del mercado sigue a la baja, como en el resto del país, en Sitges el precio medio del metro cuadrado se situó en los 5.165 euros; en Sant Cugat del Vallès, en los 4.772 euros y en la ciudad de Barcelona, en los 4.692 euros. Los tres municipios solo se ven superados por San Sebastián, donde el precio medio por metro cuadrado supera los 5.400 euros.

COMUNIDAD CARA En realidad, entre los 10 primeros municipios más caros de España se sitúan siete catalanes, todos ellos, en la provincia de Barcelona, ya que la sexta ciudad con la vivienda más cara de España es Montgat (4.335 euros por metro cuadrado de media), y a continuación se sitúan Esplugues de Llobregat (4.332 euros) y Castelldefels (4.303 euros). En décimo lugar, figura Vilassar de Mar (4.275 euros).
En la capital catalana, el barrio más caro vuelve a ser Pedralbes y Sarrià (6.668 euros por metro cuadrado de media), y a continuación, se sitúan Tres Torres y Vallvidrera (6.422 euros), Sant Gervasi (6.226 euros), Putxet (5.793 euros) y la derecha de l'Eixample (5.778 euros).
La localidad española donde el precio medio de la vivienda se ha incrementado más es Torroella de Montgrí, en la comarca del Baix Empordà (Girona) donde la variación intertrimestral es del 7,5%.
De los 14 municipios de España con más variación interanual positiva, seis se encuentran también en Catalunya. Entre ellos, destacan Corbera de Llobregat (6,1%) y Arenys de Munt (5,7%).

ELEVADO PRECIO MEDIO El precio medio de los pisos en Catalunya se sitúa en los 3.524 euros, el doble de la media de autonomías como Extremadura (1.755 euros) y Murcia (1.946 euros). La comunidad con la vivienda más cara es el País Vasco (4.035 euros de media), y en segundo lugar está Madrid (3.537 euros).
Dicho estudio pone de manifiesto que, en el último año, la variación del precio medio de la vivienda ha sido del 7,5%. El precio de los pisos cae en todas las autonomías. También se registra una caída en el precio de la vivienda de segunda mano. En Catalunya se detecta un descenso del precio del 8,5% en el mes de julio en términos interanuales. Con respecto a junio la bajada es del 0,7%. Barcelona es la provincia con un descenso mayor, del 1%.

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el robo de los bancos

2008-07-24T01:39:00.000-07:00

Articulo muy interesante:

El sistema en quiebra

Las acciones de los últimos dias de los bancos centrales incluida la reserva federal de Estados Unidos, demuestra que el sistema financiero es insolvente, es decir los bancos no pueden pagar sus créditos, o dicho de otra manera, los bancos han prestado dinero que no tenían y ahora no tienen efectivo para hacer frente a los pagos en los que han incurrido.

"Es otra ola de la tormenta financiera. Algunos mercados están empeorando más rápido que en Diciembre o Agosto. El miedo generalizado es que algo dramático va a ocurrir y el miedo, como el fuego se autoalimenta."

Así hablaba a Reuters Jesper Fischer-Nielsen, del Danske Bank de Copenage sobre la ola de pesimismo que asola los mercados.

También se demuestra que los bancos centrales son partidarios de intervenir directamente en los mercados si de ésa forma se conservan los beneficios. Esto es una clara violación de las funciones de los bancos centrales y es contrario a todo lo que se quiere identificar cuando se habla de mercado liberal.

En una declaración muy preparada, Bernanke, anunció que la Reserva Federal añadirá doscientos mill millones de dólares ($ 200 billion) al sistema financiero para ayudar a los bancos a capear el temporal que les ha abatido por las pérdidas millonarias de la llamada 'crisis de las hipotecas.' Las noticias fueron muy bien recibidas en Wall Street que subió 416 puntos en un día, la mayor ganancia en cinco años.

"Es como conectar los cables de la batería para arrancar al mercado crediticio. Están intentando restaurar la confianza de los inversores" (Nick Raich, National City Private Group, Cleveland, USA).

La ‘tercera ola de la crisis crediticia’

De la misma forma, en el International Herald Tribune se podía leer hace unos días cómo el mercado había caído 3% en una semana debido a los problemas derivados de la crisis hipotecaria y que las mismas condiciones que precedieron las dos últimas crisis de liquidez, en Agosto y Diciembre estaban presentes pero más fuertes que nunca: la liquidez se está desvaneciendo del sistema y el mercado encara un crash.

Bernanke ha coordinado ésta acción con los otros miembros de lo que comienza a llamarse en los ambientes progresivos como ‘Cartel Bancario Global’: los bancos de Canadá, Inglaterra, Suiza, el banco central europeo y la reserva federal. Este Cartel “intenta llenar de liquidez al sistema financiero para robustecer el funcionamiento de los mercados”(Reserva Federal).

Este plan, por supuesto, es inflacionario y supondrá mucha más presión para un dólar muy debilitado desde hace ya demasiado tiempo. Sin embargo, eso no importa: todos los mecanismos de la reserva federal y de los bancos centrales son inflacionarios de todas formas y eso se verá una vez la presente crisis pase y se vean los desperfectos.

La declaración de la Reserva Federal continúa: “El acuerdo proveerá dólares en la cantidad de $30 mil millones (30 billones en dólares USA) y $6 mil millones ($6 billones en dólares USA) al Banco Central Europeo Y al Banco Nacional de Suiza respectivamente” y el plazo de devolución se extiende hasta el 30 Septiembre del presente año.

Y yo me pregunto, por qué la reserve federal está prestando dinero a bancos extranjeros? No será por venderles la moto con productos derivados de hipotecas a sabiendas que no habría dinero en los bolsillos de los contribuyentes Americanos para respardarlas??

O bien para hacer uso de un dólar del que todo el mundo quiere desprenderse bien cambiándolos a otras monedas más estables como el euro o el yen o bien comprando oro o cualquier otro metal precioso??

De cualquier manera, las acciones de la Reserva Federal muestra cómo el grupo G-10 opera como un cartel de hecho, determinando la politica monetaria en todo el mundo (el G-10 representa el 85% del PIB global).

A cambio de éste préstamo, las entidades pueden presentar como aval los fondos derivados de las hipotecas y los respectivos bancos centrales tragarán con ello a cambio de que la Reserva Federal dé los fondos para ello.
Para que la jugada sea redonda, los tipos de interés han de bajar para que no suba el precio de las hipotecas y los hipotecados puedan pagar hasta que se pase éste mal bache.

Hasta aquí la versión official más o menos disimulada y remitida a través de los medios de comunicación.
En realidad y examinando un poco más detenidamente el asunto, ésta conclusión asume que los consumidores e inversores son un poco cortos para saber que el mercado inmobiliario está en su mayor decline desde hace 100 años (desde la Gran Depresión en USA), y nadie va a resucitarlo en un futuro próximo.

El problema es que no hay compradores !! Los que pudieron comprar casa ya lo han hecho y ahora están pagando las consecuencias de unos precios desmesurados, alimentados por el boom del dinero barato, iniciado por Alan Greespan quien bajó los tipos de interés hasta el 1.5% y los recortes fiscales ofrecidos por el gobierno de George W. Bush a los más ricos. Todo ello y el ‘descuido’ de los bancos en otorgar créditos con revisión de intereses a los dos años, sin preocuparse de que los firmantes pudieran o no pagar pasado éstetiempo, propició que el precio de la vivienda se disparara a niveles nunca vistos.

Ahora, la burbuja inmobiliaria ha explotado y los que tienen dinero para invertirlo en el mercado inmobiliario no están dispuestos a comprar a éstos precios y deciden esperar a que bajen para comprar barato. Mientras, están cambiando sus remesas a monedas más estables o bien invirtiendo en valores refugio como el oro, que también está marcando niveles históricos y que es significativo ya que siempre sube cuando los tiempos que se avecinan son difíciles.

No importa hacia dónde se mire, cualquier camino hasta el reajuste sera doloroso, sólo hay que escoger el menos malo, evitar una recesión a cualquier precio?? Y si es inevitable?? No sería mejor no hacer nada, que caiga quien caiga, y después recoger las piezas y reconstruir el puzzle?

En cada paso que los bancos centrales dan incrementan la presión sobre los precios, mirar el barril de petróleo, la inflación en Europa, etc. con lo que muchas cosas nos van a salir más caras, con lo que habrá que apretarse el cinturón...aún más !!

Lo mejor es que lo peor está por llegar y sera cuando miles, si no millones de hipotecados van a ver sus sueños truncados cuando los tipos de interés terminen subiendo para contener la inflación, que es lo que ocurre cuando se presta dinero a interés, o se infla el crecimiento metiendo millones y millones de dólares o euros en el sistema financiero.

Todo, para que volvamos al mismo punto de partida: créditos hipotecarios impagados, confiscación de la vivienda por el banco y subasta del inmueble.

He aquí el problema: NO Hay COMPRADORES, al menos a éstos precios, ni precios subastados ni vivienda recién construidas, con lo que los bancos no pueden recuperar la cantidad prestada y las constructoras no pueden pagar a los bancos mientras no vendan lo que ya han construido y no van a vender hasta que bajen los precios.

Aquí es cuando la cosa se va poniendo interesante porque éso, ni más ni menos, es lo que están llamando ‘falta de liquidez’.

Para poder deshacerse de éstos pisos han de bajar los precios para hacerlos más asequibles, sin embargo, al bajar los precios digamos un 10 ó 15%, se da el hecho de que el precio de 2008 es 15% más bajo que el precio del 2006; pero la hipoteca tiene un precio del 2006 con lo que estás pagando en hipoteca un precio más alto de lo que vale tu vivienda actualmente, es decir, si intentas vender tu casa hipotecada no sólo no vas a recuperar el precio que has pagado, sino que además de estar en la calle le deberás dinero al banco,… en caso de que el banco no haya quebrado por no poder recuperar el dinero que ha prestado, y haya sido adquirido por otra institución financiera a precio de saldo, bien privada (caso reciente de Bearn Sterns en EEUU), bien pública (caso Northern Rock en Inglaterra). En el primer caso, tenemos acumulación de capital en manos de unas pocas instituciones financieras, véase BBVA adquiriendo, no uno sino CUATRO bancos tejanos nada menos, o el Grupo Santander en Latino América.

En el segundo caso, tenemos nacionalización de los bancos, es decir, el estado se hace cargo de las pérdidas de la institución (con dinero del contribuyente, por cierto), y los accionistas tan contentos, a esperar que las circunstancias mejoren y al estado le venga bien revendérselo ya limpio de deudas.

El incremento de los precios ya se está notando en la gasolina, la energía, el pan o la leche, pero dentro de poco se hará extensiva a todos los demás sectores

El resultado: transferencia de riqueza de los que pagamos impuestos hacia los que no.
pisos barcelona

¿se habrá equivocado el Urbannland institute?

2008-07-24T01:29:00.000-07:00

Esta es una noticia del año pasado, no me queda muy claro si se han equivocado o no:

El mercado inmobiliario europeo está acercándose al punto máximo de su ciclo de inversión. Los rendimientos se estabilizarán de forma importante durante 2007 y serán de un dígito, según los resultados de un informe sobre las tendencias del mercado inmobiliario en Europa, realizado por Urban Land Institute y PricewaterhouseCoopers.

"Si el punto álgido del ciclo lo tenemos en las 12, ahora estamos en las 12 menos cinco o menos diez", así comienza el citado informe que revela además el optimismo de los directivos del sector inmobiliario europeo tras el fuerte crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) en los últimos seis años. Los principales factores que frenan este ciclo alcista son la subida de precios del petróleo, de los tipos de interés, del IVA en Alemania y de los impuestos en Italia, que pueden tener un efecto desalentador en la demanda.

pisos

Asimismo, se prevé un incremento de la financiación con deuda, aunque las entidades están endureciendo las condiciones para acceder a ella y el aumento de los tipos de interés debería favorecer un equilibrio del mercado.

En relación a 2006, los mercados inmobiliarios europeos presentan un menor riesgo, mayores perspectivas de rentabilidad, un mayor equilibrio de la oferta y la demanda y mejores perspectivas de desarrollo de cara al futuro. En general, las perspectivas apuntan una ligera mejora respecto al pasado año.

Centros comerciales

El documento también subraya que muchos inversores y promotores europeos prestarán más atención a la regeneración urbanística y a la rehabilitación de inmuebles que en años precedentes. Por segmentos de negocio, los centros comerciales serán, por tercer año consecutivo, los que ofrezcan mejores perspectivas, seguido por los hoteles, las propiedades de uso mixto y las oficinas céntricas, que han ganado muchos enteros en el último ejercicio.

Por último, el informe desvela que la inversión inmobiliaria en Europa procedente de otros países del mundo sigue creciendo a buen ritmo y se concentra en Reino Unido, Francia y Alemania. Este documento se realiza a partir de la información que proporcionan más de 390 encuestas y entrevistas a expertos del sector: inversores, promotores, inmobiliarias, entidades de préstamo, brokers y consultores.

Madrid y Barcelona, opciones atractivas

Madrid y Barcelona figuran en séptima y octava posición del ranking del mercado inmobiliario de las grandes ciudades europeas. El informe tiene en cuenta el índice de rentabilidad global y el riesgo. Las dos ciudades españolas han sido superadas en el ranking por Estocolmo, Munich y Lyon respecto al año pasado. En el caso de Madrid, el mercado de alquiler ofrece perspectivas favorables, el equilibrio entre oferta y demanda sigue siendo bastante bueno, pero continúa ubicada en el décimo puesto de la lista en el segmento de promoción.

París y Londres encabezan el ranking un año más. La capital francesa es un buen mercado, pero demasiado caro, según la mayoría de los encuestados. A pesar de eso, París mantiene el número uno en la clasificación de 2007.

Respecto a Londres, los encuestados creen que es la ciudad europea con un menor índice de riesgo inmobiliario y con mejores perspectivas en el mercado de alquiler. Sin embargo, los mayores costes de construcción, que en parte se explican por la demanda creada por los Juegos Olímpicos 2012, pueden perjudicar a la obra nueva de Londres en los próximos años. Las ciudades europeas que actualmente ofrecen las mejores perspectivas de desarrollo son Estambul y Moscú.

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2008-07-22T10:40:00.001-07:00

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bajan los precios de alquiler en barcelona

2008-07-07T05:05:00.000-07:00

Desaceleración. Este término, utilizado hasta la saciedad los últimos meses para describir la situación económica general, aterriza ahora en el mercado de la vivienda de alquiler de la ciudad de Barcelona, donde el alza de precios de los últimos tiempos, alimentado por un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda y más recientemente por la crisis de la compraventa, parece haber entrado en una fase de ajuste. La renta mensual cayó en el primer trimestre del año un 2% en comparación con el último del 2007. Así consta en el último informe de la Cambra de la Propietat Urbana, que acaba de darse a conocer y que fija el importe medio en poco más de mil euros, 1.020,39, para ser exactos.

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PALABRAS CLAVE

Barcelona, Cambra, Santa Coloma, Terrassa, Hospitalet, Gramenet, Badalona, Sabadell

El estudio pone de manifiesto que, como otras actividades del sector inmobiliario, aunque más tarde, el arrendamiento de viviendas también ha puesto el freno en los precios. Para ilustrarlo, se compara la renta del primer trimestre del 2008 con la de un año antes. El resultado es que el importe medio que se paga al mes por un piso de alquiler en la capital catalana ha crecido en esos doce meses un 5,6%. Se trata, sostiene el informe, de una "importante desaceleración en los precios" puesto que habría que remontarse al segundo trimestre del 2000 para encontrar un incremento interanual inferior a este. En aquella ocasión, los precios crecieron sólo un 5,4%.

Si se consideran periodos más largos que un trimestre los precios todavía crecen. Sin embargo, el estudio de la Cambra de la Propietat recuerda que el último incremento interanual está "muy alejado" del que se producía un año antes, que fue del 17,8%. Durante todo el 2007, el encarecimiento se mantuvo permanentemente de manera que se cerró el año con un aumento medio del 13,6%. Por ello, todavía llama más la atención los datos de los tres primeros meses del 2008.

"Por vez primera en los últimos años se produce una caída de precios de este nivel", destacan los autores del estudio de la Cambra de la Propietat, que se muestran cautos a la hora de describir la evolución que tendrá el mercado a corto y medio plazo aunque, añaden, hay algunas pistas que apuntan al mantenimiento de esta moderación. La razón principal es que las ciudades del área metropolitana cuentan con un parquet de alquiler en plena expansión que puede absorber una parte importante de la demanda.

Debe tenerse en cuenta que en muchos de estos municipios los precios están por debajo de los de la capital. Por ejemplo, la renta media el primer trimestre del 2008 en l´Hospitalet era de 961 euros, en Badalona de 886, Santa Coloma de Gramenet de 830, en Sabadell de 924 y en Terrassa de 939 euros, según consta en el estudio.

Esta tendencia a la moderación de precios en Barcelona ciudad ocurre en un momento en que el sector inmobiliario sufre una importante crisis que comenzó en la compraventa. La incertidumbre sobre esta última actividad ha llevado a muchos barceloneses a refugiarse en el alquiler. En primera instancia, este trasvase de la demanda empujó los precios al alza - fenómeno que quedó claramente reflejado en los dos anteriores informes trimestrales de la Cambra de la Propietat- y puso las cosas, si cabe, todavía más difíciles a los interesados en acceder a una vivienda en la capital catalana. "Ahora pueden ser estos municipios del entorno los que están en condiciones de atraer a estos hipotéticos arrendatarios que no pueden pagar las rentas; mientras exista esta alternativa, los precios en Barcelona pueden seguir moderándose", añaden los autores del documento.

http://www.pisosmadrid-online.com/
pisos barcelona

pisos en barcelona

2008-06-18T04:03:00.000-07:00

Un juez de Barcelona ha condenado a una inmobiliaria denunciada por un grupo de ocho vecinos por acoso inmobiliario a rehabilitar a fondo el edificio, situado en la calle Enric Granados de Barcelona, ya que se encuentra en un estado muy deteriorado, como lo atestigua la presencia de ratas.
EFE Tras casi cuatro años de demandas y recursos judiciales interpuestos por ambas partes, el juzgado de primera instancia número 9 de Barcelona ha condenado finalmente a Inmuebles en Renta SA a acometer una reforma estructural del bloque, desratizar el edificio, rehabilitar las instalaciones de agua, gas y luz y aplicar un tratamiento anti-termitas.

El juzgado obliga asimismo a los vecinos a permitir la entrada de los operarios que lleven a cabo las obras -la inmobiliaria había denunciado que se oponían a su presencia-, si bien les reconoce su derecho a reclamar la reducción de la renta si su piso está más de 40 días en obras.

El bloque está situado en el número 147 de la calle Enric Granados, donde un grupo de ocho vecinos, en su mayoría ancianos -de los que uno ya ha fallecido-, denunciaron que sufrían "métodos de extorsión" y "presión psicológica" por parte de la inmobiliaria, que adquirió el edificio hace seis años, para echarlos del inmueble.

Los inquilinos tienen contratos de renta antigua y pagan por el alquiler una media de 150 euros al mes.

Según los vecinos, la inmobiliaria levantó cuatro sobre-techos sin cubrirlos y mantenía abandonados los pisos superiores, sin el más mínimo mantenimiento.

Además, la rotura y no reparación de un desagüe de los bajos del edificio llevó una plaga de ratas que invadió todo el inmueble, según pudo comprobar un perito judicial que inspeccionó el edificio.

Según los vecinos, la inmobiliaria, tras comprar el bloque, pidió al ayuntamiento que lo declarara en ruina para poder derribarlo, lo que el consistorio denegó. Ahora, tras la sentencia judicial, tendrá que reformarlo a fondo.
pisos en barcelona

el mal estado del mecado inmobiliario en madrid

2008-06-10T03:46:00.000-07:00

Aunque el Gobierno prevé que el crecimiento de los precios de la vivienda se estabilice en torno a los niveles de inflación, que actualmente se sitúa en el 2,7%, ‘nada garantiza’ que esta previsión se haga realidad.

Este descenso de los precios podría generar ‘ansiedad’ en el mercado y acelerar el proceso de ajuste, ‘especialmente en un contexto de endurecimiento de las condiciones crediticias’, subraya el informe.

La entidad espera que esta desaceleración de los precios finalice en 2009, cuando el precio de las viviendas crecerá como máximo al nivel de la inflación en el periodo.

Deutsche Bank considera que el mercado inmobiliario español está sobrevalorado en un 30%, por lo que los precios pueden bajar con facilidad como reacción a factores externos, entre los que señala la pérdida temporal de confianza en el mercado o porque los compradores potenciales prefieran esperar para hacer la adquisición.

Con respecto al elevado ratio de endeudamiento de la economía española, que alcanzó el 15% en 2007, su mayor nivel en 7 años, la entidad explica que este incremento no obedece tanto a la subida de los tipos de interés, sino a la acumulación de deuda consecuencia de la subida de los precios de la vivienda.

Deutsche Bank pronostica que dicho ajuste impactará en el crecimiento en al menos un punto porcentual sobre el potencial de la economía española, estimado en 'cerca de un 3%'.

Eso sí, el banco advierte que cambios drásticos en la confianza económica podrían modificar tanto el tamaño como el calendario del ajuste en el PIB.

Deutsche Bank resalta que en España no habrá problemas derivados del mercado nacional 'subprime', debido a que éste no existe como tal, ya que la exposición a la crisis de las hipotecas 'basura' internacional es muy reducida, ya que el mercado bancario español está relativamente bien protegido de estos activos, gracias en gran parte al ‘diligente trabajo’ del Banco de España.

Durante años, los bancos españoles ha incrementado la confianza en los fondos globales y han mantenido los adecuados niveles de liquidez en medio del 'credit crunch' (crisis del crédito).

El ratio de cobertura del mercado español es del 250% comparado con la media del 63% en Europa. Sin embargo, y debido al incremento del Euribor trimestral, habrá algún impacto inevitable sobre los beneficios, que podría afectar más severamente en pequeñas entidades comerciales.

Por esto, y aunque en el sistema bancario global no se aprecian riesgos, no se puede decir lo mismo de algunas entidades más pequeñas, subraya Deutsche Bank.

inmobiliaria madrid

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inmobiliaria en madrid:

2008-06-10T03:40:00.000-07:00

El sector inmobiliario español tardará al menos tres años en volver a una situación de equilibrio entre la oferta y la demanda, situación que podría llevar a la economía a la ‘recesión’ en 2009, según el informe 'Spanish Housing Market' de Deutsche Bank.

El banco alemán sostiene que el precio de la vivienda caerá entre un 2% y un 8% en 2008 y entre un 5% y un 10% en los años 2009 y 2010.

Según apunta, la demanda ‘se ha secado significativamente’ por el doble efecto de la crisis crediticia desatada desde el pasado verano y por las expectativas de caídas de precios en el mercado inmobiliario.

Al mismo tiempo, existe un 'stock' de viviendas que, según apunta el banco, supera el millón de unidades, a la espera de ser vendidas. Además, esta sobreoferta se traducirá en una caída de la iniciación de viviendas de entre el 40% y el 50% en 2008. Además, el informe espera que el sector de la vivienda continúe la senda de contracción durante unos cuantos trimestres más.

Señala que el sector inmobiliario español se enfrenta a una ‘recesión’ que podría ser más prolongada que la vivida entre 1992 y 1997, periodo durante el cual se produjeron caídas de precios de hasta el 22%.
Más aún, el informe apunta que ‘teniendo en cuenta que el sector residencial representa el 9,5% del PIB español, sería lógico pensar que el ajuste en este mercado podría dañar seriamente a la economía, incluso hasta el punto de provocar una recesión’.

Aunque Deutsche Bank apunta que es improbable un escenario de recesión en 2008 por el efecto compensador del sector público, afirma que será ‘más que teóricamente probable’ asistir a un escenario de recesión a medida que avance el año 2009.

El informe señala que las malas perspectivas para el mercado de la vivienda en España aún no se han restado en las previsiones de beneficios de las empresas inmobiliarias, de forma que la previsión de crecimiento de estos beneficios por acción es del 9% en 2008.

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Barcelona holiday accommodation

2008-06-05T01:17:00.000-07:00

Barcelona overlooks the Mediterranean and is located in a heavily populated area which is a hub of economic activity.

Barcelona enjoys a Mediterranean climate, with mild winters and warm summers. It is a coastal city and has over four kilometres of urban beaches and large areas of nearby forest. Although it is a large city, it is easy to get around on public transport and on foot. You can reach any point in the city by metro, bus and taxi.

Barcelona is the capital of Catalonia. Its inhabitants are open and welcoming. The people of Barcelona speak Catalan, their own language, and Spanish. Many of them also understand a little English and French.

Most of Barcelona’s inhabitants are bilingual and speak Catalan, their own language, and Spanish. These are the two official languages of Catalonia. Street names and many road and transport signs are in Catalan.

Many restaurants have menus in a number of languages. The Catalans will help you to find your way around. Many of the city’s inhabitants understand English and French.

The table below includes some of the most frequent expressions which will help you get around the city.

If you want to find out more abaout the Catalan language Catalan language.http:///
Barcelona’s location on the shores of the Mediterranean means it enjoys a warm, welcoming climate, with pleasant temperatures all the year round. It has five kilometres of beaches with every amenity, which are used by Barcelona’s inhabitants all the year round, and an Olympic marina which meets all the requisites in order to enjoy nautical sports throughout the year.

Rainfall, which is occasionally heavy, averages 1.000 mm. a year, making it possible to maintain the many green areas around the city.

Barcelona enjoys sunshine during all the seasons of the year. You can eat at open-air restaurants or enjoy a drink at any of its many pavement cafés, always on the shores of the Mediterranean.
( source: barcelona tourisme)

barcelona holiday accommodation

mejor manera de vender una casa: ponla guapa

2008-05-29T11:14:00.000-07:00

Hemos de procurar que la casa esté en las mejores condiciones a la hora de recibir visitas de clientes.

Si la vamos a vaciar de muebles, conviene hacer fotos del interior antes de vaciarla de muebles, pues una habitación amueblada da mejor idea del tamaño, que las habitaciones vacías. Incluso las habitaciones vacías suelen parecer más pequeñas que amuebladas.

Trataremos de limpiar y ordenar la casa lo más posible, un aspecto desaseado y abandonado no ayuda a hacer una vivienda atractiva. Sin embargo no suelo aconsejar gastar mucho en arreglar una casa con vistas mejorar su aspecto para su venta.

Salvo en casas en muy buenas condiciones, de modo que si se pintan y limpian a fondo para venderlas como “impecables”, o por el contrario, casas desastrosas y muy anticuadas, que merezcan recibir una reforman a fondo para actualizarlas, y venderlas “a estrenar”, lo que según que casos pueden ser una buena inversión. En la mayoría de los casos, no compensa “lavar la cara” a casas que se encuentran en un estado de uso mediano, pues un buen vendedor, puede vender con más facilidad una casa necesitada de un a capa de pintura, que una casa a la que hay que aumentar su coste con el importe de la obra realizada.
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Por otra parte si es cierto que hay personas que desean recibir una casa “para entrar a vivir”, no lo es menos que la mayoría prefieren adaptar la decoración a su gusto y que muchas incluso, cambian la distribución interior, por lo que todo lo que nos hayamos gastado en arreglar la casa no será apreciado en su valor.
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Mejor vender pisos deshabitados
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Vender un piso habitado es más difícil que venderlo vacío, por dos razones, hay que hacer compatible la vida familiar con las vivistas a la vivienda, lo que obliga a limitar las visitas a días y horas previamente establecidos para no interferir gravemente la vida familiar. Por ejemplo es corriente que la familia guste levantarse tarde el sábado, en esas condiciones no se puede enseñar el piso el sábado por la mañana que es una hora solicitada por muchos compradores.
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Igualmente a la gente la cohíbe fisgar en una vivienda habitada, por ejemplo les da “corte” revisar un armario con ropa, pues es una especie de intromisión en la vida privada de alguien. Como consecuencia, miran la vivienda muy por encima y con ganas de irse, lo que dificulta en gran medida la posibilidad de venta de un piso. Mi opinión, es que si se va a vender un piso mejor desalojarlo. Claro está, que ello no es posible siempre, pues se puede estar a la espera de la entrega de otro piso u otro motivo semejante.
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Creo que en ese caso, lo mejor es venderlo uno mismo, pues tiene más facilidad para controlar el flujo de visitas y tampoco será muy molesto recibirlas, pues siempre estará en casa para esperarlos. De hacerlo con agencias, hay que indicar los días y horas en que se puede visitar el piso y respetar esos periodos escrupulosamente, quedando siempre alguien de guardia para abrir la puerta. La agencia ha de poder acordar con el cliente una hora de visita sin complicación, obligar a la Agencia a hacer de correveidile entre unos clientes y el propietario buscando una hora adecuada para ambos no es de recibo.
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Así pues a las horas convenidas de visita la casa estará ordenada y en condiciones de ser visitada en su integridad sin problemas. Si no podemos garantizar eso, o estamos de acuerdo en hacerlo, vendamos nosotros mismos la casa o pospongamos su venta hasta que la casa quede vacía.
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Vivienda amueblada
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Si la vivienda está deshabilitada, pero aún conserva muebles o enseres de valor, no debe darse la llave a nadie y se debe acompañar a los visitantes yl empleados de la agencia un representante del propietario y en ningún caso se dirá que en el piso ya no vive nadie. La agencia no conoce nada sobre quien acompaña a visitar el piso y no sería la primera vez que un ladrón visita una vivienda deshabitada haciéndose pasar como un presunto comprador, con el fin de evaluar si merece la pena robar o no la vivienda.

En cualquier caso aconsejo que una vivienda no habitada se vacíe de antigüedades, cuadros de valor, adornos de plata y axial como de pequeños objetos que puedan suponer una tentación, como ordenadores portátiles, o piezas de coleccionista, sin esos elementos, puede enseñarse sin riesgo como si estuviera vacía.

Un riesgo adicional, no estrictamente relacionado con las visitas, sino de cualquier casa deshabitada, es atraer okupas. Siempre se debe cerrar la puerta con todos los cerrojos cuando se acabe de visitar la casa y asegurar que no queda abierto lugares como ventanas accesibles desde el patio de la escalera o similares, por donde se pueda entrar con facilidad..

Exclusivas, no
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Probablemente las agencias con las que contacte, le solicitarán el piso en exclusiva. Ello quiere decir, que durante cierto tiempo la agencia será la única autorizada para vender el piso.

Mi consejo es que no firme ningún tipo de exclusiva con una agencia. Teóricamente, al tener la exclusiva, la agencia dedicara más medios económicos y humanos a la venta del piso, puesto que si no hay exclusiva, pudiera ocurrir que otro haga la venta y ellos se queden sin la posibilidad de resarcirse de su inversión en la venta del piso.

Si bien teóricamente es así, no lo es en la práctica, al menos en la mayoría las agencias. Las Agencias tratan de vender lo más que pueden, sean pisos con exclusiva o sin exclusiva y las inversiones en publicidad las destinan a atraer clientes hacia la agencia, pero no para vender determinados pisos, en detrimento de otros, sino para ofertar aquel piso que por sus características tiene más probabilidades de éxito de venta con eun cliente. Por tanto no veo ninguna ventaja clara, en la gran mayoría de los casos, en conceder la exclusiva a una determinada agencia.

Casos especiales

Como ocurre siempre hay excepciones, hubo un tiempo, en que determinadas agencias, por ejemplo Fincas Corral, ofrecían bajo contrato, el comprometerse a comprar el piso si en cierto tiempo no lo vendían en un precio pactado de antemano. Además para dar más seguridad al cliente ofrecían una cantidad a cuenta como señal de su compra, es decir que si pasado el tiempo establecido ellos optaban por no comprar el piso perdían la señal.

Esta si es una buena razón para dar la exclusiva a una Agencia, tener la seguridad que como máximo, en un tiempo razonable, se vende el piso. En estas condiciones aconsejo dar la exclusiva si la señal es suficientemente importante. Dudo que hoy que Fincas Corral siga haciendo este tipo de contratos, pero puede que quede alguien por ahí lo haga o bien que una agencia dé como contrapartida, algún servicio mensurable que sea lo suficientemente atractivo como para dar una exclusiva.

Habría que ser este lo suficientemente doloroso para la agencia, como para que el no vender el piso supusiera una perdida apreciable para ellos, pues si no es así, Vd. esta dando una exclusiva por nada. Si le hacen una oferta de este tipo, debe ser fácilmente mensurable y comprobable y ofrecida bajo contrato firmado por ambas partes, que aconsejo como siempre que revise con un abogado antes de firmar.

Cuantas agencias elegir.

Axial pues si no das la exclusiva a nadie puedes llegar a acuerdos con varias agencias para que te vendan el piso. Teóricamente cuantas mas agencias elijas mejor, pero como todo hay un límite cada agencia es un pequeño problema añadido y pasado un punto el problema supera la ventaja que obtienes por tanto hay que limitar el número, Yo no pasaría de acordar la venta con mas de seis, otros elevarían la cifra algo más, pero desde luego pasar de la docena es un absurdo. Reitero que seis bien elegidas pueden ser más que suficientes.

Preparar la documentación legal

Ocurre con frecuencia que al ir a firmar ante notario la venta de un piso, se descubre que en el Registro de la Propiedad tiene inscrita una hipoteca que incluso a veces se ha terminado de pagar, pero no se ha cancelado su inscripción en le Registro. Otras veces ocurre que la propiedad tiene varios dueños y que uno de ellos no vive lejos y tiene que enviar un poder para vender en su nombre.

Resulta muy peligroso demorar la firma por estos u otros motivos similares, por ello siempre conviene solicitar una Copia Simple de la propiedad al Registro, se puede hacer incluso por Internet, para averiguar si existe un impedimento para firmar la venta, y en caso contrario, tomar las medidas para solventarlos. Cuesta poco tener preparado un poder para vender o realizar las gestiones para cancelar la hipoteca en el registro pero ambas acciones llevan días conseguir cualquiera de estos trámites burocráticos. Sería triste que el comprador se repensase en ese tiempo la compra y se perdiera una venta prácticamente hecha.

pisos barcelona,

contrato de arrendamiento con aval bancario: barcelona y madrid

2008-05-23T06:26:00.000-07:00

En __________, a _____ de ___________ de dos mil _____.

R E U N I D O S

De una parte, Dª __________________________, con domicilio en _______, C/ ____ nº __ y con D.N.I nº __________________, actuando en nombre propio como propietario y arrendador de la vivienda objeto del presente contrato.
Y de otra, Dª _____________, mayor de edad, con domicilio en la C/____________ nº __ y con D.N.I nº ____________, actuando en nombre propio como arrendatario.
Ambas partes tienen y se reconocen mutuamente plena capacidad para el otorgamiento del presente contrato, y a tal fin:

E X P O N E N

PRIMERO.- Que D. __________________________ es propietario de la finca urbana sita en ____________, C/____________, nº __, piso __º, escalera ____________, letra __. Inscrita en el Registro de la Propiedad Nº ___ de _______, Tomo X, Libro X, Folio X, Finca X. Con referencia catastral XXXXXX.
SEGUNDO.- Que interesando a D. ________________________, arrendar dicho inmueble para satisfacer su necesidad permanente de vivienda, y previas conversaciones mantenidas al efecto, ambas partes llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, de conformidad con las siguientes:
C L Á U S U L A S

PRIMERA.-Legislación aplicable.
El presente contrato se regirá por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y por lo establecido en este contrato .
En defecto de norma o pacto expreso, se regirá por lo previsto en el Código Civil.

SEGUNDA.- Objeto.
Es objeto de este arrendamiento la finca urbana sita en ________, C/_____________________, nº __, piso _º, escalera ___________, letra __. Cuenta con una superficie construida de __ m2, y útil de ___ m2. Consta de distribuidor, cocina, salón-comedor, ___ dormitorios, ___ baños y tendedero. Linda a la izquierda con el apartamento de puerta ____, y a la derecha, con ________.
Fue adquirida por el arrendador mediante compraventa en escritura autorizada por el Notario de _________, Don _____________________, en fecha __ de ________ de 198__.
Se encuentra libre de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos, según declara el arrendador bajo su personal responsabilidad.
Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad Nº __ de ______, Tomo X, Libro X, Folio X, Finca X. Con referencia catastral XXXXXX.
El arrendatario declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato.

TERCERA.- Destino./b>
La finca objeto del presente contrato se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su familia, excluyendo la posibilidad de instalar en ella o en parte de ella, comercio, industria, despacho profesional, oficina, hospedaje, o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrienda.
Será causa de resolución contractual la variación de dicho fin sin autorización escrita de la propiedad.

CUARTA.-Duración del contrato.
El plazo de duración de este contrato es de __ AÑO, a contar desde el otorgamiento del presente contrato, prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9de la LAU.
De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.
Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.

QUINTA.- Renta.
La renta anual será de ___________________ Euros, a pagar en plazos mensuales de ____________ Euros, por adelantado y dentro de los ________ primeros días de cada mes.
El abono de la renta se deberá verificar por el arrendador mediante transferencia bancaria, a la cuenta del arrendador cuyos datos son los siguientes:
Titular: .......
Entidad: .....
Oficina: ......
Cta/cte: ......
El resguardo de ingreso emitido por la entidad bancaria acreditará el pago de la renta salvo prueba en contrario.
El retraso en el pago de la renta será causa suficiente para la resolución del contrato, siendo de cuenta del arrendatario los gastos que ello origine, incluidos los derechos y honorarios de Procurador y Abogado aunque ellos no fuesen preceptivos.

SEXTA.- Revisión de la renta.
La renta será revisada anualmente de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración d
el contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

Publicado el índice correspondiente al mes de la actualización, el arrendador comunicará al arrendatario de forma fehaciente su voluntad de actualizar la renta conforme a lo establecido legalmente, expresando la cantidad en que se fija la renta revisada, y adjuntando certificación del Instituto Nacional de Estadística.
La base sobre la que se efectuará la citada revisión será la renta que se pague el mes inmediatamente anterior a la fecha de revisión.

SEPTIMA.- Gastos
Serán de cuenta del arrendador los gastos correspondientes a la Comunidad de Propietarios que se giren sobre la vivienda arrendada, así como la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
A tal efecto se expresa el importe anual de gastos que actualmente se gira a la vivienda, que es de _____ Euros según desglose:
_____ Euros en concepto de Comunidad (__ Euros/mes).
______ Euros en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles
También serán de cuenta de la arrendataria el gasto por consumo, instalación, reparación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua, luz, gas y teléfono, así como cualquier otro susceptible de ser individualizado por medio de contador. A tal efecto, el arrendatario se compromete a dar de alta a su nombre tales servicios en las respectivas compañías suministradoras.

OCTAVA.- Intereses de demora.
En caso de impago de rentas o de las cantidades pactadas en este contrato y cuyo abono son a cargo del arrendatario, se establece que dichos impagos, si se produjeran, devengarán un interés equivalente al interés legal del dinero incrementado en tres puntos porcentuales.

NOVENA.-Fianza
A la firma del presente contrato la arrendataria hace entrega a la arrendadora de la cantidad de ____ Euros, importe de una mensualidad de renta, en concepto de fianza legal arrendaticia, conforme establece el artículo 36.1 de la LAU.
El importe de dicha fianza será depositado en Instituto de la Vivienda de Madrid, hasta la extinción del contrato , conforme establece el artículo 4del Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regula el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos en la Comunidad de Madrid, en relación con la disposición adicional 3ª de la LAU.
Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con el arrendador por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece en el presente contrato.
Le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se haya en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior.

DÉCIMA.- Aval bancario
A efectos de garantizar el fiel cumplimiento del contrato y para el caso de que la parte arrendataria no pudiese hacer pago de las rentas que se devenguen durante su vigencia, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 36 de la L.A.U que dispone que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". La parte arrendataria entrega en este acto un Aval Bancario de la Entidad ________________ (Referencia del Aval n.º___________), por un importe total de ________________________EUROS, a primer requerimiento, y como garantía de todas las responsabilidades económicas asumidas por el arrendatario como consecuencia del presente contrato de arrendamiento, incluida la responsabilidad por los daños que pudiera ocasionar el arrendatario en el inmueble arrendado y que se deban exclusivamente a su culpa o negligencia.

El referido Aval Bancario se constituye por un plazo de ________________________.

El AVAL BANCARIO que se reseña se incorpora al presente contrato como anexo número uno.

UNDÉCIMA.- Conservación, mejora, obras y habitabilidad.
En todas estas materias, las partes se remiten a lo establecido en los artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de la LAU.
Queda prohibida la realización de cualquier obra sin previa autorización escrita de la propiedad, aunque no se altere la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales en ella empleados.
Las obras autorizadas quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a reintegro alguno.
Serán de cuenta de la arrendataria las pequeñas reparaciones que se deban realizar para mantener la vivienda en estado de servir al uso al que se destina.
La arrendataria declara encontrar el piso en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación. Asume la obligación de entregar la vivienda al término del arriendo, en las mismas condiciones en las que se lo encontró; sin otros desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el presente contrato.

DUODÉCIMA.-Derecho de adquisición preferente.
En caso de venta de la finca arrendada, el arrendatario dispondrá del derecho de adquisición preferente de la forma y en las condiciones establecidas en el artículo 25 de la LAU.

DECIMOTERCERA.- Cesión y subarriendo.
Será aplicable el régimen establecido en el artículo 8 de la LAU.

DECIMOCUARTA.-Comunidad de Propietarios.
El arrendatario se compromete a cumplir lo dispuesto por los Estatutos y normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada, que manifiesta conocer y aceptar.

DECIMOQUINTA.-Responsabilidad.
Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la LAU, conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil se establece expresamente que el arrendatario no podrá realizar ninguna conducta específica que sea objeto de prohibición pues ello llevará a la resolución del contrato, o a la exigencia de cumplir lo pactado, según decisión unilateral del arrendador. Además se considerará incumplimiento todo aquello que el arrendatario haga en contra de lo dispuesto por los Estatutos o normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada.
El arrendatario será responsable tanto de sus propios actos como de los que cometan los restantes ocupantes de la vivienda, aún siendo estos ocasionales, a efectos de la posible indemnización que por daños y perjuicios de los mismos pueda derivarse tanto a los efectos del párrafo anterior, como de una posible indemnización de daños y perjuicios.

DECIMOSEXTA.- Formalización.
A instancia de cualquiera de las partes este contrato podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad. Los gastos y derechos que se deriven de esta actuación serán de cuenta de la parte que solicite la formalización, repartiéndose a partes iguales si interesara a ambas partes.
DECIMOSÉPTIMA.- Jurisdicción de los Tribunales.
Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales de _______, lugar donde radica la finca.

Leído el presente documento por ambas partes, y estando conformes con su contenido, lo firman por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.

EL ARRENDADOR · · · · · EL/LOS ARRENDATARIO/S

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Anexo al contrato de compra venta

2008-05-21T05:13:00.000-07:00

De conformidad con lo establecido en la estipulación octava del contrato de compraventa suscrito por los abajo firmantes en esta fecha, en este acto se hace entrega a la parte compradora de la documentación exigida por el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril y de las normas autonómicas de aplicación. No obstante, la documentación que no fuera legalmente exigible a la firma del contrato y que se señala con una "x" se facilitará a la parte compradora en el momento que, actuando con la diligencia debida, obren en poder de la parte vendedora:
DATOS SOBRE LA PROPIEDAD Y LA FINANCIACION
- Copia de la declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal.
- Copia de la escritura de préstamo.
- Cuadro de amortización correspondiente a la responsabilidad hipotecaria de la vivienda.
- Datos relativos a la cuenta especial en la que se ingresan las cantidades recibidas a cuenta de conformidad con lo previsto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
DATOS SOBRE LA CONSTRUCCION
- Plano general del emplazamiento de la vivienda.
- Plano de la vivienda.
- Descripción y trazado de las redes eléctricas, de telecomunicaciones, de agua, gas y calefacción.
- Garantías de las instalaciones.
- Descripción de las medidas de seguridad.
- Descripción de la vivienda, con expresión de su superficie útil y, si consta, de la construida.
- Descripción general del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Referencia a los materiales y calidades empleados en la construcción de las viviendas, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, del edificio, zonas comunes y servicios accesorios.
INSTRUCCIONES
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial.
- Instrucciones sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
COPIA DE AUTORIZACIONES Y LICENCIAS
- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de las viviendas.
- Copia de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias.
- Copia de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios, en su caso.
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
- Copia de los Estatutos y normas de funcionamiento.
- Información de los contratos de servicio y suministro de la comunidad.
GARANTIA DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS
- Copia del documento o documentos en que se formalizan las garantías de las cantidades entregadas a cuenta, según la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
INFORMACION JURIDICA
- Copia del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
- Copia de la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, con las modificaciones introducidas por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
INFORMACIÓN SOBRE GARANTÍAS DE LA EDIFICACIÓN
- En su caso, copia de la Póliza de Seguro, emitida por la Compañía ______________, que cubre las garantías exigidas por el artículo 19.1.c) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Sólo en el caso de vivienda terminada .
INFORMACIÓN SOBRE CARGAS DE LA VIVIENDA
- ………………………………………………………………………………………………………… ... ………………………………. (Se transcribirán las cargas resultantes del título o de la información registral)
INFORMACION SOBRE EL PAGO DE LOS TRIBUTOS.
- La parte vendedora ha abonado, o garantizado, en su caso, todos los tributos que gravan la propiedad o la tenencia o utilización del inmueble que, devengados hasta este momento, han sido liquidados y notificados en forma.
- Los impuestos devengados hasta la entrega de la vivienda y/o anexos correrán de cuenta de la parte vendedora. No obstante, serán de cuenta de la parte compradora los tributos devengados desde la puesta a disposición de la vivienda y/o anexos, si la entrega se demora por su causa.
- Los impuestos y arbitrios de toda clase devengados a partir de la entrega de la vivienda y, en su caso, anexos, correrán de cuenta de la parte compradora.
- No obstante, para una mayor información sobre los tributos recayentes en la compra y propiedad del inmueble, se sugiere al comprador que la solicite de las Administraciones Central, Autonómica y Local.
TRANSCRIPCION DE LOS ARTICULOS 1279 Y 1280, 1º, DEL CODIGO CIVIL
Art. 1279 "Si la Ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez".
Art. 1280 "Deberán constar en documento público:
1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.".
En prueba de conformidad y como constancia de la entrega de la documentación, las partes firman por duplicado ejemplar el presente anexo en _____________, a ___________ de ______________de __________

Fdo.: LA PARTE VENDEDORA · · · · · Fdo. : LA PARTE COMPRADORA

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contrato de arras penitenciales

2008-05-21T03:42:00.000-07:00

En _________ a __ de ______ de ____

REUNIDOS

De una parte, DON _______________________, mayor de edad, estado civil, casado, vecino de _________, con domicilio en calle _____________, núm. _, y D.N.I. nº _______.
Y de otra, DON _________________________, mayor de edad, estado civil soltero, vecino de _______ con domicilio en calle ___________, núm. __, y D.N.I. nº ________.

ACTÚAN

Ambos, en su propio nombre y se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, y la asunción de las obligaciones que en el mismo dimanan, y de su libre y espontánea voluntad,

MANIFIESTAN

Primero.- Que Don ___________________ (en adelante, VENDEDOR) es propietario, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca:
Inscrita en el Registro de la Propiedad número __ de Madrid, al tomo __, libro __, folio __, sección _ª, finca registral número ___, inscripción ___.
Segundo.- Que Don ______________________ (en adelante, EL ADQUIRENTE) está interesado en la adquisición de la finca descrita, por lo que en este acto entrega en concepto de arras penitenciales, la cantidad de mil euros (0.000 EUROS), en efectivo metálico, con los efectos previstos en el artículo 1.454 del Código Civil.
Tercero.- El precio de la venta se establece en ________________ euros, del que deberá deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras (0.000 euros).
Cuarto.- La señal entregada tendrá validez hasta el día _____ de ___________ de 2.00_ en que se formalizará la escritura pública de compraventa. La escritura se formalizará en la Notaría que a tales efectos designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una antelación de, al menos, siete días, el lugar día y hora para su otorgamiento. La parte compradora se reserva el Derecho para que la escritura pública de compraventa sea otorgada a favor de la persona que ésta libremente designe.

Quinto.- La entrega de llaves y toma de posesión, se realizará a la firma de Escritura Pública, salvo pacto.

Sexto.- Todos los gastos e impuestos que se generen como consecuencia de la compraventa serán a cargo del adquirente exceptuando el impuesto municipal de plusvalía que correrá a cuenta del vendedor.

Séptimo.- Reconoce la propiedad que el inmueble se halla libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y vicios ocultos respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la Ley. Igualmente reconoce estar al corriente del pago de impuestos, tasas y comunidad que afecten al inmueble debiendo abonarlos previamente al otorgamiento de escritura pública, en caso contrario
Octavo.- Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras penitenciales, pudiendo tanto el adquirente como el vendedor en concordancia con el artículo 1.454 del Código Civil, desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En el caso de desistimiento por parte del adquirente, éste perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta del precio. Si desistiera el vendedor el adquirente percibirá de ésta la cantidad que entrego, duplicada.

Y para que así conste, suscriben el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados.

EL VENDEDOR · · · · · EL ADQUIRENTE

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contrato arras confirmatorias

2008-05-21T03:39:00.000-07:00

En ___________ a ___ de _________ de 200_

REUNIDOS

De una parte, DON _______________________, mayor de edad, estado civil, casado, vecino de ________, con domicilio en calle _________, núm. __, y D.N.I. nº ________.
Y de otra, DON _________________________, mayor de edad, estado civil soltero, vecino de ______ con domicilio en calle __________, núm. __, y D.N.I. nº _________.

ACTÚAN

Ambos, en su propio nombre y se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, y la asunción de las obligaciones que en el mismo dimanan, y de su libre y espontánea voluntad,

MANIFIESTAN

Primero.- Que Don _________________________ (en adelante, VENDEDOR) es propietario, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca:
Inscrita en el Registro de la Propiedad número _ de ______, al tomo _, libro __, folio __, sección _ª, finca registral número ______, inscripción ___.
Segundo.- Que Don ______________________ (en adelante, EL ADQUIRENTE) está interesado en la adquisición de la finca descrita, por lo que en este acto entrega en concepto de arras confirmatorias, la cantidad de ___ euros (________ EUROS), en efectivo metálico.
Tercero.- El precio de la venta se establece en ________________ euros, del que deberá deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras (______ euros).
Cuarto.- La señal entregada tendrá validez hasta el día _____ de ___________ de 2.00_ en que se formalizará la escritura pública de compraventa. La escritura se formalizará en la Notaría que a tales efectos designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una antelación de, al menos, siete días, el lugar día y hora para su otorgamiento. La parte compradora se reserva el Derecho para que la escritura pública de compraventa sea otorgada a favor de la persona que ésta libremente designe.

Quinto.- La entrega de llaves y toma de posesión, se realizará a la firma de Escritura Pública, salvo pacto.

Sexto.- Todos los gastos e impuestos que se generen como consecuencia de la compraventa serán a cargo del adquirente exceptuando el impuesto municipal de plusvalía que correrá a cuenta del vendedor.

Séptimo.- Reconoce la propiedad que el inmueble se halla libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y vicios ocultos respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la Ley. Igualmente reconoce estar al corriente del pago de impuestos, tasas y comunidad que afecten al inmueble debiendo abonarlos previamente al otorgamiento de escritura pública, en caso contrario
Octavo.- Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras confirmatorias, por lo que si el adquirente desistiera del contrato, el vendedor hará suyas las cantidades entregadas, pudiendo exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses, y si es el vendedor el que desiste, el adquirente podrá optar conforme a lo dispuesto por el 1124 del Código Civil entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También el adquirente podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando el cumplimiento no fuere posible.

Y para que así conste, suscriben el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados.

EL VENDEDOR · · · · · EL ADQUIRENTE

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es cada vez mas dificil conseguir hipotecas

2008-05-21T03:11:00.000-07:00

Las entidades aplican criterios más exigentes para conceder los préstamos debido a las tensiones de liquidez y el repunte de la morosidad provocados por el entorno de desaceleración económica.

Una cosa es la oferta comercial y otra, su disponibilidad real. Desde que estalló la crisis de las hipotecas basura estadounidenses el pasado verano, varios bancos y cajas han lanzado numerosas iniciativas comerciales en el mundo de las hipotecas, desde préstamos que cobran euribor más 0,17% hasta productos al 0,2%, pasando por ofertas para determinados segmentos como los jóvenes, sin olvidar las que realizan las entidades para captar las hipotecas de la competencia.

Sin embargo, pese a semejante avalancha comercial, con precios aparentemente muy atractivos que exigen a cambio contratar una batería de productos, la realidad tiene otra cara. La banca rechaza más solicitudes de hipotecas que hace un año.

Aunque no hay estadísticas oficiales sobre este aspecto, en algunas entidades se manejan estimaciones de que la banca está denegando seis de cada diez peticiones que recibe. Según estas mismas fuentes, hace un año se rechazaban cuatro solicitudes de cada diez que tenían.

Criterios exigentes

Desde hace meses las entidades están aplicando criterios de riesgos más exigentes, dado el incremento de la morosidad y el contexto de desaceleración de la economía española. De hecho, la morosidad de los créditos concedidos a particulares y empresas se situó en febrero en el 1,12%, el nivel más alto en cinco años aunque es más bajo que en otros países de la zona euro. En pleno cambio de ciclo económico, las entidades son conscientes de que esta ratio, el peor enemigo de la actividad bancaria, seguirá subiendo durante meses. La propia Asociación Hipotecaria Española (AHE), que está integrada por varios bancos y cajas, pronostica que la morosidad aumentará “durante un año y medio más”.

Ante el repunte de los impagos, bancos y cajas se han vuelto mucho más exigentes a la hora de conceder créditos. “Al incrementarse la morosidad derivado de la situación económica, los criterios de riesgos son más duros y, por tanto, el porcentaje de operaciones rechazadas es superior”, reconocen en un banco.

A esto se suma otro factor directamente ligado con la actual situación. Las tensiones de liquidez que hay en el sistema obligan a las entidades a ser todavía más exigentes a la hora de seleccionar a qué operaciones destinan sus recursos. Fruto de estas tensiones, el precio al que se prestan dinero las entidades, el euribor, está en varias referencias en su nivel más alto en más de siete años.

Aunque la media del sector se sitúa en seis operaciones rechazadas de cada diez, hay entidades en las que esta medida es incluso superior. Esto se produce porque muchas de ellas tienen ahora ofertas a precios aparentemente muy atractivos, lo que atrae más solicitudes de clientes, y por eso reciben muchas propuestas que no han encontrado crédito en otros bancos o cajas. Por ejemplo, una de las grandes entidades del mercado está rechazando nueve de cada diez solicitudes.

Un banco mediano está denegando 51 de cada 100 peticiones de hipoteca. “Nuestra área de hipotecas percibe que nos llegan más solicitudes porque en el mercado se están descartando más operaciones”, explican fuentes de un banco extranjero. En otra entidad constatan que “las cajas, que antes daban muchos préstamos, están ahora denegando más operaciones”.

En este entorno, las estadísticas oficiales constatan que mes a mes se están firmando menos préstamos. En 2007 se contrataron 361.088 hipotecas menos que en 2006. Ya este año, en febrero, último dato disponible, se firmaron 81.897 préstamos, casi un 26% menos que doce meses antes.

En esta línea y ante la ralentización en el alza del mercado inmobiliario, el volumen en hipotecas crece a su nivel más bajo desde 1996. Hasta febrero lo hacía un 13,1%, y la AHE ya pronosticó que este año podría crecer entre un 6% y un 9%, el menor ritmo de su historia.

Precios al alza y menos flexibilidad para rebajar la cuota mensual

Mucho ha cambiado la oferta hipotecaria de las entidades desde que se desató la crisis crediticia el pasado verano. Hasta hace algo más de un año la banca estaba inmersa en una vorágine de fuertes crecimientos del negocio hipotecario –aumentaba a tasas superiores a un 21% frente al 13,1% del pasado febrero–. Para responder al alza del euribor y a las fuertes subidas del precio de las viviendas se hicieron habituales en las ofertas de las entidades las fórmulas para rebajar la cuota mensual. Entre otras, había préstamos que permitían aplazar el pago de una parte del capital inicial hasta el final del préstamo.

Sólo cobraban intereses durante un tiempo –con lo que la cuota, compuesta de capital e intereses, se reducía–. Podían llegar a financiar hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda. Algunas tenían plazos de amortización superiores a los 40 años. Hoy muchas de estas fórmulas apenas existen en las ofertas de las entidades. Es un claro signo de cómo ha cambiado la estrategia por la crisis. Otra señal está en los propios precios de los productos.

Varias entidades han retirado préstamos a precios muy atractivos o han encarecido su hipoteca. Por ejemplo, Bankinter retiró en otoño su préstamo a euribor más 0,18%, y recientemente ING Direct y Sabadell, entre otras, han subido el diferencial que aplican sobre euribor.

También están aumentando el tipo fijo que cobran los primeros seis o doce meses de préstamo. Santander y Openbank, entre otros, han colocado el tipo de salida de algunos préstamos en un 5,9% y un 5,75%. Estos cambios se producen en plena subida del euribor. La referencia más utilizada para calcular el tipo de interés de las hipotecas en España alcanzó en abril el 4,82%, el nivel más alto desde diciembre de 2000.
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2008-05-21T02:17:00.000-07:00

Hospedaje Web - Dominios y Hospedaje

inmobiliaria con comisión fija en Madrid

2008-05-20T07:47:00.000-07:00

Nueva inmobiliaria con comisión fija y de lejos la más barata del mercado:
Se trata de una inmobiliaria en Madrid, en el centro que ha logrado optimizar al máximo los gastos de marketing y ahora comercializa pisos con una comisión de solo 6000 euros para pisos de hasta 300.000 euros y de 10.000 euros para el resto de los pisos.
Lo bueno es además que, al parecer, se trata de un equipo joven y dinámico que habla 3 idiomas, castellano, ingles y francés.
Tiene también otra inmobiliaria en Barcelona, en el centro, aunque la segunda es mas bien una inmobiliaria clásica.
Ademas ofrecen un servicio de apartamentos turísticos en Madrid.

los pisos mas caros de españa: en barcelona y madrid

2008-05-20T07:13:00.000-07:00

Calles emblemáticas como Paseo de Gracia (Barcelona), Serrano (Madrid), Hernani (San Sebastián), Abandoibarra (Bilbao), Paseo de la Independencia y Plaza de España (Zaragoza) o el Sardinero (Santander) llegan a superar los 7.000 euros/m2

San Sebastián y Santander aumentan sus precios máximos, mientras que en Barcelona, Madrid, Bilbao y Zaragoza se mantienen

Las viviendas más baratas (por debajo de los 900 €/m2) se encuentran en Jerez de la Frontera, Cuenca, Sevilla, Murcia y Melilla

Según datos facilitados por TecniTasa (Técnicos en Tasación, S.A.), primera sociedad de tasación independiente de bancos y entidades financieras, las grandes ciudades, entre las que se encuentran Madrid, Barcelona, Bilbao y Zaragoza mantienen los precios máximos y mínimos de las viviendas del casco urbano. El precio por m2 se mantiene también en ciudades como Álava, Almería, Gijón, Cáceres, Castellón, Girona, Lugo, Móstoles, Palencia, Pontevedra, Vigo o Santa Cruz de Tenerife[1].

Las viviendas más caras siguen estando en Barcelona (11.000 €/m2. Paseo de Gracia), Madrid (10.000 €/m2. Serrano), San Sebastián (8.650 €/m2 Hernani y Zubieta), Bilbao ( 7.700 €/m2 Abandoibarra y Plaza de Euskadi), Zaragoza (7.500 €/m2 Paseo de la Independencia y Plaza de España) y Santander (7.500 €/m2 El Sardinero).

El informe de TecniTasa detecta además subidas en San Sebastián (8.650 €/m2 – 8.160 en 2007), Las Palmas de Gran Canaria (5.000 €/m2 – 4.500 en 2007-), Santander (7.500 €/m2 – 6.500 en 2007), Barakaldo (6.000 €/m2 – 5.400 en 2007) y Ávila (3.700 €/m2 – 3.300 en 2007-).

Este estudio, realizado en las ciudades más relevantes de cada provincia, a través de la red de 52 delegaciones que TecniTasa tiene repartidas por toda la geografía española, fija las viviendas más baratas en barrios de Jerez de la Frontera (650 €/m2 San Juan de Dios), Cuenca (700 €/m2 Barrio periferia), Sevilla (800 €/m2 Barriada Torreblanca y 3.000 viviendas), Murcia (840 €/m2 Polígono de la Paz) y Melilla (870 €/m2 Polígono hebreo y zonas Cabrerizas altas).

Hay algún descenso significativo según TecniTasa, por ejemplo en Marbella, que baja su máximo de 7.250 en 2007 a los 6.800 euros en 2008- Puerto Banús), Pamplona (Pío XII, Yamaguchi de 4.500€/m2 a 4.300) y Grupo Urdanoz (de 2.600 €/m2 a 2.450) o Teruel (Zona Carrel, Zona Arrabal, Zona San Julián de 1.600 €/m2 a 1.450)

pisos en Madrid

interesante articulo sobre la caida de precios de los pisos en barcelona o madrid

2008-05-19T14:04:00.000-07:00

A Juan le pedían 550.000 euros por un piso de más de cien metros cuadrados en el centro de Madrid. Tan caro que ni se acercó a verlo. Ahora, dos meses más tarde, le ofrecen la misma casa pero mucho más barata: 460.000. Una rebaja del 16%. Y además, le avisan, esta cifra es negociable. "Nadie se ha acercado a verlo en este tiempo", le ha confesado el comercial.
La promotora Lubasa acaba de anunciar que reduce un 10% el precio de unas viviendas que trata de vender en Madrid. Si antes pedía 335.000 euros por un apartamento con dos habitaciones, ahora se conforma con 300.000. Un 10% menos.

Cualquiera que en los últimos meses haya intentando comprar o vender ha presenciado casos parecidos. Pero entonces, ¿por qué los datos oficiales se resisten a registrar caídas nominales en los precios? El Ministerio de Vivienda anunció la semana pasada un encarecimiento del 3,8%. Es la primera vez en una década que los precios de los pisos crecen por debajo de la inflación, pero siguen en una tasa positiva.

Otros estudios sí llevan tiempo diciendo que los pisos son más asequibles cada mes que pasa. Son informes de páginas web que comercializan viviendas de segunda mano o de distintas universidades. Cada una hace cálculos distintos, todas con una muestra mucho menos representativa que la oficial, pero todas coinciden en que los precios ya están cayendo. Y van desde disminuciones mínimas hasta otras más importantes, del 10% como máximo.

Una razón para esta divergencia entre lo que ocurre en la calle y lo que se lee en los periódicos es que la estadística oficial, que elabora el ministerio con los datos que le suministran los registradores, no refleja los precios de mercado, sino lo que dice el tasador. Este método minimiza las subidas desorbitadas de los años del boom, e infravalora las potenciales caídas que ya se puedan estar dando.

"El índice de precios al consumo selecciona una cesta de productos. Compara lo que valía antes un tomate y lo que vale ahora otro con las mismas características. En vivienda, no hay nada parecido porque la muestra elegida varía cada trimestre y no es comparable", explica el estadístico Julio Rodríguez.

Los datos son, pues, poco representativos y distorsionan la realidad. Pero, según Rodríguez, no estamos tan mal como parece. "El mercado de la vivienda es por definición opaco y poco eficiente. En Europa, sólo Francia y el Reino Unido tienen estadísticas mejores", explica. "Tiene sus limitaciones, pero la única base de datos global que tenemos es la que publica el ministerio", concede Paloma Taltavull, de la Universidad de Alicante.

Más crítico es el profesor Gonzalo Bernardos. En su opinión, los datos oficiales yerran en la tendencia, porque los precios ya están cayendo, y en términos conceptuales, porque en Madrid y Barcelona los pisos son un 50% más caros de lo que se publica. "Y el problema de los portales inmobiliarios es que son una carta a los Reyes Magos. No dicen lo que se paga, sino lo que los propietarios piden", añade.

Entonces, ¿cómo saber qué está ocurriendo? "Es muy difícil", dice Bernardos. "La única manera es ver el sector de cerca. Y los casos que conozco son los de empresarios que lo están pasando realmente mal".
fuente ( El país)

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consejos para alquilar de una vivienda en madrid o barcelona

2008-05-19T05:09:00.000-07:00

El arrendamiento de la vivienda

¿A qué arrendamientos se aplica la nueva Ley?
¿Qué es el arrendamiento de vivienda?
¿Cómo se celebra el contrato?
¿Cuál puede ser la duración?
¿Qué otros temas pueden incluirse en el contrato?
¿Qué vicisitudes pueden suceder a lo largo de la vida del contrato?
¿Cuando termina el contrato?

La principal referencia normativa en materia de arrendamientos urbanos es la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre (B.O.E. del 25 de Noviembre de 1994). Pero no es la única que se debe tener en cuenta, ya que no deroga totalmente la leyes anteriores. Estas siguen vigentes en muchos puntos para los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995.

¿A qué arrendamientos se aplica la nueva Ley?

Aunque la nueva Ley tiene por objeto regular los arrendamientos que se celebren a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 1995, mediante sus disposiciones transitorias se establecen unas reglas importantísimas aplicables a contratos celebrados con anterioridad a dicha fecha.

Nos encontramos así con un situación enormemente compleja, en la que es fundamental la fecha de la celebración del contratato de arrendamiento para determinar la normativa aplicable. Lo primero que habrá que hacer, en todo caso, es consultar la nueva Ley para comprobar en qué materias se aplica ésta y en cuáles puede entenderse subsistente la anterior legislación.

Además, hay que tener en cuenta que la legislación antigua en materia de arrendamientos no es unitaria, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964 fue objeto de una importantísima modificación, fundamentalmente en cuanto a la prórroga, por el Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de Abril, sobre medidas de Política Económica (popularmente conocido como "Decreto Boyer"), modificación que sólo es aplicable a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.

Son precisamente los contratos anteriores al 1 de enero de 1995 los que plantean mayores problemas, tanto a la hora de determinar la legislación aplicable, como a la de interpretar las complejísimas normas transitorias de la nueva Ley, fundamentalmente en cuanto a la determinación de la duración del contrato y en cuanto a la posible elevación de la renta. Es aquí donde cabe esperar una mayor conflictividad y donde más necesaria será la intervención de los Tribunales.

Sin embargo, lo limitado de esta exposición y su finalidad meramente divulgativa hace imposible el estudio de la compleja causística que puede plantearse. Baste aquí aconsejar el recurso al consejo profesional y al asesoramiento que los miembros de la Abogacía pueden proporcionar. Especialmente útil puede resultar, para los arrendadores, la asistencia que, a través de sus abogados, proporcionan las Cámaras de la Propiedad.

El objeto de esta exposición van a ser, en consecuencia, los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 1 de enero de 1995. No se pretende hacer un estudio doctrinal exhaustivo, sino proporcionar consejos sobre puntos concretos que puedan ser de alguna utilidad a quien, sin tener conocimientos jurídicos, se enfrente, como propietario-arrendador o como inquilino o arrendatario, al contrato de arrendamiento. Además, esta exposición se va a ceñir a los arrendamientos de viviendas, ya que tratándose de locales la Ley es enormemente permisiva y lo normal es que los contratantes se procuren asistencia profesional.

Es precisamente en el arrendamientos de viviendas donde la regulación es más extensa y minuciosa, como no podía ser menos, puesto que se trata de compatibilizar la protección del arrendatario o inquilino en su aspiración de acceder a una vivienda digna en unas condiciones justas y con una cierta estabilidad, por una parte, y, por otra, de hacer el arrendamiento una opción económicamente rentable y segura para los propietarios de viviendas.

¿Qué es el arrendamiento de vivienda?

Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Lo fundamental es, por tanto, el destino que se vaya a dar al inmueble que se arrienda, circunstancia que debe reflejarse con claridad en el contrato. A estos efectos será irrelevante el cambio que posteriormente pueda hacer el arrendatario sin contar con el arrendador (así, si el arrendatario alquila el inmueble como oficina y después, sin autorización del arrendador, instala allí su vivienda, no por eso se van aplicar las normas del arrendamiento de viviendas, claramente más favorables para el inquilino).

El arrendatario debe efectivamente ocupar la vivienda, ya que si no lo hiciese así (por ejemplo, si mantiene desocupada la vivienda, la destina sólo a residencia de vacaciones o la usa como oficina o local) el arrendador podrá dar por terminado el contrato.

Sin embargo, es posible que el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

¿Cómo se celebra el contrato?

En cuanto a la forma, el contrato se puede celebrar de cualquier manera, incluso de palabra.

Sin embargo, una elemental prudencia exige que se utilice, al menos, la forma escrita. Así queda constancia de la existencia del contrato, de cuál es la vivienda arrendada y de condiciones tales como la duración, la renta y otras cuestiones que es importante fijar con claridad desde el primer momento.

Resulta conveniente utilizar los formularios oficiales existentes en papel timbrado, ya que de esta forma, mediante la adquisición del formulario, se paga el impuesto correspondiente.

La escritura pública no es imprescindible salvo que se pretenda que el arrendamiento se inscriba en el Registro de la Propiedad.

En cualquier caso, se vaya a pedir o no la inscripción en el Registro, la posibilidad de formalizar el contrato en escritura pública es siempre una opción interesante, puesto que, con un coste no excesivamente alto, se dota al contrato de la mayor eficacia posible, tanto en juicio como fuera de él. Además, al formalizar el contrato en escritura pública se accede a los servicios de un cualificado profesional del Derecho, el Notario, que asesorará a ambas partes con imparcialidad y se ocupará personalmente de la redacción del contrato.

Formalizado el contrato en escritura pública, se podrá solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad, con lo cual se conseguirá la plena eficacia del arrendamiento frente a terceros que no han intervenido en el contrato. Esto es especialmente aconsejable cuando el contrato se celebra con una duración superior a cinco años, ya que pasado este plazo el contrato puede quedar resuelto antes de lo previsto por resolución del derecho del arrendador o por venta de la vivienda.

En la redacción del contrato merecen especial atención una serie de extremos que pasamos a estudiar.

¿Cuál puede ser la duración?

En principio, la Ley permite que sean las partes las que fijen libremente el plazo del arrendamiento, pero al mismo tiempo establece una serie de normas para garantizar al arrendatario una mínima estabilidad.

En concreto, se ha optado por considerar que la duración mínima debe ser de cinco años, pero ello no impide que la duración inicialmente pactada sea inferior o superior.

Si la duración que se pacta es inferior a cinco años, una vez transcurrido el plazo pactado el arrendamiento se prorroga por plazos anuales, hasta alcanzar una duración mínima de cinco años. Ello quiere decir que se puede pactar cualquier duración, que no tiene que venir fijada por años (pueden ser meses, semanas o cualquier número de días), pero pasado el periodo pactado, el arrendamiento se prorroga por un año, y pasado éste, si todavía no se ha llegado a los cinco años, se prorroga por otro año y así sucesivamente.

Las prórrogas son obligatorias para el arrendador, pero voluntarias para el arrendatario, de tal forma que el contrato quedará extinguido si el arrendatario manifiesta al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Cabe la posibilidad de que no se haya pactado plazo, bien porque nada se diga en el contrato o bien porque el contrato se celebre verbalmente y no sea posible probar cuál es la duración pactada. En este caso, el contrato se entiende celebrado por un año y al finalizar el año se aplica lo dicho sobre la prórroga.

El problema que puede plantearse es que, en contra de lo que normalmente se piensa y podía resultar de la anterior legislación, la duración pactada es obligatoria tanto para el arrendador como para el arrendatario. Ello quiere decir que, si bien la prórroga del contrato depende de la voluntad del arrendatario, durante la vigencia del plazo fijado en el contrato o durante el periodo de un año en que consiste la prórroga, el arrendatario no puede desistir libremente del contrato. Así, si se ha pactado una duración de tres años, durante este plazo el arrendatario no puede dar por terminado el arrendamiento si no es con el consentimiento del arrendador, hasta que pasen los tres años.

Lo mismo ocurre en caso de prórroga del contrato: si finalizado el contrato el arrendatario no manifiesta su voluntad contraria a la prórroga, el arrendamiento continúa durante un año, y durante ese año el arrendatario no puede dar por terminado el arrendamiento por su sola voluntad.

Todo lo anterior se traduce en que si el arrendatario y el arrendador no se ponen de acuerdo, habrá que respetar el plazo que proceda, de tal forma que el arrendador no puede echar al arrendatario, pero el inquilino deberá continuar en el arrendamiento y tendrá que pagar la renta aunque, por cualquier causa, ya no habite en la vivienda.

Todo lo anterior supone que si la duración que se pacte es, en cierta forma irrelevante para el arrendador (salvo que se trate de un arrendamiento de larga duración, superior a cinco años), ya que en todo caso el arrendamiento va a durar cinco años si el arrendatario así lo quiere, para el inquilino es un dato fundamental, ya que se obliga a respetar el plazo pactado y a pagar la renta en todo caso, por lo que a la hora de pactar la duración deberá tener muy en cuenta sus perspectivas de futuro.

Por ello, lo más aconsejable para él es fijar una duración de un año, o incluso de menos, ya que de esta forma cada año podrá decidir sobre si sigue o no en el arrendamiento. Claro que el arrendador buscará la duración más larga posible, ya que, si en todo caso tiene que soportar el arrendamiento durante cinco años si así lo quiere el arrendatario, le interesa garantizarse la ocupación de la vivienda y no depender de la voluntad del inquilino.

También es posible, y en mucho casos aconsejable, pactar una duración de cinco años y reconocer en el contrato expresamente al arrendatario su derecho a desistir del contrato, es decir, que el inquilino pueda en cualquier momento durante los cinco años o durante el plazo pactado, dar por acabado el contrato y poder abandonar la vivienda sin tener que seguir pagando la renta. En tal caso, es aconsejable fijar algún requisito previo, como puede ser la notificación al arrendador del desistimiento con la suficiente antelación.

La solución apuntada no está prevista por la Ley, pero es admisible, ya que la Ley no lo prohíbe y se trata de ampliar los derechos del arrendatario, aunque no deja de ser perturbadora la posible interpretación "a contrario senso" del artículo 11.

Si la duración pactada es superior a cinco años, el plazo será obligatorio para ambas partes. En tal caso, parece posible pactar el desistimiento del arrendatario en las condiciones señaladas anteriormente, de tal forma que el arrendatario pueda dar por finalizado el contrato durante los cinco primeros años. Si nada se ha pactado en este caso, la Ley sí contempla el desistimiento del arrendatario, pero sólo es posible si han pasado los cinco primeros años y el arrendatario da el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínimo de dos meses. En este caso, puede pactarse en el contrato una indemnización que consistirá en una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste de cumplir. Si nada se dice no habrá indemnización, pero si se pacta, ésta no puede ser superior a la señalada, aunque parece que sería posible una clausula favorable al arrendatario, es decir, pactar una indemnización pero que esta sea de menor cuantía que la señalada por la ley.

Una vez transcurrido el periodo de cinco años, bien porque ésta fue la duración que se pactó o porque ha habido prórrogas, el contrato se extingue si cualquiera de las partes comunica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo. Si ninguna de las partes manifiesta tal voluntad, el contrato se prórroga por tres años más. Este último plazo es obligatorio para el arrendador, aunque el arrendatario puede dar por terminado el contrato cada vez que pase una anualidad, para lo que debe comunicárselo al arrendador con una antelación de un mes.

¿Qué otros temas pueden incluirse en el contrato?

El contrato puede recoger una serie de temas de gran trascendencia en el arrendamiento.

La regla básica en esta materia es la contemplada en el artículo 6, según el cual "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo en los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Ello supone que se puede pactar cualquier cosa, aunque suponga una modificación del régimen legal, si el resultado es favorable para el arrendatario. Lo que perjudique al arrendatario sólo se admite cuando la Ley contempla expresamente esa posibilidad. Entre estas posibilidades, dignas de ser tenidas en cuenta a la hora de redactar el contrato, podemos destacar:

– Cesión y subarriendo. En principio, sólo se admite la cesión del contrato (es decir, que el arrendatario transmita a otro su condición de tal) y el subarriendo parcial (el arrendatario sigue siéndolo y es él el que paga la renta al arrendador, pero a su vez alquila una o varias habitaciones a otra persona a cambio de una renta) previo consentimiento escrito del arrendador. Parece que debe entenderse posible que el arrendador preste ya este consentimiento en el contrato de arrendamiento.

– Cabe la posibilidad de que al tiempo de celebración del arrendamiento se haga constar expresamente la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí. Esta previsión es muy importante porque, a diferencia del sistema anterior, aunque el arrendador tenga efectiva necesidad de ocupar la vivienda no podrá denegar la prórroga durante los cinco primeros años si no se hizo la correspondiente advertencia en el contrato.

– En el contrato de arrendamiento puede recogerse el consentimiento del arrendador a la realización de obras por parte del arrendatario.

Si el contrato tiene una duración superior a cinco años se admiten diversos pactos que deben recogerse en el contrato:

– Se puede pactar la indemnización antes indicada para el caso de desistimiento.

– Podrá pactarse que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento. En este caso, si la vivienda se vende, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento por el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

– Podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se halla producido con anterioridad.

– La elevación de la renta por mejoras hechas transcurridos cinco años puede ser objeto de pacto en contrario en el contrato.

– Se admite el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto.

¿Qué vicisitudes pueden suceder a lo largo de la vida del contrato?

Durante la vida del contrato pueden producirse ciertas vicisitudes. Son especialmente dignas de mención:

– Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.

Si durante la vigencia del arrendamiento el arrendatario desiste voluntariamente del contrato o simplemente abandona la vivienda, se puede producir un perjuicio para el cónyuge que habita en la vivienda, que puede verse privado de la misma. Por ello la Ley le concede el derecho a que el arrendamiento continúe en su beneficio.

Si el arrendatario ha desistido, el cónyuge no tiene que hacer nada, ya que será el arrendador el que deberá requerirle sobre este extremo y el contrato sólo se extingue si el cónyuge no contesta en el plazo de quince días.

Sin embargo, si el arrendatario abandona la vivienda, es el cónyuge el que debe tomar la iniciativa, ya que si quiere hacer uso de este beneficio deberá comunicarlo por escrito al arrendador en el plazo de un mes. En otro caso, el contrato se extingue. Se trata de un requisito de complicada aplicación, ya que es difícil determinar cuál es el momento exacto del abandono, sobre todo si el arrendatario desaparece sin más y no se sabe si es por causas voluntarias o involuntarias, o si se ignora si se trata o no de una situación transitoria.

En cualquier caso, la prudencia exige, en caso de duda y aunque en ocasiones puede tratarse de una situación personal delicada e íntima, practicar lo antes posible la notificación, para evitar que esa situación se vea agravada por la obligación de abandonar la vivienda al considerar el arrendador extinguido el contrato.

Todo lo dicho respecto del cónyuge es aplicable en favor de la persona que hubiere venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente –en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual– durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

– Fallecimiento del arrendatario.

En caso de muerte del arrendatario, la Ley permite que continúe en la vivienda ocupando la posición del arrendatario una persona determinada. La Ley regula minuciosamente quiénes son estas personas (cónyuge o conviviente, descendientes del arrendatario, ascendientes, hermanos y otros parientes con minusvalías dentro del tercer grado), qué requisitos deben cumplir (fundamentalmente la convivencia habitual con el arrendatario durante los dos años precedentes al fallecimiento, salvo que se trate del cónyuge, del conviviente de hecho que haya tenido descendencia con el arrendatario o los descendientes sujetos a la patria potestad o tutela del arrendatario) y la preferencia entre estas personas: sólo una de ellas podrá subrogarse. De no existir ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

A efectos prácticos, lo que es muy importante es que según la Ley el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, en los términos que resultan del art. 16.3. Esta notificación se convierte en algo de vital importancia, ya que su omisión supone la pérdida de sus derechos por quien podía subrogarse (normalmente el viudo o viuda) y la extinción del contrato, con la consiguiente obligación de abandonar la vivienda.

– Notificaciones y comunicaciones entre el arrendador y arrendatario.

Durante la vida del contrato se pueden producir numerosas vicisitudes que las partes deben comunicarse (la elevación de la renta, la voluntad de continuar o no en el arrendamiento, la necesidad de realizar obras, el fallecimiento del arrendador o del arrendatario y un larguísimo etcétera).

La Ley exige en muchos casos que una de las partes realice estas notificaciones a la otra. Esto es especialmente importante para el arrendatario, ya que en ocasiones la omisión de esta obligación puede suponer la extinción del contrato.

Ciertamente la Ley no es clara en esta materia, ya que en ocasiones exige notificación fehaciente, otras veces exige la forma escrita y en muchos casos no dice nada al respecto. Ello exige consultar la Ley y buscar asesoramiento en los supuestos más importantes.

En cualquier caso, aunque la Ley no exija una forma determinada, lo cierto es que siempre se plantea un importante problema: el de la prueba. Así, no basta realizar la notificación oralmente o mediante un simple escrito entregado en mano o remitido por correo ordinario, ya que la otra parte siempre podrá negar la existencia de la notificación.

Existiendo buenas relaciones entre las partes, la forma más eficaz de resolver el problema es la de realizar las comunicaciones o notificaciones por escrito, pero teniendo la precaución de realizar una copia del escrito que sea firmada a modo de "recibí" por el destinatario.

Si el destinatario se niega a firmar, habrá que recurrir a otros métodos, teniendo siempre en cuenta lo que en cada caso exige la Ley y las consecuencias de la falta de notificación, o lo que es lo mismo a efectos prácticos, de la imposibilidad de probar su realización.

La remisión por correo o por telegrama no es suficiente, ya que no queda constancia del envío. Tampoco es suficiente el envío certificado, ya que no se acredita la recepción por el destinatario. Habrá que recurrir al envío por correo certificado con acuse de recibo, pero aún así no queda constancia de qué es lo que efectivamente se ha enviado por ese medio.

Para evitar que el destinatario diga que ha recibido otra cosa, se puede recurrir al envío por medio de Notario. En tal caso, el Notario se encarga personalmente de la remisión desde la oficina de correos y deja constancia fehaciente del hecho del envío y del contenido de lo enviado. El problema es que la existencia efectiva de la notificación dependerá siempre del resultado de la gestión del personal del Servicio de Correos, de tal forma que, como señalan abundantes sentencias, no se entenderá producida la notificación si no llega efectivamente el envío a poder del destinatario, por ejemplo porque no se encuentra a nadie en el domicilio o nadie quiere recoger la carta.

Por todo lo anterior, la forma más aconsejable en los casos más trascendentales, especialmente cuando la omisión del requisito de la notificación dentro de determinado plazo puede afectar a la subsistencia del arrendamiento, es la notificación o requerimiento notarial. En estos casos será el Notario, a instancia del interesado, el que personalmente se traslade al domicilio del destinatario de la notificación y le entregará la misma. Se considerará producida tal notificación aunque en tal domicilio no se encuentre a nadie o nadie quiera recoger el escrito, extremos que el Notario se encargará de consignar fehacientemente.

De esta forma, se consigue la garantía absoluta de que la notificación se va a producir, de que va a quedar prueba fehaciente de la misma y de que se va a practicar dentro de plazo. Además, se permite al destinatario contestar lo que tenga por conveniente. El Notario recogerá en la misma acta la contestación (siempre que ésta se realice en el momento de la notificación o requerimiento o dentro de los dos días siguientes).

¿Cuándo termina el contrato?

El contrato se extingue al finalizar el plazo pactado si no tiene lugar la prórroga o la tácita reconducción. Además, el contrato se extingue por la pérdida de la cosa arrendada por causa no imputable al arrendador y por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

El arrendador podrá resolver el contrato por la falta de pago de la renta, de las cantidades que correspondan al arrendador o de la fianza o su actualización, por subarriendo o cesión inconsentida, por realización de daños causados intencionadamente por el arrendatario u obras no consentidas por el arrendador cuando su autorización sea necesaria, por la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y cuando la vivienda deje de estar destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de su cónyuge o hijos dependientes.

El arrendatario puede resolver el arrendamiento por la no realización por el arrendatario de las obras a las que está obligado y por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

¿En qué casos se aplica la Ley?

• La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos no se aplica cuando la superficie de la vivienda sea superior a 300 metros cuadrados o la renta anual inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En estos casos los contratantes pueden pactar las condiciones que consideren convenientes. Es aconsejable que el contrato sea lo más explícito posible, porque en lo que no se haya pactado o previsto en el contrato sí se va a aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos.

• Tampoco se aplica la Ley cuando se trate de algunos de los supuesto excluidos por el art. 5, en los que el arrendamiento de la vivienda es accesorio a una relación más amplia (viviendas asignadas a una persona por razón de su cargo o servicio, vivendas de militares, fincas con casa-habitación y viviendas universitarias).

¿Qué personas deben intervenir en el contrato?

• Como arrendador debe intervenir el propietario de la vivienda. Se pueden plantear problemas si el propietario está casado.

• Si la vivienda pertenece con carácter privativo a una persona casada (por ejemplo, porque la ha heredado, o la compró antes del matrimonio o se ha pactado separación de bienes), esa persona podrá por sí sola arrendar.

• Sin embargo, si en la vivienda tuviese su residencia el matrimonio, sería necesario el consentimiento del otro cónyuge, por lo que resulta conveniente recoger, siempre que el arrendador esté casado, la manifestación de éste de que la vivienda no constituye vivienda habitual del matrimonio.

• Si la vivienda es ganacial y figuran como dueños ambos cónyuges (por ejemplo, si ha sido comprada durante el matrimonio por ambos), el arrendamiento debe ser firmado necesariamente por los dos. Se trata de una cuestión importante, ya que si sólo firma uno de los cónyuges propietarios, el otro podrá impugnar el contrato por faltar su consentimiento. Unicamente en el caso de que la vivienda, aun siendo ganancial, figure a nombre exclusivamente de uno de los cónyuges (por ejemplo, cuando sólo uno de ellos firmó la escritura de compra) podrá éste por sí solo celebrar el contrato, pero ello sólo en el caso de que el arrendamiento se estime un acto de administración y la finca no sea vivienda habitual del matrimonio.

• Por todo lo anterior, siempre que la vivienda sea ganancial (y ello debe presumirse si el arrendador está casado y compró durante el matrimonio, y no se trata de persona con vecindad civil catalana o balear) resulta conveniente que se pida que firmen ambos cónyuges.

• En cuanto al arrendatario, tendrá tal condición el que vaya a ocupar la vivienda pagando la renta. Lo que ocurre es que si la vivienda va a ser ocupada por un matrimonio o una pareja que convive, lo normal es que sólo firme uno de ellos. En tal caso, arrendatario será sólo el que firme el contrato, sin perjuicio de que en caso de abandono, desistimiento o muerte de éste se reconocen una serie de derechos al cónyuge o conviviente.

• Sin embargo, nada impide que el contrato sea firmado por ambos cónyuges o convivientes, en cuyo caso ambos son arrendatarios, lo cual supone un importante reforzamiento de su situación. Así, por ejemplo, si la pareja se separa o uno de ellos muere, podrá el otro continuar en la vivienda en concepto de arrendatario sin que opere el mecanismo de la subrogación y sin tener que cumplir ningún requisito.

• Cuando los que van a ocupar la vivienda sean varias personas sin relación de parentesco directo y que no constituyan una "pareja", el contrato puede ser firmado por todos. Hay que tener en cuenta que arrendatario será sólo el que firme el contrato, de tal forma que los demás no tendrán ningún derecho si el que firmó muere, renuncia o abandona la vivienda.

¿Qué es la renta?

• La renta será la que fijan libremente las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En nigún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

• La fijación de la renta es uno de los requisitos esenciales del contrato. Es conveniente que se fije el lugar de pago y el procedimiento para hacerla efectiva (por ejemplo, mediante transferencia a determinada cuenta bancaria). Si nada se dice, el pago debe hacerse en metálico y en la vivienda arrendada.

• En el contrato puede estipularse la actualización de la renta, pero el sistema de actualización durante los cinco primeros años debe ser necesariamente por años y con referencia al Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo. Pasados los cinco primeros años, la renta se actualiza por el sistema fijado libremente por las partes. Si nada se ha dicho, se sigue aplicando el índice señalado.

• Sin embargo, aunque la Ley nada dice, creemos que, en cuanto cláusula favorable para el arrendatario, se podría excluir la actualización en cuanto beneficie a éste. Es decir, durante los cinco primeros años el sistema de actualización debe ser el fijado por el la Ley y no otro. Sin embargo, nada impide excluir totalmente la actualización durante toda la vida del contrato o durante los primeros años, pero sólo en cuanto beneficie al arrendatario, lo que quiere decir que habrá que dejar a salvo la actualización para el caso de que el Indice de Precios sea negativo, supuesto en que la renta deberá reducirse, posibilidad que, aunque en la práctica parece chocante, teóricamente es posible.

Los gastos

• Además de la renta, se puede pactar en el contrato que sean a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean suceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios.

• Para la validez de este pacto es requisito imprescindible que se recoja por escrito y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

• Durante los cinco primeros años de vigencia, el incremento anual de estas cantidades no podrá ser superior al doble del porcentaje en que pueda aumentarse la renta.

¿Qué es el derecho de adquisición preferente?

• En caso de venta de vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma. El dueño de la vivienda arrendada tendrá que notificar al arrendatario su intención de vender o el hecho de haber realizado ya la venta. En esta notificación hará constar el precio y las condiciones de la compraventa.

• El arrendatario podrá optar a adquirir la vivienda en las mismas condiciones, durante los treinta días naturales siguientes a la notificación. En esta materia, puesto que la compraventa se realizará normalmente en escritura y la notificación debe hacerse de forma fehaciente, será obligada la intervención del Notario, quien podrá prestar su asesoramiento a ambas partes.

• No hay derecho a la adquisición preferente en caso de transmisión por título distinto a la venta (por ejemplo, en caso de herencia, donación, aportación a una sociedad, dación en pago, etc.), o cuando se venda la vivienda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

¿Cómo se regulan las obras y reparaciones?

• Durante la vida del arrendamiento es muy posible que la vivienda sufra desperfectos que exijan la realización de obras. La Ley regula minuciosamente el tema, que es especialmente importante para el arrendatario, ya que la realización de obras no autorizadas por la Ley sin el previo consentimiento del arrendador puede suponer la resolución del contrato.

• El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. El arrandatario deberá poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad sde estas reparaciones.

• Si las obras no pueden razonablemente diferirse hasta el final del arrendamiento, el arrendatario debe soportarlas, aunque le sean muy molestas o durante ellas se vea privado de una parte de la vivienda; en este último caso el arrendatario tendrá derecho a disminución de la renta sólo cuando las obras duren más de veinte días.

• El arrendatario está obligado a hacer a su cargo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Además, el arrendatario, previa comunicación al arrendador, podrá realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

• Excepcionalmente, el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá relizar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido, o a la de su cónyuge, pareja o familiar que con él conviva.

• Fuera de los casos contemplados, la realización de obras por el arrendatario exigirá el consentimiento por escrito del arrendador. A falta de este consentimiento, la realización de las obras permitirá al arrendador resolver el contrato, exigir que se repongan las cosas al estado anterior o beneficiarse de las obras sin pagar nada.

trucos para vender tu casa mas rapido

2008-05-19T03:07:00.000-07:00

¿Cómo logras que tu vivienda no se pierda en un mar de carteles que dicen: "Se vende", ahora que la venta de casas está a la baja?

Según la Asociación Internacional de Expertos en Preparación de Viviendas para la Venta, invertir en pequeñas mejoras de la casa para que luzca más acogedora y atractiva para los potenciales compradores puede aumentar su precio final en un 7 por ciento y lograr que se venda hasta 100 días antes.

Los expertos dicen que son los pequeños retoques –como una nueva mano de pintura, nuevas cortinas o un piso nuevo– los que marcan la diferencia. Y como la decisión de comprar una vivienda generalmente se toma en los primeros ocho minutos después de cruzar la puerta principal, es fundamental que los espacios donde los ojos automáticamente descansan (como las paredes, ventanas y pisos) estén impecables.

Sigue estos consejos rápidos y sencillos de los expertos para aumentar la probabilidad de que su vivienda se venda lo antes posible.

La luz es la segunda razón, luego de la ubicación, por la cual un comprador elige una propiedad. Una forma fácil de iluminar el interior de su vivienda es con pintura. Los colores neutros siempre son una opción segura, pero nada transmite mejor calidez y luminosidad que el amarillo. Estos tonos no son apropiados para todos los ambientes, pero pueden quedar hermosos en espacios comunes como las salas y comedores.

Según Bárbara Richardson, directora de mercadeo de color de la compañía ICI Paints, el amarillo tiene la habilidad de levantar el ánimo y hacernos pensar en oportunidades y posibilidades. Para que el color luzca, Richardson sugiere combinar las gamas de amarillo con tonos complementarios azul-violeta en las paredes de una vivienda.

Combinado con maderas oscuras y detalles blancos, el amarillo da un aire clásico e ilumina el interior. Como forma incluso más rápida de inyectar un toque de vitalidad a cualquier habitación, Richardson recomienda también accesorios amarillos, como almohadones, artesanías, alfombras y vasijas.

Los posibles compradores suelen imaginarse que una nueva vivienda cambiará su perspectiva del mundo. No obstruyas la vista de un hermoso paisaje natural o una bonita calle con cortinas pesadas. Considera sustituir el cortinado por una tela traslúcida o pantallas solares.

Por ejemplo, hay algunas que permiten que la luz se filtre y la difunde, manteniendo una vista despejada del exterior y reduciendo el resplandor en las pantallas de la televisión y la computadora.

Una vez que hayas instalado las persianas que dejan pasar la luz, no olvides asegurarte de que todas tus ventanas estén brillantes e impecables antes de exhibirlas al público. También es útil ventilar la casa y abrir las ventanas una hora antes de que lleguen los visitantes.

Las marcas, manchas y rayas en el piso pueden hacer que una vivienda luzca vieja y descuidada.

Cubre las alfombras gastadas y el vinilo maltratado con un piso laminado. Según Don Cybalski, director de diseño de Pergo, los laminados son baratos, resistentes y fáciles de instalar en sólo un fin de semana. No solamente imitan muy bien la madera natural –como el cerezo, roble o arce y también las maderas exóticas más de moda como el merbau, jatoba y bambú–, sino que además mantienen un aspecto nuevo y reluciente durante más tiempo.

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pisos en venta , contrato de arras, ejemplo

2008-05-19T01:47:00.000-07:00

Contrato de arras o señal

De una parte: Don/ña ............................................................ , mayor de edad, soltero/a, provisto/a de DNI número ..................... , vecino/a de.........................., c/ .......................
De otra parte: Don/ña ........................................................... , mayor de edad, soltero/a, provisto/a de DNI número ..................... , vecino/a de.........................., c/ .......................

INTERVIENEN

En su propio nombre y derecho y se reconocen capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente documento, lo que llevan a efecto bajo los siguientes:

ANTECEDENTES

I.- Que Don/ña ............................................................ es dueño/a de la vivienda situada en ..............., c/ ......................................, nº........., piso.........., con inscripción en el Registro de la Propiedad de ................ número ................ en el tomo .........., libro ........., folio ........, finca número .........., inscripción ................
Cargas.- Asevera la parte vendedora que la finca se encuentra libre de toda carga, gravamen y limitación.
Situación arrendaticia.- Libre, según aseveran, de arrendatarios, ocupantes y precaristas.

II.- Expuesto lo que antecede, los señores comparecientes

CONVIENEN

Primero.- Don/ña ........................................................ se obliga a vender a Don/ña ........................................................, que se obliga a comprar, la finca descrita en el antecedente I, en estado libre de cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, con cuanto le sea principal, accesorio, integrante y dependiente y al corriente de contribuciones, impuestos y gastos de la comunidad, por el precio de .................................. de euros.
Segundo.- Don/ña ......................................................... entrega a Don/ña ......................................................... a cuenta y como arras o señal de la compra-venta futura, la cantidad de ............................... euros, que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere por los vendedores.
Tercero.- Don/ña ........................................................... se obliga a entregar el resto del precio en el plazo máximo de ....... días naturales. El otorgamiento de la escritura pública de compra-venta se producirá simultáneamente al pago del expresado resto del precio.
Cuarto.- Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y de la escritura pública de compra-venta que en su día se otorgue, hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad serán de cuenta de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía), que pagará la parte vendedora.
La elección del notario autorizante de la referida escritura corresponderá a la parte compradora. Los gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la escritura pública serán de cuenta de la parte vendedora.

En ............................, a .... de .......................... de 19 ...

La parte vendedora La parte compradora

ejemplo de contrato de alquiler

2008-05-18T09:34:00.000-07:00

Contrato de arrendamiento de vivienda

_____ ciudad ,___________ (fecha)

REUNIDOS

De una parte, __________________

Y de la otra, ___________________

INTERVIENEN

Cada uno en su propio nombre y derecho, y se reconocen mutuamente capacidad legal suficiente para el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y,

EXPONEN

I.- Don ________________, denominado en lo sucesivo y a efectos del presente contrato de arrendamiento ARRENDADOR, que es propietario de la vivienda sita en______________________________

II.- Don _________________________, denominada en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato ARRENDATARIO, que está interesado en alquilar la mencionada vivienda, para lo cual, ambos acuerdan formalizar el contrato que se articula en las siguientes,

CLAUSULAS

PRIMERA.- El presente contrato se otorga conforme a lo establecido en la Ley 29/l.994 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos y se regirá por lo dispuesto en la misma, y por lo pactado en este documento.

SEGUNDA.- El piso arrendado es la vivienda sita en__________________, y que se destinará para uso exclusivo de vivienda de la arrendataria y de su familia, con exclusión de todo otro uso, y no podrá por consiguiente, cederlo, realquilarlo o subarrendarlo, en todo ni en parte, ni alojar en él a huéspedes sin permiso escrito del propietario.

TERCERA.- El contrato comenzará a regir a partir del día _____________, concertándose el arrendamiento por el plazo de UN AÑO.

Concluido el periodo contractual pactado, el contrato se prorrogará por la tácita, por periodos de un año, mientras una de la partes no notifique a la otra, en el plazo de 15 días antes de la fecha de vencimiento del contrato o de alguna de sus eventuales prórrogas, su deseo de darlo por terminado.

En cualquier caso, si la arrendataria quisiera desistir del cumplimiento total del contrato, deberá ésta indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferior a un año, darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

CUARTA.- La renta inicial se establece en la cantidad de ________________ mensuales, debiendo de satisfacerse por la arrendataria dentro de los cinco primeros días de cada mes. El importe de la renta deberá pagarse en el domicilio del arrendador o en la Cuenta Corriente núm. ____________________.

Las partes contratantes convienen que el importe total de la renta que en cada momento satisfaga la arrendataria durante la vigencia del contrato y en sus posibles prórrogas, se acomodará cada año a las variaciones que, en más o en menos, sufra el Indice General de Precios al Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística (u organismo que le sustituya en el futuro), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al periodo de revisión, teniendo en cuenta que el mes de referencia para la primera actualizaciónserá el último índice que esté publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

Las revisiones tendrán carácter acumulativo, de suerte tal que la primera revisión se efectuará tomando como base la primera renta inicialmente convenida y, para las sucesivas la renta revalorizada (renta + incrementos) como consecuencia de actualizaciones precedentes.

En ningún caso la demora, retraso o tardanza en la aplicación de dicha acomodaciónimplicará pérdida, renuncia o abdicación del derecho del arrendador a practicar la misma.

A los indicados efectos, las partes convienen que tendrá plena eficacia vinculante la notificación que practique el arrendador o su administrador por nota en el recibo de la mensualidad precedente a aquel en que la revalorización de renta haya de surtir efecto.

QUINTA.- La arrendataria, quién previamente ha procedido al examen exhaustivo y pormenorizado del piso y sus accesorios, declara recibir todo lo que es objeto del arriendo en perfecto estado para el uso a que se destinay presto para ser ocupado y utilizado, al completo de instalaciones y servicios y en igual estado ha de devolverlo una vez finalizado el contrato, siendo de cuenta de la arrendataria todas las reparaciones que hayan de realizarse por daños causados por el, o personas que del mismo dependan, en el edificio o vivienda por el mal uso, omisión o negligencia, siendo así mismo a cuenta de la arrendataria las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

Los servicios de gas, electricidad, teléfono y cualesquiera otros que pudieran ser susceptibles de individualizaciónmediante aparatos contadores serán de cuenta de la arrendataria, que deberá contratarlos a sus costas con las empresas suministradoras, siendo también de su cuenta la eventual adquisición o reparación de los contadores correspondientes : los gastos de conservación y reparación de tales suministrosy el costo de las modificaciones que en las mismas deba realizarse por disposición o imperativo legal o administrativo y si fuere el caso. Todo lo anterior se entiende con absoluta indemnidad del arrendador.

SEXTA.- Los gastos de comunidad, y los que graviten sobre la propiedad de la finca serán de cuenta del arrendador.

La arrendataria deberá respetar y cumpliren todo momento las normas por las que se rige la comunidad de propietarios de la que forma parte el piso arrendado.

La arrendataria se obliga a permitir el acceso al piso, al propietario y a las personas y/o profesionales designados por el mismo para la inspeccióny comprobación del estado de la vivienda y sus elementos así comoen su caso para la realización de cualquier tipo de obra o reparaciónque pudiera ser necesariollevar a cabo tanto en la vivienda arrendada como del edificio del que forma parte.

SÉPTIMA.- Salvo que concurra la autorización previa y por escrito del arrendador queda prohibida la realización de obras y la modificación de las instalaciones ; tener en el piso materiales peligrosos y/o antihigiénicos o que puedan perturbar la normal convivencia entre los vecinos de la finca ; subarriendo o cesión de la vivienda ; colocación de cualesquiera elementos que modifiquen la uniformidad o estético del edificio, o de las diversas partes que lo componen ; y el de dar a la vivienda cualquier otro uso que no sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria.

La arrendataria será la única responsable de cuantos daños, tanto físicos como materiales puedan ocasionarse a terceros, y sean consecuencia, directa o indirecta de su habitación en la finca, eximiendo de toda responsabilidad al propietario, incluso por daños derivados de instalaciones para servicios o suministros.

OCTAVA.- Por la arrendataria se constituye en este acto fianza por importe de _______________que equivale a una mensualidad de renta, que responderá del pago del alquiler, de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados en el inmueble.

Durante el primer año de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero transcurrido dicho plazo la fianza se actualizará en la cuantía que corresponda hasta que aquella sea igual a una mensualidad de la renta vigente en cada momento.

NOVENA.- La arrendataria hace expresa y formal renuncia a todos los beneficios y derechos especiales que le concede la Ley 29/l994 de Arrendamientos Urbanos, y que teniendo el carácter de renunciables, no se le reconozcan expresamente en el presente contrato.

DÉCIMA.- Las partes convienen que de producirse el fallecimiento de la arrendataria una vez transcurridos dos años más tres años de prórroga, no será de aplicación el régimen de subrogación mortis, causa que regula el Art. 16 de la Ley 29/l994 de Arrendamientos Urbanos. De producirse dicha defunciónen el plazo citado, el arrendamiento se extinguirá al cumplirse dicho plazo sea quien fuere el que hubiera sucedido a la arrendataria en el arrendamiento.

A los efectos del Art. 14 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y a cuantos otros pudieran resultar pertinentes, las partes convienen que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento.

EL ARRENDADOR LA ARRENDATARIA

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solbes no ayudará a luchar contra el parón inmobiliario

2008-05-18T04:56:00.000-07:00

El vicepresidente segundo del Gobierno, Pedro Solbes, se mostró hoy reacio a que el Gobierno adopte medidas 'artificiales' para ayudar al sector de la construcción, sobre todo el inmobiliario, que puedan impedir el 'necesario' ajuste de esta actividad. Solbes compareció hoy en la Comisión de Economía del Congreso para explicar las líneas generales de su departamento en esta legislatura, incluidas las medidas incluidas en el Plan de Estímulo Económico para afrontar la desaceleración. El ministro señaló que los 'excesos de los últimos años' en el sector de la construcción tienen que corregirse para que vuelva a crecer con 'normalidad', aunque reconoció que el citado ajuste está siendo más 'rápido de lo esperado'. También admitió que el deterioro en la construcción tendrá un 'efecto arrastre' sobre otros sectores que 'inevitablemente' mermará el crecimiento, aunque esto será 'transitorio' y la economía empezará a recuperarse el próximo año para volver a aumentos del PIB del entorno del 3 por ciento en 2010. Solbes advirtió de que las medidas discrecionales de gasto que el Gobierno ha tomado o tomará ante la actual coyuntura deberán ser reversibles en el futuro, y como ejemplo habló del esfuerzo mayor que se deberá hacer ahora para pagar las prestaciones por desempleo, que espera decaigan cuando la economía se recupere. Solbes también recordó que el único superávit que el Gobierno utilizará será el del Estado, y no el de la Seguridad Social, por lo que 'no hay tanto margen de maniobra como el que algunos se plantean'. En su análisis de la coyuntura económica, Solbes reconoció que las turbulencias financieras internacionales han tenido una magnitud y duración 'difíciles de prever' hace unos meses, y aunque el sistema financiero español ha demostrado una 'gran solidez', esto 'no confiere inmunidad' al país ante lo que sucede en el resto del mundo. Por eso advirtió de que hay que adaptarse a la nueva situación financiera, caracterizada por un 'dinero más caro y menos abundante', que hace necesario que los proyectos de inversión que se acometan sean 'mejores y más eficientes'. Admitió que los problemas de liquidez internacional afectan a España 'significativamente' debido a la necesidad que tiene la economía española de recurrir a la financiación exterior. Para paliar este problema, apuntó, entre las medidas del Plan de Estímulo Económico está la de facilitar el crédito a las empresas, sobre todo a las pyme, con el aval del ICO. Tras enumerar las medidas a corto plazo, Solbes recordó otros de los objetivos de esta legislatura, como el de trasponer la Directiva Europea de Servicios. Además, advirtió de que el Gobierno llevará a cabo una reordenación de las competencias en materia de supervisión e inspección sobre el sistema financiero. Dicha reforma supondrá separar la supervisión de la solvencia, de la que se encargaría el Banco de España, de la de los comportamientos y prácticas en los mercados, atribuida a la CNMV. En la Comisión, el portavoz de Economía del PP, Cristóbal Montoro, consideró que frente a los 'parches' del Plan de Estímulo, lo que la economía española necesita 'son nuevas ruedas y menos maniobras de distracción política', y reclamó a Solbes que explicase a los ciudadanos la 'verdadera' realidad económica. Montoro volvió a reclamar un aumento en la deducción de la compra de vivienda, lo que hizo que Solbes le preguntase si el PP pretende que se vuelvan a construir al año 700.000 viviendas que después no se venden, y si quiere volver al modelo económico del que se supone hay que salir. Mientras, los portavoces del resto de grupos parlamentarios reclamaron al ministro que admita que la situación de la economía española es de crisis y que lleve a cabo reformas de mayor contenido para atajarla.

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2008-05-17T10:22:00.000-07:00

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burbuja inmobiliaria europea: nos habían advertido hace tiempo ya

2008-05-17T10:07:00.000-07:00

La hora de la conjura contra la burbuja inmobiliaria europea

Hace más de seis años que el mercado inmobiliario inició una vertiginosa carrera alcista que desde hace meses amenaza con explotar, pero sin llegar a hacerlo. La debilidad bursátil fue señalada como la principal responsable del auge del ladrillo. Sin embargo, la tímida recuperación que están experimentando las bolsas en el último año no consigue detener el crecimiento del precio de la vivienda. ¿Cómo se puede parar esta escalada de los inmuebles?

“Hace falta un conjunto de factores que, combinados, terminarán con la subida de precios”, señala Santiago Carbó, catedrático de Economía de la Universidad de Granada. “Por una parte, es necesario una subida de los tipos de interés que frene a la gente a la hora de hipotecarse; eliminar las deducciones fiscales por adquirir una vivienda y lanzar más viviendas de protección oficial, lo que exige contar con más suelo urbanizable. Además, la recuperación de la bolsa desviará el interés inversor de los ladrillos al mercado de valores”, añade.

Por el momento, la mejoría bursátil no ha conseguido eliminar el interés por el ladrillo. En España, por ejemplo, el índice de referencia Ibex 35 ha subido un 16,16% en el último año. Sin embargo, el precio de la vivienda cerró 2003 con un incrementó del 17% y, en el primer trimestre de 2004, acumulan ya una subida del 3,5% en los pisos nuevos y del 4,4% en los usados. Reino Unido sufre una situación similar. En los últimos doce meses el índice FTSE 100 ha crecido un 7,23%; mientras que el precio de la vivienda creció un 23% en 2003 y este año mantiene un ritmo del 17%, según un informe de Deutsche Bank.

Estos dos países son los más ‘calientes’ de Europa en términos de precios de la vivienda. De hecho, tanto el Fondo Monetario Internacional (FMI) como el Organismo para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) han advertido

del riesgo de que la burbuja inmobiliaria estalle si no se empieza a frenar. Una posibilidad que el profesor Carbó descarta por el momento. “No creo que haya una burbuja, pero sí que estamos inmersos en un círculo vicioso del que necesitamos salir. Y esto requiere medidas de fondo que, sin embargo, no empezarán a notarse hasta dentro de un año”. Y advierte que “los precios no van a bajar, pero al menos sí que se puede conseguir que crezcan muy lentos, en torno a un 1%, 2% o 3%”.

Primera medida, subir los tipos

Consciente de la amenaza que sufre el mercado inmobiliario británico, el Banco de Inglaterra ha pisado el acelerador subiendo los tipos de interés. La semana pasada los incrementó un cuarto de punto por segunda vez en un mes, por tercera vez en tres meses y por cuarta vez en siete meses. Con esta medida, la principal entidad británica quiere frenar la tendencia de comprar vivienda para luego alquilarlas y así pagar la hipoteca. Este fenómeno, que también se produce en España, “está haciendo que la demanda de suelo sea mucho mayor que la oferta, lo que encarece los precios. Por tanto, es necesario recortar la demanda”.

En Reino Unido, además, se suma el problema de la escasez de suelo urbanizable en el área de la capital, Londres. Este hecho explica que sea el segundo país de Europa donde más ha crecido el precio del suelo en los últimos 20 años, un 5,2%; sólo superado por Luxemburgo, con un 6,3%, según el informe Factores Estructurales en los Mercados de Vivienda de la UE, elaborado por Banco Central Europeo.

Sin embargo, José Antonio Herce, director de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) y profesor de Economía en la Universidad Complutense de Madrid, recordaba hace poco en un artículo de opinión que publicó en el periódico español Expansión que “ni los tipos del 15% ni las tasas del 23% de desempleo de hace apenas diez años hicieron que cayese el precio nominal de las viviendas en España”. Pilar Gómez Aparicio, profesora del departamento de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Complutense de Madrid, explica que “no es fácil resolver el denominado problema de la vivienda: si la fórmula fuera fácil sería puesta en marcha por cualquier Gobierno como acción rentabilísima política y socialmente”.

En su opinión, uno de los cambios más importantes que deben llevarse a cabo son los relacionados con las políticas de fiscalidad. Aunque puntualiza que “estas acciones deben hacerse cuidadosamente, para respetar los derechos adquiridos”, al tiempo que recuerda que no son medidas “políticamente fáciles, porque tampoco se observaría rápidamente su influencia sobre los precios de la vivienda”. El nuevo Gobierno español, el socialista PSOE, ya ha anunciado que va a implantar medidas que incentiven el alquiler en detrimento de la compra.

“Hay que eliminar, cuanto antes, las deducciones para quien ahorra con el objetivo de adquirir una vivienda y para quien ya la ha adquirido”, destaca el profesor Carbó, que marca como plazo para llevarlo a cabo un par de años. “Donde no soy tan partidario es en crear incentivos a favor del alquiler, porque las medidas artificiales no son efectivas”. Con estas palabras, el catedrático de la Universidad de Granada subraya su idea de que “la falta de alquileres en España responde a un fenómeno cultural más que a factores económicos. A la gente le da más seguridad tener su propio piso. Además, con unos tipos bajos, el recibo de la hipoteca parece más barato que el alquiler con el aliciente de que la vivienda es mía”.

La eterna alternativa del alquiler

Desde 1980, la cuota de viviendas en alquiler sobre el stock total de viviendas en España ha pasado del 21% al 10%, según el BCE. Finlandia es el único país de las grandes potencias de la UE (los antiguos Quince) que ha incrementado su parqué de alquileres en los últimos 20 años, al pasar del 31% al 32% sobre el total. Alemania, que tan sólo ha recortado un punto porcentual el peso de los alquileres, es el Estado donde mejor funciona esta fórmula, que se aplica en el 60% de las viviendas, Irlanda e Italia se sitúan a la cola (16% y 19%, respectivamente), sólo superados por el 10% Español. Luxemburgo (26%), Portugal (28%), Finlandia y Reino Unido (32%), también figuran en los últimos puestos.

El fuerte peso que tienen los alquileres en Alemania explica, en parte, que sea uno de los pocos países de la OCDE, junto con Suiza y Japón, que ha reducido el precio de la vivienda entre 1995 y 2002. En el caso nipón, este hecho se debe a que los precios del suelo no han dejado de bajar desde que alcanzaron su punto álgido en 1991, cuando estalló la burbuja especulativa inmobiliaria que vivió el país entre 1987 y 1990. Según el rotativo Asahi, el suelo comercial ha caído desde entonces un 67,6% y el residencial un 43,2%, lo que sitúa los precios actuales en el mismo nivel que en 1987.

La profesora Gómez Aparicio señala que “para fomentar un mercado de alquiler en España es necesario establecer un marco en el que los propietarios, libremente, crean que es una alternativa rentable y segura alquilar las viviendas que puedan poseer y que no necesiten ocupar”, pero advierte de que se debe “ser cautos a la hora de intentar animar a los agentes a poner en alquiler nuevas viviendas a través de medidas legislativas que tengan un cierto carácter coercitivo, como por ejemplo penalizar las vivienda vacías”, que en España asciende a tres millones.

No obstante, critica que en España “la propiedad sea desgravable para cualquier tipo de vivienda (viviendas de cualquier precio), y para sujetos de cualquier tipo de renta (sin contar con los posibles fraudes al obtener bonificaciones fiscales por viviendas que no son las habituales). Y, por el contrario, no es desgravable el alquiler de vivienda habitual. Estas medidas están propiciando el acceso a la vivienda en propiedad y no el mercado de alquiler”.

El profesor Carbó se muestra más enérgico al señalar que “hace falta tomar medidas legislativas inmediatamente para frenar la compra”, al tiempo que recuerda que algunos Estados, como Alemania y los Países Nórdicos, cuentan con alquileres subvencionados y ayudas sociales, que concede el Departamento de la Vivienda, para familias desempleadas”.

En su artículo, José Antonio Herce considera que “la carestía de los alquileres se debe a su raquítica presencia en el mercado residencial por la obsesión de las familias hacia la propiedad, fiscalmente estimulada, de las viviendas que ocupan”.

Además, ante la pérdida de la baza de la bajada de los tipos de interés, algunos bancos barajan ya la posibilidad de modificar las condiciones de los créditos para seguir incrementando el apetito comprador.

A pesar de todo, Deutsche Bank considera que, al menos en Reino Unido, la subida de tipos va a reducir la práctica compradora a favor de los alquileres. De momento, este efecto ya se ha empezado a notar en el alquiler de oficinas de La City, que en 2002 sufrió una caída de precios del 12%, y en 2003, del 21%. Sin embargo, para este ejercicio la firma alemana estima un crecimiento del 0,7%, que se mantendrá en 2005 (+0,4%) y se consolidará en 2006 (+1,9%).

Pero el profesor Carbó advierte que estos datos no pueden ser extrapolables al mundo de la vivienda, “porque son dos mundos que actúan por separado y, en los primeros, el impacto cultural es menos importante”. Los factores sociales y culturales explican, por ejemplo, el mayor interés de los jóvenes alemanes por los alquileres, ya que se emancipan antes y muestran una mayor movilidad que los españoles, tendentes a permanecer más tiempo en el hogar paterno y reticentes a cambiar de ciudad.

Otra alternativa es elevar el parqué de viviendas de protección oficial (VPO), una posibilidad considerada por el profesor Carbó como esencial para romper el círculo vicioso actual. “Países como Alemania, Italia, Francia y Holanda tienen muy desarrollado este mercado; mientras que en España ha retrocedido en los últimos años”. En su opinión, para que esta opción sea viable, “hace falta más suelo urbanizable, que es difícil de encontrar en muchos ayuntamientos, porque se trata de su principal fuente de ingresos”.

El profesor Herce, por su parte, considera que una buena estrategia es la suma de “una estrategia decidida para liberalizar el suelo, acompañada de una reforma sustantiva de la ley (y la justicia, que no suele ser lo mismo) de alquileres. Si esto se acompaña de la desaparición de las ayudas fiscales a la adquisición de vivienda, miel sobre hojuelas. En estas condiciones, una política social de vivienda en alquiler para los hogares menos favorecidos tendrá un coste limitado y no distorsionaría el mercado libre”, señala en su artículo.

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Situacion inmobiliaria españa en el 2007

2008-05-17T10:01:00.000-07:00

Estudio sobre la situacion inmobiliaria de España ( datos del BBVA)
Situación Inmobiliaria Servicio de Estudios Económicos Diciembre 2007
Tras la desaceleración de la demanda,la oferta también se ajusta.
El entorno de incertidumbre global,
un test para los soportes de la economía.

En resumen 1
La oferta se alinea con la demanda 3
Recuadro 1: “Edificación y ajustes inmobiliarios en otras economías desarrolladas” 7
Recuadro 2: “El sector inmobiliario de EE.UU.: un comportamiento muy diferente
de residencial y no residencial” 9
Los soportes en la economía acotan el
grado de ajuste 12
Recuadro 3: “Revisión de las perspectivas de crecimiento para la economía
española en 2008” 16
Incertidumbres globales por el lado
financiero 18
Recuadro 4: “Inversión en vivienda y crédito para su adquisición” 21
Retos para el mercado hipotecario
español en el nuevo contexto regulatorio 23
Recuadro 5: “La reforma de la normativa hipotecaria” 27
1
Situación Inmobiliaria
En resumen
La oferta inmobiliaria se alinea con la demanda
El ajuste en el que se encuentra el sector inmobiliario español no es el
primero ni será el último. La corrección actual se inició con el freno de
la demanda de vivienda hace casi ya dos años, a la vez que comenzaba
la subida de los tipos de interés hipotecarios. La intensificación de
este proceso ha debilitado progresivamente la demanda residencial, a
lo que la actividad ha respondido, como es habitual, de manera tardía,
aunque cada vez más intensa. Así, los Visados de Vivienda, una vez
corregidos los efectos del Código Técnico de Edificación, mostraban
en septiembre ritmos de caída anual del 30%, los mayores de la serie
histórica. En cuanto a la demanda, el número de transacciones de vivienda
se redujo el 16% anual en el tercer trimestre de 2007. Los precios,
gracias al ajuste acompasado de oferta y demanda, mantienen
su senda de desaceleración pausada y acotada.
Estas tendencias continuarán en los próximos trimestres: la demanda
efectiva de vivienda seguirá moderándose a pesar del soporte que
supondrá el descenso previsto de los tipos de interés hipotecarios.
Además, en cuanto al resto de variables que determinan la accesibilidad
a la vivienda de los hogares, el dinamismo de la renta será menos
intenso y sí que se producirá una contribución menos negativa al deterioro
del indicador por el aumento del precio de la vivienda. El comportamiento
de la demanda llevará a caídas adicionales a las ya producidas
en la oferta residencial.
Con todo ello, se espera que en 2008 la inversión en vivienda caiga el
3,5% y que se visen aproximadamente 500.000 viviendas, 175.000
menos de las que se terminarán registrando en 2007. La inversión en
vivienda creció en 2007 el 3%, por lo que el ajuste planteado puesto en
perspectiva con los que se pueden dar en otros países desarrollados,
no es especialmente acusado. Así, como se ilustra en la publicación,
en aquellos países en los que predomina la construcción de viviendas
en bloque frente a las unifamiliares, como ocurre en España, las oscilaciones
del gasto en vivienda tienden a ser menores que en aquellos
(Estados Unidos, Irlanda) en los que predomina la vivienda unifamiliar.
Del mismo modo, la inercia de los cambios es más intensa en los países
con mayor peso de la vivienda en altura.
Los soportes de la economía acotan el grado del ajuste inmobiliario
El ajuste inmobiliario actual, a pesar de que va a seguir intensificándose,
continúa contando con mayores soportes que en experiencias pasadas,
algo que se refleja en su ritmo, con todo, más gradual. Así, la
inversión y los precios de la vivienda se están desacelerando desde
hace cuatro y tres años respectivamente y mantienen en estos momentos
crecimientos reales todavía positivos. En el anterior ajuste del
sector, a comienzos de los años 90, bastaron cuatro trimestres desde
los crecimientos más elevados de ambas variables para que se registrasen
caídas reales tanto en precios como en inversión.
De hecho, la evolución comparativamente mejor a lo que ocurría a
comienzos de los 90 del resto de la economía va a constituirse como el
principal soporte del actual ajuste inmobiliario. La economía española
no es sólo vivienda y, a pesar de encontrarse en una etapa de moderación
de su crecimiento, va a ser capaz de continuar generando empleo
y de compensar, por tanto, la destrucción que se derivará del cambio
de tamaño del sector residencial. El mejor funcionamiento del mercado
laboral, con cotas relativamente elevadas de movilidad intersectorial
de unos trabajadores que tienen unas mejores características
2
Situación Inmobiliaria
socioeconómicas son elementos de soporte en un entorno de
desaceleración que, con todo, no es especialmente intensa de acuerdo
a nuestras previsiones para 2007-08.
Así, la economía española crecerá en 2008 a un ritmo del 2,6%, lo que
supone una desaceleración de 1,2 pp desde el 3,8% de crecimiento
previsto para el año 2007 que está a punto de finalizar. El crecimiento
esperado ahora para 2008 es inferior en 0,2pp a nuestra previsión de
septiembre. Dos factores están detrás de esta revisión. En primer lugar,
el deterioro de las perspectivas globales, en un contexto de elevada
incertidumbre, con precios del petróleo más elevados y un euro
más apreciado. Adicionalmente, las previsiones actuales incorporan
los datos más recientes de la Contabilidad Nacional del tercer trimestre
conocidos hace cuatro semanas, que reflejan un escenario en el
que el ajuste del gasto de los hogares en consumo y de inversión en
vivienda es más intenso de lo esperado.
A la fortaleza del mercado laboral, clave para que se mantenga el proceso
de generación de renta de los hogares, se añade el hecho de que
las familias disfrutan de una situación patrimonial saneada, con ratios
de deuda sobre riqueza neta comparativamente muy reducidos. Ello
supone disfrutar de margen de actuación en coyunturas de evolución
de la renta desfavorables.
Adicionalmente, el sector de la construcción, su actividad y su empleo,
ante el menor impulso de la demanda residencial cuenta con el soporte
de las relativamente mejores perspectivas existentes de la inversión
pública. Además, la situación de las finanzas públicas permite, en caso
de que fuese necesario, afrontar políticas decididamente contra cíclicas.
Incertidumbres globales por el lado financiero
Desde el pasado verano, los mercados financieros han experimentado
un giro hacia una situación caracterizada por una menor liquidez y una
menor confianza de los inversores. En este entorno de mayores incertidumbres,
los bancos han adoptado una gestión más prudente de la
liquidez, lo que se ha reflejado en tensiones significativas en los mercados
interbancarios. Se espera que las tensiones de liquidez se corrijan,
aunque la posibilidad de un impacto sobre el crédito y la actividad
real sigue siendo motivo de preocupación.
En este contexto de incertidumbres por el lado financiero, el mercado
español no es ajeno a los potenciales impactos de una prolongación
de la actual crisis de liquidez, si bien los fundamentales de la financiación
mayorista del mercado hipotecario español continúan siendo sólidos.
El mercado hipotecario español se financia principalmente a través
de depósitos de clientes, pero en los últimos años, se ha producido
una importante y positiva diversificación de la base de recursos a
través de la emisión de fondos de titulización y de cédulas hipotecarias.
Estos títulos, en un escenario de incertidumbres financieras continuarán
siendo atractivos para el inversor dadas sus características.
Así, el colateral que respalda las cédulas hipotecarias es la propia entidad
emisora, lo que les da una ventaja sobre otro tipo de activos
financieros dada la solvencia y rentabilidad del sistema financiero español.
En lo que respecta a los fondos de titulización, tampoco es previsible
un deterioro significativo de la calidad de sus colaterales, los propios
préstamos hipotecarios concedidos por el sistema bancario. Estos fondos
se constituyen a partir de los créditos de menor riesgo de la cartera,
ya de por sí gestionados con criterios rigurosos.
3
Situación Inmobiliaria
La oferta se alinea con la demanda
Los datos más recientes del sector inmobiliario muestran una
intensificación del ajuste iniciado hace ya casi dos años en la
demanda de vivienda de los hogares. La actividad ha respondido,
como es habitual, de manera tardía, aunque cada vez
más intensa a esta desaceleración de la demanda. En este
contexto, los precios han continuado desacelerándose muy gradualmente.
Estas tendencias continuarán en los próximos trimestres: la demanda
efectiva de vivienda seguirá moderándose a pesar del
soporte que supondrá la caída prevista de los tipos de interés
hipotecarios, dado que este descenso no será suficiente para
revertir las subidas de los últimos dos años. Además, el dinamismo
de la renta será menos intenso y, adicionalmente, es previsible
un endurecimiento de las condiciones de concesión de préstamos,
al menos para algunos tramos de la demanda, hasta que
se resuelva la crisis de liquidez en marcha tras las turbulencias
financieras globales que se están viviendo desde el verano. El
comportamiento de la demanda llevará a caídas adicionales de
la actividad residencial. Con todo, existen soportes tanto para la
demanda de vivienda de los hogares como para la actividad en
construcción, lo que limita la severidad del ajuste en marcha.
La demanda manda: freno intenso y generalizado de la
demanda de vivienda, más intenso en la usada, que recoge
mejor el tono actual del mercado.
La demanda residencial de los hogares intensificó su ritmo de caída durante
el tercer trimestre de 2007, tendencia que continuará si se considera
que los plazos de venta continúan alargándose y que las principales
empresas promotoras señalan descensos significativos del número de
sus preventas.
De hecho, como muestran los datos de transacciones del tercer trimestre
publicados por los Registradores de la Propiedad, el acumulado de 2007
registra una caída del 12% respecto al mismo periodo de 2006, cifra que
es del 16% si se compara únicamente el tercer trimestre del año. En el
caso de la vivienda usada, que es más sensible al momento del mercado,
las variaciones son del 10% y del 20% respectivamente.
El ajuste de la demanda está siendo generalizado. Así, por CC.AA., tan
sólo en Navarra se da una variación positiva del número de transacciones
durante los nueve primeros meses de 2007. No obstante, existen
importantes diferencias en la magnitud de las caídas, con descensos
mayores en los principales mercados inmobiliarios del país (Aragón,
Cataluña, Madrid y Valencia).En lo que respecta al momento de mercado,
la desaceleración del último trimestre de las transacciones de vivienda
usada habría sido más acusada en las CC.AA. de Cataluña y Baleares,
con caídas superiores al 30%, seguidas del País Vasco, Aragón,
Valencia y Murcia, donde las caídas han superado tasas del 20%.
La accesibilidad a la vivienda de las familias españolas es
la clave del freno de la demanda: el deterioro de la primera,
cada vez más rápido desde comienzos de 2007 por la
subida de los tipos de interés, intensifica el ritmo de descenso
de la segunda.
La subida del principal tipo de interés de referencia del mercado hipotecario,
el EURIBOR 12 meses, desde niveles del 2% a mediados de
2005 hasta niveles cercanos al 4,8% en la actualidad, ha provocado
Fuente: Ministerio de la Vivienda y Registradores
Gráfico 1.
Transacciones de vivienda
(acumulado 12 meses)
Ministerio de vivienda
Registradores
800000
850000
900000
950000
1000000
dic-04
mar-05
jun-05
sep-05
dic-05
mar-06
jun-06
sep-06
dic-06
mar-07
jun-07
sep-07
* datos provisionales
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 3.
Accesibilidad a la Vivienda en España
Esfuerzo sobre ingresos ponderados ajustado de
fiscalidad
13
16
19
22
25
28
sep-96
mar-97
sep-97
mar-98
sep-98
mar-99
sep-99
mar-00
sep-00
mar-01
sep-01
mar-02
sep-02
mar-03
sep-03
mar-04
sep-04
mar-05
sep-05
mar-06
sep-06
mar-07
sep-07
(%)
Fuente: Registradores
Gráfico 2.
Variación del número de transacciones
de vivienda acumuladas a septiembre
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
Andalucía
Aragón
Asturias
Baleares
Canarias
Cantabria
C-León
C-La Mancha
Cataluña
Extremadura
Galicia
La Rioja
Madrid
Murcia
Navarra
País Vasco
Valencia
(% de variación interanual)
4
Situación Inmobiliaria
un intenso deterioro de los ratios de accesibilidad a la vivienda de las
familias españolas.
A pesar de que el BCE ha detenido el proceso de subidas de los tipos
oficiales, siendo previsible incluso una bajada de 25 puntos básicos en
el primer semestre de 2008, la incertidumbre financiera vigente ha provocado
que los tipos interbancarios mantengan con aquellos diferenciales
históricamente elevados. Ello ha provocado que los tipos de interés
de las nuevas operaciones de préstamo para la adquisición de
vivienda alcanzaran en octubre niveles del 5,6%, no observados desde
hace seis años. Todo ello, sin que el spread entre el tipo Euribor y
el tipo finalmente pagado se haya ampliado.
Así, los indicadores de esfuerzo de acceso a la vivienda se han deteriorado
más de tres puntos porcentuales durante el último año, de modo
que la adquisición de una vivienda media de mercado representa el
27% de la renta familiar promedio. Además, este deterioro de la accesibilidad
se ha venido intensificando ya que sólo en el último año se ha
acumulado la cuarta parte del empeoramiento registrado desde el mínimo
observado en el segundo trimestre de 1999.
Al descomponer el indicador de accesibilidad por factores para ver la
contribución de cada uno de ellos al mismo, se observa que siguiendo
la tendencia iniciada durante el año anterior, los tipos de interés han
ido ganando peso como factor explicativo en detrimento de los precios
de la vivienda. La subida de tipos ha provocado también una menor
contribución positiva a la accesibilidad del alargamiento de plazos de
concesión. De hecho, según las estadísticas del Colegio de Registradores
la duración media de las hipotecas contratadas en el tercer trimestre
fue de 28,3 años, 12 meses superior al mismo periodo del año
anterior, mientras que durante 2006 el alargamiento de plazos fue de
23 meses.
La caída de la demanda residencial lleva a descensos en
las nuevas operaciones de financiación para la adquisición
de vivienda.
El crecimiento del saldo de crédito a la adquisición de vivienda continuó
moderandose a lo largo del año hasta niveles del 16% en el mes
de septiembre, el crecimiento más bajo registrado desde el inicio de la
expansión inmobiliaria a mediados de 1997. Además, la desaceleración
ha ganado en intensidad en el último año, con un crecimiento en septiembre
que ha sido casi nueve puntos porcentuales inferior al máximo
alcanzado a mediados de 2005. Esta desaceleración se ha debido,
más que a un aumento de las amortizaciones, a un descenso de la
entrada de nuevos préstamos en la cartera de las entidades de crédito.
De hecho, el importe de las nuevas operaciones de crédito para la
adquisición de vivienda lleva un año cayendo cada vez más intensamente.
Así, en octubre, las nuevas operaciones para este tipo de créditos
eran, en promedio de tres meses, un 19% inferiores a las del
mismo periodo del año anterior.
Pero el crédito a la vivienda no sólo afronta una desaceleración derivada
de la menor presión de la demanda, sino que se están produciéndo
cierto tensionamiento de las condiciones financieras de oferta de acuerdo
a la Encuesta de Prestamos Bancarios del Banco de España. Esta
restricción se está produciendo en mayor medida a través de un aumento
de las garantías requeridas, así como con la reducción de la
relación préstamo-valor de las operaciones. Por el momento, no se ha
observado un tensionamiento de los diferenciales de tipos ofrecidos
por los bancos debido a la enorme competencia en este tipo de financiación,
principalmente por las operaciones de menor riesgo.
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 4.
Contribución a la variación del esfuerzo
de acceso a la vivienda
-3,0
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Renta
Precio
Tipos
Plazo
Fuente: Banco de España
Gráfico 5.
TAE de las nuevas operaciones de
crédito a la vivienda y Euribor 12 meses
TAE
Euribor
1,8
2,6
3,4
4,2
5,0
5,8
2003
2004
2005
2006
2007
1,8
2,6
3,4
4,2
5
5,8
Fuente: Banco de España
Gráfico 6.
Evolución de las nuevas operaciones de
crédito a la adquisición de vivienda
suma móvil 12 meses
suma móvil 3 meses
-20%
-5%
10%
25%
40%
mar-04
jun-04
sep-04
dic-04
mar-05
jun-05
sep-05
dic-05
mar-06
jun-06
sep-06
dic-06
mar-07
jun-07
sep-07
(% de variación interanual)
-20%
-5%
10%
25%
40%
Fuente: Banco de España
Gráfico 7.
Encuesta sobre préstamos bancarios
Crédito a la vivienda
Demanda
Oferta
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
dic-02
mar-03
jun-03
sep-03
dic-03
mar-04
jun-04
sep-04
dic-04
mar-05
jun-05
sep-05
dic-05
mar-06
jun-06
sep-06
dic-06
mar-07
jun-07
sep-07
dic-07(p)
Expansivo Restrictivo
5
Situación Inmobiliaria
La actividad, que ha ido por detrás de la demanda, ya muestra
claras señales de corrección en la mayor parte de España
Durante 2006 no dejaba de sorprender el dinamismo de la actividad
inmobiliaria frente a los signos de desaceleración que mandaba la demanda
residencial. Así, mientras que el número de transacciones mostraba
ya caídas, las viviendas iniciadas alcanzaban un máximo histórico.
De este modo, y dada la intensificación de la moderación de la
demanda, comentada anteriormente, era deseable observar una corrección
del número de viviendas a construir de cara a evitar una fuerte
acumulación de stock en venta que pudiera afectar a la evolución normal
del mercado.
En este sentido, los últimos datos de Visados muestran una clara corrección
de la iniciación de proyectos en la práctica totalidad de España.
Los Visados acumulados a septiembre muestran una caída del 22% en
el agregado nacional. Sin embargo, hay que tener en cuenta que los
datos están afectados por el efecto anticipo que tuvo la introducción del
Código Técnico de Edificación. De hecho, al excluir este efecto anticipo
(tanto en septimbre como en marzo) se observaría que la caída de visados
en ese periodo habría sido aproximadamente del 13%.
Como se comentaba anteriormente, la corrección se está dando de
manera generalizada, así a excepción de Badajoz, Vizcaya, Teruel y
Lugo, en todas las provincias españolas se ha experimentado una contracción
en los visados de obra nueva. Así mismo, se observa que las
principales ciudades españolas han tenido una contracción, por lo general,
superior a la media y, por ejemplo, en Madrid y en Barcelona los
niveles alcanzados por los visados en el tercer trimestre del año representan
el mínimo de la última década.
Los precios de la vivienda continúan en la etapa de
desaceleración más gradual de la historia
El precio medio de la vivienda en España se situó en el tercer trimestre
de 2007 en 2.061 euros por metro cuadradado, un 5,3% por encima
del precio del mismo periodo del año anterior, casi cuatro puntos porcentuales
por debajo de la cifra de finales de 2006. Se registra así el
decimoquinto trimestre consecutivo de desaceleración de precios.
A pesar de la intensificación del ajuste inmobiliario tanto por el lado de
la demanda como por el lado de la oferta, los precios han mantenido la
tendencia de desaceleración que llevaban. De hecho, como se observa
en el gráfico adjunto, el dato de septiembre no representó una sorpresa
estadística1.
La ralentización continúa siendo generalizada. Así, a excepción de las
CC.AA. del Cantábrico occidental, Canarias y Murcia, todas las CC.AA.
registran desaceleraciones de precios respecto al mismo periodo del
año anterior. Asímismo, como indica el gráfico adjunto, se continúa
observando una reducción en la contribución de las principales CC.AA.
(Andalucía, Cataluña, Madrid y C. Valenciana) respecto al resto a la
hora de explicar el crecimiento de los precios.
Durante 2008 se intensificará el ajuste de la demanda y de
la actividad en vivienda, mientras que los precios mantendrán
su tendencia de ajuste más gradual
Como se detallará más adelante, actualmente existe un alto grado de
incertidumbre a causa de las turbulencias financieras que están afectando
a los mercados interbancarios y de crédito, de cuya intensidad y
Fuente: Ministerio de Fomento
Gráfico 8.
Visados de viviendas
(suma móvil 12 meses)
Corregidos del CTE
Original
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
ene-99
jul-99
ene-00
jul-00
ene-01
jul-01
ene-02
jul-02
ene-03
jul-03
ene-04
jul-04
ene-05
jul-05
ene-06
jul-06
ene-07
jul-07
(% de variación interanual)
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
Fuente: Ministerio de Fomento
Gráfico 9.
Visados enero-septiembre 2007 vs. 2006
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
Badajoz
Vizcaya
Teruel
Lugo
Zaragoza
Murcia
Baleares
Valladolid
Cantabria
Guipuzcoa
Álava
Pontevendra
Zamora
Toledo
Asturias
Burgos
Ciudad Real
A Coruña
Huesca
Almeria
Castellón
Salamanca
La Rioja
Valencia
Alicante
Guadalajara
Navarra
Granada
Lleida
Cádiz
Albacete
Cuenca
Ávila
Tarragona
Las Palmas
Cáceres
Jaén
Girona
Orense
Sevilla
Málaga
Madrid
Barcelona
Soria
Huelva
Segovia
León
Córdoba
Sta Cruz de Tenerife
Palencia
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 11.
Contribuciones a la tendencia de los
precios de la vivienda
3,6% 2,6%
1,5% 1,0%
2,5%
2,0%
1,1%
0,6%
1,5%
1,0%
0,4%
0,2%
2,0%
1,5%
0,8%
0,7%
1,1%
0,7%
0,5%
0,6%
4,2%
3,2%
1,8%
1,9%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
2004
2005
2006
sep-07
(% de variación intertrimestral anualizada)
Andalucía Cataluña Comunidad deMadrid
Comunidad Valenciana Islas Resto
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 10.
Error en la previsión del precio de la
vivienda en el 3º trimestre de 2007
-6%
-5%
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
España
Andalucía
Aragón
Asturias
Baleares
Canarias
Cantabria
C-La Mancha
C-León
Cataluña
C. Valenciana
Extremadura
Galicia
Madrid
Murcia
Navarra
País Vasco
Intervalo al 80% de confianza
1Es importante tener en cuenta la estacionalidad de la serie a la hora de analizar el crecimiento
intertrimestral del precio (0,3%) ya que septiembre es un trimestre que recurrentemente es inferior al
resto. No obstante, esto no quita para que los precios continuen su senda de desaceleración.
6
Situación Inmobiliaria
duración depende la magnitud de los efectos que finalmente puedan
registrarse sobre la economía real a nivel global. Además, el mercado
inmobiliario es relativamente más sensible al comportamiento de los
mercados financieros dada la importancia de la financiación tanto para
la promoción inmobiliaria como para la demanda final de los hogares.
Aún así, en ausencia de un shock adicional de carácter exógeno, es
de esperar que el ajuste inmobiliario se mantenga durante el año que
viene de manera no traumática y, como hasta el momento, afecte más
a los volúmenes del mercado que a los precios.
A pesar de que la economía española se encuentra en una etapa de
moderación de su crecimiento2 , se prevé que continúe generando
empleo, lo que actuará como soporte en la actual desaceleración de la
demanda.
Además, es de esperar que dada la fuerte apreciación del euro que
aumenta los riesgos sobre el crecimiento europeo, y en un escenario
en el que tensiones inflacionistas no aumentan y eventualmente se
moderan, el BCE se verá incentivado a reducir los tipos de interés
oficiales en el primer semestre del año que viene. Ello debería empezar
a reflejarse en el Euribor a lo largo de 2008. En este contexto, y
dada la desaceleración adicional que experimentarán los precios residenciales,
es de prever una mejora en los ratios de accesibilidad durante
el año que viene. No obstante, existen una serie de factores que
no captura el ratio de accesibilidad, que pueden tener un efecto restrictivo
sobre la demanda.
Como se ha comentado anteriormente, ante el cambio de ciclo inmobiliario,
las entidades de crédito están solicitando más garantías a la
hora de conceder préstamos hipotecarios, lo que dificultará la accesibilidad
al mercado, principalmente a los primeros entrantes. Así, no es
de esperar un cambio de tendencia en la evolución de la demanda, a
pesar de que contará con importantes soportes que evitarán una mayor
intensificación del ritmo de ajuste.
La actividad continuará su ajuste hacia un tamaño más acorde con el
crecimiento de largo plazo del mercado, por lo que es de esperar que
cierre el año con 675 mil visados nuevos (sin corregir de CTE) y no
supere los 500 mil en 2008. Este ajuste en actividad es el más intenso
observado en la historia reciente. No obstante, es importante tener en
cuenta los tiempos de ejecución a la hora de evaluar el impacto del
ajuste.
Como se desprende del recuadro adjunto3, en España, la elevada proporción
de edificación en altura provoca que el impacto de una caída
en la iniciación de viviendas se traslade a la economía y al empleo con
mayor intensidad con un desfase de entre uno y dos años, al estar en
24 meses el periodo medio de construcción. Esto es muy distinto a lo
que ocurre en EE.UU. o Irlanda, donde la mayor parte de la edificación
es de vivienda unifamiliar y los impactos de un freno en la actividad se
trasladan contemporáneamente.
Debido a la mayor inercia, no es de esperar que la destrucción de
empleo en construcción supere las 90 mil personas en 2008 (alrededor
de un 3%). De igual manera, la inversión residencial irá absorbiendo
gradualmente el ajuste en la iniciación de obras, y tras cerrar este
año con un crecimiento del 3% registrará una caída del 3,5% en 2008,
lo que implica una contribución negativa directa sobre el crecimiento
económico de tres décimas en 2008.
En lo que respecta a los precios, es de esperar que mantengan la
actual tendencia de desaceleración y, tras crecer un 5,5% de media en
2007, registren un aumento promedio del 1,4% el año próximo.
2 Veáse recuadro “Revisión de las perspectivas de crecimiento para la economía española en 2008”.
3 Véase recuadro “Edificación y ajustes inmobiliarios en las economías desarrolladas”
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 12.
Visados de vivienda
(corregido de CTE)
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 13.
Evolución de la inversión en vivienda
-10
-5
0
5
10
15
1971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
-10
-5
0
5
10
15
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 14.
España: evolución del precio de la
vivienda
(tasa de variación interanual)
-5
0
5
10
15
20
mar.96
dic.96
sep.97
jun.98
mar.99
dic.99
sep.00
jun.01
mar.02
dic.02
sep.03
jun.04
mar.05
dic.05
sep.06
jun.07
mar.08
dic.08
-5
0
5
10
15
20
7
Situación Inmobiliaria
Edificación y ajustes inmobiliarios en otras economías desarrolladas
Independientemente de cuáles son los determinantes específicos
de los procesos de ajuste que están teniendo
lugar en los precios de la vivienda en numerosos países
de nuestro entorno, el origen siempre es el mismo: el
desequilibrio entre la oferta y la demanda. Sin embargo,
la inexistencia de un indicador de demanda de vivienda
con un horizonte temporal lo suficientemente prolongado
y equiparable entre países dificulta el análisis comparativo
tanto de la corrección actual, como de las precedentes.
Por el contrario, sí existen variables de oferta y actividad
homogéneas (el número de viviendas iniciadas en cada
período, por el lado de la oferta, y la inversión en vivienda,
por el lado del gasto1 ) que permiten identificar similitudes
y diferencias entre países. Así, la finalidad de este
recuadro es analizar la relación que ha existido entre los
cambios experimentados por la oferta de vivienda y por la
actividad durante las últimas décadas y compararlos con
el que está teniendo lugar en la actualidad.
Cuando analizamos ambas series conjuntamente observamos,
en primer lugar, que las fluctuaciones de la oferta
han sido significativamente más intensas que las de la
actividad en la totalidad de países considerados. Este resultado
se debe, entre otros factores, a la mayor persistencia
en el crecimiento de las viviendas iniciadas, lo que
provoca ajustes más bruscos cuando la inversión residencial
varía.
En segundo lugar, un análisis de la correlación entre ambas
series nos permite diferenciar dos grupos de países:
aquellos en los que la relación es fuertemente contemporánea
(EEUU, Canadá, Australia, Nueva Zelanda, Reino
Unido, Irlanda y Japón) y aquellos en donde la relación
contemporánea es más débil y las fluctuaciones de la oferta
se adelantan a las de la actividad, al menos, un año en
etapas de ajuste precedentes (España, Francia, Alemania,
Dinamarca y Países Bajos). Uno de los determinantes
principales de la divergencia entre países es la diferente
composición de las viviendas completadas por
tipo de edificación: en el primer grupo de países, el peso
de la vivienda unifamiliar es significativamente superior al
de la vivienda en bloque, lo que reduce el tiempo medio
de edificación. Esto favorece que el efecto de un cambio
en el número de viviendas iniciadas se traslade
contemporáneamente a la inversión y, por tanto, a la economía
en su conjunto2 . En el segundo grupo de países, la
participación de la vivienda en altura en el total de viviendas
completadas es mayor, lo que extiende el tiempo medio
de construcción y, por tanto, retrasa el impacto sobre la
inversión residencial de una caída en la iniciación de viviendas
(Gráficos 3 y 4).
1 Por convención contable, se imputa a los hogares la oferta nueva de vivienda,
independientemente de que se haya hecho o no su adquisición efectiva. Con ello, el
gasto en inversión residencial es más una variable de actividad que de demanda. Un
indicador genuino de demanda es el número de transacciones realizadas, pero de él
solamente existen datos desde 2004 en España.
2 Véase la edición de junio de 2007 de la revista Situación Inmobiliaria para una
revisión del impacto de los ajustes inmobiliarios sobre el crecimiento del PIB en varios
países desarrollados. Fuente: Datastream, AMECO, Housing Statistics in the EU, 2005-2006, y SEEBBVA.
Gráfico 3.
Peso de la vivienda en bloque y correlación
contemporánea de los crecimientos de la inversión
en vivienda y del número de viviendas iniciadas
Alemania
Dinamarca
España
Francia
Irlanda
EEUU
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1
Correlación [Inversión en vivienda (t),
Viviendas iniciadas (t)]
Peso de la vivienda en bloque
Promedio, 1980-2004
Fuente: AMECO, Datastream y SEE BBVA
Gráfico 2.
España. Inversión en vivienda y viviendas
iniciadas, % a/a
Inversión en vivienda
Viviendas iniciadas, dcha.
Viviendas iniciadas (t-1), dcha.
-5%
0%
5%
10%
15%
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
75%
50%
25%
0%
-25%
Viviendas iniciadas (t-2), dcha.
Fuente: AMECO, Datastream y SEE BBVA
Gráfico 1.
EEUU. Inversión en vivienda y viviendas
iniciadas, % a/a
Inversión en vivienda
Viviendas iniciadas
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
1961
1964
1967
1970
1973
1976
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
2000
2003
2006
8
Situación Inmobiliaria
En tercer lugar, se observa que la volatilidad de la inversión
en vivienda es mayor en aquellos países en donde la
correlación contemporánea entre el crecimiento de la oferta
y del gasto es más alta. De nuevo, este resultado es debido
al menor peso de la vivienda en altura en los países
anglosajones, lo que se traduce en un ajuste más brusco
de la inversión residencial cuando el número de viviendas
iniciadas frena su crecimiento (Gráfico 5).
En síntesis, los resultados indican que en aquellos países
en donde el peso de la construcción en bloque ha sido
mayor, la inversión en vivienda ha exhibido un comportamiento
más inercial y menos volátil, por lo que, en comparación
con los países en donde la vivienda unifamiliar es
preponderante, la magnitud del impacto contemporáneo
de una disminución del número de viviendas iniciadas ha
sido relativamente menor.
Fuente: Datastream, AMECO, Housing Statistics in the EU, 2005-2006 y SEEBBVA
Gráfico 4.
Peso de la vivienda en bloque y la desviación
típica de la tasa de variación de la inversión en
vivienda
Fuente: Datastream, AMECO, Housing Statistics in the EU, 2005-2006 y SEEBBVA
Gráfico 5.
Peso de la vivienda en bloque y correlación entre
los crecimientos de la inversión en vivienda en t
y el número de viviendas iniciadas en t-2
Cuadro 1. Evolución reciente de la actividad y la oferta en algunos países desarrollados
En 1994, la tasa de crecimiento del número de viviendas iniciadas superó el 38%, su máximo desde comienzos de
la década de los 60. Del mismo modo, la variación de la inversión en vivienda se sitúa en el 12%, el mayor
crecimiento experimentado por la oferta desde mediados de los 70. A partir de este momento, ambas magnitudes
sufren un ajuste brusco; durante la última década, el número de viviendas iniciadas ha disminuido en más de un
35%, mientras que la inversión lo ha hecho en un 15% en términos reales.
La correlación contemporánea entre las tasas de crecimiento del número de viviendas iniciadas y la inversión
bruta es la más elevada del conjunto de países analizados (0,92). En términos de actividad, la ralentización actual
del crecimiento comenzó, aunque de forma leve, en el año 2004 y, un año después, lo hizo la oferta. Desde 2006,
ambas variables exhiben tasas de variación negativas1 (gráfico 1).
Los datos no permiten establecer una relación temporal clara entre la oferta y la actividad: en algunos períodos,
ambas magnitudes se mueven conjuntamente, mientras que en otros, la oferta adelanta a la actividad (y viceversa).
En 1997 comenzó una ralentización del crecimiento del número de viviendas iniciadas que continuó en los
años siguientes y no retornó a tasas positivas hasta el año 2001. A partir de ese momento, la serie exhibe una gran
volatilidad y escasa persistencia. La desaceleración de la inversión se originó un año antes, en 1996, pero hasta
2002 no muestra un perfil de crecimiento monótono.
La relación entre la tasa de crecimiento de la inversión bruta en vivienda en un período y la variación del número
de viviendas iniciadas en el período precedente es significativamente mayor que la contemporánea. Incluso la
correlación con la oferta retardada dos períodos es positiva y significativa. Este comportamiento se debe a que la
inversión exhibe una mayor inercia: i) continúa aumentando cuando la tasa de crecimiento de la oferta ha comenzado
a caer y ii) se recupera después de haberlo hecho la oferta (gráfico 2).
Tras alcanzar tasas de variación del 14% en 2004, el crecimiento del número de viviendas iniciadas comenzó a
desacelerarse en 2005 y un año después lo hizo la inversión. A diferencia de los restantes países analizados, el
ajuste no ha alcanzado cifras negativas. De hecho, tal y como sucedió en el ajuste precedente, se espera una
recuperación de la oferta para 2007.
Si bien la oferta y la actividad se habían movido de modo contemporáneo hasta mediados de los 90, desde 1998
la inversión en vivienda comienza a adelantarse a la actividad, principalmente debido a la mayor inercia de esta
variable. Por este motivo, la tasa de crecimiento del número de viviendas iniciadas comienza a caer en 2005, un
año después que la inversión.
j = 0: 0,64
Alemania j = 1: 0,45
j = 2: 0,10
j = 0: 0,92
EE.UU. j = 1: 0,45
j = 2: -0,17
j = 0: 0,52
Dinamarca j = 1: 0,54
j = 2: 0,32
j = 0: 0,49
España j = 1: 0,74
j = 2: 0,38
j = 0: 0,71
Francia j = 1: 0,82
j = 2: 0,10
j = 0: 0,58
Irlanda j = 1: 0,24
j = 2: 0,06
1 Para una revisión detallada de la naturaleza y el alcance del proceso de ajuste en EE.UU., véase el Recuadro 2.
Correlación [Inversión en vivienda (t), Viviendas iniciadas (t - j)]
Alemania
Dinamarca
España
Francia
Irlanda
EEUU
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0 0,05 0,1 0,15 0,2
Desv. típica de la variación de la inversión en vivienda
Peso de la vivienda en bloque.
Promedio, 1980-2004
Alemania
Dinamarca
España
Francia
Irlanda
EEUU
0
10
20
30
40
50
60
70
80
-0,2 -0,1 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5
Correlación [Inversión en vivienda (t),
Viviendas iniciadas (t-2)]
Peso de la vivienda en bloque.
Promedio, 1980-2004
9
Situación Inmobiliaria
El sector inmobiliario de EE.UU.: un comportamiento
muy diferente de residencial y no residencial
Sector Residencial: caída de ventas, precios y
actividad
Las ventas de viviendas están descendiendo
significativamente en un entorno de ajuste
generalizado de precios. La promoción de nuevas
viviendas va camino de situarse en mínimos
históricos.
En general, la inversión residencial ha sido históricamente
pro cíclica en EE.UU., con momentos de expansión cuando
la economía crece y de contracción cuando la economía
entra en recesión, y más volátil. Sin embargo, el último periodo
de expansión inmobiliaria (1992-2006) se vió muy poco
afectado por la desaceleración económica de principios de
la presente década, siendo, con mucho, el de mayor duración
desde mediados del siglo pasado. Durante esta etapa,
la inversión residencial creció un 135% en términos reales.
Sin embargo, en el tercer trimestre de 2007 ya presentaba
una corrección del 23,5% desde su momento mas álgido,
que fue en el último trimestre de 2005, sin expectativas de
haber tocado fondo. Para 2008, prevemos que la inversión
residencial continuará ajustándose, de modo que en un escenario
como el actual de restricción de crédito, la caída de
la inversión residencial podrá llegar a ser del 40% desde su
punto máximo, la segunda mayor corrección en los últimos
40 años.
Cuadro 1.
PIB Inversión Residencial
Periodo Media Desviación Media Desviación
2T1947-4T1969 4,0% 4,9% 6,1% 24,5%
1T1970-4T1984 3,2% 4,8% 6,4% 27,7%
1T1985-3T2007 3,0% 2,0% 2,1% 10,4%
Fuente: BEA y BBVA USA
Según indicaba la última encuesta de crédito publicada por
la Reserva Federal en octubre 2007, las instituciones financieras
están endureciendo las condiciones para la concesión
de préstamos hipotecarios, tanto en el segmento de
los clientes subprime como en el de los prime. Este endurecimiento
de la financiación hipotecaria esta afectando negativamente
tanto a la demanda residencial como a la promoción
de nuevas viviendas. Dados los problemas de morosidad
existentes en la actualidad y la tendencia creciente
de la misma, en 2008, la actividad crediticia continuará moderándose
en el mercado hipotecario.
El descenso de la promoción de nuevas viviendas desde el
máximo del primer trimestre de 2006 hasta el tercer trimestre
de 2007 era del 43,3%. Nuestras previsiones indican que
el descenso de la producción continuará en 2008 hasta algo
más de un millón de viviendas nuevas al año, lo que representaría
una caída en la iniciación de viviendas del 53%
desde los 2,2 millones de 2005. Téngase en cuenta que
en los mínimos de ciclos pasados, la producción disminuyó
ligeramente por debajo del millón de viviendas iniciadas
al año.
Fuente: BEA y BBVA USA
Gráfico 1.
Inversion Residencial Privada
Serie Desestacionalizada, Miles de Millones de dólares 2000
Fuente: Census y BBVA USA
Gráfico 2.
Viviendas Iniciadas
Miles (Acumulado Doce Meses)
0
100
200
300
400
500
600
700
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
39.6% 45.4%
22.6%
23.5%
71.7%
73.0% 94.5%
134.8%
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
59.7% 58.4% 52.9%
43.3%
115.8%
116.5%
137.8%
El número de permisos de construcción, un indicador adelantado
de actividad del sector, está mostrando también una
clara tendencia descendente desde finales de 2005. El acumulado
de los últimos doce meses del número de proyectos
visados hasta octubre de 2007 fue un 25% inferior al observado
un año antes, con 1,17 millones de viviendas visadas.
La tendencia de este indicador está anticipando un descenso
más intenso en la iniciación de viviendas de los próximos
meses. El creciente número de viviendas a la venta en el
mercado es un claro impedimento a la promoción de nuevas
viviendas: en octubre de 2007, el parque de viviendas a la
10
Situación Inmobiliaria
venta alcanzaba los 4,32 millones de unidades, de las que
3,80 millones eran viviendas de segunda mano y 0,52 millones
de nueva construcción. Al ritmo de ventas presente, la
actual oferta de viviendas representa 10,5 meses de ventas
en el mercado de segunda mano y 8,5 meses en el de viviendas
nuevas.
Fuente: Census y BBVA USA
Gráfico 3.
Viviendas Iniciadas y Proyectos Visados
Miles. (acumulado doce meses)
Proyectos Visados
Viviendas Iniciadas
750
1.000
1.250
1.500
1.750
2.000
2.250
2.500
ene-00
jul-00
ene-01
jul-01
ene-02
jul-02
ene-03
jul-03
ene-04
jul-04
ene-05
jul-05
ene-06
jul-06
ene-07
jul-07
ene-08
jul-08
Fuente: NAHB y Census
Gráfico 4.
Indicador de Confianza y Ventas de Viviendas
Indice NAHB y Variacion anual
Indicador de confianza
Venta de Viviendas
15
25
35
45
55
65
75
85
95
jun-00
dic-00
jun-01
dic-01
jun-02
dic-02
jun-03
dic-03
jun-04
dic-04
jun-05
dic-05
jun-06
dic-06
jun-07
dic-07
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Hasta octubre de 2007, el acumulado de viviendas vendidas
en los últimos doce meses alcanzó un total de 5,1 millones
de unidades, un 21,7% por debajo de las ventas de un
año antes. Nuestras previsiones indican que en 2007 se venderán
una media de 5,7 millones de unidades, un 15% menos
que las ventas de 2006. Para 2008 esperamos que este
número descienda hasta los 4,6 millones de unidades, lo
que representaría una caída del 20% en relación a la media
de 2007. El índice de confianza del mercado de la Asociación
Nacional de promotores de Viviendas (NAHB), un indicador
adelantado de ventas, está en el mínimo histórico, lo
que sugiere que la debilidad de ventas es preocupante. Además,
otros indicadores de mercado de la NAHB, como son
los índices de ventas presentes y de ventas futuras, están
también en sus niveles más bajos, lo que sugiere que la tendencia
descendente de las ventas continuará en los próximos
meses.
Fuente: S&P y BBVA USA
Gráfico 5.
Precios de las Vivienda. Indice 10 Ciudades
Variacion annual %
Fuente: National Council Real Estate Investors Fiduciaries
Gráfico 6.
Inversion Inmobiliaria No Residencial
Rentabilidad Total (%)
-0,1
-0,05
0
0,05
0,1
0,15
0,2
0,25
ene-87
ene-88
ene-89
ene-90
ene-91
ene-92
ene-93
ene-94
ene-95
ene-96
ene-97
ene-98
ene-99
ene-00
ene-01
ene-02
ene-03
ene-04
ene-05
ene-06
ene-07
ene-08
ene-09
ene-10
-10
-5
0
5
10
15
20
25
sep-85
sep-87
sep-89
sep-91
sep-93
sep-95
sep-97
sep-99
sep-01
sep-03
sep-05
sep-07
El exceso de oferta de viviendas esta llevando a un descenso
de precios de la vivienda a lo largo de 2007. Así, en el tercer
trimestre del año, los índices de precios de Standard&Poors
mostraban una disminución del 4,5% en el conjunto nacional,
del 4,9% en las mayores 20 áreas metropolitanas y del
5,5% en las 10 mayores ciudades: a mayor tamaño de la
ciudad, mayor está siendo el ajuste de los precios residenciales.
Otros índices de precios, como los elaborados por OFHEO
(Office of Federal Housing Enterprise Oversight), NAR (Nacional
Association of Realtors) o los del Censo, también muestran
descensos en los precios de la vivienda en 2007.
11
Situación Inmobiliaria
Fuente: NCREIF
Gráfico 7.
Inversion Inmobiliaria Oficinas
Rentabilidad (%)
Fuente: NCREIF
Gráfico 8.
Inversion Inmobiliaria Comercial
Rentabilidad (%)
Cuadro 2. Índices de precio de la vivienda.
Previsiones
% variación anual
2007 2008
Chicago -2,3% -3,4%
L. Angeles -6,8% -6,0%
Miami -12,4% -10,7%
N. York -5,4% -6,6%
S. Francisco -3,4% -8,0%
Washington -6,4% -6,3%
Fuente: BBVA USA
En resumen, unas condiciones de financiación hipotecaria
más estrictas, una menor demanda de vivienda y un aumento
de la oferta contribuirán a que los descensos de precios
continúen en 2008. Así, nuestras previsiones indican
un ajuste del 6,5% de media en el conjunto de las principales
ciudades del país al final de 2008.
Sector No Residencial: leves síntomas de agotamiento
En términos generales, el sector inmobiliario no
residencial no se encuentra aún en proceso de
ajuste; si bien han aparecido los primeros síntomas
de agotamiento en el segmento de las superficies
comerciales
La rentabilidad del segmento no residencial se encuentra
en la parte más alta de los últimos veinte años. Si bien ha
descendido desde finales de 2005, la rentabilidad total de
las inversiones no residenciales, medida como la rentabilidad
por alquiler más la revalorización de los precios, era del
17,3% septiembre de 2007, mas del doble de la rentabilidad
media de los últimos veinte años, que es del 8,6%. La
ralentización económica actual está llevando a una menor
demanda tanto de superficies comerciales como de edificios
para oficinas y de naves industriales, lo que sugiere que se
desacelerarán las subidas de los alquileres y se
desincentivará la generación de nueva oferta en el medio
plazo, por lo que no es de esperar un ajuste brusco del sector
no residencial.
La generación de empleo de estos últimos años está
favoreciendo el buen desarrollo tanto del mercado de
edificios de oficinas, con rentabilidades totales que superan
el 20%, como el de las naves industriales, que aunque
mantiene rentabilidades más moderadas, del entorno del
17%, éstas se encuentran en la parte más elevada desde el
punto de vista histórico. En el segmento de las superficies
comerciales, sin embargo, el mercado viene dando claras
muestras de agotamiento desde mediados de 2005, con una
tendencia descendente de la rentabilidad, que fue del 12,9%
en septiembre de 2007, 12 puntos por debajo de la
observada dos años antes. La gran expansión de la oferta
Rentabilidad
Empleo
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
jun-85
jun-87
jun-89
jun-91
jun-93
jun-95
jun-97
jun-99
jun-01
jun-03
jun-05
jun-07
-2
-1
0
1
2
3
4
Comercial
Consumo
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
jun-85
jun-87
jun-89
jun-91
jun-93
jun-95
jun-97
jun-99
jun-01
jun-03
jun-05
jun-07
80
85
90
95
100
105
110
115
120
125
Ignacio San Martín
Servicio de Estudios BBVA USA
de superficies comerciales en estos últimos años y la
moderación del consumo de las familias están en el origen
de esta evolución.
Si bien para el conjunto de la economía el mercado se
encuentra en un momento positivo, a nivel local existen
situaciones muy heterogéneas. En este sentido, hay áreas
metropolitanas donde ya se está produciendo una
sobreoferta de algunos productos no residenciales, con un
estancamiento de los alquileres y un aumento de la superficie
vacante. En estas áreas metro, la desaceleración económica
actual tendrá un impacto significativo en la rentabilidad,
pudiéndose generar ajustes de precios en algunos
segmentos.
12
Situación Inmobiliaria
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 2.
Crecimiento del PIB y contribución
directa de la inversión en vivienda
Resto de la economía
Inversión en vivienda
-1
0
1
2
3
4
5
6
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007 (p)
2008 (p)
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 3.
Formación Bruta de Capital Fijo
Equipo
Vivienda
0%
5%
10%
15%
20%
25%
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007 (p)
2008 (p)
(en % del PIB)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Resto Construcción
Los soportes en la economía acotan el
grado de ajuste
El ajuste inmobiliario actual, a pesar de que va a seguir intensificándose,
continúa contando con mayores soportes que en las
experiencias pasadas, que limitarán el impacto sobre el resto
de la economía. De hecho, la evolución comparativamente mejor
del resto de la economía va a constituirse como el principal
soporte del actual ajuste. La economía española no es sólo vivienda
y, a pesar de encontrarse en una etapa de moderación
de su crecimiento, va a ser capaz de continuar generando empleo
en su conjunto.
Además, la buena salud fiscal de la economía española augura
un crecimiento más dinámico de la inversión en infraestructuras
y, de ser necesario, permite tener margen de maniobra para
llevar a cabo políticas contracíclicas. Este mayor dinamismo
del segmento no residencial puede servir de cierto soporte para
la actividad.
Por último, la situación patrimonial de las familias continúa siendo
saneada, sobre todo en un contexto de tipos de interés a la
baja, que augura una caída de la carga financiera.
Un modelo de crecimiento que es algo más que vivienda
La primera fase del proceso de corrección del sector inmobiliario, que
finalizó en la primera mitad de 2007 y estuvo caracterizada por su suavidad,
fue simultánea con una aceleración del crecimiento del conjunto
de la economía. Sin embargo, la intensificación del proceso de ajuste
(que acaba de comenzar en esta parte final de 2007) va a coincidir con
una desaceleración de la economía española que irá ganando ritmo a
medida que avancen los trimestres. Este hecho introduce un elemento
de incertidumbre, ante la posibilidad de que el ajuste del sector de la
construcción pueda tener un impacto en el resto de la economía en un
momento de mayor vulnerabilidad para ésta, y que, a su vez, la moderación
prevista para el conjunto de la economía pueda precipitar la
actividad y la demanda del sector inmobiliario. Sin embargo, la positiva
evolución de la economía española en estos últimos años de expansión,
permite identificar elementos diferenciadores en el proceso actual,
que harán que el ajuste del sector inmobiliario sea acotado y que
limite su impacto en el resto de la economía.
El principal elemento que servirá de soporte al sector de la vivienda lo
constituye el comportamiento previsto para el resto de la economía.
Se prevé un claro desacoplamiento entre la evolución del sector inmobiliario
y el conjunto de la economía, al contrario de lo ocurrido en otros
momentos históricos. Así, la economía española inicia un período de
desaceleración, aunque ésta dista de la magnitud de la que se espera
en la inversión residencial. El hecho de que el resto de sectores corrijan
sus crecimientos recientes de una forma suave, supondrá el mejor
apoyo para el inmobiliario.
Efectivamente, pese a que la construcción en general, y la vivienda en
particular, han contribuido de una forma muy destacada a la expansión
de la economía española en los últimos años, lo cierto es que el patrón
de crecimiento de España no es tan dependiente de la vivienda como
a veces se afirma, tal y como se puede ver en el gráfico adjunto. Es
cierto que la vivienda ha ido ganando peso en el total del PIB durante
los últimos años (de un 5,2% en 1996 a un 7,5% en 2007). Pero también
lo es que del crecimiento medio del PIB en ese mismo periodo
Fuente: AMECO y SEE-BBVA
Gráfico 1.
Inversión en vivienda
(% del PIB)
4
5
6
7
8
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008(p)
4
5
6
7
8
13
Situación Inmobiliaria
(3,7%), 0,5 puntos se deben a la inversión en vivienda, es decir, un
14%. Por tanto, aunque no es ni mucho menos una cifra despreciable,
ésta no parece definitiva para marcar el ritmo del ciclo del total de la
economía. Algo parecido puede decirse al analizar el peso de la vivienda
en el conjunto de la inversión de la economía. En los últimos años,
la formación bruta de capital fijo ha ido aumentando su participación
en el PIB de la economía española, hasta situarse cerca del 25%, desde
un nivel en el entorno del 20% en 1998. Pero, pese al período de
expansión del sector inmobiliario, lo cierto es que comparado con sus
medias históricas desde 1970, ha sido mayor el aumento de la inversión
en equipo en el total, con un incremento frente a su media histórica
de 2,6 puntos, claramente superior al aumento de 1,7 puntos de
desviación de la inversión en vivienda.
En definitiva, todo ello pone de manifiesto que la vivienda no lo es
todo en el crecimiento español, y que las mejoras estructurales producidas
en este período de expansión del actual ciclo permiten mayor
flexibilidad en los mercados y que sea factible una reorientación
de los recursos productivos hacia otros sectores. Las perspectivas
para el resto de sectores de la economía son más favorables. De
hecho, los servicios de mercado, que representan más de la mitad
del VAB de la economía, muestran todavía un dinamismo notable,
sin haberse resentido por ahora sus ritmos de crecimiento, como se
puso de manifiesto en los datos de Contabilidad Nacional del tercer
trimestre. Para la industria, por su parte, se mantienen unas perspectivas
de moderación muy suave, sin que se descarte una reanimación
de su producción en algún momento a partir de mediados de
2008, si la demanda exterior de la economía española, especialmente
la europea, se recupera.
Así, las perspectivas de crecimiento de la economía española (un 2,6%
para 2008) suponen una significativa desaceleración desde el 3,8%
estimado para 2007 (ver recuadro “Revisión de las perspectivas de
crecimiento para la economía española en 2008”). En ese escenario,
la vivienda drenará 0,3 puntos porcentuales al crecimiento del PIB.
Pero aún así, esta cifra de crecimiento es todavía superior en 0,8 pp a
nuestra previsión de crecimiento para la zona euro.
La creación de empleo, soporte clave en el ajuste
En ese marco de crecimiento previsto, la capacidad de la economía
española para seguir creando empleo es un elemento clave para que
el proceso de ajuste en el sector inmobiliario no sea brusco y desordenado,
y que el impacto en el resto de la economía sea acotado. En
este sentido, nuestras previsiones muestran que la economía española
seguirá creando empleo, aunque moderará sus ritmos de crecimiento,
tal y como empieza a notarse en los indicadores recientes de empleo.
Efectivamente, un crecimiento del 2,6% como el previsto para
2008, se sitúa ligeramente por debajo de su potencial y, como se puede
ver en el gráfico, holgadamente por encima de las tasas de crecimiento
por debajo de las cuales la economía registra disminuciones
de la ocupación.
En el último Situación España del pasado mes de octubre1, se mostraban
los principales resultados de un amplio estudio realizado por el
SEE-BBVA, donde se simulaban los impactos de una desaceleración
como la actual sobre los flujos de trabajadores en la economía. La
existencia de movilidad intersectorial y la mejora en los últimos años
de las características socio-económicas de la población auguran un
impacto en el empleo acotado. En los resultados se muestra que en un
momento de desaceleración (moderada en perspectiva histórica), la
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 6.
España, creación neta de empleo total
(en miles)
816
640
484
666 675
1002
774
627
291
-200
0
200
400
600
800
1000
1200
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007 (p)
2008 (p)
Fuente: INE y SEE-BBVA
Gráfico 4.
España, crecimiento económico y
destrucción de empleo
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
1981
1984
1987
1990
1993
1996
1999
2002
2005
2008 (p)
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
Crecimiento
En gris, años en los que la economía
española destruyó empleo
Fuente: INE y SEE-BBVA
Gráfico 5.
Construcción. Creación neta de empleo
(en miles)
150 154
104 121
152
104
186
162
-86
-250
-200
-150
-100
-50
0
50
100
150
200
250
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007 (p)
2008 (p)
1Disponible en http://serviciodeestudios.bbva.com
14
Situación Inmobiliaria
Fuente: AMECO y SEE-BBVA
Gráfico 7.
Capacidad (+) / Necesidad (-) de
financiación de las AA.PP
(En porcentaje del PIB)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007 (p)
2008 (p)
-4,0%
-3,0%
-2,0%
-1,0%
0,0%
1,0%
2,0%
UEM
-4,0%
-3,0%
-2,0%
-1,0%
0,0%
1,0%
2,0%
Fuente: Seopan
Gráfico 8.
Inversiones presupuestadas
15.808
17.825
4.044
5.073
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
2007 2008
(million euros)
Ministerio de Fomento
Ministerio de Medio Ambiente
Fuente: Ministerio de Fomento
Gráfico 9.
Licitación Pública, volumen
Suma móvil de 12 meses
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
mar.95
sep.96
mar.98
sep.99
mar.01
sep.02
mar.04
sep.05
mar.07
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
millones
Fomento
Estado
CCAA y Aytos.
Media móvil 12 meses
Fuente: Banco de España
Gráfico 10.
Inversión extranjera en inmuebles
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
jun-96
jun-97
jun-98
jun-99
jun-00
jun-01
jun-02
jun-03
jun-04
jun-05
jun-06
jun-07
% variación interanual
probabilidad de un ocupado de perder su empleo es significativamente
inferior a la de cambiar de sector, y ello para cualquiera de los sectores
de la economía, incluida la construcción.
Con todo, resulta razonable esperar que la construcción pierda en 2008
algo más de 80 mil empleos netos. Lo moderado de esta cifra (comparado
con el grado de ajuste en actividad del sector) se debe a que no
toda la destrucción de empleo bruta en la construcción se convertirá
en desempleo, sino que una proporción será absorbida por otros sectores.
De esta forma, para el total de la economía se prevé un crecimiento
del empleo (en términos de la Encuesta de Población Activa)
de 291 mil empleos, algo menos de la mitad de los estimados para
2007.
En definitiva, la generación de empleo, que tradicionalmente se ha
constituido como uno de los elementos determinantes de la evolución
del sector de la vivienda, seguirá siendo un factor que contribuya como
soporte de su actividad, en la medida en que la evolución del empleo
garantiza que la renta de los hogares continúe creciendo y soporte las
decisiones de adquisición de vivienda de los hogares.
Inversión pública, una ayuda apreciable
Tampoco es desdeñable el papel de las AA.PP. como fuerza que pueda
contrarrestar el enfriamiento de la inversión residencial. El sector
público español tiene actualmente capacidad para manejar la política
fiscal de un modo contra-cíclico, en caso de ser necesario. Efectivamente,
el proceso de saneamiento de las cuentas públicas llevado a
cabo en los últimos años, ha dado resultados muy apreciables, con un
claro superávit fiscal, aun estando prevista su moderación cíclica en
los próximos años. Esta posición saneada de las cuentas públicas,
permite afrontar la desaceleración económica con un amplio margen
de actuación de la política fiscal. Gran parte de esas hipotéticas medidas
contra-cíclicas de gasto público pueden concretarse en obra civil y
VPO, que contrarreste la evolución de la vivienda en el conjunto de la
construcción.
De hecho, ya se prevé un incremento de la inversión en el próximo
año, tanto en infraestructuras como en VPO. A pesar de que, como se
observa en el gráfico adjunto, se ha observado una desaceleración
durante el tercer trimestre del año de la licitación oficial, probablemente
asociada al ciclo electoral, la atenuación de ese efecto por las transferencias
a las CC.AA. y los planes de inversión para 2008, hacen
prever que la obra civil mantenga su dinamismo en el próximo ejercicio.
De hecho, la inversión presupuestada para el Ministerio de Fomento
y el Ministerio de Medio Ambiente aumenta un 15% respecto a
la de 2007.
Además, a pesar de que también se ha apreciado una moderación en
los visados de obra para fines no residenciales, este sector va a mantener
un mayor dinamismo que la vivienda durante el próximo año. Si
bien, la desaceleración económica tenderá a moderar el comportamiento
del sector no residencial, las bajas ratios de desocupación en
el mercado de oficinas de las principales ciudades españolas, hacen
prever un acomodamiento muy suave a las nuevas condiciones económicas.
Por otro lado, gran parte de la recuperación de la inversión
extranjera en inmuebles (IEI) que se ha observado a lo largo del año,
debería achacarse a inversiones en este segmento, ya que según los
datos de transacciones de vivienda del Ministerio de Vivienda, las compras
por parte de extranjeros se redujeron un 44% durante el primer
trimestre del año, mientras que los flujos mensuales de IEI han crecido
a un ritmo promedio cercano al 30%. Aún así, el dato de septiembre ha
mostrado un cambio de tendencia respecto a los meses anteriores,
15
Situación Inmobiliaria
por lo que habrá que esperar a los próximos para evaluar cuál ha sido
el impacto de las turbulencias financieras en la inversión transfronteriza
en el sector inmobiliario español.
La situación patrimonial de las familias sigue siendo saneada
a pesar del aumento de la carga financiera
El endeudamiento de las familias españolas alcanzó el 130% de su
renta disponible en el tercer trimestre de 2007, un nivel comparable
con las economías más desarrolladas financieramente aunque, comparativamente,
con unos ritmos de aumento más elevados. La subida
registrada por los tipos de interés ha provocado un importante aumento
de la carga financiera de las familias, que habría pasado de representar
el 12% de la renta disponible en 2003 a situarse por encima del
16% en 2007, principalmente debido al repunte de la carga por intereses
que prácticamente se ha duplicado en los últimos años.
Además, la última Encuesta Financiera de las Familias (EFF) publicada
por el Banco de España, muestra que la distribución y la evolución
de la carga financiera de las familias no es igual por tramos de renta,
con aumentos relativamente mayores entre los hogares de renta más
reducida. Así, en 2005 el 12% de las familias endeudadas tenían cargas
financieras superiores al 40% frente al 7% en 2002, siendo particularmente
intenso el aumento en los tramos de renta más baja, donde
prácticamente la mitad de las familias endeudadas tenía una carga
financiera superior a esos niveles.
Aun así, y a pesar del incremento de la carga financiera de los últimos
años, no se ha apreciado, como se verá en el siguiente capítulo, un
repunte significativo de la morosidad, por lo que parece que las familias
han sido capaces de absorber la subida de tipos de interés. Además,
la prevista caída de los tipos de interés permitirá que la carga
financiera de los hogares se modere.
Asimismo, es destacable, el aumento de la riqueza de las familias (un
68% entre 2002 y 2005). De hecho, cuando se relaciona la deuda con
la riqueza de las familias, se observa que la situación patrimonial de
las mismas es muy sólida. Así, si comparamos esta ratio
internacionalmente se observa que tan solo Italia tendría un nivel comparable
al de España, e incluso, que la de los tramos inferiores de
renta estarían en una mejor situación que los tramos de rentas medias.
Esto se debe a que en España la mayor parte de la deuda está
destinada a la adquisición de propiedades inmobiliarias y las familias
propietarias (el 81% del total) han capturado la ganancia del precio de
la vivienda de la última década.
Fuente: Banco de España
Gráfico 11.
Encuesta financiera de las familias:
porcentaje de hogares con ratios de
esfuerzo superiores al 40%
0
10
20
30
40
50
0-20
20-40
40-60
60-80
80-90
90-100
2002 2005
Media 2002 Media 2005
% de familias
percentiles de renta
Fuente: Banco de España
Gráfico 12.
Encuesta financiera de las familias: deuda
como porcentaje de activos totales
2002 2005
Media 2002 Media 2005
0
2
4
6
8
10
12
%
percentiles de renta
0-40
40-60
60-80
80-90
90-100
* último dato 2004
Fuente: OCDE
Gráfico 13.
Apalancamiento familiar
(Deudas financieras sobre riqueza neta)
1995
2005
2000
0
10
20
30
40
50
60
Australia
Cánada
Alemania*
Dinamarca*
España*
Finlandia
Francia
Reino Unido
Irlanda
Italia*
Japón*
Países Bajos
Nueva Zelanda
Suecia
EE.UU.
%
16
Situación Inmobiliaria
Revisión de las perspectivas de crecimiento para la economía española
en 2008
La economía española crecerá en 2008 a un ritmo del
2,6%, lo que supone una desaceleración de 1,2 pp
desde el 3,8% de crecimiento previsto para el año 2007
que está a punto de finalizar. El crecimiento esperado
ahora para 2008 es inferior en 0,2pp a nuestra previsión
de septiembre. Dos factores están detrás de esta
revisión. En primer lugar, el deterioro de las perspectivas
globales, en un contexto de elevada incertidumbre,
como consecuencia de los problemas que desde
el verano están atravesando los mercados de crédito.
Adicionalmente, las previsiones actuales incorporan los
datos más recientes de la Contabilidad Nacional del
tercer trimestre conocidos hace cuatro semanas, que
reflejan un escenario en el que el ajuste del gasto de
los hogares en consumo y de inversión en vivienda es
más intenso de lo esperado.
Cuadro 1. Previsiones de crecimiento económico
(Tasa interanual)
Previsión Previsión
Dic-07 anterior
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2007 2008
EE.UU. (%a/a PIB) 2,5 3,6 3,1 2,9 2,1 1,7 1,9 2,2
UEM (%a/a PIB) 0,8 1,8 1,6 2,9 2,6 1,8 2,7 2,0
Petróleo ($) 28,8 38,2 54,7 65,6 71,9 67,7 57,48 55,5
Tipo de
cambio € 1,13 1,24 1,24 1,26 1,37 1,44 1,35 1,39
Fuente: SEE BBVA
Las expectativas globales han experimentado una revisión
desde la anterior edición de Situación Inmobiliaria en junio
pasado, como consecuencia de la incidencia de tres shocks
simultáneos. En primer lugar, las turbulencias financieras
surgidas en el verano están resultando más intensas y persistentes
de lo esperado pese a las medidas tomadas por
los bancos centrales. De hecho, y pese a que la situación
en los mercados tendió hacia una normalización parcial en
octubre, las tensiones se han intensificado recientemente.
Por ello, ha aumentado la probabilidad de que lo que inicialmente
se consideró como una crisis de liquidez (con escasez
de papel comercial, aumento de los spread corporativos…),
acabe convirtiéndose en una crisis de crédito (menor
accesibilidad de los agentes privados a la financiación)
con impacto en la economía real, especialmente en los
EE.UU. El segundo shock considerado se refiere a la evolución
del mercado petrolífero. Los precios del petróleo alcanzan
sistemáticamente máximos históricos, que en el mes
de noviembre llevaron a un precio medio de 92,7 dólares, lo
que supone un incremento del 70% desde enero. Por último,
es de destacar la intensa apreciación del euro (un 12,8%
en lo que va de año), asociada a una creciente incertidumbre
sobre el ajuste de la economía estadounidense.
Las primeras repercusiones de estos tres shocks ya se están
notando. En primer lugar, asistimos desde octubre a un
fuerte repunte de la inflación, como consecuencia de las
tensiones inflacionistas globales en alimentos y energía. En
Fuente: Datastream y SEE BBVA
Gráfico 1.
Petróleo: cotización del barril de brent
Dólares
Euros
15
25
35
45
55
65
75
85
95
ene-03
abr-03
jul-03
oct-03
ene-04
abr-04
jul-04
oct-04
ene-05
abr-05
jul-05
oct-05
ene-06
abr-06
jul-06
oct-06
ene-07
abr-07
jul-07
oct-07
15
25
35
45
55
65
75
85
95
Nota: diciembre, media de datos disponibles
la UEM apenas en tres meses se ha visto cómo la inflación
pasaba del 1,7% de agosto al 3,1% de noviembre. En España,
en el mismo período, la inflación ha pasado del 2,2%
al 4,1%. En segundo lugar, es necesario destacar el escaso
impacto que la apreciación del euro ha tenido, hasta ahora,
en las exportaciones, tanto en España como en Europa. No
obstante, el impacto de una apreciación continuada del tipo
de cambio sobre el crecimiento es negativo. En tercer lugar,
se está reduciendo la confianza, más intensamente en los
consumidores que en la industria. Además, a nivel global
las tensiones de los mercados interbancarios han comenzado
a trasladarse a la financiación mayorista empresarial.
La información procedente de las encuestas sobre condiciones
de los préstamos bancarios, tanto de España como
de la UEM, muestra un endurecimiento de las condiciones
de oferta de financiación para las empresas.
Derivado de todo lo anterior, el entorno global de la economía
española será menos dinámico, puesto que las perspectivas
de crecimiento mundial se han visto igualmente
reducidas, sobre todo en EE.UU. y la UEM, mientras que
las economías emergentes se mantienen relativamente inmunes
al impacto de las turbulencias financieras.
Este entorno global menos dinámico, y con un balance de
riesgos de sesgo bajista en función del desenlace final de la
actual crisis de liquidez, ha sido incorporado a los datos de
la Contabilidad Nacional del tercer trimestre, que confirmaron
las previsiones con un crecimiento del PIB del 3,8%
interanual, apenas dos décimas menos que en el trimestre
anterior. Sin embargo, del detalle de componentes sí se
observan algunos elementos que parecen apuntar hacia una
intensificación de la fase de desaceleración de la economía
española, más allá de lo estimado con anterioridad.
El ajuste del gasto de los hogares (tanto en consumo como
en vivienda) se está produciendo antes y más intensamente
de lo esperado. Además, la sorpresa positiva del tercer
17
Situación Inmobiliaria
trimestre (inversión y exportaciones) se ha dado en componentes
de los que cabe esperar una próxima moderación.
Efectivamente, en un entorno de mayor incertidumbre, freno
de la demanda nacional, desaceleración de la economía
europea y tensiones de liquidez al menos en los próximos
meses, es de prever que la inversión en equipo inicie a partir
del cuarto trimestre de 2007 una senda de corrección
coherente con la desaceleración cíclica de la demanda doméstica
y exterior. El repunte de exportaciones también parece
haber alcanzado sus cotas superiores, con un crecimiento
esperado para la UEM en 2008 del 1,8% (0,8pp menos
que el crecimiento estimado para 2007), y un euro muy
apreciado frente al dólar hasta bien avanzado 2008.
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 3.
España: Crecimiento, Hogares vs Empresas
% a/a
Hogares (Consumo e Inversión en Vivienda)
Empresas (Exportaciones e Inversión en Equipo)
0,5
2,0
3,5
5,0
6,5
dic-03
sep-04
jun-05
mar-06
dic-06
sep-07
jun-08
0,5
2,0
3,5
5,0
6,5
Cuadro 2. España, Componentes del PIB
tasas a/a 2004 2005 2006 2007 (e.) 2008 (p.) Revisión (pp)
Consumo hogares 4,2 4,2 3,7 3,2 2,5 -0,3
Consumo AA.PP. 6,3 5,5 4,8 5,5 5,1 0,0
FBCF 5,1 6,9 6,8 5,9 1,7 -1,2
Equipo y Otros 4,6 8,1 8,2 8,7 4,0 0,1
Construcción 5,4 6,1 6,0 4,0 -0,3 -2,2
Vivienda 5,9 5,9 6,4 3,0 -3,5 -3,5
Resto 5,0 6,3 5,5 5,1 2,5 -1,2
Var. existencias (*) 0,0 -0,1 0,1 0,0 0,0 0,0
Demanda nacional (*) 4,9 5,3 5,1 4,7 3,0 -0,5
Exportaciones 4,2 2,6 5,1 5,7 4,2 0,2
Importaciones 9,6 7,7 8,3 7,0 4,3 -0,6
Saldo exterior (*) -1,7 -1,6 -1,2 -0,8 -0,5 0,3
PIB pm 3,3 3,6 3,9 3,8 2,6 -0,2
Pro-memoria
Inflación 3,4 3,5 2,8 2,9 0,2
Empleo total 2,7 3,2 3,2 2,9 1,3 -0,2
Del cual, en construcción 5,7 7,0 5,4 5,9 -3,0 -2,9
(*) contribuciones al crecimiento
Fuente: INE y previsiones BBVA
Fuente: Comisión Europea
Gráfico 2.
UEM: Confianza
Industria
Consumidores
-24
-16
-8
0
8
ene-03
may-03
sep-03
ene-04
may-04
sep-04
ene-05
may-05
sep-05
ene-06
may-06
sep-06
ene-07
may-07
sep-07
En síntesis, el entorno económico actual es más incierto
para la economía española. Aún así, el impacto que todo
ello tendrá en su senda de crecimiento es relativamente
acotado dados los soportes con lo que cuenta. En especial,
su capacidad para continuar creando empleo (lo que
garantiza el dinamismo de la renta de los hogares), la
situación patrimonial de los hogares, un sistema financiero
sólido y unas cuentas públicas saneadas, además de
un sector empresarial diversificado sectorial y
geográficamente.
18
Situación Inmobiliaria
Índice ABX 2007-1
Fuente: JP Morgan
Gráfico 1.
Precio de las titulizaciones de hipotecas
subprime. Serie diaria y promedio ene-jul
AAA
A
BBB-
0
20
40
60
80
100
31/01
28/02
31/03
30/04
31/05
30/06
31/07
31/08
30/09
31/10
30/11
31-jul
Fuente: Reserva Federal
Gráfico 2.
EE.UU.: volumen de papel comercial
Variación Acumulada (mM$)
(Variación acumulada desde 8 agosto)
Papel Comercial
Papel Comercial Financiero
Papel Comercial No Financiero
-400
-350
-300
-250
-200
-150
-100
-50
0
50
100
25-jul
8-ago
22-ago
5-sep
19-sep
3-oct
17-oct
31-oct
14-nov
28-nov
12-dic
-450
-400
-350
-300
-250
-200
-150
-100
-50
0
50
100
31-jul 31-ago
Papel Comercial con colateral
Fuente: Bloomberg
Gráfico 3.
EE.UU.: Curva Libor
18-dic
30-jul
4,2
4,4
4,6
4,8
5,0
5,2
5,4
5,6
5,8
O/N
1M
2M
3M
4M
5M
6M
7M
8M
9M
10M
11M
12M
Incertidumbres globales por el lado financiero
Desde el pasado verano, los mercados financieros han experimentado
un giro hacia una situación caracterizada por una menor liquidez
y una menor confianza de los inversores. La extensión de la
crisis subprime ha provocado una reevaluación del riesgo de los
productos estructurados y una retracción de la demanda de los mismos
por inversores tradicionalmente más conservadores. En este
entorno de mayores incertidumbres las tensiones de liquidez han
perdurado y se han intensificado a pesar de las actuaciones de los
bancos centrales.
El mercado hipotecario español no está siendo ajeno a la situación
en los mercados globales, y de hecho, el mantenimiento de las turbulencias
financieras se convierte en el principal factor de incertidumbre
para la evolución del sector durante el año que viene. No
obstante, los principales mecanismos de financiación del crédito hipotecario
a través de mercados mayoristas mantienen sólidos fundamentos.
La situación financiera internacional entra en una fase de
incertidumbre, caracterizada por una menor liquidez y mayor
aversión al riesgo.
El pasado verano marcó un punto de inflexión en la situación financiera
internacional. Si los años previos estuvieron caracterizados por una abundante
liquidez y una baja prima de riesgo, el contexto financiero ha venido
marcado en los últimos meses por los rasgos opuestos: la desaparición
de la liquidez en mercados de gran importancia y una actitud extremadamente
cauta por parte de los agentes financieros, cuya tolerancia
al riesgo ha disminuido sustancialmente.
Los orígenes de las dificultades actuales deben buscarse en las condiciones
excepcionales que rigieron en el período anterior. Los bancos
centrales mantuvieron políticas monetarias relativamente laxas durante
un período prolongado de tiempo, mientras que los tipos de interés a
mayor plazo se mantuvieron en niveles históricamente reducidos. Esto
incentivó la búsqueda de rentabilidades en inversiones alternativas y
potenció la demanda para productos financieros innovadores por parte
de instituciones más conservadoras o menos sofisticadas, que habitualmente
se habían orientado únicamente a productos tradicionales. Compañías
de seguros, fondos del mercado monetario e instituciones públicas
(incluyendo, por ejemplo, ayuntamientos o el fondo estatal de Florida)
adquirieron montos sustanciales de estos productos, guiados en las
opiniones favorables de las agencias de calificación crediticia, quienes
no calibraron completamente los riesgos implícitos. La facilidad con la
que empresas originadoras de hipotecas en EE.UU. pudieron titulizar
sus préstamos y venderlos a inversores con una comprensión insuficiente
de los mismos dio lugar a una relajación de los criterios habitualmente
empleados en la concesión de hipotecas, como la verificación de
la documentación o la limitación del monto del préstamo en relación al
valor de la vivienda a adquirir. También facilitó la generalización de modalidades
de endeudamiento hipotecario que reducen la carga financiera
en los primeros años pero suponen un aumento posterior con frecuencia
inasumible por el deudor.
Esta fase se agota cuando, desde finales de 2006, las tasas de morosidad
hipotecaria subprime comienzan a repuntar en EE.UU.. Ante la evidencia
de que esta morosidad supondrá pérdidas cuantiosas, las agencias
de calificación crediticia revisaron al alza poco antes del verano de
19
Situación Inmobiliaria
Fuente: Bloomberg
Gráfico 5.
Spread de crédito del Sector banca AA:
EE.UU. y Europa
EEUU
Europa
EEUU Prom ene-jul 07
Europa Prom ene-jul 07
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
ene-07
feb-07
mar-07
abr-07
may-07
jun-07
jul-07
ago-07
sep-07
oct-07
nov-07
dic-07
*Empresas grandes
Fuente: Reserva Federal y BCE
Gráfico 6.
Estándares de crédito bancario
(% neto de bancos restringiendo el crédito a
empresas)
UEM
EE.UU.*
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
abr-03
jul-03
oct-03
ene-04
abr-04
jul-04
oct-04
ene-05
abr-05
jul-05
oct-05
ene-06
abr-06
jul-06
oct-06
ene-07
abr-07
jul-07
oct-07
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
Fuente: Bloomberg
Gráfico 4.
UEM: Curva Euribor
18-dic
30-jul
3,0
3,2
3,4
3,6
3,8
4,0
4,2
4,4
4,6
4,8
5,0
O/N
1M
2M
3M
4M
5M
6M
7M
8M
9M
10M
11M
12M
2007 su estimación del riesgo de las titulizaciones subprime, con la consiguiente
pérdida de valor no solo de estos activos (veáse gráfico 1),
sino también de productos estructurados derivados de ellas (como las
obligaciones de deuda colateralizadas, CDOs por sus siglas en inglés).
Este proceso conllevó una reevaluación del riesgo por parte de los
inversores, que pasaron a mostrar una actitud mucho más cauta, proceso
que continúa hasta el momento actual.
El impacto se dejó sentir desde las primeras etapas de la crisis en el
mercado de papel comercial, especialmente en el estadounidense, que
constituye una forma de financiación de gran importancia para la economía
mundial. En particular, los inversores comenzaron a rechazar el papel
comercial garantizado con activos titulizados (ABCP, por sus siglas en
inglés), de forma que el saldo vivo de estos títulos ha caído más de un
30% (aproximadamente 400 mm. de dólares) (veáse gráfico 2). Otras
formas de financiación relevantes para el sector bancario, como los bonos
hipotecarios también se vieron afectadas como consecuencia de
las reticencias de los inversores a adquirir exposición hipotecaria en el
contexto actual.
Los bancos, por su parte, se enfrentan a una menor disponibilidad de
liquidez. Los mercados monetarios, se mostraron excepcionalmente
tensionados desde inicios de agosto. Los tipos de interés en el mercado
interbancario muestran primas respecto a los tipos oficiales a un día
muy superiores a las observadas antes del inicio de la crisis, que no
pueden justificarse por las expectativas de política monetaria (véase gráficos
3 y 4). La persistencia de esta situación es preocupante, por cuanto
los mercados interbancarios juegan un papel fundamental en el correcto
funcionamiento de otros mercados financieros, y sus tipos de interés
son la referencia de otros instrumentos financieros, incluyendo las
hipotecas.
A las presiones de liquidez se añadieron las incertidumbres ya comentadas
respecto al posible impacto sobre los diferentes sistemas bancarios
de las pérdidas asociadas a la crisis inmobiliaria en Estados Unidos.
Desde el segundo trimestre de 2007, los bancos internacionales expuestos
al subprime estadounidense se han visto obligados a ajustar a la
baja la valoración de sus activos estructurados (en torno a 75 mm.us$
hasta el momento). Además, el aumento de la morosidad ha tenido su
correlato en las provisiones por préstamos de la banca estadounidense,
e incluso las empresas patrocinadas por el gobierno (las conocidas
Freddie Mac y Fannie Mae) han reconocido pérdidas cuantiosas por
este concepto. El temor de que algunos bancos pudieran enfrentar un
impacto significativo en su solvencia ha supuesto desde el inicio de las
tensiones un continuo encarecimiento de los costes de la deuda emitida
por entidades financieras (véase gráfico 5). Aunque el impacto es importante,
los esfuerzos de las entidades financieras para mejorar sus ratios
de solvencia en los últimos años deberían permitir afrontar esta situación.
En el escenario más probable las tensiones de liquidez serán
temporales y no tendrán un impacto acusado sobre la actividad.
A pesar de que el grado de incertidumbre sigue siendo
elevado, los fundamentales de la financiación mayorista del
mercado hipotecario español continúan siendo sólidos.
En el futuro, la conjunción de presiones de liquidez y presiones sobre el
capital podría conllevar una ralentización del crédito en los mercados
globales. A este respecto, las últimas encuestas bancarias comienzan a
reflejar ya un endurecimiento de las condiciones de concesión de crédito
que aplican las entidades (véase gráfico 6). En el escenario más probable,
las tensiones de liquidez tendrían una duración reducida y consecuencias
limitadas para la actividad real. La situación financiera se nor20
Situación Inmobiliaria
Cuadro 1. Ratios bancarios del primer
semestre de 2007
ROE Eficiencia Solvencia
España 21,4 44,7 11,8
UEM 20,19 58,4 11,2
Fuente: Banco de España y BCE
Fuente: Banco de España
Gráfico 7.
Tasa de mora de los préstamos a la
adquisición de vivienda
0
1
2
3
4
5
6
dic-88
dic-89
dic-90
dic-91
dic-92
dic-93
dic-94
dic-95
dic-96
dic-97
dic-98
dic-99
dic-00
dic-01
dic-02
dic-03
dic-04
dic-05
dic-06
(% de créditos dudosos/total
del saldo de crédito)
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 8.
Carga financiera y endeudamiento
50%
60%
70%
80%
90%
100%
110%
120%
130%
140%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
(Deuda/Renta Disponible)
12%
13%
14%
15%
16%
17%
18%
(% pagos/renta disponible)
malizaría a medida que las entidades financieras capten capital y los
bancos centrales intensifiquen las acciones para proveer de liquidez
suficiente a los mercados. No obstante, el panorama financiero está
caracterizado por una elevada incertidumbre, pues si no se dan estas
dos condiciones no puede descartarse que la restricción del crédito sea
más profunda de lo anticipado y su impacto sobre la actividad más acusado.
En este contexto de incertidumbres por el lado financiero, el mercado
español no es ajeno a los potenciales impactos de una prolongaciónde
la actual crisis de liquidez, si bien los fundamentales de la financiación
mayorista del mercado hipotecario español continúan siendo sólidos.
El mercado hipotecario español se financia principalmente a través de
depósitos de clientes, pero en los últimos años, se ha producido una
importante diversificación de la base de recursos a través de la emisión
de fondos de titulización y de cédulas hipotecarias. Estos títulos, en un
escenario de incertidumbres financieras continuarán siendo atractivos
para el inversor dadas sus características.
Así, el colateral que respalda las cédulas hipotecarias es la propia entidad
emisora, lo que les da una ventaja sobre otro tipo de activos financieros
dada la solvencia y rentabilidad del sistema financiero español1 .
Adicionalmente, no hay que olvidar que, según la consulta realizada por
el Banco de España, la exposición directa e indirecta de las entidades
financieras a la crisis subprime es muy reducida, apenas el 0,03% de
los activos totales del sistema bancario2 .
En lo que respecta a los fondos de titulización, tampoco es previsible un
deterioro significativo de la calidad de sus colaterales, los propios préstamos
hipotecarios concedidos por el sistema bancario. Estos fondos se
constituyen a partir de los créditos de menor riesgo de la cartera, ya de
por sí relativamente estricta. La probabilidad de impago de la cartera
titulizada es muy reducida y así se matendrá dado que no se considera
posible un escenario en el que se den los tres factores que la reducen:
macroeconómico, financiero e inmobiliario. El primero está ligado a un
proceso de destrucción de empleo que no parece razonable dadas las
perspectivas detalladas sobre la economía española En un contexto,de
creación neta de empleo, no es de esperar un repunte relevante de la
morosidad, variable que de hecho, como se observa en el gráfico adjunto,
se ha deteriorardo mínimamente a pesar del entorno de cargas financieras
elevadas y tipos de interés al alza. Así, dadas las perspectivas de
caída del euribor a 12 meses a lo largo de 2008 desde los niveles actuales,
cercanos al 4,8%, es de esperar que la carga financiera haya tocado
máximos, lo que descarta el segundo de los riesgos mencionados, el
financiero.
Por último, la desaceleración gradual de los precios de la vivienda no va
a disminuir la disponibilidad de pago de las familias españolas, que principalmente
se han endeudado para adquirir su vivienda habitual, por lo
que los riesgos que pueden afectar a la calidad de la cartera parecen
muy acotados lo que debería mantener el atractivo inversor por estos
titulos.
1 Para un ,mayor detalle, ver la revista Situación España BBVA, octubre de 2007, disponible en
Internet:
http://serviciodeestudios.bbva.com/TLBB/fbin/ESTES_071018_SituacionEspanya_14bis_tcm268-
138426.pdf
2 Véase último “Informe de Estabilidad Financiera” publicado por el Banco de España.
21
Situación Inmobiliaria
Inversión en vivienda y crédito para su adquisición
Como se describe en esta publicación, el desarrollo del
mercado inmobiliario y del crédito ha sido simultáneo, de
modo que la evolución de la oferta y de la demanda de vivienda
se ha visto favorecido por el desarrollo del crédito,
tanto para su adquisición como para su promoción, y viceversa.
En el escenario en el que se desarrollan las previsiones de
la economía española para 2008, se asume que las actuales
tensiones en los mercados interbancarios y de crédito
mayorista se disipan más pronto que tarde, por lo que no se
considera que vaya a existir ningún tipo de restricción para
la cantidad de crédito que necesiten empresas y familias,
en particular para adquirir vivienda. Sin embargo, dado el
alto grado de incertidumbre existente en los mercados, parece
relevante analizar el impacto de una hipotética restricción
de crédito para adquirir vivienda en relación al escenario
sin este grado de restricción. Con este fin se presentan
los resultados de un análisis cuantitativo utilizando modelos
econométricos.
En primer lugar, se analiza el impacto de un shock de crédito
para la adquisición de vivienda tanto sobre la inversión
residencial como sobre el precio de la vivienda. El shock de
crédito se define como una reducción de un 1% en términos
reales del volumen de crédito para adquirir vivienda. Dicha
reducción se ve acompañada de un aumento del tipo de
interés real del crédito vivienda, que según las estimaciones
del modelo aumentaría aproximadamente en unos 50
puntos básicos (anualizados) en el momento inicial del shock
de crédito.
La dinámica de la respuesta del crédito vivienda se muestra
en el Gráfico 1. Como se puede apreciar, dicha respuesta
es relativamente persistente: tres trimestres después del impacto
inicial, el volumen de crédito sigue siendo un 1% inferior
al nivel existente en ausencia del shock. En el Gráfico
2 se puede observar la evolución estimada para el tipo de
interés real del crédito vivienda. Los tipos de interés seguirían
subiendo los dos primeros trimestres después del impacto
del shock, alcanzando diferenciales superiores a los
100 puntos básicos.
Este escenario de endurecimiento de las condiciones
crediticias, se estima que tendrá un impacto negativo sobre
la inversión en vivienda en España, como se refleja en el
Gráfico 3, que muestra la senda de la respuesta estimada
para dicha variable. Cabe mencionar que la magnitud del
impacto inicial es relativamente baja. Este hecho resulta de
una hipótesis de identificación del modelo econométrico, y
se justifica sobre la teoría económica convencional según
la cual las variables de la economía real responden con un
cierto retraso a cambios en las variables financieras1 .
Fuente: BBVA
Gráfico 3.
Respuesta de la inversión en vivienda al shock
de crédito de vivienda
(% desviación sobre un escenario sin restricción de
crédito)
Fuente: BBVA
Gráfico 1.
Respuesta del crédito vivienda a un
shock inicial del -1%
(% desviación sobre un escenario sin restricción de
crédito)
1 Quizá el ejemplo más claro es la respuesta de la economía real a una medida de
política monetaria. Desde el punto de vista metodológico, puede consultarse el trabajo
de Vargas-Silva (2007) “Monetary policy and the US housing market: A VAR analysis
imposing sign restrictions”, publicado en el Journal of Macroeconomics.
-2
-1,6
-1,2
-0,8
-0,4
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Fuente: BBVA
Gráfico 2.
Respuesta del tipo de interés real hipotecario
a un shock de crédito de vivienda
(% desviación sobre un escenario sin restricción de
crédito)
0
0,3
0,6
0,9
1,2
1,5
1,8
0 1 2 3 4 5 6 7 8
-1,4
-1,2
-1
-0,8
-0,6
-0,4
-0,2
0
0,2
0 1 2 3 4 5 6 7 8
22
Situación Inmobiliaria
2 Este resultado es muy similar al documentado para los Estados Unidos por Ben
Bernanke y Mark Gertler (1995) “Inside the black box: the credit channel of monetary
transmission”, publicado en el Journal of Economic Perspectives.
Volviendo al análisis del Gráfico 3, la caída de la inversión
en vivienda es relativamente intensa y persistente2 . Tres
trimestres después del shock, el volumen de inversión es
0,8% menor que el existente en ausencia del mismo. La
respuesta negativa persiste, siendo significativa incluso dos
años después del impacto inicial. Esta dinámica desfavorable
en la inversión en vivienda se ve acompañada por un
nivel real del precio de la vivienda más bajo del previsto en
el escenario base, sin choque de crédito, como se muestra
en el Gráfico 4. Como se puede observar, el nivel de precios
es aproximadamente un 0,4% menor al que se obtendría de
no existir el empeoramiento de las condiciones en el mercado
de crédito. Esta respuesta es ciertamente persistente,
aunque cabe señalar que el grado de incertidumbre sobre
la misma es amplio.
Finalmente, se presenta un ejercicio adicional consistente
en analizar el impacto de un shock de crédito agregado sobre
la actividad económica, medida ésta a través del Producto
Interior Bruto (PIB).
El Gráfico 5 presenta la evolución estimada de la desviación
del volumen real del crédito total con respecto a su
nivel en ausencia del shock. Al igual que en el caso del crédito
vivienda, se ha normalizado el impacto a una magnitud
de un 1%. Como resultado del endurecimiento general del
crédito, la respuesta del PIB es negativa. Así, se observa en
el Gráfico 6 que durante el primer año, el nivel del PIB es
aproximadamente un 0,2% inferior al nivel que existiría si
no se hubiese producido este cambio en la evolución del
mercado crediticio.
El resultado de este ejercicio muestra, por lo tanto, que el
sector de la vivienda parece ser más sensible a cambios en
las condiciones crediticias que el conjunto de la economía.
Ello resulta coherente con que las familias, el principal agente
demandante de inversión en vivienda, son relativamente más
vulnerables ante posibles restricciones de crédito bancario
que, por ejemplo, las empresas, puesto que éstas pueden
tener más fácil acceso a fuentes alternativas de financiación.
Fuente: BBVA
Gráfico 6.
Respuesta del PIB a un shock de crédito total
(% desviación sobre un escenario sin restricción de
crédito)
-0,4
-0,3
-0,2
-0,1
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Fuente: BBVA
Gráfico 5.
Respuesta del crédito total de la
economía a un shock inicial del -1%
(% desviación sobre un escenario sin restricción de
crédito)
-1,6
-1,4
-1,2
-1
-0,8
-0,6
-0,4
-0,2
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Fuente: BBVA
Gráfico 4.
Respuesta del precio real de la vivienda al
shock de crédito de vivienda
(% desviación sobre un escenario sin restricción de
crédito)
-1,2
-1
-0,8
-0,6
-0,4
-0,2
0
0,2
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Pedro Alvarez Lois
Servicio de Estudios BBVA
23
Situación Inmobiliaria
Retos para el mercado hipotecario
español en el nuevo contexto regulatorio
Evolución histórica: la interacción entre el sector inmobiliario
y el crédito
Los mercados inmobiliario y crediticio en España han alcanzado altos
niveles de desarrollo en un periodo relativamente breve de tiempo.
Así, se ha pasado de iniciar 349.000 viviendas en promedio anual en
la década pasada a 701.000 viviendas en lo que llevamos de la actual.
A la vez, el crédito para adquisición de vivienda ha pasado de representar
el 16% del PIB al 43% en media en cada una de las décadas. La
interacción entre ambos sectores ha permitido su impulso recíproco.
El sector inmobiliario español ha experimentado un auge sin precedentes
que hay que atribuir principalmente al sub-sector de vivienda,
cuyo peso sobre el PIB ha alcanzado en los últimos años un nivel promedio
superior al de décadas anteriores como consecuencia fundamentalmente
de impulsos estructurales, permanentes, sobre la oferta
y la demanda1 . Por el lado de la demanda de vivienda, existen factores
sociodemográficos como la inmigración, la emancipación de la
cohorte del baby-boom de finales de los 70, la incorporación de la mujer
al mercado de trabajo, el crecimiento del empleo y la consolidación de
España como destino de turismo residencial de primer orden. Al mismo
tiempo, la entrada de nuestro país en la Unión Monetaria Europea
ha propiciado la reducción estructural del nivel de los tipos de interés,
la convergencia de las principales magnitudes económicas españolas
a niveles europeos y la obtención de una mayor estabilidad
macroeconómica, factores que también contribuyen al desarrollo de la
demanda inmobiliaria.
Por el lado de la oferta de vivienda, diversos elementos han permitido
dar una respuesta adecuada al aumento de la demanda. Así, la planificación
urbanística se ha adaptado en términos generales a la presión
de la demanda, con una orientación más expansiva. Además, los promotores
han podido impulsar proyectos de mayor volumen.
Tanto los promotores de vivienda como las familias demandantes se
han beneficiado del fuerte desarrollo experimentado por el crédito hipotecario,
propiciado por la rápida modernización del sistema bancario.
Así, tras la crisis bancaria de 1977, se implementaron una serie de
reformas tales como la entrada de la banca extranjera, la generalización
del modelo de banca universal, la introducción de una adecuada
gestión de los riesgos, la creación de un mercado monetario o la aceleración
del proceso de consolidación.
Numerosos factores ayudaron a lograr esta fuerte y sostenida expansión
del crédito. En primer lugar, la reducción estructural de los tipos
de interés globales causada por factores permanentes como la entrada
en la Unión Monetaria y la mayor competencia bancaria, ha sido
más intensa en países como España, que partían de niveles más elevados.
También se ha registrado el impulso de la innovación financiera,
que ha posibilitado el creciente protagonismo de los tipos variables,
el alargamiento de los plazos de concesión o la financiación de una
mayor proporción del valor de los inmuebles. Todo ello ha ayudado a
una disminución de las cuotas hipotecarias en términos reales.
Adicionalmente, diversas reformas legales, como la regulación de la
figura hipotecaria o la introducción de los Registros de la Propiedad,
han ayudado al desarrollo del crédito hipotecario.
Fuente: BCE y Eurostat
Gráfico 1.
Crédito vivienda sobre PIB*
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
*2007 Crédito vivienda a septiembre
Fuente: Colegio de Aparejadores
Gráfico 2.
Viviendas iniciadas
(suma móvil 12 meses)
200.000
350.000
500.000
650.000
800.000
950.000
dic.93
dic.94
dic.95
dic.96
dic.97
dic.98
dic.99
dic.00
dic.01
dic.02
dic.03
dic.04
dic.05
dic.06
(número de viviendas)
Fuente: SEE-BBVA
Gráfico 3.
Tipo de interés hipotecario real
0
2
4
6
8
10
12
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
6 p.p.
1 Sin embargo, otros tipos de inversión han aumentado más respecto a su promedio, como ya se
mencionó en esta revista.
24
Situación Inmobiliaria
Fuente: OCDE
Gráfico 4.
Porcentaje de Hipotecas a Tipo Variable
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Holanda
Estados
Unidos
Reino
Unido
Australia
Irlanda
España
%
Existentes
Nuevas Operaciones
A pesar de la rápida transformación del sector, se ha logrado mantener
un crecimiento equilibrado. Aunque el endeudamiento de los hogares
ha alcanzado niveles relativamente elevados cuando se compara
con su renta disponible, el nivel de deuda de los hogares es aún reducido
en términos de riqueza, dado que el grueso de la deuda se ha
dedicado a la compra de propiedades inmobiliarias. Además, en España
no existe crédito subprime tal y como se define en Estados Unidos,
ya que productos muy arriesgados, con tipos de interés crecientes o a
muy largo plazo son marginales. Asimismo, dado que la venta de los
créditos o su titulización completa no se dan, las entidades en general
mantienen los préstamos concedidos en sus carteras, por lo que no
existen incentivos a descuidar el perfil de riesgos de los prestatarios.
Por otra parte, mientras que en EE.UU. aún los segmentos de emisión
mas arriesgados tienen fácil colocación en los mercados, en España
las entidades suelen conservar la primera pérdida. En el caso español
la financiación de las entidades también es más diversificada, pues las
cédulas hipotecarias (que exigen unos préstamos con alta calidad
crediticia), los depósitos, la deuda senior y el interbancario juegan papeles
importantes2 .
Ahora bien, la exitosa evolución de los mercados inmobiliario y crediticio
españoles no se puede dar por concluida. Cambios regulatorios
como la recientemente aprobada modificación de la normativa hipotecaria
van encaminados a seguir proporcionando un marco favorable
para que el sector siga contribuyendo al dinamismo económico, con
miras a afrontar con sólidos fundamentos los retos que la actual normalización
del mercado inmobiliario plantea.
Evolución futura del mercado hipotecario: Retos y oportunidades
En el contexto económico actual, en el que las condiciones de demanda
y oferta del mercado inmobiliario se han vuelto más adversas, sería
deseable que la oferta crediticia dejara de apoyarse fundamentalmente
en un único producto relativamente estándar. En este sentido, la
modificación de la normativa hipotecaria proporciona el marco legal
que facilita la ampliación de la oferta hipotecaria con la introducción de
productos innovadores. A continuación, se revisan tres productos que
han tenido poco protagonismo en el mercado español, los préstamos a
tipo fijo, las hipotecas para finalidades distintas a la adquisición de
vivienda y las hipotecas inversas.
Una manera de diversificar la financiación para adquisición de vivienda
sería la potenciación de los préstamos a tipo fijo, dada la preponderancia
actual de los tipos variables. En el sistema actual, la situación
financiera de las familias está expuesta a los vaivenes del tipo de interés
de referencia, que a su vez depende de las decisiones que el Banco
Central Europeo tome teniendo en cuenta las necesidades de la
Zona Euro en su conjunto, y no las especificidades del mercado español.
Este entorno es propicio para el surgimiento de una demanda potencial
de préstamos a tipo fijo.
Actualmente, la oferta de préstamos a tipo fijo es relativamente limitada,
a pesar de que, en principio, estos productos podrían resultar atractivos
en periodos de subidas de tipos. Para que las entidades los incluyeran
en su oferta, satisfaciendo así esta demanda potencial, debería
cubrirse suficientemente el riesgo de tipo de interés que implican. La
modificación de la normativa hipotecaria establece con mayor detalle
las compensaciones por riesgo de tipo de interés para las entidades y,
en su caso, para los clientes. Además, para evitar los desequilibrios
Cuadro 1. Condiciones de financiación
Tipos de Plazo En términos Precio
Interés Medio Cuota reales Vivienda
(%) Años €/mes Base 2006 (100m2)
1990 14,0% 10 877 1.552€ 56.500€
2000 5,8% 22 590 712€ 88.023€
2007 5,2% 28 1.159 1.128€ 205.084€
Fuente: SEE BBVA
Fuente: Deutsche Bank, dic-2006
Gráfico 5.
Distribución de MEW en Estados Unidos
Productos
financieros
12%
Ahorro
12%
Repago de
deudas
36%
En lugar de crédito
al consumo
10%
Consumo
14%
Otros
(inversión)
16%
2 Para más información, véase el Economic Watch: “Diferencias entre los mercados hipotecarios
EE.UU. vs. España”, sep-2007, Servicio de Estudios BBVA.
25
Situación Inmobiliaria
Fuente: Banco de España
Gráfico 6.
Hogares y Vivienda Principal, 2005
Deudas Pendientes
Propietarios
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Menor
de 20
Entre
20 y 40
Entre
40 y 60
Entre
60 y 80
Entre
80 y 90
Entre
90 y 100
Percentil de Renta
% Hogares
Fuente: Banco de España
Gráfico 7.
Hogares que poseen el activo, 2005
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Menor de
35 años
Entre 35
y 44 años
Entre 45
y 54 años
Entre 55
y 64 años
Entre 65
y 74 años
Mayor de
74 años
Edad del cabeza de familia
% Hogares
Vivienda principal
Otras propiedades inmobilarias
Negocios por trabajo por cuenta propia
Joyas, obras de arte, antigüedades
Fuente: Banco de España
Gráfico 8.
Deuda / Riqueza Bruta de los Hogares
con Deudas
2002
2005
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Menor de
35 años
Entre 35
y 44 años
Entre 45
y 54 años
Entre 55
y 64 años
Entre 65
y 74 años
Mayor de
74 años
Edad del Cabeza de Familia
Mediana,%
que en préstamos a relativamente largo plazo podrían surgir por el
hecho de utilizar tipos fijos, se podría hacer uso de las refinanciaciones,
cuyos aranceles han sido convenientemente reducidos en la modificación
de la normativa hipotecaria. Sin embargo, no parece que los cambios
introducidos sean suficientes como para compensar a las entidades
ante el riesgo de tipo de interés que suponen unos contratos a tan
largo plazo, por lo que será difícil que se abaraten de forma significativa
para los clientes. La supresión del pago por Actos Jurídicos Documentados,
que fue incluida en el borrador de la modificación y posteriormente
descartada, hubiese sido una potente herramienta para impulsar
la oferta de hipotecas a tipo fijo.
Otro producto que ha tenido hasta ahora un recorrido limitado en nuestro
país es el Mortgage Equity Withdrawal (MEW), o la utilización de
garantías hipotecarias para finalidades distintas a la adquisición de
vivienda. El MEW experimentó un considerable impulso durante los
periodos de fuerte crecimiento del precio de la vivienda en Australia,
Reino Unido y Estados Unidos. En este último caso, en el tercer trimestre
de este año se calcula que se concedieron por esta vía 133.000
millones de dólares, un 5,2% de la renta disponible de las familias3 .
Esta modalidad presenta claras ventajas para los demandantes, que
pueden financiar sus gastos a tipos inferiores a los habituales del crédito
al consumo o de los préstamos personales. Además, la utilización
del MEW debería ser un soporte para el consumo, contribuyendo a
moderar sus oscilaciones cíclicas. De hecho, un 14% del MEW estadounidense
se destina a financiar gasto de consumo4 . En cualquier
caso, la popularización del MEW permitiría movilizar la riqueza inmobiliaria,
que en España es muy superior a la de otros países de nuestro
entorno. Según la última Encuesta Financiera de las Familias (2005),
un 81,3% de los hogares poseen su vivienda principal, por un importe
mediano de 180.300 euros, pero sólo un 26,1% del total de hogares
españoles tienen deudas pendientes por dicha adquisición.
La ampliación del importe de las hipotecas ya concedidas, en momentos
de dificultades financieras (la llamada “hipoteca recargable”), podría
ayudar a las familias a sostener su gasto en consumo en momentos
de mayor dificultad. En este sentido, la modificación de la normativa
hipotecaria apoya esta posibilidad con una sensible reducción de
los aranceles aplicados a subrogaciones, novaciones modificativas y
cancelaciones de hipotecas. En cualquier caso, el menor crecimiento
esperado del valor de los activos inmobiliarios durante los próximos
años llama a ser cautos en la utilización del MEW en el corto plazo,
que sólo sería recomendable para los hogares que gocen de una situación
financiera relativamente holgada.
Otra opción para la evolución futura del crédito vivienda español es la
hipoteca inversa, que consiste en la cesión de la vivienda a la entidad
bancaria, después del fallecimiento del propietario, a cambio de una
renta o un pago único cuyo límite máximo sería el valor de la vivienda.
Se trata, por tanto, de un préstamo que se resuelve cuando el suscriptor
(y su cónyuge, en su caso) fallecen, momento en el que los herederos
de la vivienda pueden liquidar la operación, lo que puede hacerse vendiendo
la vivienda o hipotecándola, para pagar lo prestado más los
intereses. Dado que una porción significativa de la riqueza de los individuos
es de tipo inmobiliario, como es el caso especialmente en los
países del sur de Europa, el hacer líquido ese ahorro sería muy conveniente
para aquellos hogares con problemas de liquidez pero con una
gran riqueza inmobiliaria.
3 Estimación de James Kennedy en base a: “Estimates of Home Mortgage Originations, Repayments,
and Debt On One to Four Family Residences”, Federal Reserve Board FEDS working paper nº.
2005-41, Alan Greenspan y James Kennedy.
4 Deutsche Bank Global Markets Research, dic-2006.
26
Situación Inmobiliaria
Una de las razones del poco desarrollo en España de este producto,
cuando se compara con los países anglosajones, es la reticencia de
las personas de mayor edad, pues surgen temores a un excesivo endeudamiento,
a perder su vivienda o a no poder dejársela como herencia
a sus familiares. Para paliar, al menos parcialmente, estas reticencias,
la modificación de la normativa hipotecaria exige que los prestamistas
suministren servicios de asesoramiento independiente, aunque
la concreción de esta exigencia está pendiente del desarrollo que haga
el Ministerio de Economía y Hacienda. En cualquier caso, el asesoramiento
no debería traducirse en un sobre-coste para el cliente, garantizándose
al mismo tiempo la imparcialidad del asesor.
Otro de los frenos para la extensión de la hipoteca inversa es su mayor
coste en relación con la hipoteca convencional, lo que se deriva de la
complejidad del producto (sobre todo por la necesidad de un seguro
de longevidad, para seguir abonando las cuotas a los clientes que superen
su esperanza de vida), de los elevados costes administrativos,
legales y fiscales y del pequeño número de operaciones existentes
aún, que han impedido el aprovechamiento de las economías de escala.
Para aliviar estos costes, en países como Estados Unidos es una
entidad estatal, la Administración Federal de la Vivienda (FHA), la que
proporciona los contratos de seguro subvencionados. Por otra parte,
dentro de los costes administrativos, los arancelarios han sido rebajados
en la la modificación de la normativa hipotecaria. Las ventajas
introducidas por la modificación no se aplican al caso de hipotecas
inversas sobre inmuebles distintos de la vivienda habitual, lo que limita
el potencial desarrollo del producto.
En resumen, es cierto que el panorama para el mercado hipotecario se
presenta incierto en estos momentos. Sin embargo, más allá de esta
situación, el sistema financiero ha de seguir evolucionando para continuar
contribuyendo al crecimiento y a la estabilidad de la economía.
27
Situación Inmobiliaria
(Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se
modifica la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado
Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario
y financiero, de regulación de las hipotecas inversas
y del seguro de dependencia y por la que se
establece determinada norma tributaria)
Durante 2006 (anteproyecto de ley) y 2007 (proyecto de ley y
finalmente, publicación de la ley 41/2007) se ha acometido la
reforma de la normativa hipotecaria, coincidiendo en el tiempo
con una fase de transición del mercado hipotecario español
tras muchos años de ciclo altamente expansivo. Así, 2006
se cerró con un saldo hipotecario de 911.423 millones de euros
y casi 1.600.000 de nuevas hipotecas constituidas. No obstante,
la necesidad de acometer una reforma de cierta profundidad
era reclamada por la práctica totalidad de los sectores
implicados, para evitar el agotamiento del modelo. Baste
recordar que el informe Oliver-Wyman, a instancias de la
Comisión Europea, calificó al sistema hipotecario español
como el último de los sistemas europeos en cuanto a capacidad
de desarrollo cualitativo, y lo situaba en las penúltimas
posiciones en Europa en cuanto a capacidad de desarrollo
de nuevos productos y para atender nuevas necesidades.
Las razones que aconsejaban esta reforma eran, entre otras,
la necesidad de superar la aplicación rígida del principio de
accesoriedad; la necesidad de que se pueda llevar a cabo
refinanciación sin pérdida de prioridad, dándose ciertas condiciones;
y la implantación de nuevos productos, como se
puso de manifiesto en el III Congreso Nacional de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles de España (Noviembre
de 2006)
Las principales novedades de la reforma son las siguientes:
1. Mecanismos de refinanciación
Los préstamos o créditos que sirvan de cobertura para la
emisión de títulos hipotecarios deberán cumplir con una relación
préstamo - valor del 60% (antes, 70%), que llegará hasta
el 80 % cuando se financie la construcción, rehabilitación o
adquisición de vivienda. Reglamentariamente se han de determinar
las condiciones y supuestos en los que se podrá
exceder de los porcentajes antes indicados, que podrá alcanzar
hasta el 95% (cuando se trate de “vivienda hipotecada”,
establece equivocadamente la ley, pues lo importante es la
finalidad y no la clase del inmueble que se hipoteca), mediante
garantías adicionales prestadas por aseguradoras o entidades
de crédito.
Igualmente, se traslada al desarrollo reglamentario la determinación
de la equivalencia de las garantías reales que graven
inmuebles situados en otros estados miembros de la
Unión Europea.
Se crean unos registros contables especiales, uno para cédulas
y otros para bonos hipotecarios, que han de llevar las
entidades emisoras de los mismos, de los créditos y préstamos
que sirven de garantía a las emisiones y. si existen, de
los activos de sustitución, los cuales pueden respaldar, en el
caso de los bonos, hasta el 10 % del principal de cada emisión.
La reforma de la normativa hipotecaria
En la emisiones de bonos en serie, la constitución del sindicato
de tenedores ya no es preceptiva, sino facultativa. Tampoco
se requiera ahora la inscripción registral de la escritura
en la que se afectan los créditos y préstamos hipotecarios a
la correspondiente emisión de bonos.
2. Entidades de tasación
Preocupan al legislador los mecanismos que aseguren la independencia
de las entidades de tasación respecto de las
entidades financieras de su mismo grupo o con aquellas con
las que su relación de negocio represente unos ingresos totales
de al menos el 25%, los cuales se especifican
reglamentariamente. Con el mismo fin, se regulan las relaciones
e incompatibilidades y los conflictos de interés entre
los directivos y administradores de las entidades de tasación
y los de la entidad de crédito. También se regula extensamente
un nuevo régimen sancionador de las entidades de
tasación.
3. Régimen de la compensación por amortización
anticipada
Una de las más importantes innovaciones de la ley es la regulación
del régimen de compensación por amortización
anticipada (que sustituye a la comisión por reembolso o cancelación),
y que se aplica a todo préstamo o crédito hipotecario,
sea a interés variable o fijo, formalizado a partir de la
entrada en vigor de la ley, siempre que concurra alguna de
las siguientes circunstancias:
- Que se trate de un préstamo o crédito hipotecario y la hipoteca
recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea persona
física.
- Que el prestatario sea persona jurídica y tribute por el régimen
fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto
sobre Sociedades. (actualmente, aquellas con una
facturación no superior a ocho millones de euros).
La inclusión en el ámbito del nuevo régimen de compensaciones,
cuya finalidad es claramente proteccionista, de esta
clase de personas jurídicas se realizó en la fase final de la
tramitación legislativa, y quizás por esa urgencia parece poco
equitativo que a una persona física que actúe como consumidor
no le sea de obligada aplicación este régimen, cuando
la garantía ofrecida es, por ejemplo, un pequeño local comercial,
régimen que sí se aplicará a una empresa sujeta al
régimen de reducida dimensión sin importar que clase de inmueble
hipoteca ni la finalidad de la financiación.
En la legislación anterior, las limitaciones a la comisión por
reembolso se aplicaban exclusivamente a los préstamos hipotecarios
(no a los créditos) a interés variable, y lo hacían
con independencia de que la prestataria fuera persona física
o jurídica y sin distinción por el bien hipotecado.
Las compensaciones que se pueden pactar en los supuestos
de amortización anticipada son dos:
- Compensación por desistimiento, por un importe equivalente
al 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando
la amortización se produzca dentro de los cinco prime28
Situación Inmobiliaria
ros años de vida de la operación, préstamo, o al 0,25%
de dicho capital cuando la amortización anticipada se produzca
en un momento posterior al indicado.
- Compensación por riesgo de tipo de interés: Sólo se aplicará
en los supuestos de amortización anticipada que se
produzcan dentro de un período de interés que comprenda
una duración superior a 12 meses, y siempre que la
cancelación genere una pérdida de capital para la entidad
acreedora. La ley establece cómo ha de determinarse
la pérdida o ganancia generada por la cancelación, y
cómo calcular el valor de mercado del préstamo o crédito.
Ofrece al acreedor la posibilidad de optar por dos formas
de cobrar la compensación ( opción que ha de tomar al
formalizar la escritura de préstamo o crédito en el correspondiente
pacto): cobrar el porcentaje que se pacte o cobrar
la pérdida generada, en cuyo caso la entidad se obligará
a compensar al prestatario de forma simétrica cuando
la cancelación genere una ganancia de capital para
aquella.
4. Mejora y flexibilización del mercado hipotecario
La ley tan solo modifica tres artículos, y añade uno nuevo,
de la Ley Hipotecaria, más los dos artículos que reforma de
la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios. De los primeros, destacamos que las cláusulas
de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras,
en caso de calificación registral favorable, se harán
constar en el asiento registral en los términos que resulten
de la escritura de formalización.
La ley crea (nuevo artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria)
una nueva figura de hipoteca que permite garantizar bajo
la cobertura de la hipoteca de máximo una o diversas obligaciones,
presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto
novatorio de las mismas. Estas hipotecas sólo pueden constituirse
a favor de las administraciones públicas y de las
entidades financieras que pueden operar en el mercado hipotecario,
y sin duda puede facilitar y flexibilizar la financiación
integral de determinadas empresas y autónomos.
Respecto a la reforma de la ley 2/1994 antes citada, la ley
incluye la necesidad de acudir a la vía notarial en todo proceso
subrogatorio para evitar así algunas malas prácticas
del pasado que no garantizaban el ejercicio efectivo del
derecho a enervar por parte del acreedor inicial.
Un acierto de la reforma es la obligatoriedad, para las entidades
que pretenden subrogarse, de hacerlo en todos los
préstamos o créditos garantizados con la misma finca.
Se enumeran con más amplitud los supuestos que pueden
ser objeto de novación modificativa sujetos a las ventajas
fiscales y arancelarias de la ley, entre los que destaca la
ampliación y reducción de capital y la alteración de plazo
(antes sólo se contemplaba la ampliación) y se regula, por
primera vez en nuestro sistema hipotecario, la comúnmente
llamada “hipoteca recargable” (nombre procedente de
su antecedente francés “hypotheque rechargable”, figura
creada por Ordenanza de 23 de marzo de 2006). Los préstamos
hipotecarios que se constituyan desde la entrada en
vigor de la ley, cuando sean objeto de ampliación de capital
que no implique ampliar la responsabilidad hipotecaria, mantendrán
el rango de la hipoteca inscrita. No cabe la ampliación
cuando conste en el Registro de la propiedad la petición
de información sobre la cantidad pendiente de ejecución
de cargas posteriores,
5. La hipoteca inversa
Aunque la hipoteca en garantía de rentas periódicas existe
desde hace muchos años en nuestro Derecho Hipotecario,
la ley regula esta figura estableciendo la exención de impuestos
(AJD) y la reducción arancelaria (notarial y registral)
en las operaciones en las que, como características principales,
resaltamos que el solicitante y beneficiarios han de
tener 65 años o más o afectadas de dependencia severa o
gran dependencia y la deuda solo podrá ser exigible y la
garantía, ejecutable cuando fallezca el prestatario o el último
de los beneficiarios. Se limita, sin razón aparente, la
garantía ofrecida, que ha de ser la vivienda habitual.
Sólo pueden conceder estas operaciones las entidades financieras
y las aseguradoras autorizadas para operar en
España, y la transmisión del bien hipotecado es causa de
vencimiento anticipado. El acreedor solo podrá obtener recobro
hasta donde alcancen los bienes de la herencia cuando
los herederos del deudor hipotecante deciden no reembolsar
los débitos vencidos.
Conclusiones
Aunque el resultado final de la norma comentada ha sido
bien recibido por los sectores sociales y económicos, no se
puede obviar que tampoco ha reinado la euforia, quizás
porque se han conocido potenciales reformas contenidas
en el anteproyecto que desaparecieron finalmente en el seno
legislativo, y especialmente porque los costes que conllevan
las operaciones hipotecarias no se han visto finalmente
reducidos significativamente; es verdad que lo han sido los
costes financieros por la amortización anticipada y los aranceles
notariales y registrales en algunos supuestos, pero la
carga tributaria, especialmente la tributación por Actos Jurídicos
Documentados, sigue pesando, y mucho, en los costes
de nuevas operaciones y en algunos supuestos de
novaciones, habiendo quedado exenta de tal gravamen tan
solo la nueva figura de la hipoteca inversa.
Por otra parte, el texto de la ley deja muchas cuestiones
jurídicas sin aclarar, por lo que además de esperar al desarrollo
reglamentario, será muy interesante conocer los criterios
de actuación e interpretación que puedan tener los
Notarios y los Registradores de la Propiedad, y especialmente
la Administración (Dirección General de los Registros
y del Notariado) en la práctica diaria respecto a la
implementación de las novedades introducidas en esta ley.
Rafael Sanz Company
Servicios Jurídicos de Negocio hipotecario y
Contratación Singular

Interesados dirigirse a:
Servicios Generales Difusión BBVA Gran Vía 1 planta 2 48001 Bilbao T 34 944 876 231 F 34 944 876 417 www.bbva.es Depósito Legal: M-3479-1994
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Servicio de Estudios Económicos:
Director:
José Luis Escrivá
Economistas Jefe:
Europa y Escenarios Financieros: Mayte Ledo
Escenarios y Sistemas Financieros: Carmen Hernansanz
España y Análisis Sectorial: Julián Cubero
Europa: Sonsoles Castillo
Análisis Cuantitativo: Giovanni Di Placido
Investigación y Desarrollos Cuantitativos: Rodolfo Méndez
Latam y Mercados Emergentes: Alicia García-Herrero
Argentina: Ernesto Gaba
Chile: Miguel Cardoso
Colombia: Juana Tellez
Perú: Hugo Perea
Venezuela: Alejandro Puente
China: Ya-Lan Liu
Norteamérica: Jorge Sicilia
Estados Unidos: Nathaniel Karp
México: Adolfo Albo
Tendencias Globales: Joaquín Vial
Análisis de Sistemas Previsionales: David Tuesta

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pisos madrid

datos sobre la inversion extranjera en España

2008-05-17T09:54:00.000-07:00

INVERSIONES EXTRANJERAS
EN ESPAÑA

INDICE

PRIMERO.- Generalidades.
I.- Diferencia entre los conceptos de “inversión extranjera” y “pago realizado por un no residente en España”.
II.- Titulares de inversiones extranjeras en España.
III.- Consecuencias del traslado de residencia de una persona física o el cambio de domicilio social de una persona jurídica que implique una modificación de su condición de residente o de no residente en España.
IV.- Operaciones que constituyen una inversión extranjera en España.
V.- Documentos y medios de identificación.
VI.- Poderes otorgados por Notarios extranjeros, y escrituras o documentos relativos a la constitución de sociedades y nombramientos de cargos sociales.
VII.- Países Miembros de la Unión Europea.
VIII.- Países que forman parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo.
IX.- La acreditación de la condición de residente o no residente en España, sólo es necesaria al declarar la primera operación de inversión exterior.
X.- Documentos a que afecta la acreditación de la residencia o no residencia en España.
XI.- Dirección y teléfono de la Dirección General de Comercio e Inversiones.
SEGUNDO.- Personas que pueden residir en España sin necesidad de Tarjeta de Residencia. Documentos justificativos.
TERCERO.- Extranjeros residentes en España. Documentos que acreditan su identificación y la residencia. Modelos.
I.- Extranjero nacional de un Estado de la Unión Europea, o de Noruega, Islandia, Liechtenstein o Suiza, que no necesita Tarjeta de Residencia en España.
a.- Identificación.
b.- Acreditación de la residencia.
II.- Extranjero nacional de un Estado de la Unión Europea, o de Noruega, Islandia, Liechtenstein o Suiza, que sí necesita Tarjeta de Residencia en España.
a.- Identificación.
b.- Acreditación de la residencia:
= Con la Tarjeta de Residencia vigente.
= Con resguardo de la solicitud de renovación de la Tarjeta de Residencia caducada.
= Con resguardo de la solicitud de la Tarjeta de Residencia que nunca se ha tenido.
III.- Restantes extranjeros.
a.- Identificación.
b.- Acreditación de la residencia:
= Con la Tarjeta de Residencia vigente.
= Con resguardo de la solicitud de renovación de la Tarjeta de Residencia caducada.
CUARTO.- Personas no residentes en España.
Documentos que acreditan su identificación y la residencia. Modelos.
I.- Persona física española.
a.- Identificación.
b.- Medios de acreditar la no residencia:
= Certificación de la autoridad consular española.
= Manifestación del interesado, por razones de urgencia.
= Escritura de poder consular en la que conste la inscripción en el Registro de Matricula del Consulado.
= Certificación o escrito bancario, o cheque nominativo donde conste que el importe destinado al pago de la inversión procede de una cuenta de no residente abierta en dicha entidad bancaria a nombre del titular de la inversión.
II.- Persona física extranjera.
a.- Identificación, según sea nacional o no de un País de la U.E., Noruega, Islandia, Liechtenstein o Suiza.
b.- Acreditación de la no residencia:
= Certificado de no residencia expedido por el Ministerio del Interior, a través de la Comisaría de Policía.
= Manifestación del interesado, por razones de urgencia.
= Certificación o escrito bancario, o cheque nominativo donde conste que el importe destinado al pago de la inversión procede de una cuenta de no residente abierta en dicha entidad bancaria a nombre del titular de la inversión.
III.- Personal diplomático español acreditado en el extranjero y personal español, no diplomático, que preste servicios en Embajadas y Consulados españoles o en Organizaciones Internacionales.
IV.- Personal diplomático extranjero acreditado en España, y personal extranjero no diplomático, que preste servicios en Embajadas y Consulados extranjeros o en Organizaciones Internacionales en España.
V.- Persona jurídica extranjera.
QUINTO.- Cobros y pagos.
I.- Obligación de acreditar el medio de pago.
II.- Formas de pago y de su acreditación.
A.- Pagos realizados fuera de España entre extranjeros.
B.- Pagos realizados en España:
1).- En metálico hasta 6.010,12 €.
2).- En metálico superiores a 6.010,12 €, manifestando el inversor haberlos importado de su País.
3).- En metálico superiores a 6.010,12 €, manifestando el inversor haberlos obtenido por cobros en España de un residente.
4).- A través de Bancos o Entidades de Crédito, mediante abono o transferencia a una cuenta determinada.
5).- Mediante cheque nominativo.
6).- Mediante cheque al portador con cuantía inferior o superior a 6.010,12 €.
7).- Mediante cheque con cargo a una cuenta en el extranjero.
8).- Mediante transferencia a una cuenta bancaria que el transmitente tiene abierta en el extranjero.
9).- Especialidad en caso de inversión consistente en la constitución de una S.A. ó de una S.R.L., o en un aumento de capital social.- Importe de la inversión ingresada por el propio Notario. Supuestos según la cuantía de lo entregado, y según sea en metálico o cheques.- Diligencias.
10).- Mediante el importe procedente de un préstamo personal o hipotecario. Cláusulas y Diligencias.
SEXTO.- Obligaciones fiscales en caso de transmisión de bienes inmuebles por no residentes.
I.- Generalidades.
II.- Casos en que no existe la obligación de retener. Cláusulas.
III.- Cláusula cuanto sí existe la obligación de retener.
IV.- Supuestos especiales.
1.- Transmisión de inmuebles en España por diplomáticos españoles acreditados en el extranjero y funcionarios en activo con cargo oficial en el extranjero que no tenga carácter diplomático o consular.
2.- Transmisión de inmuebles en España por diplomáticos extranjeros acreditados en España, y personal extranjero no diplomático, que preste servicios en Embajadas y Consulados extranjeros o en Organizaciones Internacionales en España.
3.- Transmisión de inmuebles en España que pertenezcan en proindiviso a varias personas, unas residentes y otras no.
4.- Transmisión de inmuebles en España por cónyuges, uno de los cuales es residente y otro no.
a.- Régimen de separación de bienes.
b.- Régimen de gananciales, comunidad de bienes y similares.
5.- Transmisión de inmuebles sitos en España, efectuada fuera del territorio nacional.
SEPTIMO.- Autorizaciones previas a las inversiones extranjeras en España. Los sectores específicos.
OCTAVO.- Paraísos fiscales. Declaraciones previas a la inversión.
I.- Relación de Países que tienen la consideración de paraísos fiscales.
II.- Proyectos de inversiones que han de declararse.
III.- La declaración previa.
a.- Modelos.
b.- Incorporación a la escritura.
c.- Periodo de validez.
d.- Obligado a realizarla.
NOVENO.- Declaraciones posteriores a las inversiones extranjeras en España. Cláusulas y Diligencias.
I.- Inversiones que se han de declarar.
II.- Obligados a declarar.
= Declaraciones realizadas por el titular de la inversión.
= Declaraciones realizadas por el Notario.
DECIMO.- Declaración de liquidaciones de operaciones de inversión. Cláusulas.
A.- Liquidación de inversiones en bienes inmuebles.
B.- Liquidación de otras formas de inversión.
C.- Liquidación de transmisión de inmuebles entre no residentes.
D.- Obligados a declarar la liquidación.

============================
====================
PRIMERO.- GENERALIDADES.

I.- Para evitar dudas, es fundamental partir de una primera idea:
Una cosa es la inversión extranjera y otra, a efectos de control de cambios, los pagos realizados por un no residente en España, o, por ejemplo:
Sin olvidar las inversiones procedentes de paraísos fiscales o en sectores específicos, la compra de un bien inmueble por un no residente por cuantía superior a 500.000.000 de pesetas (o su contravalor en euros) constituye inversión extranjera en España y exige tres requisitos:
= acreditación de la no residencia.
= justificación del medio de pago, y,
= declaración de la inversión ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía.
Por el contrario, la compra de un bien inmueble por un no residente por cuantía inferior a 500.000.000 de pesetas, no constituye inversión extranjera en España, y sólo exige dos requisitos:
= acreditación de la no residencia, y,
= justificación del medio de pago.
Es decir, toda inversión extranjera conlleva un pago exterior, pero no todo pago exterior implica inversión extranjera, aunque todo pago exterior, salvo que sea inferior a 6.010,12 € por inversor, ha de justificarse.
En definitiva, y siempre pensando en el trabajo diario de la Notaria, sin excepciones, es necesario:
1.- Acreditar la residencia o no residencia en España del extranjero, o la no residencia en España del español.
2.- Justificar el medio de pago (salvo que sea inferior a 6.010,12 € por inversor).
3.- Y, en todos los casos, seguir los modelos y cláusulas que a continuación se ofrecen.
En relación con los puntos 1 y 2, y sin perjuicio de que su cumplimiento se sanciona en otras normas vigentes, fundamentalmente el Real Decreto 1816/91, de 20 de Diciembre, el Real Decreto 664/99, de 23 de Abril, y la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía, conviene recordar la Ley 19/93, de 28 de Diciembre, sobre prevención de blanqueo de capitales, modificada por la Disposición Adicional Primera de la Ley 19/2003, de 4 de Julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior y sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales.
A.- El artículo 2º.2 señala que: “Quedarán también sujetas a las obligaciones establecidas en ésta Ley ... los Notarios ... cuando participen en la concepción, realización o asesoramiento de transacciones por cuenta de clientes relativas a la compraventa de bienes inmuebles ... apertura o gestión de cuentas bancarias, cuentas de ahorros ... la organización de las aportaciones necesarias para la creación, el funcionamiento ... de empresas ... sociedades ... o actúen en nombre y por cuenta de clientes, en cualquier transacción financiera o inmobiliaria”.
B.- El artículo 3º señala que “los sujetos mencionados en el artículo precedente (por lo tanto los Notarios) quedarán sometidos, entre otras, a las siguientes obligaciones”:
“1.- Exigir, mediante la presentación de documento acreditativo, la identificación de... cuantas personas pretendan efectuar cualesquiera operaciones, salvo aquellas que queden exceptuadas reglamentariamente.-... Cuando existan indicios o certeza de que los clientes no actúan por cuenta propia, los sujetos obligados recabarán la información precisa a fin de conocer la identidad de las personas por cuenta de las cuales actúan”.
“2.- Examinar con especial atención cualquier operación, con independencia de su cuantía, que, por su naturaleza, pueda estar particularmente vinculada al blanqueo de capitales...”.
“3.- A conservar durante un periodo mínimo de cinco años los documentos que acrediten adecuadamente la realización de la operación y la identidad de los sujetos que las hubieren realizado...”.
“7.- Establecer procedimientos... de control interno y de comunicación a fin de prevenir e impedir la realización de operaciones relacionadas con el blanqueo de capitales”.
Finalmente, y en cuanto a la justificación del medio de pago, según los artículos 2º.4 y 3º.9, las personas, físicas o jurídicas, que, actuando por cuenta propia o ajena, importen o exporten metálico, billetes de banco o cheques bancarios al portador, tanto en moneda nacional como extranjera, o cualquier medio físico, incluidos los electrónicos, concebido para ser utilizado como medio de pago, por importe superior a 6.000 euros por persona y viaje, están obligados a declarar su origen, destino y tenencia, en la forma y con las excepciones que reglamentariamente se determinen.
II.- Sólo pueden ser titulares de inversiones extranjeras en España, según los artículos 2º del R.D. 664/1999, de 23 de Abril, y 2º de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía:
= Las personas físicas no residentes en España.
= Las personas jurídicas domiciliadas en el extranjero.
III.- El traslado de residencia de una persona física o el cambio de domicilio social de una persona jurídica que implique una modificación de su condición de residente o de no residente en España, afecta a sus inversiones (artículo 4º de la Orden de 28 de Mayo de 2.001); así:
= Si era residente y pasa a ser no residente, las inversiones que tuviere en España adquieren la condición de inversiones extranjeras en España, y las que tuviese en el extranjero dejan de ser inversiones españolas en el exterior.
= Por el contrario, si era no residente y pasa a ser residente, las inversiones que tenga en España pierden su condición de extranjeras, y las que tenga en el extranjero pasan a ser inversiones españolas en el exterior.
Tales alteraciones de la calificación de la inversión por cambio de domicilio, se han de declarar al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía en el plazo máximo de seis meses desde la formalización de la nueva residencia.
IV.- Según el artículo 3º del R.D. 664/99, de 23 de Abril, sólo son inversiones extranjeras en España las siguientes, realizadas, naturalmente, por cualquiera de las personas mencionadas en el apartado II anterior:
1.- En materia de Sociedades:
a.- Su constitución, así como la suscripción y adquisición total o parcial de sus acciones o participaciones sociales.
b.- La adquisición de derechos de suscripción preferente, de obligaciones convertibles en acciones u otros valores análogos que por su naturaleza den derecho a la participación en el capital social.
c.- Cualquier negocio jurídico en virtud del cual se adquieran derechos políticos en la sociedad.
Se pueden entender como tales:
- la pignoración de acciones o participaciones sociales que, según los Estatutos, confieran el derecho de voto al acreedor pignoraticio.
- la adquisición del usufructo de acciones o participaciones sociales que, según los Estatutos, confieran el derecho de voto al usufructuario.
2.- La constitución y ampliación de la dotación de sucursales.
3.- La suscripción y adquisición de valores negociables representativos de empréstitos emitidos por residentes.
4.- La participación en fondos de inversión inscritos en el Registro de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
5.- La adquisición de bienes inmuebles sitos en España, cuyo importe total supere los 3.005.060,52 € (500 millones de pesetas).
6.- La adquisición de bienes inmuebles sitos en España, cualquiera que fuere su importe, siempre que la inversión proceda de Países que tengan la consideración de paraísos fiscales.
7.- La constitución, formalización o participación en:
= Contratos de cuentas en participación.
= Fundaciones.
= Agrupaciones de interés económico (A.I.E.).
= Cooperativas.
= Comunidades de bienes.
En todos los casos de éste apartado séptimo, la inversión extranjera ha de ser superior a los 3.005.060,52 € (500 millones de pesetas), o, cualquiera que fuere su importe, proceder de Países que tengan la consideración de paraísos fiscales.
V.- Documentos y medios de identificación (Legislación Notarial, Circular del Consejo de 13 de Marzo de 1.999 y Circular 1/2003 de la Junta Directiva).
1.- Documentos para proceder a la identificación de los comparecientes:
A.- Documentos Nacionales de Identidad:
a.- Español en su formato antiguo: Sólo deben admitirse aquellos en los que consta que tienen una validez permanente, es decir, cuando su titular ya no está obligado a renovarlo. En los restantes casos, rechazarlos, e identificar mediante testigos de conocimiento o a través del otro contratante.
b.- Español en su formato nuevo: Se admiten, aún cuando estén caducados, salvo que se trate de españoles no residentes en España, en cuyo caso SIEMPRE han de estar vigentes.
c.- De un País de la U.E., de Noruega, Islandia, Liechtenstein o Suiza: Se admiten, si llevan incorporada fotografía.
e.- De un País que no forme parte de la U.E., ni sea Noruega, Islandia, Liechtenstein o Suiza: No se admiten.
B.- Pasaportes:
a.- Españoles: Evitar en lo posible su utilización.
b.- Extranjeros: Se admiten.
C.- Tarjetas de Residencia en España:
a.- En su formato antiguo: Debe ir acompañada del Pasaporte; si es nacional de un País de la U.E., Noruega, Islandia, Liechtenstein o Suiza, además del Pasaporte, también se admite el D.N.I. de su País.
b.- En su formato nuevo: Se admiten.
2.- En todos los casos, tales documentos han de ser originales y estar vigentes, salvo la excepción del apartado A.b anterior y lo que más adelante se dirá respecto a las Tarjetas de Residencia.
3.- En los supuestos de que la fotografía incorporada al documento identificador no coincida plenamente, aquel esté muy deteriorado, o, en general, exista alguna duda, puede aceptarse tal documento, pero, en todo caso, hay que identificar, ADEMÁS, mediante testigos de conocimiento o a través del otro compareciente.
4.- No se admiten otros documentos para la identificación, como Permisos de Conducción, carnet de afiliación a Sindicatos o partidos políticos, tarjeta de la Seguridad Social, etc.
5.- En la comparecencia siempre se ha de hacer constar la nacionalidad y el País de residencia, en su caso, así como el día, mes y año de vigencia del documento con el que se realice la identificación.
6.- Sin excepciones, el documento utilizado para la identificación se unirá a la escritura mediante testimonio, que no se trasladará a las copias, para preservar la intimidad.
En el caso de que se utilicen dos documentos para la identificación (por ejemplo, la Tarjeta de Residencia en formato antiguo más Pasaporte), se unirá a la escritura testimonio de ambos.
La misma incorporación se realizará a la copia de la póliza que queda en la Notaría.
7.- En el supuesto de que se carezca de documento de identificación, ésta se realizará mediante dos testigos de conocimiento, o a través del otro contratante, según los diferentes textos que existen en los MODELOS.
VI.- Los poderes otorgados por Notarios extranjeros, y las escrituras o documentos extranjeros relativos a la constitución de sociedades y nombramientos de cargos sociales, han de ser los originales y estar acompañados de su correspondiente traducción por intérprete oficial y, en su caso, apostillados.
Tanto el original como la traducción se incorporarán a la escritura mediante testimonio, y dicho testimonio se trasladará a las copias, salvo que tal reproducción atente, según nuestro criterio, a la identidad del interesado.
La misma incorporación se realizará a la copia de la póliza que queda en la Notaría.
VII.- Países Miembros de la Unión Europea:
Alemania, Austria, Bélgica, Chipre, Dinamarca, Eslovaquia, Eslovenia, España, Estonia, Finlandia, Francia, Grecia, Hungría, Irlanda, Italia, Letonia, Lituania, Luxemburgo, Malta, Países Bajos, Polonia, Portugal, Reino Unido, Republica Checa y Suecia.
VIII.- Países que forman parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo:
Noruega, Islandia y Liechtenstein (a efectos de residencia en España sin necesidad de Tarjeta, se equipara Suiza).
IX.- La acreditación ante el Notario de la condición de residente o no residente de un extranjero en España, o de un español en el extranjero, siempre es necesaria, sin que se admita excepción alguna, tratándose de escrituras que formalicen una inversión o una desinversión.
La Orden de 28 de Mayo de 2.001 establece en su artículo 3º.3 que: “La acreditación de la condición de no residente o residente en España sólo será necesaria al declarar, de acuerdo con las normas establecidas en el R.D. 664/1999 y en la presente Orden, la primera operación de inversión exterior.- Las declaraciones correspondientes a sucesivas operaciones de inversión no requerirán, por tanto, la acreditación de tal condición”.
Es decir, se refiere la norma a las declaraciones de las inversiones, que se materializan ante el Registro de Inversiones, no al hecho en sí de la inversión que se formaliza ante el Notario.
Al declarar la inversión realizada, el no residente ha de acompañar al modelo impreso correspondiente, una fotocopia del documento que acredite su no residencia en España, salvo que manifieste que ha declarado otras inversiones anteriores, en cuyo caso no será necesaria la unión de dicha fotocopia.
Por lo tanto, y en el caso de que la declaración de la inversión se encargue al Notario, se pregunta al compareciente si ha declarado o no ante el Registro de Inversiones otras anteriores, al objeto de especificarlo en la cláusula que más adelante se prevé, y así se justifica que no mandemos la fotocopia referida.
X.- Los medios de acreditar la residencia o no residencia en España que aquí se examinan están referidos a toda clase de escrituras que formalicen una inversión o una desinversión; por lo tanto, en las restantes (como actas o testamentos) no se exige acreditar aquellos extremos, pero sí identificar a los comparecientes con cualquiera de los documentos antes dichos.
XI.- Todas las comunicaciones y las remisiones de modelos impresos que se realicen al Registro de Inversiones, se dirigirán a la siguiente dirección: Registro General del Ministerio de Economía. Paseo de la Castellana, 162. 28071 MADRID.
En el teléfono 91.5914551 (Dirección General de Comercio e Inversiones), la Srta. Puri resuelve dudas.

===========================

SEGUNDO.- PERSONAS QUE PUEDEN RESIDIR EN ESPAÑA SIN NECESIDAD DE TARJETA DE RESIDENCIA.
Artículos 6º y 7º del Real Decreto 178/2003, de 14 de Febrero.

I.- Pueden residir en España sin necesidad de Tarjeta de Residencia, las siguientes personas que, siendo nacionales de un Estado miembro de la U.E., o de Noruega, Islandia, Liechtenstein y Suiza, ostenten documento de identidad o pasaporte de uno de dichos Países (es decir, dos requisitos: que sean nacionales de uno de tales Estados y que, además, ostenten documento de identidad o pasaporte de uno de dichos Países):
1.- Los estudiantes.
2.- Los trabajadores por cuenta propia o ajena.
3.- Las personas con derecho a residir permanentemente en España, es decir, las que hayan desarrollado una actividad económica en España, por cuenta propia o ajena, y concurra en ellas alguna de las siguientes circunstancias:
a.- Que en el momento de su cese en la actividad laboral hayan llegado a la edad prevista en la Ley española para la jubilación con derecho a pensión, habiendo ejercido su actividad durante los doce meses anteriores y residido en España durante más de tres años.
b.- Que hayan cesado en su actividad laboral por incapacidad permanente para el trabajo, habiendo residido en España durante más de dos años sin interrupción.
No será necesario acreditar periodo alguno de residencia si la incapacidad laboral proviene de accidente de trabajo o enfermedad profesional que dé derecho a una pensión de la que sea responsable, total o parcialmente, un organismo del Estado español.
c.- Que después de tres años de actividad laboral y residencia continuada en España, desempeñen su actividad en otro de los Estados antes dichos, regresando a España, al menos, una vez por semana.
4.- El cónyuge de las personas señaladas en los apartados 1, 2 y 3, no separados de derecho, y el de ciudadanos españoles.
5.- Los descendientes de las personas señaladas en los apartados 1, 2 y 3, y los de su cónyuge no separados de derecho, que sean menores de veintiún años, o mayores de esa edad que vivan a sus expensas, y los de los ciudadanos españoles.
6.- Los ascendientes de las personas señaladas en los apartados 1, 2 y 3, y los de su cónyuge no separados de derecho, que vivan a sus expensas, y los de los ciudadanos españoles, excepto, en todo caso, los ascendientes de los estudiantes y de sus cónyuges.
7.- Los que, trabajando en España, tengan su residencia en uno de los Países dichos regresando a él todos los días o, al menos, una vez por semana.
II.- Forma de acreditar las circunstancias previstas en el apartado anterior.
Junto al documento de identidad o pasaporte de uno de los Países indicados, han de presentar:
a.- Los estudiantes: Certificado expedido por el Centro donde estén cursando los estudios.
b.- Trabajador por cuenta ajena: Certificado de la empresa donde trabaje.
c.- Trabajador por cuenta propia: Certificado de Hacienda, o cualquier otro oficial, que acredite la titularidad del negocio.
d.- Los plazos de residencia en España: Con certificación de cualquier Organismo Oficial que lo acredite.
e.- El accidente de trabajo, la enfermedad profesional o la incapacidad laboral: Mediante Sentencia firme o certificado de la Seguridad Social.
f.- El cónyuge, descendientes o ascendientes, han de acreditar su parentesco con el beneficiario mediante documento fehaciente.
III.- No obstante lo expuesto, en caso de duda podemos pedir al interesado que presente un CERTIFICADO DE RESIDENCIA en España; además, y en todo momento, el propio interesado, si quiere, puede obtener la Tarjeta de Residencia, o dicho Certificado de Residencia en España, que, a su requerimiento, están obligados a emitir los órganos administrativos correspondientes, como prevé el artículo 6º.2 del R.D. 178/2003, de 14 de Febrero.

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TERCERO.- EXTRANJEROS RESIDENTES EN ESPAÑA.
El artículo 1º.4 del Real Decreto 664/99, de 23 de Abril, se remite al artículo 2º del Real Decreto 1.816/1991, de 20 de Diciembre, como también hace el artículo 3º.1 de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía, que, además, añade unas normas especiales.

I.- EXTRANJERO NACIONAL DE UN ESTADO DE LA UNION EUROPEA, O DE NORUEGA, ISLANDIA, LIECHTENSTEIN O SUIZA, QUE NO NECESITA TARJETA DE RESIDENCIA EN ESPAÑA.
A.- Identificación.
Documento de Identidad o Pasaporte de su País.
B.- Acreditación de la residencia.
Junto al documento con el que se han identificado, han de presentar otro que acredite cualquiera de las circunstancias que dan derecho a residir en España sin necesidad de Tarjeta de Residencia, y a que se ha hecho referencia en el punto II del apartado SEGUNDO anterior.
En la COMPARECENCIA se indica el número y vigencia del Documento de Identidad o Pasaporte de su País.
En la INTERVENCIÓN, se hace constar:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho, que, conforme a lo dispuesto en el artículo 6º del Real Decreto 178/2003, de 14 de Febrero, me acredita su derecho a residir en España, sin necesidad de Tarjeta de Residencia, mediante el documento antes reseñado y en virtud del cual se ha identificado, junto con el certificado expedido por *, de fecha *; ambos documentos quedan incorporados a ésta matriz mediante testimonio, sin que el primero de ellos sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad.
II.- EXTRANJERO NACIONAL DE UN ESTADO DE LA UNION EUROPEA, O DE NORUEGA, ISLANDIA, LIECHTENSTEIN O SUIZA, QUE SÍ NECESITA TARJETA DE RESIDENCIA EN ESPAÑA.
1.- Con la Tarjeta de Residencia vigente:
A.- Identificación.
Documento de Identidad o Pasaporte de su País, o Tarjeta de Residencia en España.
B.- Acreditación de la residencia.
Tarjeta de Residencia en España.
En la COMPARECENCIA se indica el número y vigencia de la Tarjeta de Residencia, y, en su caso, el número y vigencia del Documento de Identidad o Pasaporte de su País, si también lo presenta.
En la INTERVENCIÓN se hará constar:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho; me acredita su condición de residente en España con la Tarjeta de Residencia a que se ha hecho referencia en la anterior comparecencia, y que, mediante testimonio incorporo a ésta matriz, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad.
2.- Con el resguardo de la solicitud de renovación de la Tarjeta de Residencia que ha caducado:
A.- Identificación.
Documento de Identidad o Pasaporte de su País.
B.- Acreditación de la residencia.
Tarjeta de Residencia caducada, junto con el resguardo de la solicitud de su renovación.
La fecha de la presentación de la solicitud de renovación ante el registro del órgano competente para tramitarlas, no puede ser superior en TRES MESES a la fecha de la caducidad; así pues:
B.a.- Si se presenta dentro de tal plazo, el recibo de la solicitud de renovación, junto con la Tarjera caducada, prorroga la validez de ésta hasta la resolución del expediente, y surte, en materia de inversiones extranjeras, sus mismos efectos; es decir, se calificaría al extranjero como “residente en España”.
El plazo general máximo para la resolución del expediente es de tres meses; la renovación se entenderá concedida si, transcurrido dicho plazo, la Administración no ha dado respuesta expresa.
En la COMPARECENCIA se hace constar el número y fecha de vigencia del Documento de Identidad o el del Pasaporte, así como el número, fecha de expedición y de caducidad de la Tarjera de Residencia caducada y la fecha de presentación de la solicitud de la prorroga.
Así: “... con domicilio en *, y con Pasaporte de su País número *, vigente hasta el día *, con Tarjeta de Residencia en España número *, con fecha de vigencia hasta el día *, y con solicitud de prórroga de aquella presentada el día *”.
En la INTERVENCION se hará constar:
a.- Si no han transcurrido los tres meses antes dichos para la resolución del expediente:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho, que, conforme a lo dispuesto en el artículo 43 del Real Decreto 864/2001, de 20 de Julio, me acredita su derecho a residir en España con la Tarjeta de Residencia antes dicha, junto con la solicitud de su renovación; incorporo a ésta matriz testimonio que deduzco de ambos documentos y del reseñado en la comparecencia en virtud del cual se ha identificado, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad; expresamente manifiesta a mi requerimiento, bajo su responsabilidad y pena de falsedad en documento público, de cuyo significado y alcance le advierto, que no ha recibido comunicación denegatoria de su solicitud por parte de las Autoridades competentes.
b.- Si han transcurrido (en un plazo prudencial máximo de quince o veinte días) los tres meses antes dichos para la resolución del expediente:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho, que, conforme a lo dispuesto en los artículos 41.8 y 43 del Real Decreto 864/2001, de 20 de Julio, me acredita su derecho a residir en España con la Tarjeta de Residencia antes dicha, junto con la solicitud de su renovación; incorporo a ésta matriz testimonio que deduzco de ambos documentos y del reseñado en la comparecencia en virtud del cual se ha identificado, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad.
Dada la fecha de presentación de la solicitud de renovación de la Tarjeta de Residencia caducada, expresamente manifiesta a mi requerimiento, bajo su responsabilidad y pena de falsedad en documento público, de cuyo significado y alcance le advierto, que no ha recibido comunicación denegatoria de su solicitud por parte de las Autoridades competentes.
B.b.- Por el contrario, si la presentación de la solicitud de renovación se hace después de los tres meses de que haya caducado la Tarjeta de Residencia, el permiso de residencia en España se considera caducado; por lo tanto, se calificaría al extranjero como “no residente en España”.
3.- Con resguardo de la solicitud de la Tarjeta de Residencia que nunca tuvo:
A.- Identificación.
Documento de Identidad o Pasaporte de su País.
B.- Acreditación de la residencia.
Resguardo de la solicitud de la Tarjeta de Residencia.
La resolución para la concesión o no de la Tarjeta es de TRES MESES a contar de la fecha de entrada de la solicitud en el registro del órgano competente para tramitarlas, y, como ha quedado dicho, la renovación se entenderá concedida si, transcurrido dicho plazo, la Administración no ha dado respuesta expresa.
En la COMPARECENCIA se hace constar el número y fecha de vigencia del Documento de Identidad o el del Pasaporte, así como la fecha del resguardo de la solicitud de la Tarjeta.
En la INTERVENCION se hará constar:
a.- Si no han transcurrido los tres meses dichos para la resolución del expediente:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho, que, conforme a lo dispuesto en el artículo 10 del Real Decreto 178/2003, de 14 de Febrero, me acredita su derecho a residir en España con la solicitud de la correspondiente Tarjeta de Residencia, que, junto con el documento antes reseñado y en virtud del cual se ha identificado, incorporo a ésta matriz mediante testimonio que de ambos deduzco, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad; expresamente manifiesta a mi requerimiento, bajo su responsabilidad y pena de falsedad en documento público, de cuyo significado y alcance le advierto, que no ha recibido comunicación denegatoria de su solicitud por parte de las Autoridades competentes.
b.- Si han transcurrido (en un plazo prudencial de quince o veinte días) los tres meses referidos para la resolución del expediente:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho, que, conforme a lo dispuesto en los artículos 41.8 del Real Decreto 864/2001 y 10 del Real Decreto 178/2003, de 14 de Febrero, me acredita su derecho a residir en España, con la solicitud de la correspondiente Tarjeta de Residencia, que, junto con el documento antes reseñado y en virtud del cual se ha identificado, incorporo a ésta matriz mediante testimonio que de ambos deduzco, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad.
Dada la fecha de la solicitud de la Tarjeta de Residencia, superior en tres meses al plazo para la resolución de su concesión o denegación, expresamente manifiesta a mi requerimiento, bajo su responsabilidad y pena de falsedad en documento público, de cuyo significado y alcance le advierto, que no ha recibido comunicación denegatoria de su solicitud por parte de las Autoridades competentes.
III.- RESTANTES EXTRANJEROS.
A.- Identificación.
Pasaporte de su País, NUNCA el Documento de Identidad.
B.- Acreditación de la residencia.
Es igual que el apartado II anterior, pero en éste caso no cabe la posibilidad de justificar la residencia con el resguardo de la solicitud de una Tarjeta que nunca se tuvo, como prevé el artículo 10 del R.D. 178/2003, de 14 de Febrero, para los nacionales de un Estado de la Unión Europea, o de Noruega, Islandia, Liechtenstein o Suiza, ya que aquí se aplica la norma general contenida en el R.D. 864/2001, de 20 de Julio.
En su consecuencia, se observarán los mismos textos previstos en el apartado II anterior, puntos 1 (Tarjeta de Residencia vigente), y 2 (resguardo de la solicitud de renovación de la Tarjeta de Residencia que ha caducado).

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CUARTO.- PERSONAS NO RESIDENTES EN ESPAÑA.
Al igual que en el apartado TERCERO anterior, el artículo 1º.4 del R.D. 664/99, de 23 de Abril, se remite al artículo 2º del R.D. 1816/91, de 20 de Diciembre, como también hace el artículo 3º.1 de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía, que, además, añade unas normas especiales.

I.- PERSONA FÍSICA ESPAÑOLA.
A).- Identificación.
D.N.I. o Pasaporte español, o, si el español residiera en un Estado miembro de la U.E., o de Noruega, Islandia, Liechtenstein o Suiza también puede identificarse con la Tarjeta de Residencia en uno de tales Países (artículo 3º.1.a, párrafo 2º, de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía).
En la comparecencia, además de hacer constar la nacionalidad española y el País donde resida, se especificará el día, mes y año de vigencia del documento con el que se hubiere identificado.
Es decir: “... de nacionalidad española, vecino de *París (Francia), con domicilio en *, y con D.N.I. español (o Pasaporte español o Tarjeta de Residencia en *) número *, vigente hasta el día *”.
En todos los casos, el documento identificador ha de estar vigente.
B).- Acreditación de la no residencia.
La no residencia en España de un español se puede acreditar por uno de los medios siguientes:
a.- Mediante certificación de la autoridad consular española, expedida con una antelación máxima de dos meses, que acredite su inscripción en el Registro de Matricula del Consulado, o Sección Consular de la Embajada correspondiente.
En la INTERVENCION se hace constar:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho; conforme a lo dispuesto en el artículo 2º.4.a del Real Decreto 1.816/1991, de 20 de Diciembre, me entrega para incorporar a ésta matriz, como así hago, certificado de su residencia en *, expedido por el Consulado de España en *, de fecha *, cuyo íntegro contenido se da por reproducido para evitar repeticiones.
Igualmente incorporo a ésta matriz testimonio del documento en virtud del cual ha sido identificado, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad.
b).- Si por razones de urgencia no se puede presentar la referida certificación consular:
En la INTERVENCION se hace constar:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho.
Al amparo de lo dispuesto en el artículo 3º.1.a de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía, manifiesta dicho señor que, por razones de urgencia, no me puede exhibir la certificación de la autoridad consular española a que se refiere dicho precepto, por lo que, tras identificarse con el documento reseñado en la anterior comparecencia, del que deduzco testimonio para unir a ésta matriz, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad, expresamente declara, a mi requerimiento, su condición de no residente en España.
Le advierto sobre su obligación de que, obtenida la referida certificación consular, una copia sellada administrativamente de la misma, la ha de remitir a la Dirección General de Comercio e Inversiones en un plazo no superior a un mes contado desde la fecha de notificación de aquella.
c.- Mediante escritura de poder consular, otorgada por el español no residente, en la que conste su inscripción en el Registro de Matricula del Consulado; tal escritura de poder ha de tener una antigüedad máxima de dos meses.
No es suficiente que en la escritura de poder conste que dicho señor reside en un País extranjero, se requiere que refleje el número de su inscripción en el Registro de Matricula del Consulado.
En la INTERVENCION se hace constar:
= Si el poder es especifico para el negocio que se recoge en la escritura:
Y, el segundo, en nombre y representación, como apoderado, de DON *, en virtud de escritura de poder autorizada por el Cónsul de España en *, de fecha *, número * de protocolo, copia autorizada de la cual me entrega para unir a ésta matriz, como así hago, y en la que expresamente consta la residencia del señor poderdante, así como su número de inscripción en el Registro de Matricula del Consulado, lo que se da aquí por reproducido para evitar repeticiones.
Manifiesta el señor apoderado, bajo su responsabilidad y pena de falsedad en documento público, de cuyo significado y alcance advierto, que el referido poder se encuentra vigente, así como que no ha variado la capacidad ni el estado civil de su poderdante.
En base a las afirmaciones realizadas en el párrafo anterior, a la información que, vía INTERNET, obtengo, hoy, de la base de datos de poderes revocados del Consejo General del Notariado, que incorporo a ésta matriz, y a la documentación exhibida, a mi juicio, las facultades representativas del señor apoderado subsisten y son suficientes para realizar, con plena eficacia, los actos jurídicos que formaliza en éste documento público.
= Si el poder no es especifico para el negocio que se recoge en la escritura:
Y, el segundo, en nombre y representación, como apoderado, de DON *, en virtud de escritura de poder, en la que, entre otras, se le confieren facultades para *, autorizada por el Cónsul de España en *, de fecha *, número * de protocolo.
En la copia autorizada de dicha escritura, que me exhibe y devuelvo, consta la residencia del señor poderdante, así como su número de inscripción en el Registro de Matricula del Consulado, y que, trascrito, es el siguiente: “*”.
Manifiesta el señor apoderado, bajo su responsabilidad y pena de falsedad en documento público, de cuyo significado y alcance advierto, que el referido poder se encuentra vigente, así como que no ha variado la capacidad ni el estado civil de su poderdante.
En base a las afirmaciones realizadas en el párrafo anterior, a la información que, vía INTERNET, obtengo, hoy, de la base de datos de poderes revocados del Consejo General del Notariado, que incorporo a ésta matriz, y a la documentación exhibida, a mi juicio, las facultades representativas del señor apoderado subsisten y son suficientes para realizar, con plena eficacia, los actos jurídicos que formaliza en éste documento público.
d.- Por último, QUE SERA LO USUAL, si el importe de la inversión se acredita con certificación bancaria o mediante cheque nominativo, el español puede justificar su condición de no residente en España, si en dicho documento u otro escrito bancario se acredita que el importe destinado al pago de la inversión procede de una cuenta de no residente abierta en dicha entidad bancaria a nombre del titular de la inversión.
En la INTERVENCION se hace constar:
= Si figura en el certificado o cheque nominativo:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho, que al amparo de lo dispuesto en el artículo 3.1.c) de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía, me acredita su condición de no residente en España mediante el documento acreditativo del pago de la inversión a que luego se hará referencia.
Incorporo a ésta matriz testimonio del documento en virtud del cual ha sido identificado, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad.
= Si no consta en el referido certificado o cheque, pero sí en otro escrito bancario:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho, que al amparo de lo dispuesto en el artículo 3.1.c) de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía, me acredita su condición de no residente en España mediante el escrito bancario que, junto con el medio de pago, incorporo a ésta matriz, y en el que consta que el importe destinado al pago de la inversión procede de una cuenta de no residente abierta en dicha entidad bancaria a nombre del titular de la inversión.
Igualmente incorporo a ésta matriz testimonio del documento en virtud del cual ha sido identificado, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad.
II.- PERSONA FISICA EXTRANJERA.
A.- Identificación.
= Si es nacional de un País de la U.E., Noruega, Islandia Liechtenstein o Suiza: Documento de Identidad o Pasaporte de su País.
= Restantes extranjeros: Pasaporte de su País.
En la comparecencia, además de hacer constar la nacionalidad y residencia, se especificará el día, mes y año de vigencia del documento con el que se realice la identificación.
B.- Acreditación de la no residencia.
1).- Certificado de no residencia expedido por el Ministerio del Interior, a través de la Comisaría de Policía.
Dicho certificado ha de tener una antigüedad máxima de dos meses.
En la INTERVENCION, hacer constar:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho, que, al amparo de lo dispuesto en el artículo 2º.4.b del Real Decreto 1.816/1991, de 20 de Diciembre, me acredita su no residencia en España mediante certificado expedido por el Ministerio del Interior, a través de la Comisaría de Policía de Motril, de fecha *, que incorporo a ésta matriz.
Igualmente incorporo a ésta matriz testimonio del documento en virtud del cual ha sido identificado, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad.
2).- Si por razones de urgencia no se puede presentar la referida Certificación:
En la INTERVENCION se hace constar:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho.
Al amparo de lo dispuesto en el artículo 3.1.b de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía, manifiesta dicho señor que, por razones de urgencia, no me puede exhibir certificación de la autoridad española relativa a su no residencia en España, por lo que, tras identificarse con el documento reseñado en la anterior comparecencia, del que deduzco testimonio para unir a ésta matriz, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad, expresamente declara, a mi requerimiento, su condición de no residente en España.
Le advierto sobre su obligación de que, obtenida la referida Certificación, una copia sellada administrativamente de la misma, la ha de remitir a la Dirección General de Comercio e Inversiones en un plazo no superior a un mes contado desde la fecha de notificación de aquella.
3).- Por último, QUE SERA LO USUAL, si el importe de la inversión se acredita con certificación bancaria o mediante cheque nominativo, el extranjero puede justificar su condición de no residente en España, si en dicho documento u otro escrito bancario se acredita que el importe destinado al pago de la inversión procede de una cuenta de no residente abierta en dicha entidad bancaria a nombre del titular de la inversión.
Al igual que en el caso de español no residente, ya examinado, en la INTERVENCION se hace constar:
= Si figura en el certificado o cheque nominativo:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho, que al amparo de lo dispuesto en el artículo 3.1.c) de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía, me acredita su condición de no residente en España mediante el documento acreditativo del pago de la inversión a que luego se hará referencia.
Incorporo a ésta matriz testimonio del documento en virtud del cual ha sido identificado, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad.
= Si no consta en el referido certificado o cheque, pero sí en otro escrito bancario:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho, que al amparo de lo dispuesto en el artículo 3.1.c) de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía, me acredita su condición de no residente en España mediante el escrito bancario que, junto con el medio de pago, incorporo a ésta matriz, y en el que consta que el importe destinado al pago de la inversión procede de una cuenta de no residente abierta en dicha entidad bancaria a nombre del titular de la inversión.
Igualmente incorporo a ésta matriz testimonio del documento en virtud del cual ha sido identificado, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad.
III.- PERSONAL DIPLOMÁTICO ESPAÑOL acreditado en el extranjero y personal español, no diplomático, que preste servicios en Embajadas y Consulados españoles o en Organizaciones Internacionales.
A.- Identificación.
D.N.I. o Pasaporte españoles, o Pasaporte Diplomático español.
De presentar Pasaporte Diplomático, se hace constar en la comparecencia esa circunstancia, y además, en todos los casos, el día, mes y año de vigencia del documento presentado.
B.- Acreditación de la no residencia.
= Pasaporte Diplomático, o,
= Certificación donde conste la referida situación personal, expedida por el Jefe de Misión, Cónsul o Autoridad competente de la Organización en la que preste sus servicios.
En la INTERVENCION se hace constar:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho; me acredita su condición de no residente en España mediante el Pasaporte Diplomático antes reseñado, testimonio del cual incorporo a ésta matriz, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad.
(O, mediante Certificación expedida por Don *, *Embajador de España en *, de fecha *, que me entrega para unir a ésta matriz, como así hago, por lo que su contenido se da aquí por reproducido para evitar repeticiones.
Igualmente incorporo a ésta matriz testimonio del documento en virtud del cual ha sido identificado, sin que dicho testimonio sea trasladado a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad).
IV.- PERSONAL DIPLOMATICO EXTRANJERO acreditado en España, y personal extranjero no diplomático, que preste servicios en Embajadas y Consulados extranjeros o en Organizaciones Internacionales en España.
A.- Identificación.
= Si es nacional de un País de la U.E., Noruega, Islandia Liechtenstein o Suiza: Documento de Identidad o Pasaporte normal o Diplomático de su País.
= Restantes extranjeros: Pasaporte normal o Diplomático de su País.
De presentar Pasaporte Diplomático, se hace constar en la comparecencia esa circunstancia, y, en todos los casos, el día, mes y año de su vigencia.
B.- Acreditación de la no residencia.
Tarjeta de identidad expedida por el Ministerio de Asuntos Exteriores español.
En la INTERVENCION se hace constar:
Y, el segundo, en su propio nombre y derecho; me acredita su no residencia en España, mediante tarjeta de identidad, número *, expedida por el Ministerio de Asuntos Exteriores español el día *, que, mediante testimonio que de ella deduzco, incorporo a ésta matriz; igualmente incorporo a ésta matriz testimonio del documento en virtud del cual ha sido identificado, sin que dichos testimonios sean trasladados a las copias que de la presente se expidan, al objeto de preservar su intimidad.
V.- PERSONA JURIDICA EXTRANJERA.
A.- Identificación.
Documento fehaciente que acredite su constitución o inscripción en los Registros correspondientes.
B.- Acreditación de la no residencia.
Documento fehaciente donde conste que su domicilio social está fuera de España.
Unos y otros documentos, mediante testimonio, se incorporan a la matriz, y el testimonio se traslada a las copias que se expidan.

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QUINTO.- COBROS Y PAGOS.
Sin perjuicio de otras normas, Circulares del Banco de España y Resoluciones, especialmente: Real Decreto 664/1999, Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía, Real Decreto 1.816/1991, de 20 de Diciembre, Ley 19/1993, de 28 de Diciembre, sobre determinadas medidas para la prevención del blanqueo de capitales, modificada por la Ley 19/2003, de 4 de Julio, y la Circular del Banco de España número 24, de 18 de Diciembre de 1.992, modificada por la número 7 de 21 de Octubre de 2.000.

I.- La obligación de acreditar el medio o forma de haber realizado un pago, se refiere exclusivamente a los pagos dinerarios, no en especie, y es obligatorio para todo inversor, sea cual fuere el País donde resida y el importe de la inversión, siempre que ésta sea superior a 6.010,12 €.
II.- Formas de pago y de su acreditación:
A.- Pagos realizados fuera de España entre extranjeros: No necesitan acreditación.
La cláusula del precio de la venta quedaría así:
*.- El precio total y alzado de ésta compraventa asciende a la suma de *.
Manifiesta la parte vendedora haber recibido de la compradora, antes de éste acto, la totalidad del precio de la venta, en *Francia y en *euros, por lo que le otorga completa carta de pago.
B.- Pagos realizados en España:
1).- En metálico hasta 6.010,12 €:
No necesitan acreditación.
La suma indicada se refiere a cada inversor, es decir, que si compran dos personas (aunque sean cónyuges) no hay que acreditar hasta 12.020,24 €, si compran tres en proindiviso hasta 18,030,36 €; etc. etc.
2).- Pagos en metálico superiores a 6.010,12 €, manifestando el inversor haberlos importado de su País:
Ha de presentar el modelo impreso B1 (se cumplimenta ante los servicios de Aduana), que debidamente rellenado y sellado, se incorporará a la matriz.
Tanto en el caso de que el inversor prefiera conservar en su poder el modelo impreso, como en el supuesto de que la cuantía que conste en él sea superior a la aplicada en la inversión, se unirá a la escritura un testimonio de aquel, extendiéndose en el modelo impreso original que mantendrá el inversor, una nota, firmada y sellada por el Notario, con el siguiente texto:
NOTA.- Que extiendo yo, *, Notario del Ilustre Colegio de Granada, con residencia en Motril, para hacer constar que de la cuantía que consta en el presente modelo impreso, la suma de * (o, su importe íntegro) se ha aplicado a la inversión efectuada en la escritura por mí autorizada en el día de hoy, número * de protocolo. En Motril, a *.- DOY FE.
En el testimonio incorporado debe aparecer dicha NOTA ya extendida y firmada por el Notario.
La cláusula del precio de la venta quedaría así:
*.- El precio total y alzado de ésta compraventa asciende a la suma de *.
Manifiesta la parte vendedora haber recibido de la compradora, antes de éste acto, la totalidad del precio de la venta en efectivo metálico, por lo que le otorga completa carta de pago.
Me acreditan la procedencia de la inversión con el modelo impreso B1, que incorporo a ésta matriz (o, ... B1 que, mediante testimonio, incorporo a ésta matriz).
3).- Pagos en metálico superiores a 6.010,12 €, manifestando el inversor haberlos obtenido por cobros en España de un residente:
Ha de presentar el modelo impreso B3 (se cumplimenta ante una entidad registrada, -Banco o Caja de Ahorro-), que, debidamente rellenado y sellado, se incorporará a la matriz.
Tanto en el caso de que el inversor prefiera conservar en su poder el modelo impreso, como en el supuesto de que la cuantía que conste en él sea superior a la aplicada en la inversión, se extenderá en el original de aquel la misma NOTA que en el supuesto 2 anterior.
La cláusula del precio de la venta quedaría así:
*.- El precio total y alzado de ésta compraventa asciende a la suma de *.
Manifiesta la parte vendedora haber recibido de la compradora, antes de éste acto, la totalidad del precio de la venta en efectivo metálico, por lo que le otorga completa carta de pago.
Me acreditan la procedencia de la inversión con el modelo impreso B3, que incorporo a ésta matriz (o, ... B3 que, mediante testimonio, incorporo a ésta matriz).
4).- Pagos a través de Bancos o Entidades de Crédito, mediante abono o transferencia a una cuenta determinada (es, junto con el siguiente, el MEDIO USUAL, y que, además, acredita por sí mismo la no residencia):
Ha de presentar una certificación bancaria acreditativa del pago.
En las certificaciones se hará constar necesariamente:
a).- Que se trata de euros de no residentes.
b).- El nombre del vendedor o vendedores y el del comprador o compradores.
c).- Concepto de la operación o destino de aquellos euros, (compra de una casa en la calle *, de Motril).
La cláusula del precio de la venta quedaría así:
*.- El precio total y alzado de ésta compraventa asciende a la suma de *.
Manifiesta la parte vendedora haber recibido de la compradora, antes de éste acto, la totalidad del precio de la venta, por lo que le otorga completa carta de pago.
Me acreditan que dicho pago se ha efectuado mediante abono en una cuenta de la parte vendedora, en euros de no residentes, según certificado, que dejo unido a ésta matriz, expedido por Don *, Apoderado del Banco *, Sucursal de *, de fecha *.
5).- Pagos realizados mediante cheque nominativo (es, junto con el anterior, otro MEDIO USUAL, y que, además, acredita por sí mismo la no residencia):
El cheque ha de reunir los siguientes requisitos:
a).- Estar extendido a nombre del vendedor o vendedores.
b).- Ha de estar cifrado en euros de no residentes.
No se admiten claves bancarias identificadoras de tales euros, salvo que, en tal caso, el Banco extienda una diligencia en el reverso del cheque haciendo constar aquel carácter de euros.
c).- Concepto de la operación o destino de aquellos euros, (compra de una casa en la calle *, de Motril), que reflejará el Banco mediante Diligencia en el reverso.
La cláusula del precio de la venta quedaría así:
*.- El precio total y alzado de ésta compraventa asciende a la suma de *.
Manifiesta la parte vendedora haber recibido de la compradora la totalidad del precio de la venta, mediante un cheque nominativo, por aquel importe, contra una cuenta en euros de no residentes abierta en el Banco *, Sucursal de *, otorgándole, salvo buen fin, completa carta de pago; incorporo a ésta matriz testimonio que deduzco del referido cheque.
6).- Pagos realizados mediante cheque al portador:
Se aplican las mismas normas que cuando se paga en efectivo metálico, es decir, según el importe sea inferior o superior a 6.010,12 €.
La cláusula del precio de la venta quedaría así:
= Inferior a 6.010,12 €:
*.- El precio total y alzado de ésta compraventa asciende a la suma de *.
Manifiesta la parte vendedora haber recibido de la compradora la totalidad del precio de la venta, mediante un cheque al portador, por aquel importe, contra una cuenta en euros de no residentes abierta en el Banco *, Sucursal de *, otorgándole, salvo buen fin, completa carta de pago; incorporo a ésta matriz testimonio que deduzco del referido cheque.
= Superior a 6.010,12 €:
*.- El precio total y alzado de ésta compraventa asciende a la suma de *.
Manifiesta la parte vendedora haber recibido de la compradora la totalidad del precio de la venta, mediante un cheque al portador, por aquel importe, contra una cuenta en euros de no residentes abierta en el Banco *, Sucursal de *, otorgándole, salvo buen fin, completa carta de pago; incorporo a ésta matriz testimonio que deduzco del referido cheque.
Del mismo modo me entregan para unir a ésta matriz, como así hago, el impreso modelo B1 (o B3).
(Tanto en el caso de que el inversor prefiera conservar en su poder el modelo impreso, como en el supuesto de que la cuantía que conste en él sea superior a la aplicada en la inversión, se extenderá en el original de aquel la NOTA antes prevista, y se unirá a la escritura testimonio de tal modelo).
7).- Pagos realizados mediante cheque con cargo a una cuenta en el extranjero:
La cláusula del precio de la venta quedaría así:
*.- El precio total y alzado de ésta compraventa asciende a la suma de *.
Manifiesta la parte vendedora haber recibido de la compradora la totalidad del precio de la venta, mediante un cheque, por aquel importe, otorgándole, salvo buen fin, completa carta de pago.
Incorporo a ésta matriz testimonio que deduzco del referido cheque, y advierto expresamente a la parte vendedora de las obligaciones que le afectan derivadas de la vigente normativa sobre inversiones exteriores.
8).- Pagos realizados mediante transferencia a una cuenta bancaria que el transmitente tiene abierta en el extranjero:
La cláusula del precio de la venta quedaría así:
*.- El precio total y alzado de ésta compraventa asciende a la suma de *.
Manifiesta la parte vendedora haber recibido de la compradora la totalidad del precio de la venta mediante transferencia a una cuenta bancaria que aquella tiene abierta en del Banco *, Sucursal de *, por lo que le otorga completa carta de pago.
Incorporo a ésta matriz el documento acreditativo de la transferencia, y advierto expresamente a la parte vendedora de las obligaciones que le afectan derivadas de la vigente normativa sobre inversiones exteriores.
9).- Si la inversión consiste en la constitución de una S.A. o de una S.R.L., o en un aumento de capital social, la certificación bancaria acreditativa de haberse efectuado el depósito de las cantidades correspondientes a nombre de la Sociedad, se unirá a la matriz.
Junto a los restantes requisitos exigidos, la especialidad radica en que: la fecha del ingreso en la entidad bancaria no puede ser anterior en más de dos meses a la de la escritura de constitución o aumento de capital, y aquella fecha de ingreso ha de constar expresamente en la certificación bancaria (la fecha de ésta es indiferente).
Conforme a lo dispuesto en la Leyes de Sociedades Anónimas y de Responsabilidad Limitada, y el Reglamento del Registro Mercantil, cabe la posibilidad de que el importe de la inversión se entregue al Notario para que éste proceda a su ingreso en Entidad bancaria, en nombre del inversor, en la cuenta abierta a favor de la Sociedad, en constitución o ya constituida.
En todo caso, el ingreso lo ha de realizar el Notario dentro de los cinco días hábiles siguientes al del otorgamiento de la escritura, lo que se hará constar en ésta mediante la diligencia que más adelante se transcribe.
A).- En la escritura se incluirá la siguiente cláusula:
*.- Don * me entrega a mí, Notario, el importe correspondiente al desembolso que ha realizado en la Sociedad que por la presente se constituye (o, ... correspondiente al desembolso que ha realizado en el aumento del capital social en ésta escritura formalizado), al objeto de que, en su nombre, lo ingrese en la cuenta corriente número *, abierta en el Banco *, de la calle * de ésta Ciudad, a favor de la referida Entidad.
Dicho importe me lo entrega en efectivo metálico (o, mediante un cheque, que, por testimonio, incorporo a ésta matriz).
B).- Según la forma en que se realice la inversión, se procederá como sigue, teniendo en cuenta que siempre que se trate de cheques han de estar cifrados en euros de no residentes:
a.- Si lo entregado al Notario es metálico o un cheque al portador, en ambos casos por cuantía inferior a 6.010,12 €, o nominativo, cualquiera que sea su importe, extendido a nombre de la Sociedad (en constitución o ya constituida), se incluye la cláusula prevista en el apartado A) anterior, y no existe más especialidad.
b.- Si lo entregado al Notario es metálico o un cheque al portador, en ambos casos por cuantía superior a 6.010,12 €, se agrega a la cláusula antes dicha un último párrafo, puesto que también se incorporaría el modelo impreso B1 o B3, según manifieste el inversor haber importado la suma de su País, o haberla obtenido por cobros en España de un residente, respectivamente.
Tanto en el caso de que el inversor prefiera conservar en su poder el modelo impreso, como en el supuesto de que la cuantía que conste en él sea superior a la aplicada en la inversión, se extenderá en dicho modelo la NOTA antes prevista.
Dicho último párrafo sería el siguiente:
Me entregan para unir a ésta matriz, como así hago, el modelo impreso B1 (o, B3) (o, ... a ésta matriz testimonio del modelo impreso B1 o B3).
C).- En todos los casos previstos en el apartado B) anterior:
= Diligencia del ingreso bancario:
DILIGENCIA.- Que extiendo yo, Notario autorizante de la precedente escritura, número * de protocolo del año en curso, para hacer constar que en el día de hoy, *, me persono en las Oficinas del Banco *, sitas en la calle *, de ésta Ciudad de Motril, y procedo a ingresar el importe de lo invertido por Don * (inversor) en la cuenta corriente número *, abierta en dicha Entidad Bancaria a nombre de la Sociedad en constitución denominada * (o, en caso de aumento de capital, ... a nombre de la Sociedad denominada *), y que, mediante el cheque a la escritura incorporado (o, ... y que en efectivo metálico), recibí de dicho señor.
Incorporo a ésta matriz el resguardo del referido ingreso.
DOY FE de todo lo consignado en ésta Diligencia, que queda extendida sobre éste sólo folio.
= En el supuesto de que lo recibido del inversor fuera un cheque, hay que extender una nueva diligencia, puesto que el abono mediante cheque siempre se hace “salvo buen fin”.
DILIGENCIA.- Que extiendo yo, Notario autorizante de la precedente escritura, número * de protocolo del año en curso, para hacer constar que en el día de hoy, *, me persono en las Oficinas del Banco *, sitas en la calle *, de ésta Ciudad de Motril, y procedo a retirar el justificante de haberse realizado el cheque a que se refiere la anterior Diligencia, y que incorporo a ésta matriz.
DOY FE de todo lo consignado en ésta Diligencia, que queda extendida sobre éste sólo folio.
10).- Mediante el importe procedente de un préstamo personal o hipotecario.
Es el caso de que el inversor declara que el pago realizado procede de fondos obtenidos a través de un préstamo personal o hipotecario recibido de una entidad financiera española. Caben dos supuestos:
A.- La escritura o póliza se ha formalizado con fecha anterior al otorgamiento de la escritura en la que el inversor realiza el pago.
Se aplica cualesquiera de las posibilidades antes previstas, según se realice el pago en metálico, transferencia bancaria o cheque; es decir, no existe especialidad.
B.- El préstamo hipotecario se ha formalizado ante el mismo Notario, con número de protocolo siguiente al de la escritura en la que el inversor realiza el pago, o la póliza se ha firmado inmediatamente antes o después de tal escritura.
Es decir, en el mismo acto del otorgamiento, con el dinero del préstamo el comprador-inversor-prestatario realiza el pago al vendedor.
Se prevén tres posibilidades, según que el Banco, siempre en presencia del Notario:
a.- Entregue al prestatario-inversor-comprador el importe del préstamo en efectivo metálico, y con él éste abone al vendedor el importe de la inversión.
b.- Le entregue un cheque, con igual finalidad y destino.
c.- Reciba del prestatario-comprador-inversor una orden de transferencia a favor del vendedor, para que le abone, con la suma del préstamo, el importe de la inversión.
A).- En el primer caso, la cláusula del precio de la compraventa quedaría así:
*.- El precio total y alzado de ésta compraventa asciende a la suma de *, que será abonado por la parte compradora a la vendedora del modo que se determinará en la Diligencia a ésta matriz incorporada.
La Diligencia a extender inmediatamente después del otorgamiento de la escritura sería la siguiente:
DILIGENCIA.- En Motril, mi residencia, a *, ante mí, *, Notario del Ilustre Colegio de Granada,
COMPARECEN
Vendedor y comprador.
INTERVIENEN
En el mismo concepto en que lo hacían en la anterior escritura por mí autorizada en el día de hoy, número * de protocolo.
Tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para el otorgamiento de la presente Diligencia, a cuyo efecto:
EXPONEN
PRIMERO.- Hace constar la parte vendedora haber recibido de la compradora la totalidad del precio de la precedente venta en efectivo metálico y en éste mismo acto, por lo que le otorga completa carta de pago.
SEGUNDO.- Me requieren a mí, Notario, para que haga constar el origen y forma del referido pago, y que ha sido el siguiente:
“Procede de un préstamo con garantía hipotecaria (o, préstamo personal) concedido a la parte compradora por el Banco *, ante mí formalizado en el día de hoy, mediante escritura número de protocolo inmediatamente posterior al de ésta (o, ... en el día de hoy mediante póliza); a mi presencia, la referida entidad financiera entregó al prestatario, ahora parte compradora, el importe del referido préstamo en efectivo metálico, y con él, y en el mismo acto, aquella abonó al vendedor el precio de la precedente compraventa”.
OTORGAMIENTO
Así lo dicen y otorgan.
Reitero las reservas y advertencias legales, así como las derivadas de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre.
Tras considerar acreditada ... (copiar el mismo texto que se hubiere puesto en la escritura de compraventa, según intervenga o no interprete).
B).- Si el pago se realiza mediante cheque, la cláusula del precio de la venta quedaría así:
*.- El precio total y alzado de ésta compraventa asciende a la suma de *, que será abonado por la parte compradora a la vendedora del modo que se determinará en la Diligencia a ésta matriz incorporada.
La Diligencia a extender inmediatamente después del otorgamiento de la escritura sería la siguiente:
DILIGENCIA.- En Motril, ...
EXPONEN
PRIMERO.- Hace constar la parte vendedora haber recibido de la compradora la totalidad del precio de la precedente venta a través de un cheque, otorgándole, salvo buen fin, completa carta de pago.
Incorporo a ésta matriz testimonio del referido cheque.
SEGUNDO.- Me requieren a mí, Notario, para que haga constar el origen y forma del referido pago, y que ha sido el siguiente:
“Procede de un préstamo con garantía hipotecaria (o, ... préstamo personal) concedido a la parte compradora por el Banco *, ante mí formalizado en el día de hoy, en escritura número de protocolo inmediatamente posterior al de ésta (o, ... en el día de hoy mediante póliza); a mi presencia, la referida entidad financiera entregó al prestatario, ahora parte compradora, el importe del referido préstamo mediante el cheque aquí incorporado, y, en el mismo acto, ésta se lo entregó al vendedor en concepto de pago del precio de la precedente compraventa”.
OTORGAMIENTO
Igual que en el supuesto anterior.
C).- La entidad financiera recibe del prestatario-comprador-inversor una orden de transferencia a favor del vendedor, para que aquella abone a éste, con la suma del préstamo, el importe de la inversión.
La cláusula del precio de la venta quedaría así:
*.- El precio total y alzado de ésta compraventa asciende a la suma de *, que será abonado por la parte compradora a la vendedora del modo que se determinará en la Diligencia a ésta matriz incorporada.
El texto de la Diligencia sería la siguiente:
DILIGENCIA.- En Motril, ...
EXPONEN
PRIMERO.- Hace constar la parte vendedora haber recibido de la compradora la totalidad del precio de la precedente venta, por lo que le otorga completa carta de pago.
SEGUNDO.- Me requieren a mí, Notario, para que haga constar el origen y forma del referido pago, y que ha sido el siguiente:
“Procede de un préstamo con garantía hipotecaria (o, ... préstamo personal) concedido a la parte compradora por el Banco *, ante mí formalizado en el día de hoy, en escritura número de protocolo inmediatamente posterior al de ésta (o, ... en el día de hoy mediante póliza); a mi presencia, dicha parte compradora dio a la referida entidad financiera una orden de transferencia, con cargo a los fondos del referido préstamo, a favor de la parte vendedora, por el importe íntegro de la precedente compraventa.
Incorporo a ésta matriz testimonio de dicha orden de transferencia”.
OTORGAMIENTO
Igual que en el supuesto anterior.

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SEXTO.- OBLIGACIONES FISCALES EN CASO DE TRANSMISIÓN DE BIENES INMUEBLES POR NO RESIDENTES.
Artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de Junio.

I.- Generalidades:
1.- El objeto de la transmisión ha de ser un bien inmueble situado en territorio español.
2.- El transmitente ha de ser un no residente, contribuyente del Impuesto sobre la Renta de No Residentes que actúe sin mediación de establecimiento permanente.
Es indiferente que el transmitente sea persona física o jurídica, así como el origen de su adquisición.
3.- El obligado a retener e ingresar a cuenta, en todo caso, es el adquirente, sea o no residente.
4.- El importe de la retención es el 5% del precio de la transmisión, o el 5% del valor de la contraprestación.
5.- La cantidad retenida se ha de ingresar, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en que se encuentre ubicado el inmueble, dentro de los treinta días siguientes al de la transmisión.
6.- Si el importe de la retención no se ingresara, los bienes inmuebles transmitidos quedan afectos al pago de la suma que resulte menor entre: La cantidad que hubo obligación de retener o ingresar a cuenta, y el impuesto correspondiente que deba abonar el transmitente, derivado del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
7.- El Registrador de la Propiedad hará constar por nota marginal la cantidad de que responde la finca.
Dicha nota se cancelará:
= por caducidad, al haber transcurrido cuatro años desde su fecha (o cinco, si, por analogía, se considera semejante a la que se hace constar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
= o, presentando la correspondiente carta de pago.
= o, presentando una certificación administrativa que acredite la no sujeción al Impuesto, o la prescripción de la deuda.
De ésta nota marginal hay que informar a los adquirentes, para que sepan que al inscribir la finca, el Registrador, de oficio, extenderá la nota de afección, pero que pueden cancelarla presentando en el Registro la carta de pago que reciban de la Agencia Tributaria una vez ingresado el importe de la retención efectuada (o la certificación administrativa dicha).
8.- El contribuyente no residente deberá declarar, e ingresar en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota lo retenido o ingresado a cuenta por el adquirente, dentro de los tres meses siguientes al día en que concluyó el plazo para el ingreso de la retención (es decir, cuatro meses desde el otorgamiento de la escritura).
II.- Casos en que no existe la obligación de retener. Cláusulas.
a).- En las transmisiones a título lucrativo.
b).- Cuando el titular del inmueble transmitido fuese una persona física y, a 31 de Diciembre de 1.996, el inmueble ya se encontraba en su patrimonio más de diez años, sin haber sido objeto de mejoras durante ese tiempo.
La antigüedad dicha ha de probarse, puesto que, en otro caso, su calificación corresponde a Hacienda; por ello, en caso de duda, y pensando en la afección de los bienes, el adquirente debe realizar la retención e ingreso, sin perjuicio del derecho del transmitente a obtener la oportuna devolución una vez justificada la antigüedad.
Lo mismo ocurre con las mejoras.
De ambos extremos ha de informarse a los adquirentes cuando encargan la escritura, sin perjuicio de que también se hace constar en ésta.
En éste caso, incluir la siguiente CLAUSULA en la escritura:
*.- En virtud de lo dispuesto en el artículo 14.2.a) del Real Decreto 1776/2004, de 30 de Junio, la parte adquirente no procede a retener el cinco por ciento del precio de la transmisión en ésta escritura formalizada, dado que el titular del inmueble transmitido es una persona física y, a 31 de Diciembre de 1.996, el inmueble ya se encontraba en su patrimonio más de diez años, sin haber sido objeto de mejoras durante ese tiempo.
Expresamente advierto a los señores comparecientes sobre la necesidad de justificar los requisitos que dan lugar a la exclusión de la obligación de retener, así como de la afección, en su caso, de los bienes transmitidos al pago del impuesto, en el supuesto de no ingresarse si fuere debido.
c).- Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades, mediante certificado expedido por el órgano competente de la Administración Tributaria.
En éste caso, incluir la siguiente CLAUSULA en la escritura:
*.- En virtud de lo dispuesto en el artículo 14.2.b) del Real Decreto 1776/2004, de 30 de Junio, la parte adquirente no procede a retener el cinco por ciento del precio de la transmisión en ésta escritura formalizada, dado que la transmitente acredita su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (o, ... al Impuesto sobre Sociedades), mediante certificación expedida por Don *, Director *, de fecha *, que, mediante testimonio, incorporo a ésta matriz.
d).- Cuando se trate de aportación de inmuebles en la constitución, o aumento de capital, de una sociedad residente en territorio español, es decir, de sociedades españolas.
En éste caso, incluir la siguiente CLAUSULA en la escritura:
*.- En virtud de lo dispuesto en el artículo 14.2.c) del Real Decreto 1776/2004, de 30 de Junio, no procede la retención que dicho precepto regula.
III.- Cláusula cuanto sí existe la obligación de retener:
*.- En virtud de lo dispuesto en el artículo 14.1 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de Junio, la parte adquirente retiene el cinco por ciento del precio de la transmisión en ésta escritura formalizada, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente al transmitente, para su ingreso en el Tesoro Público en el plazo máximo un mes, contado a partir del día de hoy, advirtiendo a los señores comparecientes sobre la afección de los bienes transmitidos al pago de dicho Impuesto, en caso de no ingresarse el importe retenido.
Del mismo modo advierto sobre la nota marginal a que se refiere el artículo 14.5 del citado Real Decreto, y de los medios para proceder a su cancelación.
IV.- Supuestos especiales:
1.- Transmisión de inmuebles en España por diplomáticos españoles acreditados en el extranjero y funcionarios en activo con cargo oficial en el extranjero que no tenga carácter diplomático o consular.
No está sujeta a retención.
2.- Transmisión de inmuebles en España por diplomáticos extranjeros acreditados en España, y personal extranjero no diplomático, que preste servicios en Embajadas y Consulados extranjeros o en Organizaciones Internacionales en España.
Si está sujeta a retención.
3.- Transmisión de inmuebles en España que pertenezcan en proindiviso a varias personas, unas residentes y otras no.
Está sujeta a retención la parte correspondiente a los no residentes.
4.- Transmisión de inmuebles en España por cónyuges, uno de los cuales es residente y otro no.
a.- Régimen de separación de bienes:
= Si el bien pertenece privativamente al no residente sí procede la retención; en otro caso no.
= Si el bien pertenece a ambos en la proporción que fuere: La retención sólo se efectuará respecto a la parte del que no es residente.
b.- Régimen de gananciales, comunidad de bienes y similares:
Procede la retención.
5.- Transmisión de inmuebles sitos en España, efectuada fuera del territorio nacional:
Procede la retención.

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SEPTIMO.- AUTORIZACIONES PREVIAS A LAS INVERSIONES EXTRANJERAS.
Artículo 1º.2 del Real Decreto 664/1999, de 23 de Abril, y Ley 18/1992, de 1 de Julio, sobre Sectores con regulación específica.

Sólo es necesaria la autorización previa al otorgamiento de la escritura, en los sectores específicos siguientes:
1.- Actividades directamente relacionadas con la Defensa Nacional (producción o comercio de armas, municiones, explosivos y material de guerra).
2.- Materias relacionadas con el juego, transporte aéreo, radio, televisión, telecomunicaciones, seguridad privada, minerales y materias primas de interés estratégico, salvo que el inversor sea un residente en países de la Unión Europea.
3.- Adquisición de inmuebles con destino diplomático en zonas de interés para la defensa nacional, salvo Estados miembros de la Unión Europea.
4.- Cuando, por acuerdo del Consejo de Ministros, se acuerde la suspensión del régimen de liberalización actual.
En todos los casos previstos, la autorización previa se incorporará a la escritura, por lo que, lógicamente, sin dicha autorización previa no se podrá otorgar aquella.

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OCTAVO.- PARAÍSOS FISCALES. DECLARACIONES PREVIAS A LA INVERSION.
Real Decreto 1.080/1991, de 5 de Julio, artículo 4º,2 del Real Decreto 664/1999, de 23 de Abril, y artículo 14 de la Orden de 28 de Mayo de 2.001.

I.- Tienen la consideración de paraísos fiscales los siguientes Países:
01.- Andorra (Principado de).
02.- Anguilla
03.- Antigua y Barbuda.
04.- Antillas Neerlandesas.
05.- Aruba.
06.- Bahamas (Las).
07.- Bahrein (Emiratos del Estado de).
08.- Barbados.
09.- Bermudas.
10.- Brunei (Sultanato de).
11.- Chipre (Republica de).
12.- Dominica (Republica de).
13.- Emiratos Árabes Unidos.
14.- Fiji.
15.- Gibraltar.
16.- Granada.
17.- Hong-Kong.
18.- Islas Caimanes.
19.- Islas Cook.
20.- Islas de Man.
21.- Islas de Guernesey y de Jersey (Islas del Canal).
22.- Islas Malvinas.
23.- Islas Marianas.
24.- Islas Salomón.
25.- Islas Turks y Caicos.
26.- Islas Vírgenes Británicas.
27.- Islas Vírgenes de Estados Unidos de América.
28.- Jamaica.
29.- Jordania (Reino de).
30.- Líbano (República Libanesa).
31.- Liberia (República de).
32.- Liechtenstein (Principado de).
33.- Luxemburgo (Gran Ducado de).
34.- Macao.
35.- Malta (Republica de).
36.- Mauricio.
37.- Mónaco (Principado de).
38.- Montserrat.
39.- Naurú (Republica de).
40.- Omán (Sultanato de).
41.- Panamá (República de).
42.- San Marino (República de).
43.- San Vicente y las Granadinas.
44.- Santa Lucía.
45.- Seychelles (Republica de).
46.- Singapur (Republica de).
47.- Trinidad y Tobago (Republica de).
48.- Vanuatu (Republica de).

II.- Sólo han de declararse en el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, previamente al otorgamiento de la escritura, los proyectos de las siguientes inversiones procedentes de paraísos fiscales:
a.- La adquisición de bienes inmuebles sitos en España.
b.- La constitución o participación en sociedades españolas cuando la participación extranjera supere el 50% del capital social, ya sea como consecuencia de una sola inversión o unida a otras anteriores.
c.- La constitución y ampliación de la dotación de sucursales.
d.- La constitución, formalización o participación en:
= Contratos de cuentas en participación.
= Fundaciones.
= Agrupaciones de interés económico (A.I.E.).
= Cooperativas.
= Comunidades de bienes.
III.- La declaración previa.
A.- Existen dos modelos impresos:
= DP-2: Para las inversiones en bienes inmuebles.
= DP-1: Para las restantes inversiones.
Cada modelo consta de dos ejemplares; el ejemplar 1 es para la Dirección General de Comercio e Inversiones, y el ejemplar 2, debidamente sellado, es para el titular de la inversión.
B.- El referido ejemplar 2 lo entregará el inversor al Notario, para su incorporación a la escritura, por lo que, lógicamente, sin tal declaración previa no se podrá otorgar escritura alguna.
Se incorpora el original, no testimonio.
C.- Tiene una validez de seis meses, contados desde su presentación; si dentro de tal plazo no se materializa la inversión, hay que presentar una nueva declaración.
D.- El obligado a realizar la declaración previa es el titular del proyecto de la inversión.

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NOVENO.- DECLARACIONES POSTERIORES A LAS INVERSIONES EXTRANJERAS.
Artículos 4 del R.D. 664/99 de 23 de Abril, 16 y siguientes de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía.

I.- Las inversiones ya realizadas que se han de declarar ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía son las que constituyen una “inversión extranjera en España”, y que, como quedaron especificadas en el apartado IV del punto PRIMERO, son las siguientes:
1.- En materia de Sociedades:
a.- Su constitución, así como la suscripción y adquisición total o parcial de sus acciones o participaciones sociales.
b.- La adquisición de derechos de suscripción preferente, de obligaciones convertibles en acciones u otros valores análogos que por su naturaleza den derecho a la participación en el capital social.
c.- Cualquier negocio jurídico en virtud del cual se adquieran derechos políticos en la sociedad.
Se pueden entender como tales:
- la pignoración de acciones o participaciones sociales que, según los Estatutos, confieran el derecho de voto al acreedor pignoraticio.
- la adquisición del usufructo de acciones o participaciones sociales que, según los Estatutos, confieran el derecho de voto al usufructuario.
2.- La constitución y ampliación de la dotación de sucursales.
3.- La suscripción y adquisición de valores negociables representativos de empréstitos emitidos por residentes.
4.- La participación en fondos de inversión inscritos en el Registro de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
5.- La adquisición de bienes inmuebles sitos en España, cuyo importe total supere los 3.005.060,52 € (500 millones de pesetas).
6.- La adquisición de bienes inmuebles sitos en España, cualquiera que fuere su importe, siempre que la inversión proceda de paraísos fiscales.
7.- La constitución, formalización o participación en:
= Contratos de cuentas en participación.
= Fundaciones.
= Agrupaciones de interés económico (A.I.E.).
= Cooperativas.
= Comunidades de bienes.
En todos los casos de éste apartado séptimo, la inversión extranjera ha de ser superior a los 3.005.060,52 € (500 millones de pesetas), o, cualquiera que fuere su importe, proceder de paraísos fiscales.
II.- Una vez realizada la inversión, el obligado a declararla al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía es su titular (o en su caso el Notario), excepto en dos tipos de operaciones:
= Las que se refieran a valores no negociados que hubieren sido depositados o registrados voluntariamente por las partes, en cuyo caso la obligación de efectuar la declaración corresponde a la entidad depositaria o administradora, salvo que hubiere intervenido una entidad de crédito, en cuyo caso, la obligación de realizar la declaración recae en ésta.
= Las operaciones que tengan por objeto acciones nominativas: La obligación de presentar la declaración es de la sociedad anónima emisora de las acciones, una vez que tenga conocimiento de que la transmisión se ha efectuado mediante la inscripción en el Libro-registro.
En éste último caso habría que hacer constar en la escritura, la siguiente cláusula especial:
*.- Expresamente informo a la parte inversora sobre su obligación de poner en conocimiento del órgano de administración de la Sociedad cuyas acciones ha adquirido, tal adquisición, al objeto de que la transmisión se haga constar en el correspondiente libro-registro, y posterior declaración, por parte de la Sociedad, ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía.
A.- Declaraciones realizadas por el titular de la inversión:
a.- Si se trata de operaciones de inversión en bienes inmuebles la declaración se realizará en el modelo impreso D-2A, mientras que en las restantes operaciones de inversión antes dichas, el modelo impreso será el D-1A.
Ha de cumplimentarlo el propio inversor, salvo una diligencia que, según consta en el mismo modelo, la rellena el Notario.
El modelo consta de tres ejemplares autocopiativos; una vez rellenado y firmado, el inversor-declarante:
= entrega al Notario el ejemplar dos, para que éste lo incorpore a la escritura, y así se hará constar en ésta.
= los ejemplares uno y tres, los remitirá al Registro de Inversiones, junto con una fotocopia del documento que acredite su condición de no residente (salvo que se trate de segundas o ulteriores declaraciones de operaciones de inversión exterior), y, en su caso, una memoria explicativa.
El plazo máximo para presentar la declaración es de un mes a contar de la fecha de la escritura (si la operación no es intervenida por Notario, el plazo se cuenta desde otras fechas, pero sólo estoy refiriéndome la repercusión notarial de las inversiones).
= el Registro le devolverá el ejemplar tres, debidamente sellado.
b.- En los supuestos de declaración por el propio inversor, que ha de ser la REGLA GENERAL, se incluirá en la escritura la siguiente última cláusula:
*.- Me entregan para unir a ésta matriz, como así hago el ejemplar dos del modelo impreso * (D-2A D-1A).
A mi requerimiento, manifiesta Don * (inversor) que personalmente va a declarar la inversión efectuada ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía.
c.- Según el artículo 17.4 de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía, complementado por una solicitud de la Subdirección General de Inversiones Exteriores de 10 de Marzo de 2.004 dirigida a la Dirección General de los Registros y el Notariado (Circular 11/04 de la Junta Directiva), en todos los casos en que la declaración la realice el inversor, el Notario está obligado a comunicar a la Dirección General de Comercio e Inversiones, en los meses de Enero y Julio de cada año, las inversiones extranjeras por él intervenidas durante el semestre anterior, debiendo consignar los siguientes datos (no existe modelo oficial alguno):
= Número de protocolo.
= Fecha de la inversión.
= N.I.F. y domicilio de la sociedad española en la que se ha realizado la inversión, o la superficie y ubicación del inmueble objeto de la inversión.
= Nombre y domicilio del inversor, e importe de la inversión que hubiere realizado.
B.- Declaraciones realizadas por el Notario:
Únicamente está obligado el Notario a presentar la declaración posterior a la inversión cuando concurran simultáneamente los siguientes requisitos:
1.- Que el obligado a declarar sea el inversor (por lo tanto, nunca en los dos casos previstos al principio de éste apartado II).
2.- Que la inversión haya sido autorizada por el propio Notario.
3.- Que expresamente se lo solicite el inversor.
4.- Que el inversor facilite al Notario:
= El modelo impreso correspondiente, debidamente cumplimentado, sin firmar, salvo la diligencia que, según consta en el mismo modelo, ha de rellenar el Notario; la firma del modelo se realizará a presencia del Notario.
= Una fotocopia del documento que acredite su condición de no residente en España (salvo que se trate de segundas o ulteriores declaraciones de operaciones de inversión exterior).
= Las autorizaciones y/o declaraciones previas, si fueren preceptivas.
= Una sucinta memoria explicativa en la que consten las principales características de la inversión realizada, únicamente en los supuestos de que la inversión tuviere por objeto la adquisición de bienes inmuebles sitos en España por cuantía superior a 3.005.060,52 €, o cuando, cualquiera que fuere su importe, la inversión proceda de paraísos fiscales.
Esta memoria también se une a la escritura y así se resuelven problemas en caso de pérdida de la carta remitida al Registro de Inversiones.
Se procederá del siguiente modo:
a.- Se incluirá en la escritura la siguiente cláusula específica:
*.- Don * (el inversor) expresamente insta de mí, Notario, que presente ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía la declaración de la inversión en ésta escritura formalizada, a cuyo fin me entrega, debidamente cumplimentado, el modelo impreso * D-1A ó D-2A, que firma a mi presencia, por lo que legitimo tal firma.
De dicho modelo incorporo a ésta matriz el ejemplar número dos, y remitiré al Registro de Inversiones los ejemplares uno y tres, el último de los cuales, una vez recibido de aquel, lo enviaré a la parte inversora, quien me solicita lo haga, mediante mensajería, a la siguiente dirección: Don**.
Manifiesta, a mi requerimiento, que previamente a éste otorgamiento **no/si ha declarado otras inversiones ante el Registro dicho.
***Si fuere preceptiva la entrega de la memoria explicativa, se añadirá el siguiente párrafo:
También incorporo a ésta matriz la memoria explicativa a que se refiere el artículo 16.e de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía, que me entrega la parte inversora.
b.- Quien redacte la escritura comprobará que el modelo impreso está perfectamente cumplimentado y que coincide exactamente con los datos que constan en aquella, y, finalmente, extenderá la diligencia que consta en el modelo.
Se pasará al Notario, junto con la escritura, y, ante éste, el titular de la inversión lo firmará, tras lo cual, el Notario desglosará el ejemplar dos para unir a la matriz; en el plazo máximo de un mes se remitirán los ejemplares uno y tres al Registro de Inversiones, quien devolverá al Notario el ejemplar tres, debidamente sellado, y éste lo remitirá al inversor en el plazo máximo de cinco días.
Junto a los ejemplares dos y tres, también se remitirán al Registro de Inversiones:
- Fotocopia del documento en virtud del cual se hubiere acreditado la no residencia en España del inversor (salvo que se trate de segundas o ulteriores declaraciones de operaciones de inversión exterior).
Si por razones de urgencia el extranjero no presenta la certificación negativa de residencia expedida por el Ministerio del Interior, o el español su residencia en el extranjero con la correspondiente certificación consular, y no existe documento bancario acreditativo de la inversión, se acompañará una fotocopia del pasaporte o D.N.I. con el que se hubiere identificado, más un escrito, con firma legitimada, en el que el inversor declare que no es residente en España.
- La memoria explicativa en la que consten las principales características de la inversión realizada.
Por el contrario, las autorizaciones o declaraciones previas, si fueren necesarias, no se remiten, sino que el número que figura en tal autorización o declaración se hace constar en el casillero correspondiente del modelo impreso.
Diligencia de remisión de los ejemplares 1 y 3, de la fotocopia del documento que acredite la condición de no residente del inversor y, en su caso, la memoria explicativa, al Registro de Inversiones:
DILIGENCIA.- Que extiendo yo, Notario autorizante de la precedente escritura, número * de protocolo del año en curso, para hacer constar que en el día de hoy, *, remito, mediante correo certificado con aviso de recibo, al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, los ejemplares uno y tres del modelo impreso *D-1A ó D-2A, y que, según consta en aquella, me ha sido facilitado por la parte inversora, **así como fotocopia del documento acreditativo de su condición de no residente en España, **y la memoria explicativa a que se refiere el artículo 16.e de la Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía.
Doy fe de todo lo consignado en ésta Diligencia, que queda extendida sobre éste sólo folio.
Diligencia de recepción del ejemplar 3:
DILIGENCIA.- Que extiendo yo, Notario autorizante de la precedente escritura, número * de protocolo del año en curso, para hacer constar que en el día de hoy, *, he recibido del Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, el ejemplar tres del modelo impreso *D-1A ó D-2ª, y que, por testimonio incorporo a ésta matriz.
Doy fe de todo lo consignado en ésta Diligencia, que queda extendida sobre éste sólo folio.
Diligencia de remisión del ejemplar 3 al inversor:
DILIGENCIA.- Que extiendo yo, Notario autorizante de la anterior escritura, número * de protocolo del año en curso, para hacer constar que en el día de hoy, *, remito a Don *, mediante la empresa de mensajería *, el ejemplar tres del modelo impreso a que se refiere la precedente Diligencia.
El recibo del mencionado envío lo incorporo a ésta matriz.
Dicho documento ha sido remitido a la persona y dirección en la propia escritura consignadas al efecto.
DOY FE de todo lo consignado en ésta Diligencia, que queda extendida sobre éste sólo folio.
Diligencia de recepción del acuse de recibo de la remisión al inversor:
DILIGENCIA.- Que extiendo yo, Notario autorizante de la Diligencia anterior, para hacer constar que en el día de hoy, *, la empresa de mensajería en aquella consignada me entrega el acuse de recibo de la remisión a que se refiere la Diligencia anterior, y que incorporo a ésta matriz.
DOY FE de todo lo consignado en ésta Diligencia, que queda extendida sobre éste sólo folio.
e.- En éstos casos de remisión por el propio Notario, no es necesaria la comunicación semestral antes referida en el apartado A.c anterior.

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DECIMO.- DECLARACIÓN DE LIQUIDACIONES DE OPERACIONES DE INVERSIÓN.
Orden de 28 de Mayo de 2.001 del Ministerio de Economía.

A.- Liquidación, total o parcial, de inversiones en bienes inmuebles (artículo 20): Se ha de presentar ante el Registro de Inversiones el Modelo D-2B.
B.- Liquidación, total o parcial, de las restantes formas de inversión (artículo 18.1): Se ha de presentar ante el Registro de Inversiones el Modelo D-1B.
C.- En cualquiera de los dos supuestos anteriores:
= El Modelo se ha de presentar debidamente rellenado y firmado por el no residente que desinvierte, salvo la diligencia que, según consta en aquel, ha de rellenar el Notario.
= Y, en la escritura se incluirá la siguiente última cláusula:
*.- A mi requerimiento, manifiesta Don * (transmitente no residente), que personalmente va a presentar ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía el modelo impreso *D-1B o D-2B de declaración de liquidación de la inversión en su día efectuada.
D.- En caso de transmisión entre no residentes (artículo 18.2 y 20), el adquirente ha de cumplimentar y presentar el Modelo D-2A o D-1A (según la inversión sea e inmuebles u “otras formas de inversión”), y el transmitente el Modelo D-2B o D1B (en los mismos supuestos) ante el Registro de Inversiones, salvo las diligencias que, según consta en los modelos, ha de rellenar el Notario.
En la escritura se incluirá la siguiente última cláusula:
*.- A mi requerimiento, manifiestan los señores adquirente y transmitente que personalmente van a presentar ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía los modelos impresos correspondientes a la declaración y a la liquidación de la inversión, respectivamente, en ésta escritura formalizadas.
E.- Los obligados a declarar la inversión y la liquidación es el inversor-adquirente y el transmitente, respectivamente, o el Notario cuando expresamente se lo soliciten y se cumplan los requisitos previstos en el apartado NOVENO II.B anterior; en tal caso, se procederá del modo que ya ha quedado expuesto en dicho apartado, con la única salvedad de que aquí jugamos con dos tipos de modelos impresos.

( fuente : ttp://www.notariosyregistradores.com)